市場(chǎng)月報(bào)｜2月成交同環(huán)比漲超4成，3月局部小陽(yáng)春可期（2023年2月）

??2月整體市場(chǎng)延續(xù)點(diǎn)狀復(fù)蘇，重點(diǎn)30城供應(yīng)低位回升，環(huán)比微增7%；成交則強(qiáng)勢(shì)反彈，同環(huán)比漲幅均超4成，成交規(guī)模與去年12月基本持平，前2月累計(jì)成交已止跌，市場(chǎng)回升苗頭初顯。天津、鄭州、重慶等多城部分項(xiàng)目來訪、去化回升，折扣力度收回，二手房韌性顯著好于新房。地市層面，雖然總體成交規(guī)模仍處低位，但是北京、蘇州、杭州等土拍仍有回暖跡象。

??01新增供應(yīng)

??環(huán)比增7%但規(guī)模不及成交半數(shù)，預(yù)計(jì)3月將陸續(xù)回升

??2月30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)756萬(wàn)平方米，環(huán)比小增7%，同比上漲53%（2022年2月為春節(jié)月，基數(shù)較低）。2月30城新增供應(yīng)規(guī)模不及成交規(guī)模一半，且前2月累計(jì)同比下降14%，仍處于較低水平。

??一線城市新增供應(yīng)111萬(wàn)平方米，環(huán)比降7%，同比升66%。較突出的是廣州，新增供應(yīng)46萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲3倍、同比也翻倍，新增供應(yīng)主要集中在白云、黃埔區(qū)，以高端改善盤為主。上海、深圳供應(yīng)大幅回落，深圳僅3盤加推，主要集中在外圍剛需，改善豪宅要待3月推出。

??二三線城市整體供應(yīng)環(huán)比上漲10%、同比上漲52%。其中杭州、濟(jì)南、南寧、蘇州、?？?、無錫、東莞等均有環(huán)比翻倍的增長(zhǎng)，但二三線前2月累計(jì)同比仍跌11%，

??總體來看，當(dāng)前供應(yīng)仍處低位，究其原因，一方面，絕大多數(shù)城市無貨可供。2022年末房企普遍已集中供應(yīng)可售房源，如上海、廣州、成都、天津等。當(dāng)前新開工項(xiàng)目尚未達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，鄭州本月截至27日零供應(yīng)。另一方面，部分城市蓄勢(shì)待發(fā)，深圳、武漢等房企有意集中房源于3月放出。

??02新房成交

??同環(huán)比漲超4成、累計(jì)止跌，鄭渝津等二線領(lǐng)漲

??2023年2月，市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)反彈：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積為1622萬(wàn)平方米，同環(huán)比漲幅均超4成，整體成交規(guī)模與去年12月基本持平，前2月累計(jì)成交已止跌，市場(chǎng)回升苗頭初顯。

??分能級(jí)來看，一線回落，環(huán)比下降7%，同比微增1%，前2月成交表現(xiàn)不及去年同期。北京、上海熱度延續(xù)，成交回落主要源于供應(yīng)受限，供求比僅為0.3和0.7；廣深低位回升，環(huán)比漲幅均超5成，點(diǎn)狀復(fù)蘇跡象顯著：廣州部分項(xiàng)目諸如荔灣廣鋼花城、黃埔星匯城等前期折扣力度收回。深圳個(gè)別網(wǎng)紅盤周末到訪量破3000組。

??二三線城市總成交僅1434萬(wàn)平方米，同環(huán)比漲幅均在5成以上，前2月累計(jì)同比回正。各城市漲多跌少，持續(xù)修復(fù)：武漢、成都仍是“成交大戶”，單月成交破100萬(wàn)平方米，主要源于供應(yīng)收縮和前期需求積累。漲幅顯著的為重慶、長(zhǎng)沙、鄭州、廈門等弱二線城市，剛需集中入市拉動(dòng)成交躍升，重慶步入2月以來重點(diǎn)項(xiàng)目周度來訪、認(rèn)購(gòu)穩(wěn)步增加，最近一周來訪總量1.3萬(wàn)組，認(rèn)購(gòu)總量1577套，轉(zhuǎn)化率高達(dá)12%，創(chuàng)2023年以來新高。不過值得關(guān)注的是，當(dāng)前這些弱二線城市的回暖還是以點(diǎn)狀復(fù)蘇為主，后續(xù)若項(xiàng)目漲價(jià)，實(shí)則成交將面臨縮量風(fēng)險(xiǎn)。此外，僅常州、?？谏贁?shù)城市同環(huán)比微跌，市場(chǎng)尚屬筑底階段。

??03項(xiàng)目去化

??平均去化率38%，京滬杭保溫、寧鄭渝等低位回升

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，20個(gè)重點(diǎn)城市平均開盤去化率高位持穩(wěn)38%，與上月相比基本持平。從周度變化來看，整體呈現(xiàn)出大漲大跌行情，春節(jié)之后項(xiàng)目去化率節(jié)節(jié)攀升，第8周急轉(zhuǎn)直下，第9周持穩(wěn)47%，整體市場(chǎng)回溫態(tài)勢(shì)顯著。

