??導(dǎo)語(yǔ)

??新TOP20格局初現(xiàn)，民企占比下降明顯。民企上升路徑多元，長(zhǎng)期主義是發(fā)展核心。

??◎  文 / 沈曉玲、羊代紅、張少賢

??專題視點(diǎn)

??在過(guò)去的幾年里，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)，政策調(diào)控、市場(chǎng)信心下滑、疫情等因素的疊加，使得各梯隊(duì)房企的業(yè)績(jī)?cè)鏊俪霈F(xiàn)了大幅下滑。盡管行業(yè)整體面臨挑戰(zhàn)，但TOP20房企的格局基本穩(wěn)定。其中一些民營(yíng)企業(yè)憑借敏銳的市場(chǎng)洞察力、聚焦的深耕實(shí)力以及過(guò)硬的產(chǎn)品力，在行業(yè)洗牌階段逆勢(shì)而上，實(shí)現(xiàn)了梯隊(duì)的躍升。

??PART.01
新TOP20格局初現(xiàn)
民企占比下降明顯

??1、20強(qiáng)“留存率”不足七成，23年格局逐步穩(wěn)定（略）2、民企席位占比降至四成，3家民企仍有位次躍升（部分略）從TOP20榜單變動(dòng)房企的企業(yè)類別來(lái)看，整體呈現(xiàn)“國(guó)進(jìn)民退”的現(xiàn)象，民企占比從六成降至四成。從企業(yè)變動(dòng)個(gè)數(shù)上，“六民退、五國(guó)進(jìn)”，綜合比較2023年上半年與2019年的TOP20房企對(duì)比發(fā)現(xiàn)，7家房企滑落榜單，6家為民營(yíng)企業(yè)。在新晉的7家房企中，僅有濱江集團(tuán)、卓越集團(tuán)2家為民企。從新TOP20房企的企業(yè)類別來(lái)看，民企與國(guó)央企“四六分”。2023年上半年TOP20房企中8家企業(yè)為民企，以及萬(wàn)科、綠城等2家擁有國(guó)央企背景的房企和10家央國(guó)企。不僅如此，在無(wú)央國(guó)背景的8家中，63%為沒(méi)落的頭部企業(yè)，但仍有諸如濱江、卓越、龍湖等3家民企憑借敏銳的市場(chǎng)洞察力、聚焦的深耕實(shí)力以及過(guò)硬的產(chǎn)品力在行業(yè)洗牌階段逆勢(shì)而上，實(shí)現(xiàn)梯隊(duì)的躍升。

??PART.02
土儲(chǔ)豐厚，產(chǎn)品迭代，財(cái)務(wù)穩(wěn)健
助力卓越集團(tuán)沖擊20強(qiáng)

??2023年上半年卓越集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額407億元，同比上升23%，操盤金額同比增加69%，遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)房企0.2%的平均同比增長(zhǎng)水平，行業(yè)排名較2022年末的23位提升至20位。在本輪行業(yè)洗牌過(guò)程中，卓越集團(tuán)在土儲(chǔ)投資、產(chǎn)品迭代、互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷創(chuàng)新等方面做到了項(xiàng)目“有得賣”、客戶“愿意買”、品牌“信得過(guò)”，逐漸具備了從 30 強(qiáng)開(kāi)外、到?jīng)_擊TOP20的能力。

??1、有得賣：布局一二線高勢(shì)能城市，城更為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)土地

??深京寧莞貢獻(xiàn)超五成業(yè)績(jī)，深圳單城銷售近200億

??卓越集團(tuán)聚焦珠三角、長(zhǎng)三角以及其他核心一、二線等市場(chǎng)活力高的城市和地區(qū)。這與卓越集團(tuán)一早制定的“1+1+X”的城市布局戰(zhàn)略是息息相關(guān)的，得益于堅(jiān)持高勢(shì)能城市的布局，卓越集團(tuán)近兩年的銷售去化優(yōu)于行業(yè)平均水平，土儲(chǔ)布局的正確決策最終變現(xiàn)為豐厚的銷售價(jià)值。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2021-2022年間，深圳、北京、南京、東莞4城業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)始終排名靠前，其中，北京、深圳2021年銷售業(yè)績(jī)已破百億，2022年深圳、北京、南京、東莞業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率達(dá)52%，其中深圳單城全口徑銷售金額192億，并進(jìn)入《2022年深圳流量銷售金額排行榜》TOP6，民企第一，東莞進(jìn)入《2022年城市流量銷售金額排行榜》TOP4的位置。這些城市之所以在行業(yè)筑底期間能成為卓越提供業(yè)績(jī)支撐，離不開(kāi)企業(yè)在高勢(shì)能城市的精準(zhǔn)拿地，擴(kuò)充土儲(chǔ)，2020-2021年間，卓越集團(tuán)在此四城投資金額占兩年內(nèi)總投資金額的53%。

