陣地|這座城市的樓市復(fù)蘇最強(qiáng)勁

市場(chǎng) 2023-04-17 10:28:11 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??4月15日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格月度報(bào)告顯示,70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格上漲城市個(gè)數(shù)增加,各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲,一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。

??3月份,70個(gè)大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有64個(gè)和57個(gè),比上月分別增加9個(gè)和17個(gè)。

??一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%,漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%,漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.3%,漲幅比上月均擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%,漲幅與上月相同;二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%。

??其中,成都新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%,漲幅與上月持平;二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.8%,漲幅較上月微幅下跌0.2個(gè)百分點(diǎn)。截至2023年3月,成都新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比已經(jīng)連續(xù)上漲了15個(gè)月,如此持續(xù)穩(wěn)定上漲的樓市表現(xiàn),在全國(guó)70個(gè)大中城市中屈指可數(shù)。

??成都樓市的復(fù)蘇到底有多強(qiáng)勁?

??2023年1月-4月9日,成都新房市場(chǎng)共計(jì)71次開(kāi)盤,去化率大于90%的項(xiàng)目占比46%,去化率大于70%的項(xiàng)目占比66%。

??其中,1-3月,成都主力價(jià)格500萬(wàn)以上的高端項(xiàng)目開(kāi)盤17次,其中13盤次開(kāi)盤即罄,占比超7成。

??根據(jù)克而瑞四川的數(shù)據(jù),3月,成都新房供應(yīng)319.59萬(wàn)平米,環(huán)比增313%,同比增長(zhǎng)112%,成交面積185.69萬(wàn)平米,環(huán)比增長(zhǎng)32%,同比增19%。

??二手房的表現(xiàn)更加驚人。3月成都二手房成交套數(shù)高達(dá)28576套,環(huán)比增50%,同比增幅更是高達(dá)106%。這個(gè)成交量基至超過(guò)了深圳二手房2022年21373套的全年成交量,創(chuàng)下成都二手房單月成交的新紀(jì)錄。

??在許多城市還在討論樓市“小陽(yáng)春”熱度不足或難以延續(xù)的當(dāng)下,成都樓市的表現(xiàn)足以讓全國(guó)側(cè)目。

??但仔細(xì)研究成都樓市一季度新房和二手房的成交結(jié)構(gòu)和量?jī)r(jià)表現(xiàn),成都樓市的熱度,也并沒(méi)有到火熱的程度。

??新房方面,成都核心板塊市場(chǎng)確實(shí)回暖跡象明顯,多個(gè)項(xiàng)目持續(xù)高價(jià)熱銷,但三圈層的成交依然保持低量,持續(xù)承壓。

??二手房的壓力可能更大。雖然成交量創(chuàng)下新高,但3月份新增掛牌量持續(xù)上漲,僅低于去年6月成都的二手房掛牌量,達(dá)到歷史次高位。同時(shí),掛牌均價(jià)約1.77萬(wàn)元/平米,是近兩年的較低水平。

??也就是說(shuō),成都二手房的成交量雖然很大,但還帶不動(dòng)房?jī)r(jià)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中,成都二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅較上月有微幅下跌,也說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。

??今年一季度,成都住宅供應(yīng)井噴,成交持續(xù)上漲。根據(jù)克而瑞四川的數(shù)據(jù),1-3月,成都新房供應(yīng)面積482.33萬(wàn)平米,環(huán)比降16%,同比增35.9%,共計(jì)37930套;成交面積437.13萬(wàn)平米,環(huán)比微增0.6%,同比降8%,共計(jì)34059套;三個(gè)圈層的成交均價(jià)均出現(xiàn)小幅微漲,其中一圈層成交均價(jià)在3月份已突破25000元/平米。

??成都樓市的“小陽(yáng)春”啟動(dòng)得比其他城市要早一些。雖然2月份的新房供應(yīng)只有77.37萬(wàn)平米,環(huán)比降9%,但成交面積還是達(dá)到了140.32萬(wàn)平米,環(huán)比漲26%。

??2月中旬,成都綠城鳳起朝鳴取得預(yù)售許可證,參考價(jià)逼近80000元/平米,達(dá)79120元/平米,直接擊穿了成都新房的最高價(jià)紀(jì)錄。

??3月,位于成都天府新區(qū)的恒大天府半島6期,僅憑180套房源,就吸引了5.2萬(wàn)組購(gòu)房者登記。一時(shí)之間,“五萬(wàn)人搖號(hào)”的盛況,成了成都樓市火爆的最佳證明。

??為什么是成都?

