??導(dǎo)語

??供應(yīng)規(guī)模腰斬且以中檔產(chǎn)品為主,部分城市剛需釋放將顯著受供給約束。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康

??2023年以來，整體樓市行情進入“過山車”模式，年初慘淡，春節(jié)過后熱度急速拉升，3月沖高回落，上漲勢能放緩，脈沖式的復(fù)蘇行情背后既有疫情全面解禁的補償性需求釋放，也有剛需剛改自住需求的蠢蠢欲動。除此之外，2023年商品住宅供應(yīng)情況也將是決定成交能否放量的重要因素。

??事實上，2022年隨著整體地產(chǎn)行情急轉(zhuǎn)直下，整體土地市場也發(fā)生了巨大變化，本地城投企業(yè)托底現(xiàn)象顯著，非城投企業(yè)在22城集中供地中成交土地數(shù)量大幅降低；集中供地也由“三批次兩高峰”變?yōu)椤岸嗯味喔叻濉?。究竟地市成交?guī)模銳減會對2023年的商品住宅新增供應(yīng)產(chǎn)生怎樣的影響，整體未來入市產(chǎn)品檔次的變化是否會對新房市場成交產(chǎn)生供給約束？ 

??PART.01

??2022年22城集中供地總量同比近乎“腰斬”，“多批次”不再集中

??（本節(jié)有刪減）

??（一）2022年集中供地量降至2015年來新低，非城投拿地不足8千萬平（本節(jié)有刪減）

??縱觀22城2015年以來年度涉宅用地成交總建面變動情況，2021年實行集中供地后全年成交量較2019年和2020年下降，全年成交涉宅用地34627萬平方米。2022年隨著開發(fā)房企大面積遇到資金流問題，全年涉宅用地成交量同比下降43%，規(guī)模為2015年以來最低。

??城投企業(yè)拿地規(guī)模占比由52%上升至62%。非城投公司2022年在22城涉宅用地成交總建面僅7636萬平方米，同比下降55%。

??

??（二）22城集中供地不再集中，非城投拿地占比二季度后快速降低（本節(jié)有刪減）

??對比來看，2022年22城集中供地節(jié)奏與2021年有較大變化，“三次集中”變?yōu)椤岸嗯巍惫┑亍３?月、6月、9月和12月涉宅用地成交總建面超過1800萬平方米外，5月、7月、10月和11月也超過1000萬平方米，22城集中供地成交節(jié)奏呈現(xiàn)均勻化趨勢。

另一方面，非城投企業(yè)在整體土地成交規(guī)模中的占比逐漸降低。2022年二季度占比尚且過半，至四季度已降至30%以下。

??PART.02

??地市縮量致2023年預(yù)期新增供應(yīng)同比“腰斬”，高峰將在二季度出現(xiàn)

??（本節(jié)有刪減）

??本章以22城2019年-2021年成交地塊的開工、開盤情況作為依據(jù)，對2022年集中供地項目的入市時間進行初步的梳理與預(yù)測，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年22城集中供地成交的地塊，剔除城投約7636萬平，預(yù)期將在2023年形成5077萬平有效供應(yīng)，占比66%整體供應(yīng)高峰或?qū)⒊霈F(xiàn)在2023年第二季度。

??需要特別說明的是，2022年集中供地城投公司拿地占比達62%，這一部分宅地受城投公司開發(fā)策略影響勢必入市緩慢，難以在2023年形成新房供應(yīng)。故下文對未來新增供應(yīng)的推算中已剔除城投公司競得宅地。

??（一）過去三年50%項目拿地到開盤需要10.5個月，一線城市項目最慢（本節(jié)有刪減）

??首先，為了測算集中出讓土地后未來潛在的供應(yīng)高峰，我們將以往成交土地開工、銷售時間段作為依據(jù)。通過整理過去三年（2019年-2021年）成交的地塊的拿地時間、開工時間和開售時間，可以發(fā)現(xiàn)，22城中地塊整體從拿地到開工、開售平均所需要時長分別為4.4個月和12.9個月。

