[中房研協]深幅下探的行業(yè)指標顯示地產依然處于冰凍期，市場短期難復蘇

??商品房銷售市場累計同比跌幅有所擴大，11月加速下降

??1—11月份，商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元，下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。

??1-11月份，新建商品房市場銷售面積和金額同比跌幅有所擴大。新冠肺炎疫情防控轉向，政府層面防控政策放松，為房地產行業(yè)需求復蘇提供了有利條件，但開放初期及感染高峰期前后，大部分城市感染風險驟升，個人風險防范及居家恢復抑制人員流動性，對于銷售活動造成明顯影響，12月市場將不會出現明顯回升，甚至呈現與往年完全不同的低迷態(tài)勢。預計全年房地產銷售面積及金額同比下降30%左右。

??11月，行業(yè)政策面持續(xù)寬松導向，支持房地產企業(yè)融資的銀行信貸、發(fā)債融資、股權融資“三支箭”全部落地；部分核心城市對區(qū)域性限購政策作出寬松性調整。12月6日召開的中央政治局會議未提房地產，但擴需求、防風險都與行業(yè)密切相關，房地產屬于長鏈條行業(yè)，對于提振消費貢獻較大，復蘇的必要性大幅度增強。房地產政策從保需求、保項目到保主體，部署涵蓋已經比較全面，進步一強調底線思維，推動具體的政策措施落地實施，才能盡快實現房地產行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??單月數據來看，11月銷售面積10071萬平方米，較上月增加3.2%，同比減少33.3%；銷售金額9816億元，環(huán)比增加3.9%，同比減少32.2%。兩項指標同比跌幅較上月有明顯擴大。

??分類物業(yè)銷售看，各類型銷售面積及金額跌幅均有所擴大，辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房兩項指標變動最為明顯，住宅市場相對平穩(wěn)。

??從各地區(qū)銷售情況看，商品房銷售面積和金額同比繼續(xù)處于負增長區(qū)域，且跌幅較上月擴擴大。西部和中部地區(qū)跌幅擴大最明顯，東部地區(qū)跌幅波動較小。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為41.4%、57.9%，份額與上月基本持平。

??02

??房地產開發(fā)投資跌幅持續(xù)下探

??1—11月份，全國房地產開發(fā)投資123863億元，同比下降9.8%；其中，住宅投資94016億元，下降9.2%。

??1-11月全國房地產投資跌幅較上月再擴大1個百分點，探底周期逐漸拉長。當前各個層面發(fā)力提振市場信心，金融端政策組合拳全面支持房企融資；地方政府積極調整土地政策、改善投融資環(huán)境；疫情防控措施在全國范圍放開，將對經濟修復起至關重要的作用，也將積極帶動房地產行業(yè)復蘇。從政策支持傳遞到市場，還有一個結合實際消化的過程，穩(wěn)健性企業(yè)將率先進入常態(tài)，恢復正常運轉，再投資拿地建設。

??月度數據方面，11月全國房地產開發(fā)投資9918億元，較上月減少4.5%，同比減少19.9%，同比跌幅繼續(xù)擴大，今年單月最大跌幅再次刷新。每年的最后兩個月，長江以北地區(qū)氣候嚴寒，按規(guī)律也不是投資開工的好時節(jié)，再加上今年前期土地的階段性集中供應，最后兩月的土地投資也是低潮期，另外銷售市場回暖步伐遲緩，市場信心修復尚需時日，全年投資很難出現修復跡象，將繼續(xù)下探，全年大概跌幅超過10%。

??從物業(yè)類別投資上看，各物業(yè)類型跌幅均較上月擴大，跌速基本一致。住宅投資占總投資比重為75.9%，與上月持平。

??從地區(qū)來看，各區(qū)域投資跌幅均較上月有不同程度擴大，東部和東北地區(qū)下調幅度相對較?。煌葦祿砜?，中部和東部地區(qū)同比跌幅相對較小，東北地區(qū)跌幅最大。整體而言，東部地區(qū)更為平穩(wěn)，占總投資比重為54.5%，較上月增加0.3個百分點。

??03

??房屋新開工面積跌幅擴大 11月同比減少一半

??1—11月，房地產開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積111632萬平方米，下降38.9%。其中，住宅新開工面積81734萬平方米，下降39.5%；辦公樓新開工面積2870萬平方米，下降39.1%；商業(yè)營業(yè)用房新開工7608萬平方米，下降41.2%。

