[易居研究院]浙江共同富裕示范區(qū)與房價趨勢研究報告

??建設(shè)共同富裕示范區(qū)，浙江房價急需擠泡沫，樓市將降溫

??2021年7月12日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《浙江共同富裕示范區(qū)與房價趨勢研究報告》。報告指出，建設(shè)共同富裕示范區(qū)，浙江房價需擠泡沫，樓市將降溫。

??該報告以6月10日中共中央、國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于支持浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的意見》和6月11日中國共產(chǎn)黨浙江省第十四屆委員會第九次全體會議通過的《浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)實施方案（2021-2025年）》為基礎(chǔ)，通過觀察居民收入、房價水平與漲幅、房價收入比等指標(biāo)，剖析浙江房價的水平、漲幅、購房困難程度、泡沫與風(fēng)險；在建設(shè)共同富裕示范區(qū)背景下，未來政策調(diào)整如何影響樓市、尤其是房價變化；從而讓房地產(chǎn)市場的參與者全面認(rèn)知浙江房價運行的規(guī)律與特征、機遇與風(fēng)險。

??報告顯示，2020年浙江城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為62699元，連續(xù)20年在全國各省居第3位，是全國平均水平的1.5倍；浙江城鄉(xiāng)居民收入比為1.96∶1，遠(yuǎn)低于全國的2.56，是全國唯一一個所有設(shè)區(qū)市居民收入都超過全國平均水平的省份。浙江整體較為富裕，且城鄉(xiāng)差距小、藏富于民，具有建設(shè)共同富裕示范區(qū)的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

??易居院研究員潘竑羽指出，浙江房價漲幅過大，存在明顯泡沫。比如：2020年浙江新建住宅商品房銷售價格為17645元/平方米，在全國各省居第3位，近20年房價總漲幅872%。浙江的房價彈性大，容易過冷或過熱，出現(xiàn)泡沫，如2009至2010年浙江房價的暴漲。近幾年來，浙江房價收入比持續(xù)走高，2020年浙江房價收入比為11.4，偏離度34.8%，為近20年來最高值，購房難度較大，房價泡沫明顯，主要原因是浙江市場上投機因素較多。

??從全國100個地級市房價排名來看，浙江整體房價很高，且地區(qū)差距較小。如杭州排全國第7，寧波、溫州分別排第15、16，金華、舟山分別排第21、22位，臺州和衢州分別排第25、26位，紹興排第30位，嘉興、麗水、湖州分別排第40、41、43位。導(dǎo)致浙江高房價的原因是整體收入水平高且市場供需不平衡。

??易居研究院副院長楊紅旭表示，浙江省具備開展示范區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)、優(yōu)勢和潛力。通過對《意見》、《實施方案》等關(guān)鍵指導(dǎo)文件的解讀，結(jié)合浙江房價運行狀況，房地產(chǎn)市場的參與者應(yīng)關(guān)注以下幾點：

??1、建設(shè)共同富裕示范區(qū)，要求盡快實現(xiàn)富裕，將居民收入的蛋糕進一步做大。一方面，外來人員將扎根生活，剛需型購房需增加；另一方面，本地有房家庭的改善型需求持續(xù)釋放，從而有利于房價長期穩(wěn)健上漲。

??2、縮小區(qū)域發(fā)展差距、城鄉(xiāng)差距，將有利于中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展和購房需求釋放。可以預(yù)見，未來幾年，在經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、土地供應(yīng)、公共設(shè)施與服務(wù)等多方面，浙江政策上會向中小城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村傾斜，這些地區(qū)的經(jīng)濟與收入速度將超過大城市，也將有利于這些地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展。

??3、《意見》中強調(diào)了“房住不炒”定位。而過去20年浙江地區(qū)炒房現(xiàn)象在全國范圍內(nèi)比較突顯，并且浙江民間資金充裕、信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)現(xiàn)象突出。預(yù)計未來浙江將更加嚴(yán)厲的抑制炒房、防范資金違規(guī)進入樓市。據(jù)此，則預(yù)計未來浙江樓市波動幅度將減小，房價漲幅也將小過去20年。

??4、《意見》中提出：“對房價比較高、流動人口多的城市，土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，擴大保障性租賃住房供給?！焙贾荨幉ǖ热丝诹魅肓看蟮闹攸c城市若增加租賃住房與保障住房，部分剛需被分流，這類商品住宅價格漲幅將縮小。

??5、追求共同富裕，必然調(diào)節(jié)過高收入：房產(chǎn)對中國家庭財富增加的貢獻(xiàn)率將近70%。對于擁有多套房產(chǎn)或高價值房產(chǎn)的家庭，有必要通過征持有稅的方式調(diào)節(jié)收入。近期官方表研究房地產(chǎn)稅試點，杭州大概率會成為試點城市；一旦出臺方案，則對于樓市形成利空，需要關(guān)注。

??6、短期來看，浙江樓市較熱，今年來杭州、嘉興、湖州、金華、義烏、永康、臺州、麗水、寧波、紹興等多地密集出臺新政，成為今年來全國調(diào)控最為密集、調(diào)控力度最強的省份。這情況類似2011年浙江陸續(xù)有9個城市出臺限購政策，且不久之后，浙江房地產(chǎn)市場便進入長達(dá)五年左右的深度降溫通道。如今6月剛出臺共同富裕示范區(qū)政策，浙江抑制房價的壓力更大，政策也將更加嚴(yán)厲。

??7、2019年深圳被定位于社會主義先行示范區(qū)之后，地方政府調(diào)控樓市的力度不斷加大，尤其今年上半年新政頻出，終于導(dǎo)致今年5月二手房價格近兩年來首次轉(zhuǎn)跌。如今浙江被國家賦予重任建設(shè)共同富裕示范區(qū)，浙江政府調(diào)控壓力加大，未來1－2年浙江樓市也將趨于降溫，部分城市房價大概率也會由漲轉(zhuǎn)跌。

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