??從拿地到開盤整體所需的時間來看，1/4項目在拿地接近7個月之后就進入了開盤階段，速度相對較快，而有50%的項目在10.5個月內(nèi)也能開盤，屬于正常水平。

??值得注意的是，有1/4以上的項目，需要長達15.8個月甚至更長的時間才能開盤，意味著拿地往往不能在年內(nèi)實現(xiàn)銷售，現(xiàn)金回流速度較慢，項目的盈利也會受到影響。

??細(xì)分至城市層面，大體可以分為以下三大梯隊：

??第一梯隊如北京、合肥、北京、青島、長春、天津等城市，過去三年成交的地塊從拿地至開盤的時長中位數(shù)在8個月以內(nèi)，項目的周轉(zhuǎn)速率相對較高。

??第二梯隊包括重慶、濟南、廈門、無錫、南京、杭州、鄭州、長沙等城市，拿地到開盤的時長中位數(shù)在8-10個月，也就是拿地后3個季度左右，項目即可入市，那么此類城市每年首輪集中供地的項目基本也可在年內(nèi)開盤；

??第三梯隊城市則包括福州、蘇州、寧波、成都、廣州、武漢、深圳、上海等，項目從拿地到開盤的時長中位數(shù)在10個月，上海甚至中位數(shù)超過13個月，周轉(zhuǎn)速率較慢。值得一提的是，4個一線城市有3個位于此檔位，可見一線城市的項目快周轉(zhuǎn)的難度更大，現(xiàn)金回流需要更長的周期，因此對于房企而言，進入一線城市不僅需要面臨更高的土地成本，還有更緊張的資金壓力。

??（二）一季度末2022年成交地塊約3成已開工，一二輪地塊開工比例超四成（本節(jié)有刪減）

??在梳理完各城市過去三年土地平均開工、銷售情況后，我們對2022年集中供地地塊動工情況進行了細(xì)分。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，2022年22個集中供地的城市在多輪集中供地后合計成交了781宗含宅用地，截止至2023年3月17日，僅有33%已經(jīng)開工，另外近七成地塊仍尚未動工，且未開工地塊中仍有18.5%處于動遷中或未動遷狀態(tài)，尚未達到土地平整狀態(tài)，此類地塊2023年入市的可能性較小。

??從上一章節(jié)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，22城市過去兩年項目從拿地到開工的平均時長和中位數(shù)市場分別為4.4個月和2.8個月，以此來看集中供地項目的開發(fā)進度進一步下降（2022年平均數(shù)和中位數(shù)分別為3.7個月和2.4個月）。開工放緩的原因一方面是民營房企資金面受困，競得宅地后無力開發(fā)；另一方面則是新房市場成交萎靡，開發(fā)房企多將精力聚焦于銷售端，主動延緩宅地開發(fā)進度，以避免樓市供應(yīng)過剩。

??分批次來看，2022年第一批集中供地中有56%的項目已經(jīng)開工，在三輪里開工比例最高；第二輪也有41%得項目已經(jīng)開工。但第三輪由于成交時間已相對接近年末，開工比例非常低，超過80%得成交項目尚未開工。部分城市2022年存在第四批甚至第六批集中供地，這一類項目目前均尚未開工。

??細(xì)化到城市，根據(jù)集中供地項目的開工比例可大致分為4類：

??第一類上海、重慶項目開工速度最快，絕大多數(shù)項目已開工。目前分別有90%、63%的成交地塊已經(jīng)開工。且上海2022年第一批、第二批成交的地塊均已完全開工，第三批次成交的22宗地塊中也有18宗已開工。

