[克而瑞]反內(nèi)卷圣地長沙，房價收入比僅5.04

??對于很多其他地方的人來說，提及長沙，首先想到的便是芒果臺、茶園悅色，隨后便是橘子洲頭、岳麓山下，梅溪湖畔、解放西旁，揚(yáng)帆夜市、五一廣場……在復(fù)古街區(qū)的超級文和友拍下賽博朋克感的魔幻與震撼。悠閑的逛吃到零點(diǎn)，夜生活才剛剛開啟。

??長沙作為娛樂之都，已經(jīng)連續(xù)14年被評為我國十大幸福城市，作為初代網(wǎng)紅城市，長沙以芒果系娛樂產(chǎn)業(yè)、美食小吃和低房價特質(zhì)贏得人心，成為時下反內(nèi)卷人士心中的圣地。

??高房價是城市發(fā)展的副產(chǎn)品，長沙成為反內(nèi)卷人士心中的圣地的原因之一則得益于長沙持續(xù)穩(wěn)定的房價。

??在2020年名義GDP突破萬億的十八城中，安居壓力最大的是深圳，家庭房價收入比已飆升至22.09，其次是上海，北京列第三。

??而長沙的家庭房價收入比最低，僅為5.04。

??在這樣的背景下，長沙的人口吸附力也在不斷增強(qiáng)。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年長沙常住人口突破千萬，達(dá)到1004.79萬人，近十年復(fù)合人口增速3.62%。

??在高能級十八城中排名第五，排名前四分別為深圳、西安、廣州、鄭州。

??2021年長沙常住人口年內(nèi)增長19.11萬元至1023.9萬人，此時湖南省常住人口反而整體減少23.3萬人。這也側(cè)面說明在疫情之下，人們用腳投票，選擇了更宜居，生活品質(zhì)感和生存壓力最能彼此平衡的長沙。

??長沙持續(xù)穩(wěn)定的房價得益于限制性政策出臺早，2011-2015年期間，長沙的房價平穩(wěn)在6000元/平，雖然2016年起有部分炒房客開始瞄準(zhǔn)長沙，但卻被一系列政策按在湘江邊。

??2018年，“6·25新政”出臺，這個被稱之為長沙“史上最強(qiáng)”的調(diào)控方案，對限售、限購、限貸進(jìn)行全面升級。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月15日，長沙商品住宅成交均價11993元/平，明顯低于同為中部二線的鄭州（15234元/平）和武漢（16473元/平）；位于高能級十八城的最低位。

??量大價低，持續(xù)穩(wěn)定的樓市表現(xiàn)，使得長沙的購房以自住需求為主，且買房的擇時性要求較弱，剛需入市更有自主性，因此也對房子的品質(zhì)與配套提出了更高的要求。

??通過比對CRIC客戶數(shù)據(jù)庫和長沙城市柵格地圖數(shù)據(jù)庫，挖掘長沙在當(dāng)前市場上的購房客戶畫像，發(fā)現(xiàn)16-25歲的年輕女性購房的意愿更高。

??在長沙2022年1月發(fā)布的“十四五規(guī)劃”中，首次明確提出長沙將建議“女性友好型城市”，通過豐富女性消費(fèi)供給、聚焦女性消費(fèi)場景、提升女性消費(fèi)品質(zhì)，讓女性有更多元的選擇權(quán)和話語權(quán)。

??我們通過騰訊日活數(shù)據(jù)可知，長沙男性占比57%；女性43%；而女性的購房意愿略高于男性，達(dá)到1.02。

??在房價平穩(wěn)運(yùn)行的市場下，長沙購房的主導(dǎo)力量更多來源于女性。

??從年齡結(jié)構(gòu)來看，長沙越年輕的群體，買房的意愿越強(qiáng)。2022年長沙市高校畢業(yè)生預(yù)計將達(dá)到24.26萬人，同比增加3.48萬人。年輕人的力量不容小覷，時代的主場正在轉(zhuǎn)換，關(guān)注95后00后，不再是關(guān)注未來，而是關(guān)注現(xiàn)在。

??2022年四月，長沙人才政策再度升級，“45條”細(xì)則。對諾貝爾獎獲得者、院士等能實(shí)現(xiàn)成果轉(zhuǎn)化并推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一流科學(xué)家和創(chuàng)新團(tuán)隊實(shí)行“一事一議”，最高給予1億元綜合資助。對國際級產(chǎn)業(yè)人才、國家級產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才、省市級產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才，分別給予200萬元、150萬元、100萬元獎勵補(bǔ)貼和200平、150平、100平全額購房補(bǔ)貼；并在每年選5個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才團(tuán)隊項目，根據(jù)投資力度和落地成效，最高給予1000萬元資金支持。