??城更擴(kuò)充深圳土儲(chǔ)，8月新獲深圳前海土地貨值300億

??除了招拍掛、收并購(gòu)等常規(guī)方式外，城市更新業(yè)務(wù)也是卓越集團(tuán)土儲(chǔ)補(bǔ)充的重要方式，同時(shí)城更業(yè)務(wù)發(fā)力也是本次卓越行業(yè)排名上升不可或缺的助推劑。卓越自2000年開(kāi)始涉足舊改，于2013年成立全國(guó)首家城市更新集團(tuán)。多年來(lái)，卓越城市更新集團(tuán)始終堅(jiān)持聚焦核心和穩(wěn)健發(fā)展戰(zhàn)略，憑借雄厚實(shí)力和長(zhǎng)期誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)樹(shù)立的良好口碑，積極獲取重點(diǎn)城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)城更項(xiàng)目，為卓越集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展持續(xù)提供優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。近年來(lái)，卓越城市更新板塊已形成逐年階梯式轉(zhuǎn)化和每年按節(jié)奏交地的良性循環(huán)格局，實(shí)現(xiàn)了城市更新項(xiàng)目的流水線式轉(zhuǎn)化。每年卓越集團(tuán)都保持2-3個(gè)城市更新項(xiàng)目入市的穩(wěn)定節(jié)奏，成為卓越集團(tuán)又一優(yōu)質(zhì)糧倉(cāng)。近日，卓越集團(tuán)中標(biāo)深圳前海民主村36萬(wàn)方征地返還用地合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中二類居住用地、商業(yè)用地面積32萬(wàn)方，計(jì)容積率建筑面積高達(dá)118.15萬(wàn)方，整體貨值約300億元。項(xiàng)目所在地塊屬于大前海片區(qū)，距離深圳國(guó)際會(huì)展中心僅5公里，項(xiàng)目建成后，將成為一個(gè)集居住、公共配套、商務(wù)配套、商業(yè)服務(wù)等功能于一體的商住綜合體。

??根據(jù)2020年卓越總土儲(chǔ)規(guī)模與2021-2022年新增土儲(chǔ)及項(xiàng)目去化情況估算，截止2022年底的土地儲(chǔ)備足夠支撐未來(lái)企業(yè)5年的發(fā)展。

??2、愿意買：產(chǎn)品應(yīng)勢(shì)迭代升級(jí)，明星產(chǎn)品系保持熱銷

??產(chǎn)品持續(xù)迭代增加高端產(chǎn)品線，持續(xù)創(chuàng)新產(chǎn)品力

??銷售業(yè)績(jī)持續(xù)攀升，與卓越集團(tuán)持續(xù)創(chuàng)新的產(chǎn)品力密不可分。2020年初，卓越集團(tuán)在原有三條產(chǎn)品線的基礎(chǔ)上，對(duì)產(chǎn)品力的提升進(jìn)行迭代，拉開(kāi)全國(guó)重點(diǎn)城市品類研究大幕，15座城市聯(lián)動(dòng)，開(kāi)展城市棲居、城市品居、近郊棲居、近郊品居等12大產(chǎn)品品類研究，以城市空間、配套空間、社群空間、戶內(nèi)空間四大空間為場(chǎng)景，設(shè)計(jì)符合客戶生活價(jià)值主張、人際關(guān)系場(chǎng)需求的住宅產(chǎn)品，提供多樣生活方式。

??隨著產(chǎn)品的不斷迭代，卓越集團(tuán)的產(chǎn)品力也不斷提升。2021年獲得克而瑞《2021年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力100強(qiáng)》TOP40，2022年提升到第21強(qiáng)，其晴翠系產(chǎn)品線在2021年和2022年均入圍全國(guó)十大輕奢精品產(chǎn)品系。