??第二類包括北京、廈門、福州、杭州、成都等5個城市，開工率在50%左右。目前廈門和福州超過半數(shù)項目已經(jīng)開工；

??第三類城市包括廣州、青島、寧波、武漢、合肥、蘇州、南京等7個城市，集中供地項目開工率在四成以下，但都已經(jīng)有項目開工；

??第四類城市則暫未有集中供地的項目開工，推進較為緩慢。

??（三）22城2023年預(yù)期新增供應(yīng)5077萬平，多數(shù)城市供應(yīng)顯著下降（略）

??（四）去年地塊將在二季度集中入市，22城中半數(shù)供應(yīng)高峰集中上半年（本節(jié)有刪減）

??最后，根據(jù)22城過去項目開工、開售周期，以及2022年集中供地地塊成交開工情況來看，CRIC對集中供地項目的入市時間進行了大致預(yù)判：按城市中位數(shù)水平計算，約僅4%的項目不能夠在2023年上市，按城市75分位值水平計算則約5%的項目在2023年無法上市。

??所有項目按照城市開工、開盤的所需時間的中位數(shù)進行測算，2023年的第二季度是集中供地項目入市供應(yīng)高峰，各占集中供地項目的37%左右，第一季度則主要將迎來首輪集中供地的項目入市，占比達22%，要到第四季度才能上市的項目較少，預(yù)計只有13%。

??其次，若按照75分位值的水平推算，在2023年內(nèi)入市的項目中，分別有31%和29%的項目在第二、四季度入市，與第一、三季度形成明顯的潮汐式供應(yīng)。可以看出，無論按照哪一種水平推算，第二季度都將成為第一個集中入市的時間點。

??PART.03

??產(chǎn)品中檔為主，穗蓉廈加強核心區(qū)改善盤供應(yīng)，滬甬錫各檔次供應(yīng)平均

??（本節(jié)有刪減）

??為了更好的分析2023年22個集中供地城市新增供應(yīng)產(chǎn)品檔次的情況，我們以涉宅用地單個地塊成交樓面價作為切入點，畢竟地價作為房屋成本大頭，對未來項目定價起到了至關(guān)重要的作用，可以發(fā)現(xiàn)，若成交地塊能如期上市，總體以中低檔產(chǎn)品為主，不同城市呈現(xiàn)出顯著的差異化行情。

??（一）22城超4成地塊樓面價0.5-1.5萬元/平，多數(shù)城市以中檔項目為主

??總體來看，2021年22個集中供地城市涉宅用地成交樓面價主要集中在小于等于5000-10000元/平方米，其成交總建面達到了2148萬平方米，占總量28.3%。其次低于10000-15000元/平方米的涉宅用地成交總建面占比達到了17.9%。由此不難推斷，若這些地塊能在2022年形成集中供應(yīng)，整體產(chǎn)品檔次也將主要集中在中低檔。

??考量到部分城市在土拍初期就規(guī)定了新房限價，我們在此基礎(chǔ)上，同時結(jié)合不同城市的房地價比，在合理建安成本的基礎(chǔ)上對每宗地塊的售價進行了預(yù)估，具體的假定條件和邏輯推理步驟如下：

??1、假定所有集中供地成交宅地將在0.5-1年內(nèi)進入新房市場形成供應(yīng)；

??2、依據(jù)過去3年每年城市新房成交均價和上一年土拍均價的相關(guān)性，合理推斷出各城市2023年新房成交均價；

??3、每一宗宅地的未來入市價格，“限價地”以既定的新房限制預(yù)售價格為準(zhǔn)，未限價地則根據(jù)全市已入市宅地的地價房價比推理；

??4、對比各城市2023年新房成交均價，根據(jù)未來入市的新房供應(yīng)房源的單價端結(jié)構(gòu)，將入市產(chǎn)品分為低檔剛需（預(yù)售價格小于城市均價的0.8倍）、中檔改善（預(yù)售價格大于等于城市均價的0.8倍，小于城市均價的1.5倍）和高檔（預(yù)售價格大于等于城市均價的1.5倍）三個檔次。

