[克而瑞]市場(chǎng)月報(bào)｜1月樓市供求同環(huán)比皆跌超4成

??1月樓市慘淡供求跌幅超4成，地市流拍率高企。展望2月，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難言樂(lè)觀，成交或?qū)⒊掷m(xù)下行。

??1月，房地產(chǎn)市場(chǎng)跌勢(shì)依舊，29城成交環(huán)比再降4%，同比跌幅擴(kuò)至32%。僅一線城市成交回升，6成以上二、三線城市成交疲軟，同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。土地市場(chǎng)持續(xù)慘淡，深圳、蘇州、寧波和無(wú)錫三輪集中土拍開(kāi)啟，土拍熱度均低于二輪，溢價(jià)率再創(chuàng)歷史新低，流拍率仍處23%的高位。在房企資金壓力未見(jiàn)實(shí)質(zhì)改善情況下，緩拿地甚至不拿地已是共識(shí)。

??新增供應(yīng)

??縮量顯著同環(huán)比皆銳減43%以上

??廈門(mén)大連等4城“零供”

??1月開(kāi)年，供應(yīng)縮量顯著：29個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積1080萬(wàn)平方米，同環(huán)比齊降，降幅分別達(dá)到了43%和58%，主要是受到年末基數(shù)較高和新冠疫情各地頻發(fā)等不確定性影響所致。

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積228萬(wàn)平方米，環(huán)比近乎“腰斬”。北京因當(dāng)前新冠疫情的不確定影響，供應(yīng)環(huán)比大降82%，房企推盤(pán)意愿不高，廣州、深圳整體供應(yīng)也有了穩(wěn)步下滑，環(huán)比跌幅均超7成，僅上海供應(yīng)高位維持，因成交慣性猶存，房企供貨積極性也相對(duì)較高，上海本月供應(yīng)164萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲46%，顯著好于去年同期。

??二三線城市新增供應(yīng)面積851萬(wàn)平方米，環(huán)比下降60%，同比降幅也達(dá)到48%。從絕對(duì)量層面，僅成都單月供應(yīng)突破100萬(wàn)平方米，南京、徐州次之，也達(dá)到了90萬(wàn)平方米以上。西安、長(zhǎng)春、大連、廈門(mén)四城本月“斷供”，西安主要是受到新冠疫情“封城”影響。從變化趨勢(shì)來(lái)看，各城市環(huán)比均有了不同程度的下跌，同比跌多漲少，成都、徐州、?？?、濟(jì)南供應(yīng)階段性疲軟，環(huán)比回落，但仍顯著好于去年同期。同環(huán)比齊跌城市大體可分為兩類(lèi)：一是東南沿海城市諸如杭州、寧波、蘇州、東莞、常州、無(wú)錫等，環(huán)比跌幅均在5成以上，二是中部城市諸如長(zhǎng)沙、武漢、昆明、鄭州、南寧等，跌幅均在6成以上。

??預(yù)判下月，我們認(rèn)為，2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期加之新冠疫情的負(fù)面影響，總體供應(yīng)規(guī)模預(yù)期還將小幅回落，尤其是疫情較為嚴(yán)重的京津冀和河南等區(qū)域，整體供應(yīng)量大概率在低位徘徊。

??新房成交

??同環(huán)比下降約4成

??近半城市同比腰斬僅成都增11%

??從成交表現(xiàn)來(lái)看，如市場(chǎng)預(yù)期，熱度穩(wěn)步回落。1月29個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1429萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37%，同比下降46%，主要受到去年基數(shù)較高影響。分能級(jí)來(lái)看，

??一線城市韌性較強(qiáng)，總成交為285萬(wàn)平方米，同環(huán)比齊跌，降幅分別達(dá)到了38%和21%，不過(guò)回落幅度不及百城平均。其中上海購(gòu)房需求旺盛，因供應(yīng)放量帶動(dòng)成交回升，2022年開(kāi)年單月成交130萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲43%，達(dá)到了自去年2月以來(lái)的成交新高。北京受新冠疫情不確定性影響，成交同環(huán)比分別下降46%和31%，廣深成交保持低迷行情，主要受前期調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵影響，短期內(nèi)難有起色。