??產(chǎn)品力的提升及認(rèn)可也體現(xiàn)在其銷售業(yè)績(jī)上。在本輪產(chǎn)品力升級(jí)順勢(shì)推出的品類項(xiàng)目——面對(duì)城市C位人物的中高端產(chǎn)品線“晴翠系”，成為近幾年卓越紅盤熱銷的明星產(chǎn)品系列。2012年12月以來(lái)，已經(jīng)落地了8個(gè)晴翠系項(xiàng)目，多個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)下“首開(kāi)即熱銷”的記錄，如2020年12月，長(zhǎng)沙晴翠首開(kāi)熱銷5億；2021年1月，成都晴翠首開(kāi)熱銷9億；2021年2月，東莞晴翠首開(kāi)熱銷6億；2021年5月，嘉興平湖晴翠首開(kāi)熱銷10億；2021年5月，揚(yáng)州晴翠首開(kāi)熱銷5億。2022年7個(gè)晴翠系項(xiàng)目(位于成都、東莞、平湖、長(zhǎng)沙、揚(yáng)州、昆明、南京)的全口徑銷售額超過(guò)160億元，貢獻(xiàn)集團(tuán)超兩成銷售。其中，南京晴翠府成為南京江北新區(qū)熱銷紅盤，全年成交金額33億元，為江北新區(qū)2022年度成交金額&面積銷冠。

??互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷持續(xù)創(chuàng)新，線上營(yíng)銷業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)近18%（略）

??3、有保障：企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健，產(chǎn)品交付有譜

??財(cái)務(wù)穩(wěn)健，融資順暢，近兩年已無(wú)到期債務(wù)

??當(dāng)前形勢(shì)下，“穩(wěn)健房企”四字不只是個(gè)代號(hào)，更是責(zé)任感和信任感的體現(xiàn)，卓越集團(tuán)一直秉持著穩(wěn)健的發(fā)展作風(fēng)。2022年末，卓越集團(tuán)的剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率60%，凈負(fù)債率60%，現(xiàn)金短債比1.24，全面綠檔，更穩(wěn)健的財(cái)務(wù)能有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，使得購(gòu)房者對(duì)卓越更加信賴。同時(shí)較其他開(kāi)發(fā)商而言，卓越一直以來(lái)的穩(wěn)健發(fā)展倚靠的是其背后的雄厚實(shí)力，形成了信譽(yù)背書，讓購(gòu)房者更加放心。

??近兩年來(lái)，卓越集團(tuán)在融資渠道、融資形式、融資額度上一直保持著多維度暢通。隨著中債信用增進(jìn)投資股份有限公司增信民營(yíng)房企發(fā)債融資工作納入“第二支箭”統(tǒng)籌推進(jìn)，卓越集團(tuán)充分把握相關(guān)政策利好，除積極推進(jìn)儲(chǔ)架式發(fā)行申報(bào)，卓越集團(tuán)亦已與工商銀行、建設(shè)銀行四家大型銀行達(dá)成全面戰(zhàn)略合作，累計(jì)獲400億綜合授信額度，并全部?jī)陡侗灸甓人械狡诿涝獋链?，卓越集團(tuán)未來(lái)兩年在公開(kāi)市場(chǎng)上已無(wú)到期債務(wù)。融資端口的一系列亮眼表現(xiàn)，助力卓越在未來(lái)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低經(jīng)營(yíng)成本，穩(wěn)固可持續(xù)健康發(fā)展根基，為企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)輸送源源不斷地動(dòng)力。

??工法成熟，品質(zhì)可靠，上半年交付2.5萬(wàn)套

??如果說(shuō)“穩(wěn)健房企”是給客戶的一顆定心丸，那么“品質(zhì)交付”則是對(duì)于客戶承諾實(shí)實(shí)在在的兌現(xiàn)；2022年，卓越集團(tuán)累計(jì)在19個(gè)城市完成共計(jì)48個(gè)項(xiàng)目71批次交付工作，向業(yè)主交付超4.1萬(wàn)套房屋的交付，榮膺“2022房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)交付力企業(yè)”。今年上半年更是累計(jì)交付35個(gè)項(xiàng)目47批次超2.5萬(wàn)套房，其中，僅6月份就交付了13個(gè)項(xiàng)目近1萬(wàn)套精品住宅。值得一提的是，卓越·無(wú)錫上城壹號(hào)實(shí)現(xiàn)提前三個(gè)月交付，卓越·珠海江嶼海實(shí)現(xiàn)交付即交證。

