[克而瑞]實(shí)錄 | 2022中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品力TOP100發(fā)布會(huì)圓滿(mǎn)落幕

??12月1日，由克而瑞舉辦的“從產(chǎn)品‘質(zhì)’上到長(zhǎng)期主義——2022中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品力TOP100發(fā)布會(huì)”成功召開(kāi)。 

??本次發(fā)布會(huì)，百余優(yōu)秀企業(yè)、運(yùn)營(yíng)商、業(yè)內(nèi)專(zhuān)家與意見(jiàn)領(lǐng)袖共同見(jiàn)證2022年度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品力五大榜單發(fā)布。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱先生、易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁、克而瑞CEO張燕女士，與來(lái)自標(biāo)桿房企、運(yùn)營(yíng)企業(yè)的近10位分享嘉賓，通過(guò)主題演講、圓桌對(duì)話，深入聚焦行業(yè)產(chǎn)品力建設(shè)與發(fā)展，挖掘前沿產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)特征，洞察產(chǎn)品市場(chǎng)趨勢(shì)，深度解讀優(yōu)秀產(chǎn)品案例，為行業(yè)有價(jià)值、可借鑒的產(chǎn)品理念發(fā)聲，與行業(yè)共同成長(zhǎng)。

??01

??2022年度五大測(cè)評(píng)成果發(fā)布

??首度發(fā)布交付力與租賃運(yùn)營(yíng)榜

??為推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)有“質(zhì)”發(fā)展，勾勒產(chǎn)品價(jià)值的發(fā)展特征及創(chuàng)新趨勢(shì)，克而瑞產(chǎn)品力100工作組專(zhuān)注產(chǎn)品力的全面發(fā)展，自2018年起已連續(xù)五年開(kāi)展“中國(guó)房企產(chǎn)品力TOP100”系列測(cè)評(píng)研究。

??本年度，產(chǎn)品測(cè)評(píng)成果再次升級(jí)，重磅發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》 、 《企業(yè)交付力TOP10》、《全國(guó)十大產(chǎn)品系》，《全國(guó)十大作品》、《2022年中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力榜單》五大榜單（點(diǎn)擊鏈接查看），《2022中國(guó)房企產(chǎn)品力白皮書(shū)》、《2022中國(guó)房企綠色健康地產(chǎn)白皮書(shū)》、《2022中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書(shū)》也一并發(fā)布。

??《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》

??在今年產(chǎn)品力榜單中，綠城中國(guó)登頂榜首，而龍湖集團(tuán)和萬(wàn)科地產(chǎn)則分別榮登第二名和第三名。

??克而瑞通過(guò)測(cè)評(píng)發(fā)現(xiàn)行業(yè)雖然面臨考驗(yàn)，但企業(yè)依然不忘初心砥礪前行，圍繞著產(chǎn)品力、產(chǎn)品系、作品等方面，以“更好的創(chuàng)新”躬身入局，將“品質(zhì)為王”的產(chǎn)品呈現(xiàn)給大眾。

??02

??深耕產(chǎn)品力研究與測(cè)評(píng)五年

??2022測(cè)評(píng)體系再升級(jí)

??五年來(lái)，克而瑞產(chǎn)品力100工作組攜手眾多優(yōu)秀房企、業(yè)內(nèi)專(zhuān)家、主流媒體等聚焦行業(yè)發(fā)展與產(chǎn)品趨勢(shì)，已搭建起專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)品測(cè)評(píng)平臺(tái)和行業(yè)交流平臺(tái)。

??今年順應(yīng)行業(yè)交付焦點(diǎn)，我們將交付相關(guān)的指標(biāo)加入企業(yè)產(chǎn)品力的測(cè)評(píng)體系，更加注重企業(yè)交付力對(duì)于整體產(chǎn)品力的關(guān)鍵之所在。與此同時(shí)，租售并舉之下，住房租賃產(chǎn)品力測(cè)評(píng)研究也首度納入本次年度發(fā)布。

??從“產(chǎn)品”到“產(chǎn)品系”到“作品”，再到今年新增的“交付力”測(cè)評(píng)與租賃運(yùn)營(yíng)測(cè)評(píng)，克而瑞產(chǎn)品力100測(cè)評(píng)工作持續(xù)跟蹤行業(yè)產(chǎn)品力發(fā)展走向，測(cè)評(píng)行業(yè)、企業(yè)和項(xiàng)目樣本，深挖客戶(hù)需求對(duì)產(chǎn)品趨勢(shì)的影響，聚焦生產(chǎn)力、創(chuàng)新力、交付力、服務(wù)力和運(yùn)營(yíng)力，與行業(yè)共享創(chuàng)新趨勢(shì)與前沿動(dòng)態(tài)。

??03

??線上線下渠道同步發(fā)布
企業(yè)與業(yè)內(nèi)專(zhuān)家共探產(chǎn)品長(zhǎng)驅(qū)價(jià)值 

??本次產(chǎn)品力發(fā)布會(huì)通過(guò)線下峰會(huì)、線上全程直播進(jìn)行，在多個(gè)渠道備受業(yè)內(nèi)外人士關(guān)注。

??地產(chǎn)下半場(chǎng)，拼的是產(chǎn)品力和服務(wù)力，行業(yè)深度調(diào)整，不管是企業(yè)還是運(yùn)營(yíng)商，都需適應(yīng)內(nèi)外部環(huán)境的不斷變化。提升產(chǎn)品力，堅(jiān)持以產(chǎn)品“質(zhì)”上為核心，修煉內(nèi)功、堅(jiān)持“長(zhǎng)期主義”的發(fā)展觀，是行業(yè)未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)不變的基石。