??二三線城市總成交1143萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了41%，同比下降47%。從絕對(duì)量層面，梯度分明，僅成都一城1月成交量均超150萬(wàn)平方米，佛山、武漢屬第二梯隊(duì)，月成交在80-90萬(wàn)平方米，半數(shù)以上二線城市單月成交不足50萬(wàn)平方米。從變化趨勢(shì)來(lái)看，僅成都一城“高熱不退”，同環(huán)比齊增；寧波主要因上月成交未曾“翹尾”，購(gòu)房需求于1月集中釋放致環(huán)比上升，不過(guò)同比跌幅依舊達(dá)到48%，市場(chǎng)延續(xù)低迷。其余城市均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊降，中央降息降準(zhǔn)的政策效果尚未在市場(chǎng)層面顯現(xiàn)。預(yù)判下月，我們認(rèn)為，恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，加之新冠疫情影響下春節(jié)返鄉(xiāng)“難”，整體成交量或?qū)⒂瓉?lái)小幅回調(diào)。

??庫(kù)存周期

??多城供應(yīng)銳減后庫(kù)存小幅回落

??滬穗杭等消化周期縮短

??1月臨近春節(jié)，絕大多數(shù)城市受“就地過(guò)年”政策影響供應(yīng)大幅回落，廈門(mén)、長(zhǎng)春、大連和西安本月預(yù)計(jì)無(wú)新增供應(yīng)。29城整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，上海、徐州、南京、無(wú)錫和?？谕曝浄e極，供求比大于1.2。

一線城市中，北京、廣州和深圳庫(kù)存面積均環(huán)比回落，其中廣州消化周期縮短至1年以?xún)?nèi)。二三線城市中成都、廈門(mén)、福州、濟(jì)南、大連、蘇州和合肥等庫(kù)存面積低于2021年同期，但其中僅成都和杭州消化周期同比縮短。結(jié)合各城市供求數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年春節(jié)前樓市表現(xiàn)顯著弱于2021年。

??成交結(jié)構(gòu)

??滬深高檔豪宅占比微升

??京中低檔占比下降12pcts

??從價(jià)格段分布來(lái)看，低檔產(chǎn)品占比北京上升15個(gè)百分點(diǎn)，上海和深圳分別下降2個(gè)和12個(gè)百分點(diǎn)；中低檔產(chǎn)品占比北京和深圳分別下降12和10個(gè)百分點(diǎn)，上海上升4個(gè)百分點(diǎn)；中檔產(chǎn)品占比上海和北京分別下降3和2個(gè)百分點(diǎn)，深圳占比上升16個(gè)百分點(diǎn)；中高檔產(chǎn)品和高檔產(chǎn)品北京下降2個(gè)百分點(diǎn)，上海和深圳分別上升1個(gè)和6個(gè)百分點(diǎn)。

??從面積段分布來(lái)看，90平方米以下產(chǎn)品占比深圳下降8個(gè)百分點(diǎn)，上海和北京分別上升1和12個(gè)百分點(diǎn)；90-120平方米產(chǎn)品占比深圳上升7個(gè)百分點(diǎn)，北京和深圳均下降1個(gè)百分點(diǎn)；120-144平方米產(chǎn)品占比上海、北京、深圳分別變化-1、-6、1個(gè)百分點(diǎn)；144-200平方米產(chǎn)品以及200平方米以上大戶(hù)型產(chǎn)品成交占比上海和深圳分別上升2和1個(gè)百分點(diǎn)。

??二手住房

??成交同比仍降45%但環(huán)比顯著收窄，蘇杭等止跌回升

??2022年1月，二手房市場(chǎng)整體持續(xù)小幅回落，9個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交329萬(wàn)平方米，環(huán)比微降5%，較去年同期相比規(guī)模減少45%。年初市場(chǎng)整體延續(xù)階段高位運(yùn)行，但臨近春節(jié)市場(chǎng)供應(yīng)顯著縮量帶動(dòng)成交小幅下行，基于近期房地產(chǎn)支持性政策頻出，疊加當(dāng)前市場(chǎng)規(guī)模較去年同期仍有空間，后市預(yù)期小幅回升。