??高品質(zhì)交付的背后，是卓越對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、材料選擇、內(nèi)外施工以及品質(zhì)驗(yàn)收的嚴(yán)格把控。據(jù)悉，卓越工程通過(guò)6大策略（精益策劃、封閉審圖、樣板先行、精裝行動(dòng)、工地開(kāi)放、標(biāo)桿打造）加3大評(píng)價(jià)（季度評(píng)估、交付評(píng)估、紅黃牌），嚴(yán)控工程底線，提高工程品質(zhì)。

??目前，卓越集團(tuán)已形成了完善的“3412”工程管理體系，這其中包含了卓越集團(tuán)這兩年大力推行的卓越智造體系“10+8”工法、精裝“520”列車行動(dòng)、裝配式工程34管理體系以及客服悅服務(wù)體系。在建造階段，卓越集團(tuán)全面采用卓越特色“3412”工程管理體系，通過(guò)3大管理抓手，4大標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作以及12類支持工具，建立一系列可實(shí)施性標(biāo)準(zhǔn)制度，確保工程品質(zhì)。

??PART.03

??“杭城精裝”代表、持續(xù)深耕

??濱江新晉TOP10

??2023年上半年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額926億元，同比上升35%，操盤金額同比增加44%，遠(yuǎn)大于百?gòu)?qiáng)房企0.2%的平均同比增長(zhǎng)水平，2023年全口徑銷售金額排名已位居全國(guó)TOP10。濱江行業(yè)排名的提升離不開(kāi)其對(duì)杭州市場(chǎng)的持續(xù)深耕，銷售貢獻(xiàn)度從2019年的61.25%提升至2022年的86.5%，期間行業(yè)排名提升了21個(gè)位次。同時(shí)，濱江集團(tuán)在戰(zhàn)略布局的調(diào)整以及產(chǎn)品力的迭代升級(jí)也在不同程度上助力企業(yè)排名的不斷提升。

??1、深耕：杭州銷售貢獻(xiàn)近九成，合作穩(wěn)定成本可控

??外拓試錯(cuò)及時(shí)調(diào)整，行業(yè)洗牌前確定布局戰(zhàn)略（略）

??工程合作長(zhǎng)期穩(wěn)定易控成本，團(tuán)隊(duì)人均銷售破億（部分略）

??在確定的戰(zhàn)略布局下，濱江的成本控制能力優(yōu)于行業(yè)平均水平。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2017-2022年濱江集團(tuán)的三費(fèi)費(fèi)率始終低于CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)樣本房企的平均水平，2022年濱江集團(tuán)三費(fèi)費(fèi)率僅為5.9%，遠(yuǎn)低于樣本房企9.6%的平均水平。濱江集團(tuán)對(duì)成本的細(xì)致把控，與其長(zhǎng)期穩(wěn)定的供應(yīng)商體系和人均過(guò)億的營(yíng)銷強(qiáng)軍團(tuán)隊(duì)密不可分。

??2、做強(qiáng)：深耕杭州強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，穩(wěn)居杭州市場(chǎng)頭部

??連續(xù)三年登頂杭州三口徑銷售榜，遠(yuǎn)超次位企業(yè)340億（略）

??合作方從規(guī)模房企轉(zhuǎn)向新晉浙系房企，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合抱團(tuán)深耕（部分略）

??根據(jù)濱江年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2010年濱江在杭州的市占率已經(jīng)達(dá)到10%，為了保持在競(jìng)爭(zhēng)激烈的杭州市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)地位，濱江集團(tuán)主要以強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式穩(wěn)固市占率。

??從合作房企的選擇上看，從與規(guī)模房企的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合轉(zhuǎn)變?yōu)榕c韌性強(qiáng)、浙系房企的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，擴(kuò)大知名度，為后續(xù)城市外拓奠定資源基礎(chǔ)。

??在歷經(jīng)行業(yè)洗牌后，濱江更傾向于同樣深耕杭州的韌性較強(qiáng)的國(guó)企浙系房企合作，與中豪、建杭、坤和、興耀等本土房企合作開(kāi)發(fā)。

??3、創(chuàng)新：標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品已于復(fù)制，精裝標(biāo)準(zhǔn)迭代升級(jí)提高產(chǎn)品適配度

??多個(gè)熱銷項(xiàng)目進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)榜單，產(chǎn)品推薦率、交付滿意度齊高（部分略）