??若2023年開工工期和拿證速度無延遲，可順利入市，那不同城市的供應(yīng)產(chǎn)品檔次分布大體呈現(xiàn)出如下特征：

??（二）中低檔：渝深杭廬為代表，重慶低檔剛需、中檔改善占比五五開（略）

??（三）中檔：蓉鄭濟京等6城供應(yīng)主力與市均價持平，兼顧剛改和中改（本節(jié)有刪減）

??從預(yù)測的結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，在22個集中供地城市中，未來新房供應(yīng)中檔城市最多，包括長春、成都、鄭州、濟南、長沙、北京等6個城市。

??具體來看，長春2022年成交宅地基本均會以中檔改善產(chǎn)品入市，單價基本集中在城市均價0.8-1.2之間。鄭州、長沙偏向于剛改，單價在城市均價0.8-1.2之間的占比超6成。成都、濟南、北京偏向于中改，單價主要集中城市均1-1.5之間。

??以北京為例，從供給結(jié)構(gòu)來看，剛需（90平以內(nèi)）：首改（90-120平）：多次改善類（120-200平及以上）項目占比在3:4:3，首改類產(chǎn)品將成為后市供應(yīng)主力產(chǎn)品。從需求層面來看，未來剛需客群將更加外圍化，首改類客群活躍度將提高，將成為樓市的成交主力。

??（四）中高檔：津?qū)幪K漢青供應(yīng)主力集中中高檔，市區(qū)核心供應(yīng)占比上升

??根據(jù)對比各地塊未來入市價格和城市均價，天津、南京、蘇州、武漢、青島等共計6個城市2022年新增新房供應(yīng)將以中檔改善和高檔豪宅為主，供應(yīng)占比基本在5：3左右。

??天津目前仍以中檔改善為主導(dǎo)，城市均價0.8-1.5的供應(yīng)占比高達66%，南京、蘇州、武漢中檔改善占比基本在5成以上，高檔豪宅占比則在3成左右。青島中檔改善和高檔豪宅供應(yīng)占比可謂不分伯仲，均在4成以上。

??受去年地市低迷影響，部分地方政府也采取“提質(zhì)縮量”的方式加強了核心區(qū)域宅地供應(yīng)，以蘇州為例，也加強了高新區(qū)和園區(qū)的供地占比，從2022年以來的地塊成交結(jié)構(gòu)來看，高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)等樓面價超2萬元/平的高價地共成交了11宗，總建面達76.95萬平方米，占比高達29%。而主力仍為吳中、吳江、相城區(qū)的中檔地塊，地價基本在1-1.5萬元/平不等。

??（五）高檔：穗榕廈“以銷定產(chǎn)”、供應(yīng)主流集中高檔刺激高改需求釋放（本節(jié)有刪減）

??以地價和合理建安成本進行預(yù)估，仍有少數(shù)城市諸如廣州、福州、廈門2022年預(yù)期新增供應(yīng)將主要集中在高檔，以其2022年集中出讓的涉宅用地各地塊成交樓面價進行合理預(yù)估，2023年形成供應(yīng)后，項目售價分布情況大致如下：

??從上表可以看出，廣州、福州、廈門2022年主要成交地塊均為核心區(qū)位高價地，房企拿地態(tài)度不言自明，基本采取“以銷定產(chǎn)”模式，因改善盤尚能走量因而也加緊對于核心區(qū)域地塊的爭搶。譬如廣州荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)等；廈門島內(nèi)湖里區(qū)、思明區(qū)等。

??（六）高-中-低檔：滬甬錫等各檔次供應(yīng)“雨露均沾”覆蓋多層次需求（略）

??PART.04

??調(diào)研盤點：31城二季度預(yù)計新增近3400萬平，京蓉廬等熱點城市供給不足

??（本節(jié)有刪減）

??上文我們主要是通過2022年非城投拿地成交地塊量入市時間來推斷2023年預(yù)計新增供應(yīng)量，事實上，除了新入市地塊之外，還有此前成交的地塊也將轉(zhuǎn)化為新增供應(yīng)，為了更好的分析2023年預(yù)計新增供應(yīng)量，我們調(diào)研了31個城市機構(gòu)，以2023年預(yù)計入市項目量來推測2023年各城市供應(yīng)規(guī)模。