??以下為嘉賓分享觀點(diǎn)：

??主題演講

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??讓產(chǎn)品力成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的核心動(dòng)力

??丁祖昱  易居企業(yè)集團(tuán)CEO

??2022年對(duì)地產(chǎn)人而言是漫長(zhǎng)的一年。11月的“三箭齊發(fā)”，讓行業(yè)、企業(yè)在較艱難的日子中得到更多鼓勵(lì)和期望，無(wú)論是在信貸、股權(quán)融資，還是發(fā)債方面都為行業(yè)點(diǎn)亮了一盞明燈。   

??正如今天發(fā)布會(huì)的主題一樣，行業(yè)要回到“質(zhì)”、回到長(zhǎng)期主義，關(guān)鍵在產(chǎn)品?；赝袠I(yè)發(fā)展的20年，房地產(chǎn)業(yè)是高歌猛進(jìn)的，真正回歸產(chǎn)品的時(shí)間太少，企業(yè)規(guī)模被更多的關(guān)注，這讓營(yíng)銷(xiāo)人員沖在一線，產(chǎn)品人則是“默默無(wú)聞”地為企業(yè)發(fā)展、品牌打造付出。   

??但今年有所改變。就在剛剛結(jié)束的11月，整體市場(chǎng)顯示，各個(gè)城市熱銷(xiāo)項(xiàng)目多與產(chǎn)品力緊密相關(guān)，產(chǎn)品的高競(jìng)爭(zhēng)力、稀缺性與客戶(hù)需求高匹配度成為熱銷(xiāo)關(guān)鍵。這體現(xiàn)在本年度的產(chǎn)品力測(cè)評(píng)優(yōu)秀項(xiàng)目當(dāng)中不乏這些熱銷(xiāo)項(xiàng)目的身影。   

??當(dāng)前行業(yè)的調(diào)整也為回歸產(chǎn)品、回歸初心、回歸本源奠定了很好的基礎(chǔ)。長(zhǎng)期主義基調(diào)之下，對(duì)產(chǎn)品的不斷追求會(huì)成為中國(guó)地產(chǎn)人未來(lái)最重要的工作，這也是我們產(chǎn)品力發(fā)布會(huì)持續(xù)五年舉辦的初心與目標(biāo)——希望“對(duì)產(chǎn)品力的長(zhǎng)期追求”真正成為中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的核心動(dòng)力，成為引領(lǐng)客戶(hù)需求發(fā)展真正的方向。   

??當(dāng)下，一度默默無(wú)聞的產(chǎn)品人有了更大的舞臺(tái)，分享打造產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)和心得、每一年為升級(jí)迭代進(jìn)行的設(shè)計(jì)與創(chuàng)新。這在讓更多脫穎而出的產(chǎn)品為企業(yè)、行業(yè)所知的同時(shí)，最終在購(gòu)房市場(chǎng)讓更多的購(gòu)房者開(kāi)始考慮產(chǎn)品優(yōu)劣、需求的匹配，得到老百姓、業(yè)內(nèi)的認(rèn)可。   

??這也是克而瑞連續(xù)多年來(lái)不斷做產(chǎn)品力測(cè)評(píng)、產(chǎn)品力峰會(huì)的初衷——讓好產(chǎn)品、好企業(yè)被更多人知道，讓產(chǎn)品力成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的核心動(dòng)力。

??02

??2022產(chǎn)品力發(fā)展報(bào)告

??張  燕  易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁、克而瑞CEO

??基于當(dāng)前的市場(chǎng)變革與租售并舉的大背景，本年度也是首度將租賃納入2022整體產(chǎn)品力報(bào)告。 

???l盤(pán)點(diǎn)2022產(chǎn)品力發(fā)展l?

??聚焦交付、產(chǎn)品創(chuàng)新、租賃產(chǎn)品、綠色健康四大類(lèi)別   

??一、交付：克而瑞調(diào)研發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)購(gòu)房者對(duì)于交付最關(guān)心的問(wèn)題，主要是質(zhì)量&延期，房企圍繞“質(zhì)量”“ 時(shí)間” “服務(wù)”提升交付力。 

??對(duì)此，企業(yè)主要聚焦這幾方面進(jìn)行一系列升級(jí)。 

??1、保質(zhì)量：首先是品控，TOP100開(kāi)發(fā)企業(yè)在質(zhì)量品控上基本都擁有自己的管控體系。 

??2、在交房時(shí)間管控上，管理與技術(shù)雙管齊下，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)時(shí)交付不延期。 

??3、提升服務(wù)：當(dāng)前多數(shù)TOP50房企已經(jīng)制定交付前、交付日和交付后三大階段的交付服務(wù)體系，包含100+交付服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作等。  

??二、產(chǎn)品創(chuàng)新  

??今年，企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新發(fā)聲較去年明顯減少，這跟市場(chǎng)有一定關(guān)系的原因。多數(shù)銷(xiāo)售產(chǎn)品的創(chuàng)新迭代通過(guò)“以小見(jiàn)大”、細(xì)節(jié)提升，來(lái)完善產(chǎn)品功能。 

??具體看來(lái)，體現(xiàn)在： 

??1、收納：拓展空間創(chuàng)新，如雙玄關(guān)引出雙洄游動(dòng)線，拓展玄關(guān)收納空間；提升效率，如中小戶(hù)型通過(guò)在功能間裝修上，采用一體化定制。

??2、廚房配置升級(jí)，可推拉中島、感應(yīng)移門(mén)等通過(guò)各類(lèi)小細(xì)節(jié)，滿(mǎn)足各類(lèi)人群不同需求。

