[克而瑞] 外來(lái)房企加碼西安，本地房企機(jī)遇幾何？

??品牌房企深耕西安成效凸顯，本土房企壓力加大。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??■■■ 近期外來(lái)規(guī)模房企加碼進(jìn)駐西安，前有6月28日建業(yè)收購(gòu)西安房企榮華集團(tuán)過(guò)半數(shù)股權(quán)，后有7月9日越秀與紫薇地產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作，那么在西安樓市火熱，外來(lái)房企加碼西安的同時(shí)，本地房企如何維護(hù)自己的市場(chǎng)份額？如何把握住機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的發(fā)展機(jī)會(huì)呢？

??2017年以來(lái)西安大量引進(jìn)人才

??房地產(chǎn)市場(chǎng)加速發(fā)展

??2017年以來(lái)，隨著西部大開(kāi)發(fā)、一帶一路等國(guó)家戰(zhàn)略的持續(xù)推進(jìn)，陜西省承東啟西、聯(lián)接南北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)越發(fā)凸顯。因此國(guó)家在2018年正式建立了關(guān)中平原城市群，同時(shí)認(rèn)定西安為第9個(gè)國(guó)家中心城市，此后又在2020年中發(fā)布了《關(guān)于新時(shí)代推進(jìn)西部大開(kāi)發(fā)形成新格局的指導(dǎo)》，進(jìn)一步支持陜西省以及西安市的開(kāi)放發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)支持政策的集中推出，近年來(lái)陜西省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到了較大的利好，核心城市西安也隨之加速了人才的引進(jìn)：2017年1月發(fā)布了《西安市人民政府關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步吸引人才放寬我市部分戶籍準(zhǔn)入條件意見(jiàn)的通知》；2019年2月又發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步放寬西安部分戶籍準(zhǔn)入條件的通知》，宣布全國(guó)在校大學(xué)生均可遷入落戶。這兩個(gè)落戶政策的實(shí)施，直接讓西安常住人口從2016年的883萬(wàn)猛增至2020年的1295萬(wàn)人，是改革開(kāi)放以來(lái)西安人口凈流入最為顯著的時(shí)期。

??人口的大量流入在增強(qiáng)西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)，也為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的大發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。自2017年開(kāi)始，西安的商品房銷售均價(jià)開(kāi)始逐年上漲，從2016年之前長(zhǎng)期保持的6500元/平米左右逐漸升至2020年的15975元/平米，同時(shí)每年的商品房銷售面積也穩(wěn)定在2500萬(wàn)平米左右?；馃岬谋镜貥鞘凶岧堫^房企們更加重視在西安市場(chǎng)的發(fā)展，也開(kāi)始加大在西安的投入力度。

??品牌房企深耕西安成效凸顯

??本土房企壓力加大

??2017年以來(lái)，隨著新城、旭輝、中南、佳兆業(yè)等房企首次在西安落子，到2019年1月中梁控股借道綠城一起合作開(kāi)發(fā)西安西咸新區(qū)世紀(jì)大道項(xiàng)目，至此2020年的TOP20房企全部布局西安。而由于品牌房企的進(jìn)一步涌入，再加上部分龍頭房企比如萬(wàn)科、綠地、融創(chuàng)等在西安已經(jīng)深耕多年，因此本土房企的生存空間受到了進(jìn)一步擠壓。根據(jù)克而瑞西安機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2020年大西安+咸陽(yáng)房企銷售表現(xiàn)TOP15排行榜中，融創(chuàng)以303億元摘得榜首，前十基本都是外來(lái)的品牌房企，本土房企天地源和紫薇地產(chǎn)分別以76億元和65億元分別排名第9和第12名。整體來(lái)看，西安市場(chǎng)的銷售排行榜中僅有2家本土房企的身影，未來(lái)在強(qiáng)者恒強(qiáng)的情況下，西安本土小房企的擴(kuò)張之路將更加困難。

??在土地投資方面，根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2020年在西安招拍掛拿地金額TOP20房企中，投拓力度較為靠前的基本以外來(lái)品牌房企為主，西安本土房企中僅有作為陜西國(guó)企的西安高科、紫薇地產(chǎn)、經(jīng)發(fā)地產(chǎn)3家，其中西安高科以57.8億元排名第3位。隨著品牌房企紛紛加碼西安，實(shí)力較弱的本土民營(yíng)房企在土拍市場(chǎng)的壓力進(jìn)一步加大。

??陜西房企可以通過(guò)對(duì)外合作進(jìn)行發(fā)展

??同時(shí)打磨自身競(jìng)爭(zhēng)力

??從陜西本土房企的發(fā)展歷史來(lái)看，早期通過(guò)良好的政商關(guān)系與政府進(jìn)行合作，利用自有優(yōu)勢(shì)拿地，擁有較大的土地資源優(yōu)勢(shì)。不過(guò)2011年后隨著市場(chǎng)下行，而多數(shù)房企在西安內(nèi)主要涉足舊改項(xiàng)目，資金沉淀較大，企業(yè)開(kāi)發(fā)壓力也較大，因此有部分房企開(kāi)始考慮和外來(lái)品牌房企進(jìn)行合作。2015年9月天朗將8個(gè)項(xiàng)目的80%股權(quán)以6.84億元出讓給融創(chuàng)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，開(kāi)啟了本土房企與外來(lái)房企的合作項(xiàng)目的先河。由于本土房企擁有豐富的土儲(chǔ)以及客研經(jīng)驗(yàn)，而外來(lái)品牌房企充足的資金以及優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)能力，因此雙方的合作可謂是雙贏。在此之后，越來(lái)越多的本土房企開(kāi)始和外來(lái)品牌房企進(jìn)行合作，希望借助外來(lái)房企的“東風(fēng)”進(jìn)行發(fā)展，同時(shí)隨著西安本地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的逐漸加碼，加大合作的力度也是降低風(fēng)險(xiǎn)的一種方法。

??不過(guò)值得注意的是，和外來(lái)品牌房企加強(qiáng)合作雖然的確能夠提振企業(yè)的銷售、降低風(fēng)險(xiǎn)，但是如果過(guò)于依賴這種方式則有可能讓企業(yè)成為外來(lái)房企的附庸，對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)不利影響。因此陜西本土房企可以考慮在加強(qiáng)對(duì)外合作的同時(shí)和品牌房企充分交流，打磨自身的運(yùn)營(yíng)能力和產(chǎn)品力，進(jìn)而培養(yǎng)企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，在穩(wěn)定本土市場(chǎng)份額之后努力走出省外，打破“圍城”困局。

??整體來(lái)看，隨著國(guó)家政策的支持，陜西的經(jīng)濟(jì)基本面逐漸向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)也爆發(fā)式發(fā)展，吸引了眾多品牌房企加大投資力度，也擠壓了陜西本地房企的發(fā)展空間。在這個(gè)背景下，陜西房企可以通過(guò)和外來(lái)房企加強(qiáng)合作發(fā)展自身，但也需要保持企業(yè)獨(dú)立性，培養(yǎng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而走向省外獲得更大的發(fā)展空間。