??聚焦到單個(gè)城市，2月各城市環(huán)比漲多跌少，上漲城市主要分為兩類：一類為北京、上海等前期熱點(diǎn)城市，去化率基本都在8成左右，主要依托改善需求釋放，市場(chǎng)尚能保溫；另一類為前期低迷型城市，譬如重慶、南京、鄭州等，主要依托于前期積壓的剛需集中釋放，項(xiàng)目來訪、去化節(jié)節(jié)攀升，以南京為例，近3周重點(diǎn)項(xiàng)目周度客戶到訪總量均在1.5萬(wàn)組以上，最近1周飆升至1.76萬(wàn)組，與去年年末周均1.2萬(wàn)組相比，有了顯著提升。鄭州如是，重點(diǎn)項(xiàng)目近3周客戶到訪總量均超1500組，與去年年末周均300-500組已不可同日而語(yǔ)。

??目前來看，雖然天津、東莞、佛山等去化率暫未止跌，但是微觀層面，已有客戶到訪量上升，客戶轉(zhuǎn)化率持增，項(xiàng)目折扣力度收回等市場(chǎng)企穩(wěn)的苗頭，后續(xù)預(yù)期也將在整體去化率層面有所體現(xiàn)。

??值得關(guān)注的是，因本月供應(yīng)低位，去化率并不能完全反映市場(chǎng)真實(shí)情況，部分城市諸如天津、無錫、徐州等順銷項(xiàng)目表現(xiàn)同樣亮眼，無論是客戶來訪量、認(rèn)購(gòu)量較此前均有大幅上升，也印證了整體市場(chǎng)正在穩(wěn)中有增，積極向好的客觀事實(shí)。

??04庫(kù)存

??30城環(huán)比降3%，武漢、徐州等消化周期環(huán)降超10%

??2月30個(gè)重點(diǎn)城市整體呈現(xiàn)出供遠(yuǎn)小于求的狀態(tài)，供求比僅0.47，月末庫(kù)存環(huán)比下降2.9%。多數(shù)城市在“供少求多”下短期供求比小于0.6，僅常州和?？诠?yīng)規(guī)模仍略高于成交規(guī)模。昆明、大連、寧波、武漢、青島等供求比已低于0.5。

??從消化周期來看，半數(shù)以上城市庫(kù)存情況有所改善，重慶、徐州、福州、武漢、濟(jì)南、佛山、長(zhǎng)沙等2月庫(kù)存消化周期均由于成交量上漲而環(huán)比縮短10%以上。大連、長(zhǎng)春、青島、常州、無錫等當(dāng)前消化周期仍超過2年。

??總的來看，2月全國(guó)整體新房市場(chǎng)庫(kù)存情況在1月的基礎(chǔ)上進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，從2月的供求情況來看，多數(shù)城市樓市消化壓力明顯降低。

??05二手住房

??成交環(huán)比漲54%好于新房，京滬帶看量環(huán)比再增

??2月16個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交體量預(yù)計(jì)為652萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別上升122%和54%；前2月累計(jì)成交超1000萬(wàn)平方米，累計(jì)同比上周41%。

??從日成交數(shù)據(jù)來看，除蘇州和衢州環(huán)比微跌外，其余城市2月均環(huán)比顯著上揚(yáng)。從實(shí)際帶看情況來看，2月北京、上海等城市剛需房帶看量顯著上升，已超過1月和12月。

??2月多城二手房普遍成交激增有以下原因：一方面前期2年積壓剛需購(gòu)房需求集中回流入市；另一方面部分城市實(shí)行“帶押過戶”后置換改善需求釋放，一部分優(yōu)質(zhì)剛需房以較低價(jià)格掛牌入市；最后市場(chǎng)貸款利率下降以及信貸資質(zhì)的放款，也降低了客戶的購(gòu)房門檻。

??2月重點(diǎn)城市二手房帶看量與網(wǎng)簽規(guī)模均有顯著幅度回升，部分城市二手房市場(chǎng)成交短期好于新房市場(chǎng)，后續(xù)或?qū)⒎床感路渴袌?chǎng)，刺激新房市場(chǎng)剛需和改善項(xiàng)目銷售加速回暖。

??06土地市場(chǎng)

??成交規(guī)模延續(xù)低位，京蘇杭土拍回暖帶動(dòng)溢價(jià)率回升

??2023年2月，雖然有京、杭、蘇等重點(diǎn)城市集中土拍，但整體上看，受1月春節(jié)假期供應(yīng)明顯收縮、自然資源部要求全面推行“預(yù)供地”制度等因素影響，供地節(jié)奏明顯變緩，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍在歷史低位。截至2月23日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為4183萬(wàn)平方米，同比下降2%，環(huán)比下降4%。成交總價(jià)1280億元，受杭州、蘇州優(yōu)質(zhì)地塊成交占比上升影響，平均樓板價(jià)上升至3060元/平方米，但仍低于近一年平均水平。