??3、裝修主要是體現(xiàn)在多維度細(xì)化創(chuàng)新方面，裝修細(xì)節(jié)以人為本，滿(mǎn)足不同代際、審美需求，裝修設(shè)計(jì)品質(zhì)化。 

??4、戶(hù)型定制增強(qiáng)可變性，如匹配家庭從結(jié)婚到多胎的不同階段、不同年齡代際需求，構(gòu)建“一步到位”的成長(zhǎng)型戶(hù)型。 

??5、社區(qū)空間方面，如提供療愈空間的大草坪設(shè)置、露臺(tái)空中庭院等已經(jīng)成為社區(qū)空間調(diào)整升級(jí)趨勢(shì)。  

??三、租賃  

??數(shù)據(jù)顯示，租房主力已轉(zhuǎn)變?yōu)?0和95后的年輕一代，占比達(dá)68%。年輕一代對(duì)長(zhǎng)租的意愿增強(qiáng)，更注重生活品質(zhì)和儀式感，愿意為更好的居住體驗(yàn)買(mǎi)單。 

??目前市場(chǎng)化租賃產(chǎn)品已經(jīng)日趨多樣化，主要由四類(lèi)產(chǎn)品組成，包括企業(yè)員工住宿、較成熟的集中式公寓產(chǎn)品、滿(mǎn)足中高端租賃人群需求的服務(wù)式公寓、已經(jīng)發(fā)展到2000間的大型租賃社區(qū)。   

??四、綠色健康住宅  

??房企對(duì)于綠色健康住宅的打造，從被動(dòng)式技術(shù)向主動(dòng)式及可再生能源技術(shù)拓展。在這樣的背景下，圍繞“空氣、光、聲、水、溫度”等元素，房企進(jìn)一步對(duì)健康住宅進(jìn)行探索。 具體看來(lái)，綠色建筑方面，當(dāng)前房企綠建規(guī)模發(fā)展進(jìn)程不均衡，高星級(jí)綠色建筑項(xiàng)目比例仍較低。克而瑞研究報(bào)告顯示，典型企業(yè)綠銷(xiāo)比方面，萬(wàn)科地產(chǎn)、招商蛇口、中海地產(chǎn)比較靠前。 

??對(duì)購(gòu)房者而言，“低碳”很遙遠(yuǎn)，6成客戶(hù)僅停留在聽(tīng)過(guò)但不了解，他們更為關(guān)心健康住宅，高能級(jí)城市客戶(hù)對(duì)低碳住宅的了解度相對(duì)較高。 

??健康住宅方面，高端項(xiàng)目健康落地率“50%”，部分企業(yè)高端產(chǎn)品系已形成健康產(chǎn)品體系。限成本、輕奢和品質(zhì)類(lèi)項(xiàng)目健康元素落地率為“30%”，落地元素多為“水”和“光照”等成本可控元素。   

???l展望2023年l?

??五大維度解讀未來(lái)產(chǎn)品趨勢(shì)    

??趨勢(shì)一：戶(hù)型仍是購(gòu)房第一要素，企業(yè)將持續(xù)改善細(xì)節(jié)提升體驗(yàn)感，實(shí)現(xiàn)“小動(dòng)作大滿(mǎn)足”。基于房間數(shù)少、功能性差等痛點(diǎn)，未來(lái)戶(hù)型創(chuàng)新，可以在既有空間又能合理達(dá)到有效使用等方面進(jìn)行拓展。   

??趨勢(shì)二：客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)已經(jīng)擴(kuò)展至社區(qū)環(huán)境，規(guī)劃布局問(wèn)題待改善，人文關(guān)懷要需要重視。當(dāng)前的社區(qū)滿(mǎn)意度僅7成左右，內(nèi)部公區(qū)成為吐槽的重點(diǎn)，問(wèn)題集中在大而不當(dāng)或者不能滿(mǎn)足先行需求。另一痛點(diǎn)，則是功能及心理需求上的“人文感覺(jué)”。   

??趨勢(shì)三：租賃參與主體更加多元化，進(jìn)一步推動(dòng)了產(chǎn)品創(chuàng)新。住房租賃企業(yè)中，房企系占比不斷提升，租賃板塊收益率相對(duì)穩(wěn)健。住房租賃企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模TOP30中，房企系占比超四成。隨著住房租賃行業(yè)的不斷成熟，長(zhǎng)租公寓收益率隨之也會(huì)有相應(yīng)的提高，收益穩(wěn)定和抗風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)相對(duì)較好。   

??趨勢(shì)四：高溢價(jià)產(chǎn)品是企業(yè)盈利的關(guān)鍵。公募REITs發(fā)行的收益率門(mén)檻，反向推動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)。在相同空間之下，在產(chǎn)品打造上更具優(yōu)勢(shì)、配套更為完善、服務(wù)更為貼心且多元化的面積段的產(chǎn)品，會(huì)獲得比同類(lèi)產(chǎn)品更高的溢價(jià)。   

??趨勢(shì)五：綠色低碳發(fā)展空間仍然巨大，客戶(hù)或從被動(dòng)接受到主動(dòng)需求?？蛻?hù)對(duì)于“低碳”愿意支付一定成本，但溢價(jià)有限最高“3%”。具體看來(lái)，噪音、凈水、光環(huán)境三大要素是爭(zhēng)取客戶(hù)需求的重要發(fā)力點(diǎn)。               

