2022-12-08 11:50:49來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??導(dǎo)讀
??至少在十年左右的中期時間尺度內(nèi),中國房地產(chǎn)市場的增量發(fā)展空間依舊可觀,與之密切相關(guān)的新房交易也仍將是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。
??◎ 研究員 / 馬千里 周奇 邱娟
??2022年前三季度,全國商品住宅銷售面積8.6億平方米,同比下降25.7%,回到2015-2016年同期水平,商品住宅銷售額8.7萬億元,同比下降28.6%,回到2018年同期水平。在連續(xù)三年行業(yè)住宅成交達(dá)到15億平方米之后,2022年住宅交易量大概率將回落至13億平方米以下,行業(yè)規(guī)模拐點真正到來。
??為了更好的應(yīng)對行業(yè)的規(guī)模波動挑戰(zhàn),房地產(chǎn)行業(yè)有必要對未來成交規(guī)模和地區(qū)差異做出新的評判。為此,研究中心在結(jié)合國外發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗,以及國內(nèi)住房現(xiàn)況,對房地產(chǎn)市場需求增長和潛在供應(yīng)規(guī)模進(jìn)行測算,并根據(jù)全國近3000個縣市人口城鎮(zhèn)化和住房現(xiàn)狀數(shù)據(jù),對各能級城市的增量需求規(guī)模和結(jié)構(gòu)進(jìn)行比較,并從中找出需求增長空間較高的市縣,以供企業(yè)相關(guān)決策時進(jìn)行參考。
??01
??房地產(chǎn)多項核心指標(biāo)創(chuàng)新低
行業(yè)規(guī)模拐點真正到來
??近一年以來中國房地產(chǎn)市場景氣顯著下滑,2022年房地產(chǎn)投資、銷售、新開工、土地購置等多項關(guān)鍵指標(biāo)均出現(xiàn)大幅回落。分城市能級來看,不僅三四線出現(xiàn)了大量的交易規(guī)?;芈?;在經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)先、外來人口規(guī)模龐大的一二線城市,新房成交收窄也成為了普遍現(xiàn)象;即便是少數(shù)走出獨立行情的上海、杭州等核心城市,其遠(yuǎn)郊外圈層住房銷售亦出現(xiàn)了明顯降溫。
??一, 預(yù)計2022年住宅成交同比下降22%,新房供給側(cè)信心下跌幅度更甚
??據(jù)統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù),2022年前9月,全國商品住宅銷售面積8.6億平方米,同比下降25.7%,回到2015-2016年同期水平,商品住宅銷售額8.7萬億元,同比下降28.6%,回到2018年同期水平。就前三季度商品住宅成交規(guī)模占全年比例變動情況來看,鑒于2020年上半年受疫情因素影響較大,導(dǎo)致下半年成交占比上升,而2021年下半年市場交易景氣回落,以致上半年交易占比高于一般年份,因此更值得參照對比的還是2017-2019年期間,由此預(yù)計2022年前9月商品住宅的年化成交面積大概率將回落至12億平方米左右,同比下降22%,成交金額12萬億元,同比下降23%,行業(yè)規(guī)模拐點真正到來。
??銷售規(guī)模的大幅下滑,也對新房供給側(cè)信心帶來了明顯的負(fù)面影響,2022年前三季度,全國商品住宅新開工面積僅為6.9億平方米,同比減少39%,下降至2010年來的歷史新低,回到2008年時的水平。而開工銷售比更是降至0.8,企業(yè)新增供應(yīng)意愿顯著下降,預(yù)計全年住宅新開工面積降跌至10億平方米以下。
??二,土地成交規(guī)模收縮更為快速,成交同比跌幅超過五成(略)三,多數(shù)城市成交大幅下跌,僅上海、蘇州等少數(shù)城市相對穩(wěn)定(略)
??02
??城鎮(zhèn)化與住房改善仍有一定發(fā)展空間
未來十年增量需求可達(dá)90億㎡