??作為西部重鎮(zhèn)、我國(guó)西部地區(qū)最重要的中心城市之一,成都對(duì)西部資本和人才一直都有較強(qiáng)的虹吸效應(yīng)。

??2022年,成都GDP已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)億,總?cè)丝?126.8萬(wàn),其中2022年當(dāng)年新增常住人口7.6萬(wàn)人,人口持續(xù)涌入。

??同時(shí),成都持續(xù)放松了樓市調(diào)控政策,其中包括限購(gòu)放松,一二圈層1年社?;驊艨诩纯少?gòu)房,三圈層不限購(gòu),且父母投靠子女可新增1張“房票”等,吸引了部分四川省內(nèi)地級(jí)市及其它西部城市的客戶入蓉購(gòu)房。

??金融支持政策同步跟進(jìn),首套貸款利率從之前的4.3%下調(diào)至4.1%,第二套房下調(diào)至4.9%。首付門檻則降低為高新區(qū)第二套房五成,“5+1”區(qū)第二套房四成,其他區(qū)域三成。可以這么說(shuō),成都購(gòu)房的政策環(huán)境已經(jīng)到了近幾年來(lái)最寬松的時(shí)候。

??基本面持續(xù)向好,加上政策利好的支持,之前積壓的需求在一季度,尤其是2月份開(kāi)始集中釋放。供應(yīng)端也快速反應(yīng),多個(gè)成都核心或高潛板塊的項(xiàng)目都積極供貨,而且優(yōu)質(zhì)房源占比高,也吸引了客戶積極出手買房。

??還有一個(gè)原因是,與北上廣深及多個(gè)沿海城市相比,成都的購(gòu)房門檻相對(duì)較低,吸引了部分在一線及沿海城市工作的客戶返蓉購(gòu)房。在一季度多個(gè)總價(jià)500萬(wàn)以上開(kāi)盤即罄的高端項(xiàng)目中,這部分客群不在少數(shù)。

??成都二手房市場(chǎng)的啟動(dòng)比新房還要更早。從去年下半年開(kāi)始,成都幾乎每個(gè)月的二手房成交量都創(chuàng)出歷史新高。今年在2月份創(chuàng)出新高后,3月份又再創(chuàng)新高。

??根據(jù)克而瑞四川的統(tǒng)計(jì),1-3月,成都二手房成交套數(shù)逼近58000套,達(dá)57908套。其中3月份二手房成交再創(chuàng)新高,成交的28576套二手房中,僅中心城區(qū)就成交了25007套,占比超過(guò)87.5%,郊區(qū)新城的成交量?jī)H3569套。同時(shí),掛牌均價(jià)微漲,但三圈層即郊區(qū)新城的價(jià)格下滑。

??自去年以來(lái),二手房就一直是成都市場(chǎng)的成交主力,其中成交的核心特征是:總價(jià)150萬(wàn)以內(nèi)、面積90平米左右,這就代表著真實(shí)的成都市場(chǎng)的購(gòu)買力。

??如果把成都的新房和二手房市場(chǎng)拉通來(lái)看,可以發(fā)現(xiàn),成都新房市場(chǎng)為純改善市場(chǎng),因?yàn)槎址康男∶娣e房型選擇更多,疊加二手房擁有更為成熟的配套,剛需客群都流入了二手房市場(chǎng),所以帶動(dòng)二手市場(chǎng)成交規(guī)模不斷走高。