??03

??從做產(chǎn)品到領(lǐng)生活

——走向以人為本的長(zhǎng)期價(jià)值

??張艷華 保利發(fā)展副總經(jīng)理

??回顧30年的發(fā)展歷程，不斷領(lǐng)先客戶(hù)需求，是保利發(fā)展最重要的產(chǎn)品根基。2022年，隨著行業(yè)進(jìn)入新時(shí)期，產(chǎn)品力、健康人居的產(chǎn)品內(nèi)核，正式進(jìn)入長(zhǎng)期價(jià)值時(shí)代。社區(qū)需要回歸以人為本，不應(yīng)該簡(jiǎn)單地做產(chǎn)品，而應(yīng)該引領(lǐng)真實(shí)的生活。   

??一、引領(lǐng)國(guó)民需求，穿越周期的產(chǎn)品“質(zhì)”造力    

??保利發(fā)展成立至今，一直堅(jiān)持產(chǎn)品的長(zhǎng)期主義，經(jīng)歷了從無(wú)到有、從有到優(yōu)、從優(yōu)到全、從全到精四個(gè)階段。   

??從無(wú)到有：定義何為社區(qū)。保利發(fā)展25年前的項(xiàng)目——國(guó)家康居示范小區(qū)保利花園。在90年底就基于客研提出“自然、和諧、舒適”的理念，通過(guò)向心圍合式分層園林、人車(chē)分流交通系統(tǒng)等50多項(xiàng)先進(jìn)的技術(shù)，到今天依舊讓人動(dòng)容。首創(chuàng)推行社區(qū)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，采用小區(qū)智能化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)周界防越報(bào)警等功能，在當(dāng)時(shí)遠(yuǎn)超客戶(hù)想象。   

??從有到優(yōu)：適配客戶(hù)的好社區(qū)。秉持設(shè)計(jì)是為大眾服務(wù)的，而不是為少數(shù)權(quán)貴服務(wù)的。不刻意強(qiáng)調(diào)建筑立面和奢華裝修，更關(guān)注“通過(guò)改善居住環(huán)境和功能，提升居住體驗(yàn)”。保利發(fā)展的產(chǎn)品特點(diǎn)被極致提煉為三個(gè)關(guān)鍵詞“均好性+戶(hù)型最優(yōu)+多一點(diǎn)”，以“康善逸尊”提供適配客戶(hù)的配套、建筑、戶(hù)型和服務(wù)。   

??從優(yōu)到全：與家庭共成長(zhǎng)的社區(qū)。2016年保利發(fā)展提出“全生命周期居住系統(tǒng)”：生活不僅僅是房子本身，而是涵蓋居住、教育、養(yǎng)老、物業(yè)、商業(yè)等全場(chǎng)景的一整套居住體系。   

??從全到精：極致的健康人居。后疫情時(shí)期，保利發(fā)展提出well集和社區(qū)產(chǎn)品理念，極致地鍛造產(chǎn)品的健康力。   

??始終走在客戶(hù)需求之前，以極致均好、高性?xún)r(jià)比，為最廣大的國(guó)民提供具有美好產(chǎn)品、美好服務(wù)、美好口碑的房子是保利發(fā)展穿越30年周期的產(chǎn)品“質(zhì)”造力    

??二、觀察行業(yè)洞察客戶(hù)，健康人居價(jià)值的遠(yuǎn)“健”力    

??1998年到2020年，保利發(fā)展逐漸形成了以健康人居為核心的完整社區(qū)產(chǎn)品。

??2020年首次發(fā)布保利健康人居白皮書(shū)，拋出了行業(yè)共同的“命題”。此后健康人居產(chǎn)品體系在全國(guó)70個(gè)項(xiàng)目落位。今年再次發(fā)布2022年健康人居白皮書(shū)，用實(shí)踐、觀察來(lái)“作答”如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品長(zhǎng)期價(jià)值。  

??2022年，從客戶(hù)到行業(yè)、從產(chǎn)業(yè)鏈到政策，無(wú)不為健康人居長(zhǎng)期發(fā)展提供了窗口。人們正在追求更科學(xué)適配的生理健康、更取悅自我的心理健康、更咫尺相鄰的社交健康。   

??保利發(fā)展站在行業(yè)全局高度，洞察生活方式，觀察產(chǎn)品趨勢(shì)，提出“強(qiáng)感知、重集成、促交互”的新健康主義，引領(lǐng)行業(yè)塑造滿(mǎn)足人本需求的健康社區(qū)，形成助推健康人居長(zhǎng)期價(jià)值的遠(yuǎn)“健”力。   

??三、營(yíng)造全維健康，踐行人為本的產(chǎn)品體驗(yàn)  

??健康建筑強(qiáng)感知。保利發(fā)展落實(shí)量化措施讓環(huán)境指標(biāo)更可靠；黑科技如“覆蓋末端、真正無(wú)死角的無(wú)接觸通行”、“精密組織的入戶(hù)消殺玄關(guān)”讓歸家體驗(yàn)更安心；智慧調(diào)節(jié)的深度睡眠系統(tǒng)適應(yīng)人體節(jié)律，讓睡眠更安心舒適。   

??健康建筑重集成：更愉悅的健康。保利發(fā)展將空間集成讓情緒釋放：比如超大的開(kāi)放式客廳成為“剛需”，通過(guò)不斷延展的客廳，提供更多功能更廣視野；通過(guò)功能集成減負(fù)生活，如“解放雙手“、”一鍵到位“的家電和廚房功能；提供自我療愈的一米花園：比如寬景陽(yáng)臺(tái)成為私享花園、親近自然的空中花園。   

??健康社區(qū)促交互：更溫情的健康。社區(qū)景觀不僅可觀賞、更應(yīng)當(dāng)是可游可玩可居。完整的全齡設(shè)施、可玩耍的水池、可停留的超引力客廳和可共享的中央草坪匯集在一起，成為社區(qū)交互聚場(chǎng)。保利發(fā)展還追求城市公共性的社區(qū)化，如和字系產(chǎn)品中的“鄰里中心”，塑造極具公共性的城市廣場(chǎng)，給人社區(qū)的歸屬感和溫情。   

