[克而瑞]集中供地后，50強(qiáng)房企22城之外的投資邏輯

??非22城仍然有很多值得投資的機(jī)會(huì)，不少房企也正在挖掘這些契機(jī)。

??◎  作者 / 沈曉玲、汪維文

??自“雙集中”供地政策發(fā)布已有4個(gè)月，首批22城供地也已全部收官，“兩集中”的政策推出以及行業(yè)市場的變化推動(dòng)了房企投資態(tài)度的轉(zhuǎn)變，在大家紛紛把目光放在集中供地的22城之時(shí)，我們也需要關(guān)注除了這22城之外，房企的投資究竟又有何變化，下面我們以TOP50房企為例，對(duì)企業(yè)22城之外的投資策略做出分析。

??中梁、祥生、金地、綠城表示要尋求22城之外投資機(jī)會(huì)，招商蛇口、世茂直言部分熱點(diǎn)區(qū)域土地價(jià)格被抬高。在房企的年終業(yè)績發(fā)布會(huì)上，“雙集中”供地后的土地投資策略是被提及最多的問題之一，謹(jǐn)慎、中性、保持節(jié)奏是多數(shù)房企的回答。其中中梁、祥生、金地、綠城等房企提出除了關(guān)注22城集中供地之外，還要尋求其他城市的投資機(jī)會(huì)來平衡投資。而世茂管理層則直言長三角和大灣區(qū)土地價(jià)格增速明顯，感覺機(jī)會(huì)不多。招商蛇口也表示其他城市土地競爭力抬高，要保持客觀冷靜的投資態(tài)勢(shì)。

??實(shí)際上房企非22城投資趨于保守，TOP50房企拿地金額占比由2020年的45.9%下降至36.6%,其中近7成房企非22城投資占比下降。盡管在年初多數(shù)房企都給出了中性的預(yù)判，但是實(shí)際上根據(jù)CRIC監(jiān)測，面對(duì)政策和市場環(huán)境的變化，2021年上半年TOP50房企在非22城拿地的力度有明顯的削減，更熱衷于投資集中供地22城。以拿地金額口徑計(jì)，TOP50房企在非22城拿地的金額占比由2020年的45.9%下降至2021年上半年的36.6%，下滑9.3個(gè)百分點(diǎn)，TOP50房企中有近7成在非22城投資占比出現(xiàn)了下降。另外據(jù)CRIC調(diào)研了解，部分房企已經(jīng)明確集中力量爭取二線以上投資機(jī)會(huì)，對(duì)于三四線城市要更加謹(jǐn)慎進(jìn)入。

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??區(qū)域高度重疊，房企紛紛涌向長三角、珠三角，浙江、江蘇、廣東三省的非22城是TOP50房企投資三甲，三者占TOP50房企非22城投資總額的63.7%。以房企非22城拿地金額口徑來看，現(xiàn)階段房企投資區(qū)域十分聚焦，以東南沿海為主，主要是長三角和珠三角兩大板塊。其中長三角的浙江和江蘇是房企最為熱衷的省份，TOP50拿地投資金額超過千億，珠三角的廣東則緊隨其后。

??具體到城市層面而言，房企同樣更熱衷選擇強(qiáng)城進(jìn)駐。以熱度最高的浙江、江蘇和廣東為例，可以發(fā)現(xiàn)房企投資也以一些具有產(chǎn)業(yè)支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市為主，像浙江的溫州、金華、紹興，廣東的佛山、中山、東莞以及江蘇徐州、鹽城、南通等市，TOP50房企投資拿地均在百億以上，熱度要超過一些集中供地的二線城市。另外，一些省會(huì)城市例如陜西西安、云南昆明、廣西南寧等由于并未列入22城范圍之內(nèi)，對(duì)省內(nèi)投資熱度起到了明顯的帶動(dòng)作用。

??盡管以TOP50房企為樣本來看，房企正在集中力量搶占22城市場，但是其中也不乏一些企業(yè)出于自身戰(zhàn)略、區(qū)域布局、以及等城市市場前景看好等考慮，積極尋求22城以外的投資機(jī)會(huì)：

