??這是萬科38年歷史上第一回設(shè)立聯(lián)席總裁一職。

??12月2日，萬科內(nèi)部發(fā)文，經(jīng)集團總裁祝九勝提議，萬科開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人兼CEO張海、萬物云CEO朱保全出任公司聯(lián)席總裁，協(xié)助總裁祝九勝負責(zé)萬科開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)和經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理。

??至此，萬科擁有了3位總裁級高管：祝九勝、張海和朱保全?！皟晌粚伊?zhàn)功的前線大將，將協(xié)助總裁祝九勝組成萬科的業(yè)務(wù)作戰(zhàn)管理核心，推動萬科在行業(yè)新發(fā)展階段進一步發(fā)揮集團軍優(yōu)勢，實現(xiàn)開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的戰(zhàn)略落地。”一位接近萬科的人士對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??這次任命并不算突然。記者獲悉，張海、朱保全從去年起已實際履行相關(guān)職責(zé)，張海牽頭負責(zé)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，朱保全牽頭負責(zé)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)，經(jīng)過1年多實踐，他們的成績讓萬科人心服口服，任命可謂水到渠成。

??“嚴峻的市場環(huán)境下，之前充分授權(quán)、分布式作戰(zhàn)的模式容易出風(fēng)險，萬科因此做出改變，全面加強統(tǒng)籌作戰(zhàn)，收權(quán)、集團軍作戰(zhàn)以穿越這個寒冬。”前述接近萬科人士稱。

??與此同時，萬科正抓住難得的融資“窗口期”大規(guī)模囤積“糧草”?！澳壳笆袌鲞€沒有回暖跡象，企業(yè)都很困難，所以要抓住窗口機會抱團取暖，企業(yè)好了，行業(yè)才能好起來?！痹撊耸糠Q。

??3個總裁的管理陣營

??這是一場應(yīng)對行業(yè)變局的主動變陣。熟悉萬科的人說，萬科的改革一直是溫和漸進式的。這次也是一樣。

??早在2021年初，萬科董事會主席郁亮開始在內(nèi)部年會上強調(diào)“一個集團、形成合力”。他多次稱，過去萬科分散作戰(zhàn)，未能形成合力；過于放權(quán)也會有失控的風(fēng)險，在地產(chǎn)融資環(huán)境劇變、競爭激烈的當下，收權(quán)是必然之舉。

??2021年9月公司業(yè)務(wù)討論會上，祝九勝提議，行業(yè)陣痛期需要全面加強統(tǒng)籌作戰(zhàn)，經(jīng)內(nèi)部討論后，正式確認由張海、朱保全協(xié)助總裁統(tǒng)管萬科的兩條業(yè)務(wù)線，張海負責(zé)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，朱保全負責(zé)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)。

??此后萬科正式成立開發(fā)經(jīng)營本部，由張海出任首席合伙人，負責(zé)7個區(qū)域事業(yè)部的經(jīng)營和管理，自此張海正式統(tǒng)籌萬科開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。此時，他還兼任上海區(qū)首，且已任職10年，他帶領(lǐng)下的上海區(qū)域是萬科營業(yè)收入的主要貢獻者，過去3年每年貢獻程度都占據(jù)3成左右。

??3個月后，張海不再兼任上海區(qū)域區(qū)首，全身心投入開發(fā)業(yè)務(wù)整體提升工作。

??同樣是在2021年9月，朱保全開始密集走訪調(diào)研物業(yè)之外的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)，逐步開始統(tǒng)籌相關(guān)經(jīng)營管理工作。

??經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)是除開發(fā)業(yè)務(wù)外的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)、不動產(chǎn)運營和服務(wù)業(yè)務(wù)，包括商業(yè)、物流、長租公寓、冰雪、海外、梅沙教育、企業(yè)服務(wù)、食品共8個BU（事業(yè)單元），全部由朱保全分管。此外，他仍是物業(yè)板塊負責(zé)人。

??今年，他帶領(lǐng)萬物云登陸資本市場，成為年度港股市場規(guī)模最大的首次公開發(fā)行股票（IPO），讓萬物云實現(xiàn)從傳統(tǒng)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)發(fā)展成為行業(yè)率先覆蓋“住宅服務(wù)、商企辦公、城市服務(wù)”全域空間服務(wù)的公司。