??保利發(fā)展將國(guó)民需求放在最前，聚焦健康人居，深度洞察人們的生活方式變化。構(gòu)建空間、服務(wù)、科技為一體的完整社區(qū)體系。未來(lái)，需要在社區(qū)中強(qiáng)化感知，重視集成、促進(jìn)交互。將客戶(hù)領(lǐng)入真實(shí)、全景的美好生活。 

??04

??產(chǎn)品=99%科學(xué)+1%藝術(shù)

??張愛(ài)華 瓴寓國(guó)際CEO

??產(chǎn)品 = 99% 科學(xué) + 1% 藝術(shù)，這是瓴寓對(duì)待租賃產(chǎn)品打造的態(tài)度，租賃住房行業(yè)和產(chǎn)品都是服務(wù)民生的，需要滿(mǎn)足更多的人群，只有通過(guò)科學(xué)的方式去尋找解決方案，并不斷迭代與進(jìn)化，才會(huì)讓事物本身變得越來(lái)越好，再加上美學(xué)的輔助，以匹配大眾審美的追求。   

??1、產(chǎn)品的頂層思考  

??租賃產(chǎn)品的長(zhǎng)期價(jià)值是要承載使命，讓買(mǎi)不起房的三億新青年用可負(fù)擔(dān)的價(jià)格來(lái)享受超越買(mǎi)房的居住體驗(yàn)。這一美好想法的落地面臨著極大痛點(diǎn)，就是行業(yè)盈利難，如何解決社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益這對(duì)矛盾非常重要。   

??什么是社會(huì)效益？上海的五個(gè)租（租得到、租得起、租得近、租得穩(wěn)、租得好）很好詮釋了社會(huì)效益的本質(zhì)。張愛(ài)華認(rèn)為高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品和高效的運(yùn)營(yíng)服務(wù)是解決社會(huì)效益的關(guān)鍵點(diǎn)。而決定經(jīng)濟(jì)效益（資產(chǎn)回報(bào)率）的租金要素依然離不開(kāi)產(chǎn)品打造，只有產(chǎn)品做好了才有更大的溢價(jià)空間。  

??2、產(chǎn)品打造方法論  

??租賃的矛盾  

       經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益是一對(duì)天然的矛盾，租戶(hù)的訴求是高成本、大空間、低坪效，而企業(yè)的訴求是低成本、小空間、高坪效。 對(duì)此，瓴寓的解決方案是用互聯(lián)網(wǎng)思維把居住空間重新解構(gòu)為高頻、中頻、低頻。這樣的重新組合下，用戶(hù)雖然犧牲了一定的私密性，但以合理價(jià)格不僅擁有了居住空間，還獲得了共享空間，加上便利的生活配套，充分實(shí)現(xiàn)了用戶(hù)的高性?xún)r(jià)比與企業(yè)的高坪效。

??經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益是一對(duì)天然的矛盾，租戶(hù)的訴求是高成本、大空間、低坪效，而企業(yè)的訴求是低成本、小空間、高坪效。 

??對(duì)此，瓴寓的解決方案是用互聯(lián)網(wǎng)思維把居住空間重新解構(gòu)為高頻、中頻、低頻。這樣的重新組合下，用戶(hù)雖然犧牲了一定的私密性，但以合理價(jià)格不僅擁有了居住空間，還獲得了共享空間，加上便利的生活配套，充分實(shí)現(xiàn)了用戶(hù)的高性?xún)r(jià)比與企業(yè)的高坪效。

??租賃大社區(qū)產(chǎn)品  

       同時(shí)，瓴寓在實(shí)踐中得出租賃大社區(qū)是既滿(mǎn)足社會(huì)效益，又滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)解。大社區(qū)產(chǎn)品的誕生過(guò)程經(jīng)歷了客研、產(chǎn)品、建設(shè)、籌開(kāi)、運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)，最終呈現(xiàn)給用戶(hù)最優(yōu)的體驗(yàn)，讓瓴寓的產(chǎn)品價(jià)值可以落地。 

??而其建設(shè)過(guò)程中無(wú)處不見(jiàn)科學(xué)工具的應(yīng)用。依托堅(jiān)實(shí)的數(shù)字化底盤(pán)，提供尺度級(jí)別的決策輔助，讓每一個(gè)設(shè)計(jì)都有“據(jù)”可循，避免同質(zhì)化產(chǎn)品同時(shí)達(dá)成溢價(jià)；深入洞察客戶(hù)需求，沉淀行為數(shù)據(jù)，基于運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向做空間設(shè)計(jì)，真正實(shí)現(xiàn)“買(mǎi)房般的居住體驗(yàn)”。   

??3、案例：上海浦江華僑城柚米社區(qū)  

??最后從客戶(hù)研究、產(chǎn)品打造及運(yùn)營(yíng)管理三方面深入分析了上海華僑城柚米社區(qū)成功背后的原因。 

??包括5W精準(zhǔn)了解客戶(hù)，通過(guò)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)精準(zhǔn)挖掘客戶(hù)、周邊企業(yè)以及租金天花板；對(duì)客群的行為進(jìn)行分析，反推需求，抓住客群痛點(diǎn)；針對(duì)配套不足的地方著手從社區(qū)內(nèi)解決，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。 

??產(chǎn)品打造，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，合理配置資源。在房間內(nèi)，通過(guò)配備高品質(zhì)床墊、衛(wèi)生間干濕分離、收納空間豐富合理等方式來(lái)改善關(guān)鍵體驗(yàn)點(diǎn)；在公區(qū)中，配有多樣化空間：影音室、桌游區(qū)、臺(tái)球區(qū)和社區(qū)商業(yè)，解決居住中的痛點(diǎn)問(wèn)題。   