??（一）31城二季度迎來供應(yīng)高峰，待入市項目量946個、超3千萬平（略）

??（二）京蓉廬等二季度新增供應(yīng)不足百萬方，供給約束問題更加突出

??細(xì)化來看2023年二季度各城市預(yù)期新增供應(yīng)情況，青島、廣州、武漢排名居前，僅二季度新增供應(yīng)規(guī)模均超300萬平，南京、寧波、蘇州隸屬于第二梯隊，預(yù)計新增供應(yīng)持穩(wěn)在200-300萬平，相較而言，北京、成都、合肥等熱點恒熱城市后期或?qū)⒚媾R供應(yīng)約束，均不足100萬平。

??（三）產(chǎn)品以剛需剛改為主，主城區(qū)占比接近5成，廈門高端占比增加

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，31城剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為52%、38%和10%，總體仍呈現(xiàn)出以剛需剛改為主導(dǎo)。分城市來看，北京、鄭州、昆明剛需占比均在7成以上，2023年剛需仍是供應(yīng)主力，蘇州、天津、合肥則以改善為主導(dǎo)；值得關(guān)注的當(dāng)屬廈門，隨著島內(nèi)成交多宗宅地入市，2023年高端占比高達47%。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項目區(qū)域分布來看，31城主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為46%、34%和20%，主城區(qū)仍屬于供應(yīng)主力、分城市來看，合肥、南寧、西安、鄭州、福州、常州主城占比均在7成以上，北京、長春、蘇州、長沙、青島、南京則以近郊項目為主，占比均在5成以上，少數(shù)城市諸如廣州、深圳、寧波遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫存積壓。

??PART.05

??總結(jié):供應(yīng)規(guī)模腰斬且以中檔產(chǎn)品為主,部分城市剛需釋放將顯著受供給約束

??（本節(jié)有刪減）

??上文我們著力聚焦了22個集中供地城市，以過去項目開工、開售周期，以及2022年集中供地地塊成交開工情況對2023年各城市新增供應(yīng)面積、供應(yīng)節(jié)奏和供應(yīng)產(chǎn)品檔次三個層面進行了多維度分析，可以得到如下結(jié)論：

??（一）2022年供地顯著縮量且一季度末僅3成項目開工，多集中一二輪地塊（略）

??（二）供地端預(yù)計新增供應(yīng)同比“腰斬”，待入市項目盤點不足8000萬平

??根據(jù)22城過去項目開工、開售周期，以及2022年集中供地地塊成交開工情況來看，22城2022年集中供地成交地塊預(yù)計將新增商品住宅供應(yīng)面積5077萬平方米，較2022年22城供應(yīng)總量大幅下降65%。

??分城市來看，上海、長沙、杭州預(yù)計供應(yīng)面積超過400萬平方米，是供應(yīng)量TOP3城市；其次廣州、無錫、成都、寧波、合肥、蘇州、武漢、青島和南京等9個城市供應(yīng)量在200-400萬平方米；北京、深圳、青島、天津、重慶、福州等供應(yīng)量較低，其中福州、廈門和長春預(yù)計2022年成交的集中供地宅地中不足100萬平方米將在2023年形成新房供應(yīng)。

??結(jié)合CRIC調(diào)研的31個城市2023年待入市項目量數(shù)據(jù)來看，30城2023年第二季度到第四季度預(yù)計待入市項目量達7526萬平方米。按照入市時間來劃分，二季度將迎來年內(nèi)首個供應(yīng)高峰，整體供應(yīng)規(guī)模將達到3394萬平。