??業(yè)內(nèi)人評價道，他在轉(zhuǎn)型路上摸爬滾打的豐富作戰(zhàn)經(jīng)驗，對于泊寓、物流、印力等成長中的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)，無疑是最好的實戰(zhàn)派帶路人。

??“以業(yè)績論英雄”是萬科一直以來的用人傳統(tǒng)。今年3月萬科年報業(yè)績會上，除法定高管，張海、朱保全也首次出席，可見郁亮對他們的看重。經(jīng)過1年多實踐，由張海、朱保全協(xié)助祝九勝統(tǒng)籌兩大業(yè)務(wù)條線的模式逐漸成熟，“上位”順理成章。

??2022年三季報顯示，1~9月，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入3376.7億元，同比增長24.4%。其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為2262萬平方米，貢獻營業(yè)收入2958億元，同比分別增長21.7%和24.8%。

??但市場形勢依然嚴峻。1~11月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積同比下滑32.25%；合同銷售金額3772億元，同比下滑33.14%。1~11月，百強房企銷售總額同比下滑42.1%。

??囤積資金“糧草”

??與此同時，萬科正抓住當前難得的融資窗口期，積極“囤糧”。

??11月22日，中國銀行間市場交易商協(xié)會消息稱，萬科近日向交易商協(xié)會表達了280億元儲架式注冊發(fā)行意向，待履行內(nèi)部股東大會決策程序后正式報送。

??前一日即11月21日晚，萬科還公告，公司董事會同意向股東大會申請授權(quán)公司新增不超過500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)。

??萬科方面稱，這筆資金將用于滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營需要，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，補充流動資金及項目投資，項目包括但不限于長租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等。

??這是萬科的“常規(guī)動作”。2018年、2019年和2021年，萬科董事會都曾分別同意提請股東大會授權(quán)公司在不超過人民幣350億元、320億元、300億元范圍內(nèi)發(fā)行直接債務(wù)融資工具，有效期均為24個月。

??不同的是，這次萬科在融資框架上似乎變得大膽了一些，申請額度遠高于前3次，且將有效期限延至36個月。不過，這500億元中向交易商協(xié)會遞交的發(fā)行申請額度就已達280億元。

??兩天后（11月23日），農(nóng)業(yè)銀行與萬科簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。同日，交通銀行、中國銀行均與萬科簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將為其提供2000億元授信額度。11月24日，郵儲銀行又與萬科簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，為萬科提供1000億元意向性綜合授信額度。

??短短幾日，萬科至少已收到8家銀行授信，擬融資和獲得銀行授信總額超過3500億元。

??12月1日晚，萬科發(fā)布公告宣布其大股東（深圳市地鐵集團）擬申請發(fā)行公司股份，配發(fā)數(shù)量不超過當前發(fā)行股份數(shù)量的20%。

??“大部分銀行都給予了萬科授信，但還沒有具體落地，所以這些錢將用多少、用于何處現(xiàn)在還很難說。再融資計劃也只是要了授權(quán)，具體會發(fā)多少會根據(jù)形勢和需要來定。作為大企業(yè)，積極響應(yīng)再融資政策也有利于提振市場信心?！鼻笆鼋咏f科人士稱。

??萬科積極“囤糧”背后也是增強公司現(xiàn)金流的考量。雖然行業(yè)供給端政策利好不斷，但市場需求端仍未改善，這直接影響了房企經(jīng)營性現(xiàn)金流。萬科也不例外。

??財報數(shù)據(jù)顯示，第三季度，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額約為-124.6億元，同比下降124.9%，這直接導(dǎo)致萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額從上半年的83億元減少為前三季度的-41.76億元，同比下降442%。

??從2018年喊出“活下去”，到2022年判斷行業(yè)進入“黑鐵時代”，郁亮一直在向業(yè)界傳遞焦慮情緒。同時，萬科也一直在為自己尋找出路，挖掘“管理紅利”“向管理要效益”“統(tǒng)籌作戰(zhàn)”，萬科一直在努力活久活好。

??“任何計劃和目標都需要靠人去看，一切事在人為。”這點郁亮和萬科一直都非常清楚。