??高效運(yùn)營(yíng)，讓產(chǎn)品價(jià)值充分體現(xiàn)。以自身高效的運(yùn)營(yíng)體系，從業(yè)主服務(wù)和服務(wù)質(zhì)量到社區(qū)文化等各方面形成完整的閉環(huán)；并積極參與建設(shè)社區(qū)文化，通過(guò)“瓴寓搭臺(tái)、租戶(hù)唱戲”的方式打造和諧社區(qū)，利用三個(gè)重要載體：租戶(hù)自治委員會(huì)、租戶(hù)公約和社團(tuán)聯(lián)盟實(shí)現(xiàn)社區(qū)的和諧運(yùn)營(yíng)。 

??上海華僑城柚米社區(qū)通過(guò)瓴寓的建設(shè)與管理，不僅實(shí)現(xiàn)了讓租戶(hù)租得起、住得好的美好設(shè)想，并且于2021年12月出讓項(xiàng)目30%的股權(quán)，實(shí)現(xiàn)IRR超預(yù)期退出，成為行業(yè)內(nèi)首個(gè)跑通“投融建管退”資管全周期的項(xiàng)目。

??圓桌對(duì)話

??議  題：價(jià)值長(zhǎng)驅(qū) · 產(chǎn)品向“新”

??主持人：孟　音  克而瑞 副總裁

??對(duì)話嘉賓：

??付　偉    香港置地 中國(guó)區(qū)住宅設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人

??李   玉　 微領(lǐng)地集團(tuán) 副總經(jīng)理

??張   偉　 中海集團(tuán) 總部客服部負(fù)責(zé)人

??黃   婷　 萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓 BU產(chǎn)品負(fù)責(zé)人

??何劍英　 華潤(rùn)置地 產(chǎn)品創(chuàng)新委員會(huì)主任委員、華東大區(qū)設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人 

??克而瑞副總裁孟音表示，從克而瑞舉辦第一屆產(chǎn)品力年度峰會(huì)產(chǎn)品“質(zhì)”上，到今天的長(zhǎng)期主義，經(jīng)歷了房地產(chǎn)的行業(yè)周期，希望通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的不斷打磨，讓企業(yè)、運(yùn)營(yíng)商們都能獲得穿越行業(yè)周期的力量。這也是今天圓桌對(duì)話議題定為《價(jià)值長(zhǎng)驅(qū) · 產(chǎn)品向“新”》的原因。

??以下是精彩觀點(diǎn)精選：

??孟音：“客戶(hù)”在變化，“需求”不斷更新，企業(yè)如何拆解細(xì)分客戶(hù)需求進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新？

??張偉：在產(chǎn)品創(chuàng)新上，我們對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品做了突破工作，從去年開(kāi)始對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行嘗試，在客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)后給客戶(hù)提供“四個(gè)選”，一是選戶(hù)型，二是選功能，三是選配置，四是選顏色。通過(guò)這“四個(gè)選”，客戶(hù)評(píng)價(jià)非常高。 

??在社區(qū)公共空間打造上，中高檔的普遍有會(huì)所、架空層和生活配套，關(guān)于配套會(huì)做一些留白的社區(qū)盒子，在社群營(yíng)造后，由客戶(hù)告訴我們他們需要什么，從而進(jìn)行后期改造。我們發(fā)現(xiàn)在社區(qū)營(yíng)造板塊上，共創(chuàng)的效果是更好的。

??何劍英：第一，華潤(rùn)置地專(zhuān)業(yè)的客研團(tuán)隊(duì)通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研和往期成交客戶(hù)的分層統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在Z時(shí)代逐漸變成購(gòu)房主力，而且比例日益上升。尤其在華東地區(qū)購(gòu)房占比超過(guò)17%，比例是相當(dāng)高的。通過(guò)對(duì)他們的標(biāo)簽化分析，年輕客戶(hù)對(duì)社區(qū)物理空間的共建欲望更強(qiáng)，興趣也更多元，所以企業(yè)產(chǎn)品也會(huì)隨之進(jìn)行調(diào)整和提升。 第二，Z世代為代表的客戶(hù)在很短的時(shí)間里，家庭結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生一些變化，可能從單身到二人世界、三口之家，適應(yīng)家庭結(jié)構(gòu)的變化，要買(mǎi)的房子或者社區(qū)配套也會(huì)有一些考量，比如要求戶(hù)型有可變性。 第三，客戶(hù)群體的變化或者社會(huì)環(huán)境的變化，從設(shè)計(jì)的角度來(lái)講，也是一種新的思考方向。 第四，物業(yè)服務(wù)是非常重要的，華潤(rùn)置地希望在設(shè)計(jì)考量的時(shí)候，能夠更多考慮物業(yè)服務(wù)的便利性，物業(yè)服務(wù)如果更方便、快捷給客戶(hù)提供服務(wù)。例如引入智慧運(yùn)營(yíng)、智能化提升，客戶(hù)的滿(mǎn)意度也會(huì)有很大的提升，這是雙向的滿(mǎn)意，物業(yè)公司和客戶(hù)共贏。