??就中國新房市場發(fā)展規(guī)模而言,近年來15億平方米的交易量不僅是國內(nèi)歷史高位,也是全球最大的新房交易市場。即便對比全國的7.6億 城鎮(zhèn)家庭戶人口規(guī)模來看,也相對于每人年均2㎡的住房銷售規(guī)模,就目前的人均住房面積測算,相當(dāng)于中國的住房更新周期僅為20年。就需求和市場的一般發(fā)展規(guī)律而言,這一規(guī)模交易規(guī)模勢必不會長期維持下去,即便按照國內(nèi)通行的住宅設(shè)計50年使用年限計算,合理住房更新周期之下的城鎮(zhèn)新房交易規(guī)模應(yīng)當(dāng)只有目前的四成左右,但是考慮到中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍有較大上升空間,居民人均住房面積距離發(fā)達(dá)國家仍有較大差距,且目前城鎮(zhèn)中老舊和自建房屋比例依舊較大,中國的新房市場需求結(jié)構(gòu)從增量過度到存量仍需多年時間的過渡。一,國際經(jīng)驗:中國14億人口基數(shù)之下,長期住房需求規(guī)模依舊可觀(略)二,住房改善:城鎮(zhèn)住房改善仍在上行周期,追趕發(fā)達(dá)國家需20年以上(略)三,城鎮(zhèn)化:鄉(xiāng)-城遷徙仍將持續(xù),推動年均住房需求增長3億㎡(略)四,舊改:三成住宅在2000年前建成,未來十年舊改需求約15億㎡(略)五,小結(jié):未來十年需求增長仍可超90億㎡,住房改善占比近半(略)
??03
??潛在住房保有量近400億㎡
供給高位下新房競爭將更加激烈
??就七普統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,目前中國城鎮(zhèn)人均住房面積不到40平方米,距離發(fā)達(dá)國家仍有較大發(fā)展空間。但是考慮到目前房地產(chǎn)企業(yè)仍有較多在開發(fā)和未開發(fā)項目,若加上這部分潛在供應(yīng)規(guī)模,中國人均住房面積還會再上一個大臺階。因此對于處于“降規(guī)?!敝芷谙碌闹袊康禺a(chǎn)市場而言,在中短期內(nèi)必將面臨一段時間的供給側(cè)陣痛,新房競爭加劇、土拍熱度降溫等現(xiàn)象也會因此接踵而來。一,城鎮(zhèn)人均住房面積接近40平方米,鎮(zhèn)區(qū)人均住房超過一間二,施工面積近20年只增不減,潛在增量達(dá)到“戶均一間房”三,全國住宅待開發(fā)面積高達(dá)30億平方米,潛在增量也有“戶均半間房”四,城鎮(zhèn)人均住房保有量超50平方米,未來新房市場競爭將更加激烈綜合存量房、在建、代建三方面規(guī)模來看,至2021年末,城鎮(zhèn)住宅存量規(guī)模約為396億平方米,如果當(dāng)前在建和未施工住宅項目均能最終形成有效供應(yīng),那么城鎮(zhèn)人均住房面建筑面積已經(jīng)達(dá)到了52平方米1的較高水平,與發(fā)達(dá)國家的人均住房差距已經(jīng)只剩下了公攤面積,基本可以“平視”發(fā)達(dá)國家。不過考慮到在建和待建部分入市仍需較長時間,按近年商品住宅竣工規(guī)模估算,現(xiàn)有在建、待建住宅至少需要10-12年左右才能全部形成實際供應(yīng),按十年城鎮(zhèn)化率增長7%,期間城鎮(zhèn)家庭戶人口增長1億人估算,即便不新增土地供應(yīng),屆時人均住房面積仍將達(dá)到46平方米,同樣處于較高水平。
??04
??縣域城鎮(zhèn)化仍在快速上升期
一二線市區(qū)改善需求尚未到頂
??在行業(yè)規(guī)模進(jìn)入下行周期的背景下,需求預(yù)測更需要進(jìn)一步向更小的空間尺度細(xì)化。為此,本章將以第七次人口普查中有可對比數(shù)據(jù)的337個地級行政單位及其下轄的2983個縣級新政單位的為研究對象,在區(qū)縣尺度上對需求發(fā)展的分化格局進(jìn)行相關(guān)分析。一,城鎮(zhèn)化:多數(shù)縣域仍在快速上升期,河南、四川增長預(yù)期領(lǐng)先1.1 九成市轄縣城鎮(zhèn)化率仍低于60%,成為城鎮(zhèn)化發(fā)展重要載體(略)1.2 未來十年城鎮(zhèn)人口增長主要看縣域,河南、山東、四川增量高居前三(略)1.3 典型省份:城鎮(zhèn)化率攀升促四川縣域城區(qū)人口增長,低房價水平下需求持續(xù)釋放(略)二,人口遷徙:市轄區(qū)城鎮(zhèn)化率雖達(dá)高位,但流動人口仍將助力需求持續(xù)增長從人口流動2的角度來看,目前市轄區(qū)中仍然有著大量的跨市遷徙人口,在上海、深圳、北京、佛山等城市均有多個流動人口超百萬的市轄區(qū)??紤]到我國居民戶籍與住房的高相關(guān)性,這些居住在市轄區(qū)的流動人口,仍將在長期內(nèi)為這些市轄區(qū)所在城市帶來源源不斷的新增置業(yè)需求。2 為便于表述,如非特指,本節(jié)中流動人口均指跨市流動人口