??（三）二季度將迎來項目入市高峰，多數(shù)城市下半年會明顯供應(yīng)不濟

??根據(jù)22城過去項目開工、開售周期，以及2022年集中供地地塊成交開工情況來看，CRIC對集中供地項目的入市時間進行了大致預(yù)判：按城市中位數(shù)水平計算，約僅4%的項目不能夠在2023年上市，按城市75分位值水平計算則約5%的項目在2023年無法上市。

??所有項目按照城市開工、開盤的所需時間的中位數(shù)進行測算，2023年的第二季度是集中供地項目入市供應(yīng)高峰，各占集中供地項目的37%左右，第一季度則主要將迎來首輪集中供地的項目入市，占比達22%，要到第四季度才能上市的項目較少，預(yù)計只有13%。

??其次，若按照75分位值的水平推算，在2023年內(nèi)入市的項目中，分別有31%和29%的項目在第二、四季度入市，與第一、三季度形成明顯的潮汐式供應(yīng)。可以看出，無論按照哪一種水平推算，第二季度都將成為第一個集中入市的時間點。

??不過無論按照哪一種水平推算，第二季度都將成為第一個集中入市的時間點。按入市的時間來看，供應(yīng)高峰在上半年的有上海、北京、合肥、重慶、南京等11個城市，供應(yīng)高峰在下半年的城市有廣州、蘇州、武漢、長春等7個城市，另外深圳、成都和無錫上下班年供應(yīng)量基本持平。

??以項目維度來看，細(xì)化2023年二季度各城市預(yù)期新增供應(yīng)情況，青島、廣州、武漢排名居前，僅二季度新增供應(yīng)規(guī)模均超300萬平，南京、寧波、蘇州隸屬于第二梯隊，預(yù)計新增供應(yīng)持穩(wěn)在200-300萬平，相較而言，北京、成都、合肥等熱點恒熱城市后期或?qū)⒚媾R供應(yīng)約束，均不足100萬平。

??（四）地價推動產(chǎn)品檔次升級，18個城市將以中檔產(chǎn)品為供應(yīng)主力

??總體來看，因去年是整體供地小年，剔除城投托底的地塊之后，央國企和民企成交地塊整體地價較2021年都有了顯著拉升，因而2023年產(chǎn)品檔次也由此前的中低檔逐步升級為中檔為主，據(jù)CRIC監(jiān)測，2022年22個集中供地城市涉宅用地成交樓面價主要集中在0.5-1.5萬元/平方米，其成交總建面占總量46.2%，其中0.5-1元/平方米的涉宅用地成交總建面占比達到了28.3%。而值得關(guān)注的是，除了以高檔為供應(yīng)主力的廣州、福州和廈門；低檔為供應(yīng)主力的沈陽之外，其他18個城市中檔產(chǎn)品均屬于供應(yīng)主力。

??具體來看，沈陽、重慶、深圳、杭州、合肥以中低檔為供應(yīng)主力，即入市新房均價低于全市均價的1.5%，多數(shù)新房價格低于均價的0.6-1.2。長春、成都、鄭州、鄭州、濟南、長沙、北京等6城主力供應(yīng)中檔產(chǎn)品，兼顧剛改和中改。天津、南京、蘇州、武漢、青島等供應(yīng)集中在中高檔產(chǎn)品，市區(qū)核心供應(yīng)占比穩(wěn)步提升。廣州、福州、廈門供應(yīng)主流集中在高檔產(chǎn)品，緩解高端產(chǎn)品的供應(yīng)稀缺。無錫、上海、寧波則屬于“雨露均沾”，各檔次產(chǎn)品均有涉及，滿足了不同購房者的需求。

??結(jié)合31城調(diào)研數(shù)據(jù)，從產(chǎn)品檔次分布來看，剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為52%、38%和10%，總體仍呈現(xiàn)出以剛需剛改為主導(dǎo)。從區(qū)域分布來看，主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為46%、34%和20%，主城區(qū)仍屬于供應(yīng)主力。