??11月，全國商品房新開工面積7910萬平方米，為近年來最低單月，同比跌幅超過五成，較上月擴大15.7個百分點，帶動全年累計跌幅走勢繼續(xù)下探。在企業(yè)投資信心嚴重不足、建設積極性尚未恢復的基礎下，本月新開工整體情況進一步下滑，一方面受季節(jié)性因素影響新開工進度，另一方面新冠肺炎疫情防控政策調整優(yōu)化，相關工作人員短期內感染對施工、開工造成影響。

??從中長期看，按照一般規(guī)律，今年新開工大幅度減少，一定會影響明年及后年房地產市場的供應，且容易形成供不應求的局面，造成價格波動。但考慮到我國當前的存量規(guī)模，人口流動特點，消費者預期及經濟增長前景，當前新開工下降是市場選擇的結果，是市場主體理性決策的綜合反映，未必是壞事。假設城市化在總體上是正向的，會出現某些城市有凈人口流入，某些城市凈人口是流出，前者應注意加大土地供應力度，確保市場供應力度和節(jié)奏跟上人口的變化，當然政府也要在住房保障領域進行托底，提供保障性租賃住房。

??04

??房地產開發(fā)企業(yè)到位資金跌幅擴大

??1—11月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金136313億元，同比下降25.7%。其中，國內貸款15823億元，下降26.9%；利用外資66億元，下降26.6%；自籌資金48994億元，下降17.5%；定金及預收款44601億元，下降33.6%；個人按揭貸款21870億元，下降26.2%。

??1—11月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比跌幅再次擴大。在企業(yè)各項資金來源中，各項資金來源占比情況與上月相比變動不大，定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的48.7%，自籌資金占比35.9%。同比數據看，定金及預售款下跌33.6%，雖然是幾個資金來源跌幅最大的，但較1-10月收窄了0.2個百分點，個人按揭貸款跌幅則擴大1.7個百分點，自籌資金跌幅擴大最為明顯，擴大2.7個百分點。總體來看，開發(fā)企業(yè)，尤其是民營開發(fā)企業(yè)的資金鏈依然非常緊張，沒有明顯緩解，核心原因還是市場信心不足，資金周轉緩慢，冰凍三尺，非一日之寒，地產面臨的這個寒冬，還需要更多一些耐心和暖政。

??房地產信貸融資、債券融資、股權融資“三箭齊發(fā)”，短期內很難對企業(yè)資金面產生實質性改善。但政策對于重塑市場信心至關重要，落地之后還是優(yōu)先惠及優(yōu)質穩(wěn)健的房企。未來一段時間，開發(fā)企業(yè)會抓住窗口期積極融資，避免風險蔓延和穩(wěn)定運營，隨著商品銷售筑底回升才能走出困境。

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??土地市場繼續(xù)大幅下跌

??1—11月，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積8455萬平方米，比上年下降53.8%；土地成交價款7591億元，下降47.7%；土地成交均價8978元/平方米，上漲13.1%。

??1-11月，土地市場成交量價跌幅略有擴大，兩項指標均較上月擴大0.8個百分點。土地成交單價繼續(xù)上漲，同比漲幅與上月一致。

??11月，北京、杭州、武漢等城市進行了第四批集中供地并成交，優(yōu)質地塊仍受到追捧，地方城投類企業(yè)拿地比重依然較大，但與民營房企聯合拿地現象也有所增加。在房地產融資政策引導下，部分民營房企也開始重新審視土地市場，調整拿地策略或恢復土地拓展。同時隨著各大城市拿地政策不斷調整優(yōu)化和增加土地供應量，民營房企拿地積極性將有所上升。

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??商品房待售面積小幅增加

??11月末，商品房待售面積55203萬平方米，比上月末增加469萬平方米。其中，住宅增加201萬平方米，辦公樓增加73萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加51萬平方米。

??商品房庫存較上月小幅增加，延續(xù)上漲趨勢。與去年同期相比漲幅擴大，主要增長點仍為住宅待售面積，同比上漲18.0%，漲幅較上月提高1.4個百分點；商業(yè)營業(yè)用房同比持續(xù)下跌跌幅收窄。