??2.1 市轄區(qū)中跨市流動人口達(dá)2.3億,占全國跨市流動人口78%(略)
??2.2 核心城市“老郊區(qū)”吸引流動人口大規(guī)模遷入,京滬深均有多個市轄區(qū)流動人口超百萬(略)
??2.3 典型城市:上海流動人口每年新增優(yōu)質(zhì)剛需5.5萬套,已成新房需求增長重要支柱(略)
??三,住房現(xiàn)狀:仍有833個區(qū)縣人均住房低于35㎡,大灣區(qū)改善需求空間領(lǐng)先
??據(jù)七普披露統(tǒng)計數(shù)據(jù),我國所有居民的人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了41平方米以上,人均住房套數(shù)也達(dá)到了1.2套,從總量上來看已經(jīng)不缺房。但是城市的人均住房面積只有36.5平方米,相較歐美發(fā)達(dá)國家而言仍有較大發(fā)展空間。若進(jìn)一步將數(shù)據(jù)尺度細(xì)化到縣域,可以看到目前仍有883個區(qū)縣人均住房面積小于35平方米,就省域劃分來看,廣東省人均住房面積較小的縣市人口高居首位,達(dá)到了5600萬人之多,住房改善增長空間領(lǐng)先,其后是東三省與河北;就區(qū)縣對比來看,大約56%的居民居住在市轄區(qū),人均住房面積較小的縣域也為數(shù)不少,居住在此的居民總量達(dá)到了1.4億,考慮到縣域普遍更低的房價收入比,這些地區(qū)若能實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和居民收入的穩(wěn)定增長,相關(guān)改善性需求更為可期。
??3.1 一二線市轄區(qū)人均住房面積僅36㎡,縣域人均住房面積卻反超三線(略)
??3.2 仍有833個區(qū)縣人均住房面積小于35㎡,家庭戶人口規(guī)模達(dá)3.2億(略)
??3.3 人均住房45㎡前改善需求仍將保持較快增長,廣東市轄區(qū)增量空間斷層領(lǐng)先(略)
??3.4 典型省份:廣東珠三角人均住房面積普遍低位,高人口基數(shù)下改善需求空間領(lǐng)先(略)
??四,住房來源:一二線市轄區(qū)租住比領(lǐng)先,浙江部分縣域亦位居前列據(jù)七普統(tǒng)計公報數(shù)據(jù),目前我國流動人口規(guī)模高達(dá)3.7億,占全國人口總量的26%。龐大的流動人口規(guī)模帶來了大量的租賃住房需求,在廣東、浙江、福建等民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份,租賃戶更是成為了市轄區(qū)常住居民的重要組成部分。對于這些租賃戶占比較高的區(qū)縣而言,這些租賃戶家庭將在在中長期內(nèi)為這些地區(qū)帶來長期穩(wěn)定的潛在需求支撐。目前保租房建設(shè)規(guī)模雖然快速發(fā)展,“十四五”期間40城目標(biāo)建設(shè)650萬套,但對比5000萬戶的租房戶數(shù)量來看,在相當(dāng)長一段時間內(nèi)保租房供給仍將是供不應(yīng)求。因此對于大多數(shù)完成人生“第一桶金”資本積累的租房戶家庭而言,為了子女教育和自身戶口、保險等生活保障需求,其置業(yè)需求大概率還是會流向商品房的一二級市場。另一方面,目前我國自建房自住戶的規(guī)模也不為數(shù)不少,全國城鎮(zhèn)占比也達(dá)到了21%左右。主要是來源于城市邊界擴(kuò)張后,新劃入城鎮(zhèn)地區(qū)“城中村”的自住家庭戶??紤]到“城中村”住宅建設(shè)在多數(shù)情況下與城建規(guī)劃不匹配,在人均綠地、醫(yī)療、商業(yè)、教育等供地指標(biāo)上存在明顯短板,建筑形態(tài)、交通出行也缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,為提高城市建設(shè)用地的使用效率,長遠(yuǎn)來看大多需要拆改。也將在中長期內(nèi)帶來更多的拆改住房需求。