??市場(chǎng)熱度方面。月內(nèi)北京、杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市舉行了四場(chǎng)土拍，受益于交易數(shù)據(jù)回暖帶來的信心提升，以及土拍質(zhì)量的回升，均取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)熱度。整體溢價(jià)率水平均有所回升，但是從各城市內(nèi)部情況來看，封頂溢價(jià)的仍然只是少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，多數(shù)普通地塊仍是底價(jià)成交，如北京搖號(hào)和底價(jià)成交各占半數(shù)，至截稿時(shí)蘇州溢價(jià)成交地塊也僅占三分之一，冷熱分化依舊明顯。對(duì)于其他大多數(shù)城市而言，底價(jià)成交仍是常態(tài)，典型如月內(nèi)鄭州土拍，10宗地全部為底價(jià)成交。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止2月23日，一線城市本月共成交土地85萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲34%，同比下降52%。成交金額為198億元，環(huán)比上漲了193%，同比下降了60%。具體城市來看，月內(nèi)完成第五輪集中土拍的北京成為主力，共計(jì)成交7宗地，共計(jì)攬金196億元，第五輪集中土拍的6宗地有三宗競(jìng)拍較為激烈。整體來看，北京本輪土拍熱度仍維持在較高水平，地塊間延續(xù)冷熱分化特征，同時(shí)國(guó)、央資房企為拿地主力，6宗地有5宗均被國(guó)央企拿下。此外，上海和深圳成交少量商辦地，均以底價(jià)成交。

??二線城市的成交規(guī)模與上月基本持平。具體來看，至23日二線城市成交建面位809萬(wàn)平方米，環(huán)比微增1%，同比上漲了45%。但優(yōu)質(zhì)宅地成交占比明顯增加，成交金額也隨之大漲，增至581億元，同比去年大漲193%。受重點(diǎn)城市高價(jià)地占比增加的影響，樓板價(jià)較上月明顯上漲，增至7184元/平方米。具體到城市來看，本月僅杭州、鄭州兩城成交建面超過了100萬(wàn)平方米。月內(nèi)完成兩輪集中土拍的杭州成為榜首，成交建面為166萬(wàn)平方米，涉及21宗地，其中11宗觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，共攬金276億元；在優(yōu)質(zhì)地塊的助推下，杭州本月溢價(jià)率增至10%，杭州也成為一二線城市中溢價(jià)率最高的城市，市場(chǎng)熱度明顯上升。同樣也于本月完成集中土拍的蘇州成交建面達(dá)82萬(wàn)平方米，排在第四位，2023年首輪土拍的11宗地，其中3宗觸發(fā)搖號(hào)，整體溢價(jià)率增至7%，市場(chǎng)熱度也有所上升。其余城市僅少量地塊成交，成交建面均不足60萬(wàn)平方米，市場(chǎng)熱度也在低位，基本上以底價(jià)成交。

??三四線城市則表現(xiàn)為量?jī)r(jià)均微降。截止2月23日，總成交建面僅3290萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了6%，同比也下降了7%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，僅溫州和宿遷成交規(guī)模超過100萬(wàn)平方米。溫州成為榜首，總成交建面僅178萬(wàn)平方米，其次是宿遷，成交建面僅115萬(wàn)平方米，位于第三位是南通，成交建面僅70萬(wàn)平方米。從區(qū)域來看，長(zhǎng)三角三四線城市成為成交主力；熱度來看，同樣大多數(shù)城市土拍仍以底價(jià)成交，僅臺(tái)州、金華等少數(shù)城市保持了一定熱度，月內(nèi)平均溢價(jià)率超過了30%。

??07綜觀

??供應(yīng)放量，熱度或由點(diǎn)及面，3月局部小陽(yáng)春可期

??總體來看，成交強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，二線領(lǐng)漲，既有疫情全面解禁迎來的補(bǔ)償性需求釋放，亦有政策利好疊加刺激市場(chǎng)信心修復(fù)。展望后市，3月或?qū)⒂牲c(diǎn)及面，小陽(yáng)春可期。一方面供應(yīng)尚屬低位，房企面臨供應(yīng)空窗期，3月預(yù)期將迎來一波集中供應(yīng)，有望拉動(dòng)成交放量；另一方面，二手房市場(chǎng)從回升程度和市場(chǎng)熱度都略高于新房市場(chǎng)，這也側(cè)面論證了居民購(gòu)房信心逐步修復(fù)，為后期新房市場(chǎng)回暖奠定了良好的基礎(chǔ)。

??短期來看，多數(shù)城市市場(chǎng)熱度有望延續(xù)到3月，其中京滬杭等熱點(diǎn)城市改善需求持續(xù)釋放，尚能保溫；而長(zhǎng)沙、武漢、鄭州等短期內(nèi)強(qiáng)勢(shì)反彈的二線城市回暖持續(xù)性仍有待觀察。