??付偉：香港置地以住宅加商業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的多元化產(chǎn)品布局，以城市更新為核心，充分尊重每座城市的文化和居住習(xí)慣，發(fā)掘在地文化與項(xiàng)目結(jié)合，不做簡(jiǎn)單的產(chǎn)品復(fù)制，力求每個(gè)項(xiàng)目和產(chǎn)品的適度創(chuàng)新，為客戶(hù)創(chuàng)造獨(dú)特的長(zhǎng)期價(jià)值。 隨著時(shí)代的變化，科技的更迭，年輕的客戶(hù)正逐漸成為市場(chǎng)中的意見(jiàn)領(lǐng)袖。洞察到年輕客戶(hù)的變化，用變化應(yīng)對(duì)變化和更新，對(duì)我們對(duì)創(chuàng)新的理解。 創(chuàng)新從來(lái)都是圍繞需求展開(kāi)的，從顯性需求到隱性需求，逐級(jí)為客戶(hù)解決矛盾來(lái)創(chuàng)新。針對(duì)高端客戶(hù)的客戶(hù)需求和痛點(diǎn)，在社區(qū)配套、園區(qū)景觀、精裝修配置方面都做了深入的研究，同時(shí)利用已有交付項(xiàng)目的客戶(hù)復(fù)盤(pán)不停再做迭代升級(jí)，希望能夠做到引領(lǐng)市場(chǎng)引領(lǐng)客戶(hù)，不做市場(chǎng)的跟隨者。

??黃婷：各位嘉賓都提到了長(zhǎng)期性和穿越周期，我理解的穿越周期是在變化的時(shí)代去抓住不變的東西，回到生意最底層邏輯，以客戶(hù)為中心。因此，泊寓在這一輪著重關(guān)注的是租房人群在細(xì)分領(lǐng)域生活觀念的變化。洞察年輕人在消費(fèi)時(shí)代更加注重內(nèi)在化的選擇和品質(zhì)需求，更加關(guān)注與他人的關(guān)系。即物質(zhì)層面為更精明的消費(fèi)主義，精神上層面強(qiáng)調(diào)與他人和世界的關(guān)聯(lián)，這也是深入到用戶(hù)底層的認(rèn)知，在佛系時(shí)代的一種掌控感。

??孟音：精細(xì)化成競(jìng)爭(zhēng)利器，立足于客戶(hù)需求，企業(yè)聚焦產(chǎn)品的哪些方面進(jìn)行精細(xì)打造？

??何劍英：華潤(rùn)置地希望圍繞提升客戶(hù)的體驗(yàn)感來(lái)展開(kāi)，通過(guò)“潤(rùn)心生活底盤(pán)”串聯(lián)所有的客戶(hù)觸點(diǎn)。比如社區(qū)大堂是城市空間到社區(qū)公共空間轉(zhuǎn)換的地方，里面可以植入很多的功能。如果不做精細(xì)化設(shè)計(jì)的話，可能業(yè)主滿(mǎn)意度也比較低。我們希望在轉(zhuǎn)換的這個(gè)點(diǎn)上，又可以有顏值，又可以有功能，這是對(duì)客戶(hù)的一個(gè)觸點(diǎn)的回應(yīng)。 在私人空間里，剛剛說(shuō)的Z時(shí)代需要空間可變，有可能是家庭結(jié)構(gòu)的變化，也有可能是私人興趣愛(ài)好的變化，它的空間有一些可變性，例如我們可能會(huì)關(guān)注上下水管，未來(lái)可以比較方便的做一些轉(zhuǎn)換。 精細(xì)化設(shè)計(jì)是當(dāng)前客群的核心訴求點(diǎn)。如入戶(hù)動(dòng)線設(shè)計(jì)、地下車(chē)庫(kù)安全感與溫馨感、內(nèi)外分流、戶(hù)內(nèi)空間可變性等課題正引起我們的思考。我們將這些視為對(duì)客戶(hù)未來(lái)生活場(chǎng)景的承諾。

??張偉：在房地產(chǎn)板塊以往經(jīng)歷中，并沒(méi)有特別重視客戶(hù)需求，房地產(chǎn)下半場(chǎng)，要更加關(guān)注客戶(hù)，關(guān)注客戶(hù)的健康、功能、使用、交流、潛在需求等。中海在過(guò)去的一兩年做了嘗試和客研，如一、假設(shè)兩代居，或三代居還有孩子，家庭結(jié)構(gòu)使用場(chǎng)景是第一個(gè)洞察邏輯。二，經(jīng)過(guò)春夏秋冬原來(lái)設(shè)計(jì)的想法是否得到客戶(hù)認(rèn)可，功能是否得到實(shí)際使用者的認(rèn)可，如通過(guò)6-12歲客戶(hù)調(diào)研，小朋友反饋社區(qū)內(nèi)最好玩的是每天放學(xué)的球場(chǎng)。今年集團(tuán)上線了VOC系統(tǒng)，讓客戶(hù)聲音觸達(dá)到產(chǎn)品端、工程端、客服端、 銷(xiāo)售端，甚至是物業(yè)端。我們通過(guò)不斷積累和沉淀，慢慢在產(chǎn)品端打造好的效果。房地產(chǎn)內(nèi)部下一步在“客戶(hù)至深”和“客戶(hù)調(diào)研”上需要做深的抓手。