??4.1 一二線市轄區(qū)租房戶比例高達(dá)三成,成為中長期剛需有力支撐
??就縣級行政區(qū)角度來看住房來源分化情況,市轄區(qū)中租賃戶占比最高,平均達(dá)到了22%,縣級市只有10%,而縣更是只有5%。相對而言,市轄區(qū)流動人口規(guī)模更大,其租賃戶占比自然也水漲船高。據(jù)縣級行政區(qū)統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算,全國74%的租賃戶居住在市轄區(qū),與本章第二節(jié)78%的跨市流動人口居住在市轄區(qū)對比來看,二者分布情況也大致相符。自建住房方面,由于市轄區(qū)普遍城鎮(zhèn)化率較高,農(nóng)村家庭戶占比相對較低,且2000年以來一直是棚戶區(qū)、舊改的主力推進(jìn)區(qū)域,因此市轄區(qū)自建自住戶的比例最低,但也有25%的家庭居住在自建房中??紤]到 “城中村”住宅建設(shè)在多數(shù)情況下與城建規(guī)劃不匹配,在人均綠地、醫(yī)療、商業(yè)、教育等供地指標(biāo)上存在明顯短板,建筑形態(tài)、交通出行也缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,為提高城市建設(shè)用地的使用效率,長遠(yuǎn)來看大多需要拆改。相對而言大多數(shù)市轄縣由于城鎮(zhèn)化率水平較低,農(nóng)村居民占比較高,且鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)也有較多自建住房存在,因此目前市轄縣的自建戶比例仍然高達(dá)71%。即便按各個縣級行政區(qū)的城鎮(zhèn)化率對自建住房比例進(jìn)行修正計算,市轄區(qū)的自建戶比例小幅下降至21%,但縣級市和縣自建戶比例仍然高達(dá)43%和52%,就長期城建規(guī)劃發(fā)展而言,縣級市和縣的“城中村”仍大有文章可做。
??進(jìn)一步對比各能級城市家庭戶中的租賃戶占比情況,一二線市轄區(qū)中租賃戶占比高達(dá)31%,較三線城市平均高出20個百分點。據(jù)縣級行政區(qū)明細(xì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,一二線市轄區(qū)租賃戶總量大約有3200萬戶左右,考慮到一二線市轄區(qū)較高的城鎮(zhèn)化率水平,就目前買房自住的傳統(tǒng)觀念來看,相關(guān)潛在置業(yè)需求達(dá)到32億平方米,將在中長期內(nèi)成為一二線城市剛需增長的有力支撐。其中深圳的龍華區(qū)、寶安區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)租賃戶占比更是均達(dá)到了八成以上,廈門的湖里區(qū)、海滄區(qū)租賃戶占比也超過了七成,租賃戶的高度集聚,大大推升了這些地區(qū)的住房需求,聯(lián)系房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看,如廈門湖里、海滄也是地價屢創(chuàng)新高、企業(yè)投資的焦點所在。至于縣級市和縣方面,各能級城市差距則相對較小,如市轄縣的租賃戶占比均低于10%。
??4.2廣東市轄區(qū)租賃戶占比接近一半,浙江縣域租賃戶占比全國領(lǐng)先(略)
??4.3典型省份:浙江縣級市人口吸引力“看齊”市轄區(qū),縣級市義烏租賃戶占比接近七成(略)
??五、小結(jié):市轄區(qū)城鎮(zhèn)化增量需求僅占全國1/4,但租戶剛需占比高達(dá)七成
??結(jié)合本章分析結(jié)論,對比未來十年縣級行政區(qū)需求發(fā)展結(jié)構(gòu)來看,在城鎮(zhèn)化發(fā)展方面,由于絕大多數(shù)新增城鎮(zhèn)人口將來自于縣域地區(qū),與之相關(guān)的住房需求增量也主要來自于縣域地區(qū)。結(jié)合各地人均住房面積推算,在由城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的住房需求增長中,將有75%來自于縣域地區(qū),其中三線縣域增量占全國的比例即達(dá)到了68%,至于積聚了全國22%常住人口的一二線市轄區(qū),由于城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)達(dá)到較高水平,未來十年增量空間相對有限,與之相關(guān)的需求增長只占到全國增量的11%左右。