??具體到城市來(lái)看，9城環(huán)比表現(xiàn)跌多漲少，僅杭州、蘇州環(huán)比正增長(zhǎng)，其中杭州漲幅近8成，一線市場(chǎng)中北京、深圳均有15以?xún)?nèi)小幅回調(diào)，其余城市均有不同程度回落；同比表現(xiàn)仍普遍回落，其中半數(shù)城市跌幅在50%以上，僅大連因前值較低市場(chǎng)翻倍增長(zhǎng)，深圳、青島長(zhǎng)期低位運(yùn)行，本月同比均有70%以上降幅，其余城市均有不同幅度回落。

??土地市場(chǎng)

??成交環(huán)比驟降九成，寧波土拍回暖帶動(dòng)溢價(jià)率升至4.3%

??截至1月23日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積僅5478萬(wàn)平方米，環(huán)比12月降幅近九成，同比降幅也接近七成；成交總金額降至1133億元，環(huán)比上月大降90%，同比也下降了75%。平均樓板價(jià)跌至2069元/平方米，環(huán)比降幅達(dá)15%。

??市場(chǎng)熱度方面，在寧波土拍回暖的帶動(dòng)下，平均溢價(jià)率小幅回升至4.3%。具體來(lái)看，由于成交主力寧波土拍規(guī)則放松、盈利空間提升，第三輪集中土拍熱度明顯回升，助推二線城市整體溢價(jià)率升至6.2%，環(huán)比上漲3.7個(gè)百分點(diǎn)；一線城市因成交地塊均為商辦用地溢價(jià)率降至冰點(diǎn)；三四線城市溢價(jià)率也進(jìn)一步走低，平均溢價(jià)率僅3.8%。

??土地流拍方面，以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，平均流拍率升至21%，除西安、石家莊等少數(shù)二線城市流拍地塊相對(duì)較多外，大部分流拍地塊集中在三四線城市，并以涉宅用地居多。究其原因主要還是由于當(dāng)前房企仍面臨極大的資金壓力所致，加之這些城市的樓市下行壓力加劇，短期內(nèi)房企投資態(tài)度愈加謹(jǐn)慎，高流拍也在意料之中。

??一線城市成交建面僅85萬(wàn)平方米，環(huán)比下降88%，同比下降85%。月內(nèi)，一線城市合計(jì)成交10宗商辦地塊，均底價(jià)成交。值得注意的是，本月北京率先發(fā)布了2022年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計(jì)18宗地塊，總面積約83萬(wàn)平方米，將于2月中下旬集中出讓。土拍規(guī)則方面，與其他城市三輪土拍政策放松不同，北京2022年首場(chǎng)土拍規(guī)則延續(xù)了2021年的“房地價(jià)聯(lián)動(dòng)、重建設(shè)品質(zhì)、競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”等細(xì)則，尤其是現(xiàn)房銷(xiāo)售方面，北京此次有9宗地需要競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售，進(jìn)一步強(qiáng)化現(xiàn)房銷(xiāo)售預(yù)期，對(duì)房企拿地的要求依舊比較高。

??二線城市成交建面達(dá)820萬(wàn)平方米，環(huán)比下降90%，同比下降76%；成交金額僅359億元，環(huán)比下降91%，同比下降79%；平均樓板價(jià)降至4382元/平方米。具體來(lái)看，本月僅寧波單城進(jìn)行了集中土拍，土拍熱度逆勢(shì)而上，鄞州區(qū)多宗土地觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段，整體溢價(jià)率增至7.1%，成為三輪土拍中溢價(jià)率最高的城市。

??三四線城市成交建面不足5000萬(wàn)平方米，同比下降63%。成交金額和平均樓板價(jià)也隨即下滑，分別為706億元和1544元/平方米。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，南通、鹽城、淮安等成交建面均超100萬(wàn)平方米，其中有集中土拍的南通，成交規(guī)模達(dá)到136萬(wàn)平方米。值得一提的是，盡管南通第三輪集中土拍規(guī)則有所放松，但三輪土拍熱度仍處低位，已成交的19宗地全部底價(jià)成交，還出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象。相比之下，嘉興的集中土拍熱度稍高，在上限溢價(jià)率進(jìn)一步下調(diào)的影響下，有2幅地觸頂成交；不過(guò)，5幅涉宅地均由本土房企競(jìng)得，外來(lái)品牌房企的參與度仍然較低。