??付偉：1.居住配套  啟元是位于重慶市中心觀音橋的一個(gè)商業(yè)與居住混合的綜合性項(xiàng)目。我們破除了底層商業(yè)的大一統(tǒng)形式，改為小體量拼合的方式，高層塔樓仿佛生長(zhǎng)在一群聚落的頂上?？此谱杂伤缮?shí)則給予商業(yè)運(yùn)營(yíng)更多可能性的建筑形式，并讓每一個(gè)店鋪都具有可識(shí)別性，也吻合了重慶這個(gè)城市多元、自由、市井的城市氛圍。 2.啟元將所有樓棟的首層都用作了公共空間，從城市會(huì)所、瑜伽室、健身房到兒童游樂(lè)場(chǎng)、書(shū)吧等，滿(mǎn)足業(yè)主的生活配套需求。 3.當(dāng)前疫情條件下，我們開(kāi)始考慮氣溶膠上下水隔離的設(shè)計(jì)措施。 4.啟元的Orangerie戶(hù)型，建筑面積僅有156平米，擁有獨(dú)立電梯入戶(hù)、270度轉(zhuǎn)角客廳、5件套主臥衛(wèi)生間?？筒蛷d書(shū)房的一體化，空間與功能的復(fù)合使用，創(chuàng)造家庭成員交流場(chǎng)景。 5.主臥室的舒適度，功能的復(fù)合作用。 6.現(xiàn)代廚房活動(dòng)里，細(xì)分小家電作為提升廚房效率，譬如蒸蛋機(jī)、烤面包機(jī)、自動(dòng)炒菜機(jī)、空氣炸鍋等，并設(shè)置中西廚及島臺(tái)，可靈活分隔封閉，雙冰箱收納等。 7.精裝修和機(jī)電設(shè)計(jì)會(huì)針對(duì)掃地機(jī)器人和拖地機(jī)器人，專(zhuān)門(mén)在戶(hù)內(nèi)考慮合適的點(diǎn)位設(shè)計(jì)。 

??8.“重慶回響”作品由英國(guó)藝術(shù)家、倫敦藝術(shù)學(xué)院院長(zhǎng)Rob Pepper受香港置地重慶啟元項(xiàng)目委托創(chuàng)作，香港置地將這些藝術(shù)品作為客戶(hù)交付標(biāo)準(zhǔn)。

??孟音：科技和觀念都在革新，房企發(fā)力新賽道，請(qǐng)各位一起探討綠色健康住宅前景和發(fā)展路徑。

??李玉：對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)有很大的挑戰(zhàn)，小的社區(qū)不愁賣(mài)，大的社區(qū)出租率成了痛點(diǎn)，怎么樣把產(chǎn)品做好贏得用戶(hù)？怎么樣讓租戶(hù)感覺(jué)值？這是我們長(zhǎng)期以來(lái)的追求?！翱蛻?hù)利益第一”深入我們的骨髓，我們做產(chǎn)品讓讓客戶(hù)得到最大的利益。第一是價(jià)格，租賃社區(qū)面向21-28歲之間的年輕人，要讓他們覺(jué)得物有所值，我們?cè)谟邢薜?0平米里解決他們的住宿、休閑、洗漱、廚衛(wèi)需求，合理分配格局，但是又會(huì)把一些需求釋放到公共空間，包括設(shè)置共享廚房、共享客廳、共享餐廳等，我們采用免費(fèi)的方式來(lái)提供給他們，讓他們知道我只是花了一個(gè)租房的錢(qián)，但是我享受了很多服務(wù)。 

??另外，我們也在服務(wù)上下功夫，讓租客有賓至如歸的感覺(jué)。同等的服務(wù)比價(jià)格、同等的價(jià)格比服務(wù)，比如三個(gè)一：一杯水、一個(gè)笑臉、一聲問(wèn)候，對(duì)所有的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，有一種家的感覺(jué)。此外，社區(qū)里還定期組織社群活動(dòng)，把他們聚集起來(lái)融入社區(qū)文化，和我們一起共同感受社區(qū)的人情溫暖和活力，提升了租客的黏性。對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，客戶(hù)是第一位的，這是我們運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期理念。

??黃婷：萬(wàn)科一直以來(lái)秉持著做對(duì)行業(yè)改變有正確導(dǎo)向的事情，在建筑解決方案上都做了長(zhǎng)期部署。做對(duì)的是積累了在這項(xiàng)領(lǐng)域的能力，來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)的戰(zhàn)略選擇，以及客戶(hù)對(duì)健康的關(guān)注。面向未來(lái)的長(zhǎng)期性和正確性，我認(rèn)為把長(zhǎng)期的正確跟當(dāng)下的正確相匹配更重要。

??孟音：最后請(qǐng)各位專(zhuān)家就我們未來(lái)產(chǎn)品創(chuàng)新方向說(shuō)一句寄語(yǔ)。

??張偉：對(duì)得起土地，對(duì)得起客戶(hù)，有精益的管理和精益的建造才對(duì)得起土地和項(xiàng)目，讓它更好地實(shí)現(xiàn)更快的流速、最好成本，甚至利潤(rùn)。第二個(gè)方面要對(duì)得起客戶(hù)，把客戶(hù)價(jià)值和企業(yè)價(jià)值最大化的作為企業(yè)主旨和目標(biāo)。

??李玉：產(chǎn)品創(chuàng)新是每一個(gè)建筑人永遠(yuǎn)的話題，我們會(huì)從客戶(hù)需求出發(fā)，義無(wú)反顧地研究它，通過(guò)我們的市場(chǎng)洞察從產(chǎn)品端滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，把房子建得更好，更加舒適、更加環(huán)保、更加綠色，形成可持續(xù)發(fā)展，希望大家日后都能在自己的領(lǐng)域里發(fā)展得越來(lái)越好。

??黃婷：創(chuàng)意周期是在變化的時(shí)代去抓住不變的東西，回到生意最底層的邏輯，以客戶(hù)為中心。

??榜單發(fā)布及頒獎(jiǎng)

??2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品測(cè)評(píng)及榜單發(fā)布

??企業(yè)授獎(jiǎng)

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱、易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁/克而瑞CEO張燕為獲獎(jiǎng)企業(yè)和項(xiàng)目頒獎(jiǎng)。

??現(xiàn)場(chǎng)花絮