??住房改善方面,市轄區(qū)增長預(yù)期同樣稍慢,主要是受房價水平、熱點板塊住房供給不足等問題影響,導(dǎo)致市轄區(qū)住房人均住房面積在達(dá)到35㎡以上后,人均住房面積增長即出現(xiàn)明顯下降,而縣域由于房價收入比相對較低,居民住房改善的步伐能夠邁得更遠(yuǎn)。因此對比常住人口規(guī)模來看,縣的常住人口僅為市轄區(qū)的80%左右,但是市轄縣的改善需求占比則高達(dá)47%,反而超過市轄區(qū)11個百分點。
??不過在長期剛需方面,市轄區(qū)集聚了大量流動人口,擁有著大量的租賃戶家庭,在中國傳統(tǒng)購房觀念下,與之相關(guān)的長期置業(yè)需求仍領(lǐng)先于縣域。就現(xiàn)狀占比來看,市轄區(qū)租賃戶職業(yè)需求占比高達(dá)68%,其中三分之二位于一二線城市的市轄區(qū)。就此角度來看,不同于持續(xù)下降的城鎮(zhèn)化發(fā)展和更快見頂?shù)淖》扛纳菩枨?,高能級城市市轄區(qū)的大量的租賃戶規(guī)模,仍將是剛性置業(yè)需求在長期內(nèi)保持旺盛的有力保障。
??05
??總結(jié):改善需求發(fā)展尚未到頂
仍將是下一個十年的增長支柱
??就2021年下半年以來行業(yè)的各方面指標(biāo)來看,房地產(chǎn)都已經(jīng)進(jìn)入了明確的規(guī)模下行通道,即便中央和地方主管部門不斷出臺穩(wěn)定市場發(fā)展政策,房地產(chǎn)行業(yè)的探底之路似乎仍將持續(xù)。但是從中長期的需求支撐角度來看,鑒于我國城鎮(zhèn)人均住房面積與發(fā)達(dá)國家仍有較大差距,城鎮(zhèn)化發(fā)展尚未到頭,并且在過往快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化發(fā)展道路之下,大批中心城市還集聚了巨量的租賃戶家庭,這些家庭的自有住房需求也有待一二手房市場的長期消化。并且從國內(nèi)區(qū)域發(fā)展差異的角度來看,大批市轄縣、縣級市城鎮(zhèn)化仍處于較低水平,城鎮(zhèn)化發(fā)展空間仍在,而以廣東、山東、河北為代表的省份,也有大量區(qū)縣人均住房面積有較大的上升空間。據(jù)本文測算,至少在十年左右的中期時間尺度內(nèi),中國房地產(chǎn)市場的增量發(fā)展空間依舊可觀,與之密切相關(guān)的新房交易也仍將是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。一,規(guī)模:未來十年成交仍可維持在100億㎡級別,但供給側(cè)挑戰(zhàn)將更為嚴(yán)峻(略)二,格局:京滬穗渝等七市形成四大增長極,冀魯豫普通地市需求預(yù)期更佳進(jìn)一步細(xì)分到城市視角,考慮到對于房地產(chǎn)市場而言,重點關(guān)心的是城鎮(zhèn)人口需求增長,由此根據(jù)各區(qū)縣七普城鎮(zhèn)化水平、城鄉(xiāng)住房面積增速差異等指標(biāo),進(jìn)一步測算2983個區(qū)縣城鎮(zhèn)人口未來十年的需求增長規(guī)模,最終合計結(jié)果約為104億平方米左右3,考慮到部分區(qū)縣統(tǒng)計數(shù)據(jù)的缺失,這一結(jié)果與第二章中性預(yù)測的最終結(jié)論相近。
??在區(qū)域分布上,可以看到北京、上海蘇州、廣州深圳、成都重慶形成四大需求增長極,未來十年地級市需求增量均可達(dá)到1億平方米以上。就地區(qū)對比來看,東部地級市州需求增量規(guī)模相對更高,黑河-騰沖縣以西的絕大多數(shù)地級市州的需求增量均小于2000萬平方米。而在東部地區(qū)中,華中、華北,華東北部增量規(guī)模尚可的地級市更為密集,如河北南部、山東、河南等,這些地區(qū)的三線城市人口相對密集,且城鎮(zhèn)化發(fā)展空間較大,因此需求增量也明顯高于全國平均。
??三,一二線:高人口規(guī)模疊加改善空間支持,滬渝京需求增量高居前三(略)
??四,三線:市轄縣成為剛需增長主戰(zhàn)場,臨沂、保定等四市年需求增量超800萬㎡