??中梁、祥生專注深耕大本營長三角區(qū)域，尋求三四線城市投資機(jī)會(huì)。根據(jù)CRIC監(jiān)測，2021年上半年祥生非22城投資金額占比達(dá)72.2%，相比2020年略有提高；中梁非22城投資占比則上升14.5個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到了81.6%，均明顯超出TOP50房企36.6%平均水平。這兩家企業(yè)起家于浙江，二者長三角區(qū)域銷售占比一直比較高。尤其是祥生，始終堅(jiān)持立足浙江省，深耕長三角的“1+1+X”布局戰(zhàn)略，上半年非22城投資中，浙江省占比就超過80%，省內(nèi)的溫州、紹興、臺(tái)州、衢州等均有進(jìn)駐。年初業(yè)績會(huì)上中梁管理層提出在22個(gè)城市以外有很多比較好的城市，從企業(yè)拿地分布來看，主要也是挖掘一些長三角三四線城市的投資機(jī)會(huì)。

??榮盛、金科調(diào)整區(qū)域布局，避開長三角、珠三角熱門城市，尋求三四線城市投資契機(jī)。榮盛起家于河北，金科起家于重慶，從二者近年來的布局來看，企業(yè)正積極調(diào)整投資布局，弱化大本營投資，向長三角、珠三角等熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)軍。然而由于土地市場持續(xù)高熱，競爭壓力較大，作為新晉房企，榮盛和金科選擇避開熱點(diǎn)的22城，尋求其他三四線城市布局契機(jī)。根據(jù)CRIC監(jiān)測，2021年上半年榮盛發(fā)展非22城拿地金額占比達(dá)61.3%，明顯高于TOP50房企平均水平的36.6%。

??美的置業(yè)持續(xù)鞏固深耕優(yōu)勢(shì)城市，上半年僅在22城斬獲一幅土地。美的置業(yè)同樣采取深耕策略，不過與中梁、祥生不同的是，美的置業(yè)持續(xù)加碼自身的高市占率城市。企業(yè)2010年走出珠三角，其全國化布局便是從長三角的徐州開始，之后進(jìn)駐邯鄲，根據(jù)CRIC的統(tǒng)計(jì)，2020年美的置業(yè)在兩城的市占率均居首位。2021年上半年，美的置業(yè)持續(xù)擴(kuò)大在徐州和邯鄲的布局，分別拿下3幅、2幅土地，合計(jì)拿地金額達(dá)63.69億元。

??基于長三角、珠三角的發(fā)展前景，萬科下沉兩地非22城尋求投資契機(jī)。根據(jù)CRIC監(jiān)測，在保持了一定投資力度的前提之下，上半年萬科投資力度向非22城傾斜，占比相比2020年上升了9.3個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到了62.0%，上半年并未在一線城市納儲(chǔ)。并且萬科則出現(xiàn)了非常典型的區(qū)域集中情況，2021年上半年，萬科非22城投資金額中超過8成投向了長三角、珠三角兩大區(qū)域，以金華、溫州、中山等熱點(diǎn)城市為主，相比2020年的均衡型投資有明顯調(diào)整。不過在6月底，萬科進(jìn)行了新的組織架構(gòu)變革，由五大區(qū)裂變成七大區(qū)，主要是將北方區(qū)域裂變?yōu)楸本?、東北，中西部裂變成華中、西南區(qū)域，組織先行，未來企業(yè)仍有望擴(kuò)大兩地拿地份額。

??整體來看，22城集中供地政策推出之后，TOP50房企中近7城房企都積聚力量擴(kuò)大在22城的拿地力度，對(duì)于非22城的投資力度出現(xiàn)了收縮。區(qū)域布局上，房企向長三角的浙江、江蘇和珠三角的廣東聚集，對(duì)這三個(gè)省份采取全面布局策略，占非22城投資金額比例超過6成，在其他區(qū)域則主要選擇一些省會(huì)城市如西安、南寧、南昌、昆明等點(diǎn)狀布局。然而正如部分管理層所言，非22城仍然有很多值得投資的機(jī)會(huì)，不少房企也正在挖掘這些契機(jī)，有時(shí)候“人棄我取”反而會(huì)收獲意想不到的效果。