??同時還對35歲以下畢業(yè)兩年內(nèi)，落戶并在長工作的博士、碩士和全日制本科畢業(yè)生，分別給予3萬、2萬和1.2萬元租房和生活補(bǔ)貼，并對首次在長購房的博士和碩士給予10萬、3萬元的購房補(bǔ)貼。

??在各種獎勵和配套設(shè)施跟進(jìn)之下，高學(xué)歷人士的安居意愿隨之提升，本科及以上學(xué)歷的潛在購房客戶的購房意愿達(dá)到1.53，遠(yuǎn)高于?？坪透咧屑耙韵聦W(xué)歷。人才決定未來。人才無安居的后顧之憂，樂業(yè)的目標(biāo)也將水到渠成。

??基于高意向客戶的基礎(chǔ)特征畫像，我們進(jìn)一步深入長沙各板塊。最終得出了以下四大區(qū)域：

??大學(xué)城、洋湖垸和金星北板塊，客戶聚集度較高

??首先，我們通過年齡、學(xué)歷、性別、家庭結(jié)構(gòu)和置業(yè)目的五個維度，綜合得出各板塊的高意向客戶聚集度。發(fā)現(xiàn)大學(xué)城板塊、洋湖垸板塊和金星北板塊的活躍置業(yè)客戶聚集度較高。

??岳麓的高鐵西、麓谷新區(qū)和芙蓉區(qū)中心板塊，產(chǎn)業(yè)支撐性強(qiáng)

??其次，為了衡量板塊活躍置業(yè)人群的可持續(xù)性，我們需要引入職住比這個指標(biāo)。高職住比往往代表著板塊內(nèi)具有強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐，能穩(wěn)定且持續(xù)地對人口形成吸附力，為活躍客戶置業(yè)提供購買力支撐。反之，低職住比意味著板塊內(nèi)就業(yè)機(jī)會少，以居住人口為主，遭遇市場下行期時活躍購房客戶穩(wěn)定性較弱。

??從職住比來看，排名前三的岳麓-高鐵西板塊、岳麓-麓谷新區(qū)板塊和芙蓉區(qū)中心板塊聚焦了長沙高精尖的產(chǎn)業(yè)人口；IT、金融人士多就職于此。

??開福中心、雨花中心和雅塘井灣板塊，居住人口位居前三

??最后，板塊內(nèi)常住人口規(guī)模也是不容忽視的活躍置業(yè)客戶衡量指標(biāo)，再高的活躍人口聚集度，如果沒有上規(guī)模的常住人口支撐，對市場成交的貢獻(xiàn)和作用也微乎其微。

??截至2022年9月，在長沙的84個板塊中，開福中心板塊、雨花中心板塊和雅塘井灣板塊居住人口位居前列，板塊內(nèi)的居住人口均超25萬人。

??芙蓉、開福、雨花、天心四大中心和麓谷板塊，綜合購房實(shí)力最強(qiáng)

??綜合以上三個維度，我們對長沙各板塊的客戶綜合支撐實(shí)力做出評價。芙蓉、開福、雨花、天心四大中心和麓谷板塊在活躍客戶聚集度、職住比和常住人口規(guī)模三個維度上表現(xiàn)出較強(qiáng)的客戶綜合支撐實(shí)力；是長沙最具購房實(shí)力的五大板塊。

??高房價是城市發(fā)展的副產(chǎn)品，隨著我國近三十年的高速發(fā)展，每座城市都在面臨著高房價的入侵。

??時代不斷發(fā)展，人們對人生的態(tài)度也不斷發(fā)生著改變。此前工作機(jī)會集聚的東南沿海城市是社會共識中的淘金地，吸納了一批又一批志存高遠(yuǎn)的優(yōu)質(zhì)青年。而今在高房價、高成本、高競爭的三高壓力下，work life balance成為了很多人的妄想?；貧w生活本身，反內(nèi)卷的歸鄉(xiāng)或者逃離北上廣深成了一股浪潮。

??長沙正是在這樣的時代背景下成為反內(nèi)卷人士心中的圣地。它既能提供高能級城市便捷齊備的基礎(chǔ)設(shè)施，又能在低房價保障中享有人間煙火的溫馨時光。