??三、四線城市方面,中性預(yù)測未來十年自身需求增量約為76億平方米左右,較過去五年平均值下降約28%左右,但考慮到人口機(jī)械流出等因素的影響,降幅或與一二線城市相近、接近三成左右。就需求來源來看,改善性需求仍是主力,占比接近半數(shù),其次是城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求增加,占比約39%,最后是舊改,約為14%左右??h級行政區(qū)類型差異方面,縣級市僅占二成,市轄區(qū)占比為31%,市轄縣占比最高達(dá)到50%,對比人口規(guī)模來看,三線城市市轄縣常住人口約4.7億,占比為47%,市轄縣人均需求增量略高于市轄區(qū)和縣級市,其結(jié)構(gòu)性原因自然是更大的剛需增量空間,三線城市市轄縣平均城鎮(zhèn)化率僅為44%,相比市轄區(qū)(75%)、縣級市(58%)而言仍處于城鎮(zhèn)化發(fā)展快速上升階段,就中國區(qū)縣的歷史發(fā)展經(jīng)驗來看,仍可實現(xiàn)年均1.4個百分點的城鎮(zhèn)化率增長,在未來十年市轄縣的增量需求中,有接近一半來自于城鎮(zhèn)化率增長,約有17億平方米。
??就城市視角來看,需求增量前二十的城市多為人口大市,其中臨沂、保定、濰坊、溫州等四城年均需求增量更是超過800萬平方米。二十城合計未來十年預(yù)計需求增量為1.3億平方米,占所有三線城市總量的17%,人口總量約為1.8億人,也占所有三線城市常住人口總量的17%左右。在需求來源上多以改善性需求為主,如排名前列的臨保定、濰坊、溫州等市改善性需求均超過半數(shù),其中城鎮(zhèn)化發(fā)展見頂?shù)慕?jīng)濟(jì)強(qiáng)市的需求年增量更是主要來源于改善性需求,以佛山為例,在不考慮人口遷徙因素的情況,佛山住房需求年增量中,其中超過八成由改善性需求貢獻(xiàn),聯(lián)系2021年以來的佛山樓市走向來看,也是110平方米以上的大戶型改善產(chǎn)品跌幅相對較小一些。但也有少部分城市較為特殊,剛性需求增量反超改善性需求,如周口、阜陽、贛州等城市,這些城市城鎮(zhèn)化率多在四五成左右,城鎮(zhèn)化發(fā)展仍在快速上升期,但是人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了50平方米以上,相較于已經(jīng)進(jìn)入緩慢發(fā)展周期的住房條件而言,剛需反而成為了這些城市城鎮(zhèn)住房需求增長的主力。
??五,區(qū)縣TOP30:滬深“老郊區(qū)”領(lǐng)先,僅沐陽縣城鎮(zhèn)化率低于六成
??進(jìn)一步細(xì)分到區(qū)縣尺度,排名前列的區(qū)縣主要是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的近郊,TOP5更是全部自于一線城市,其中深圳兩席,北上廣各占一個席位,其中上海浦東以年均390萬平方米的需求增量領(lǐng)跑,深圳的寶安和龍崗則以2500萬平方米以上的規(guī)模形成第二梯隊,也領(lǐng)先于其他區(qū)縣。TOP30區(qū)縣共性特征主要有四點,其一是城鎮(zhèn)化率水平較高,如TOP10城鎮(zhèn)化率均達(dá)到八成或更高;其二是常住人口規(guī)模較大,多在200萬以上,其中上海浦東、深圳寶安、龍崗更是達(dá)到了400萬人以上;其三是改善需求增長空間較大,人均住房面積水平較低,平均只有34平方米,遠(yuǎn)低于全國各區(qū)縣41平方米的平均水平;其四是租賃戶占比較高,“存量”剛需規(guī)模同樣處于高位,流動人口的集聚帶來了大量租賃人口,平均租賃戶占比高達(dá)40%,遠(yuǎn)高于14%的全國平均水平,其中深圳寶安、龍崗、龍華,廣州白云等市轄區(qū)租賃戶占比更是超過了70%。
??當(dāng)然也有少數(shù)城市比較特殊,比如宿遷的沐陽縣、棗莊的滕州市,兩地城鎮(zhèn)化率均在60%左右,且人均住房面積均超過了40平方米,相比其他躋身TOP20區(qū)縣而言,兩地仍處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的較快上升周期,更依賴與之相關(guān)的剛性需求增長。在測算的增量需求結(jié)構(gòu)中,剛需占比均超過三分之一,遠(yuǎn)高于TOP20縣市10%的平均水平。