??二手房熱度走高的同時(shí),騰挪出的大量改善置換需求就進(jìn)入了新房市場(chǎng)。一季度成都樓市去化率90%以上的項(xiàng)目全部位于一圈層核心優(yōu)質(zhì)板塊,8成以上為國(guó)央企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,基本都是120-200平米以上的改善和深度改善產(chǎn)品。

??但是,二手房成交量不斷創(chuàng)下新高的同時(shí),掛牌量也在不斷上漲,業(yè)主出貨情緒很濃。根據(jù)貝殼網(wǎng)的數(shù)據(jù),成都二手房的掛牌量已經(jīng)超過(guò)19萬(wàn)套,這也是創(chuàng)下歷史新高的一個(gè)數(shù)字。

??二手房的成交量和掛牌量同時(shí)創(chuàng)下新高,結(jié)果就是,成交量的放大帶不動(dòng)房?jī)r(jià),掛牌價(jià)格和成交價(jià)格都只是穩(wěn)中微漲的狀態(tài)。如果分板塊看的話,只有部分板塊的掛牌價(jià)和成交價(jià)有所上漲,還有部分板塊持平或降價(jià)。

??1-3月,大成都已公告出讓的涉宅用地面積共計(jì)753畝,不到全年計(jì)劃供應(yīng)量的10%。涉宅地塊的首拍一直到3月才開(kāi)始,而且一開(kāi)局就直接“火”了。

??3月,成都共拍賣成交了7宗涉宅地塊,其中位于一圈層的5宗地塊均達(dá)到最高限價(jià),溢價(jià)率也都超過(guò)14%;剩余兩幅二圈層的地塊則底價(jià)成交,熱度明顯分化。

??3月22日,錦江區(qū)、高新區(qū)、龍泉驛區(qū)和新都區(qū)的4宗地成功出讓。其中,錦江區(qū)地塊與高新區(qū)地塊舉牌均達(dá)到最高土地限價(jià),進(jìn)入抽簽環(huán)節(jié),成交樓面價(jià)分別為18500元/平米、18000元/平米。

??錦江區(qū)地塊有26家企業(yè)參與抽簽,高新區(qū)地塊則有高達(dá)32家的企業(yè)參與角逐,參拍企業(yè)以“央國(guó)平”為主,也有少量實(shí)力民企參與。

??3月28日,天府新區(qū)與金牛區(qū)的3宗地成功出讓,而且全都達(dá)到最高限價(jià),進(jìn)入抽簽環(huán)節(jié)。其中天府新區(qū)的兩幅地塊分別被邦泰集團(tuán)和保利發(fā)展競(jìng)得,金牛區(qū)地塊的競(jìng)爭(zhēng)者是杭州椿實(shí)置業(yè)。

??根據(jù)克而瑞四川的統(tǒng)計(jì),1-3月成都房企拿地金額排名前16的企業(yè)中,只有4家民企,分別是邦泰集團(tuán)、杭州椿實(shí)、杉杉商業(yè)和四川華筑,其余的均為國(guó)央企。其中拿地金額最高的是四川本地的國(guó)企四川發(fā)展,拿地金額18.6億元。

??根據(jù)目前項(xiàng)目釋放的信息看,預(yù)計(jì)成都將于二季度新開(kāi)或加推的項(xiàng)目達(dá)56個(gè),供應(yīng)持續(xù)活躍,這些項(xiàng)目中,有66%位于一圈層,且大多都在核心或高潛力板塊,因?yàn)榈囟魏?,有望持續(xù)帶動(dòng)成都樓市的熱度。

??同時(shí),成都今年在限價(jià)上有所放松,入市項(xiàng)目的新推售價(jià)大多有所上調(diào),部分項(xiàng)目的售價(jià)已經(jīng)超過(guò)40000元/平米,較前期明顯上漲。

??加上接下來(lái)一圈層核心及高潛力板塊房源入市及成交占比提升,也將帶動(dòng)成都新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。

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2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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