??濱江在產(chǎn)品力上的發(fā)展有目共睹，熱銷項(xiàng)目也是層出不窮。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)情況看，2021年、2022年共有12個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入全國(guó)項(xiàng)目百?gòu)?qiáng)榜單，從上榜項(xiàng)目的數(shù)量來(lái)看，濱江已連續(xù)兩年均為銷售金額上榜數(shù)量TOP10房企。

??不僅如此，業(yè)主對(duì)濱江產(chǎn)品的認(rèn)可度和品牌忠誠(chéng)度也保持在較高水平上。根據(jù)濱江年報(bào)披露，有超96%的業(yè)主愿意推薦身邊的親朋好友購(gòu)買濱江項(xiàng)目，濱江項(xiàng)目交付收房率也連續(xù)四年保持超99%的水平，甚至在部分區(qū)域?yàn)I江項(xiàng)目二手房的溢價(jià)率達(dá)到30%以上。

??產(chǎn)品體系標(biāo)準(zhǔn)化、精裝標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)迭代，鍛造產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力（略）

??PART.04

??審慎克己

??龍湖集團(tuán)穿越周期穩(wěn)步七強(qiáng)

??2023年上半年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額985億元，同比上升15%，排名行業(yè)較2022年末上升了2位至第7位，由此前的十強(qiáng)左右的位次進(jìn)入前列。其歸母凈利潤(rùn)、毛利率、凈利率紛紛擠入2022年上市房企前三，取得穩(wěn)定增長(zhǎng)，可謂民企優(yōu)等生。龍湖當(dāng)前經(jīng)營(yíng)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，得益于其在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略上一直貫穿的長(zhǎng)期主義，使得其許多戰(zhàn)略都兼具頂層設(shè)計(jì)。

??1、審慎：控制城市范圍，深耕市場(chǎng)助力規(guī)模增長(zhǎng)

??深耕策略實(shí)施已久，利于管控降成本且高產(chǎn)能（部分略）

??龍湖實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)與其城市深耕策略分不開(kāi)。

??在城市深耕策略的背景下，龍湖布局城市個(gè)數(shù)在同規(guī)模企業(yè)中一直以來(lái)相對(duì)較少。和龍湖同規(guī)模的10家企業(yè)相比，2020年末龍湖僅進(jìn)入58個(gè)城市，單城市產(chǎn)能高達(dá)46.7億元，進(jìn)入城市個(gè)數(shù)和單城市產(chǎn)能僅次于中國(guó)金茂，城市深耕效果顯著。

??城市深耕策略有利于降低成本提高費(fèi)效。在本輪行業(yè)未深度調(diào)整前，2020年的TOP20強(qiáng)房企當(dāng)年的平均銷售費(fèi)用率為4.00%，而龍湖為2.73%，費(fèi)效優(yōu)于同規(guī)模企業(yè)1.27個(gè)百分點(diǎn)。到了2022年，龍湖銷售費(fèi)用率持續(xù)下滑到2.13%，也遠(yuǎn)優(yōu)于此時(shí)TOP20強(qiáng)平均約2.88%的水平。

??堅(jiān)持深耕一二線，高能級(jí)城市土儲(chǔ)貨值近90%（略）

??2、堅(jiān)持：經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，提供現(xiàn)金流助力企業(yè)穿越周期

??穩(wěn)定投入持有物業(yè)，貢獻(xiàn)百億現(xiàn)金提升利潤(rùn)率（部分略）

??從發(fā)展上看，早在2002年龍湖便已經(jīng)涉足商業(yè)地產(chǎn)，2011年龍湖宣布每年會(huì)將銷售回款10%以內(nèi)的資金投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，標(biāo)志著龍湖將商業(yè)板塊提高到更高的集團(tuán)戰(zhàn)略高度。

??在重資產(chǎn)持續(xù)投入的基礎(chǔ)上，由商業(yè)投資及長(zhǎng)租公寓組成的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊得到了快速發(fā)展，并于2021年運(yùn)營(yíng)板塊首次實(shí)現(xiàn)整體營(yíng)業(yè)收入破百億元。也就是說(shuō)，僅運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)便能每年帶來(lái)超百億元的現(xiàn)金流入，且該種現(xiàn)金流量持續(xù)穩(wěn)定，聯(lián)合開(kāi)發(fā)主業(yè)形成對(duì)業(yè)績(jī)的“雙保險(xiǎn)”支撐，是其穿越長(zhǎng)周期波動(dòng)的“壓艙石”。

??除了在營(yíng)業(yè)收入上貢獻(xiàn)不菲的現(xiàn)金流之外，運(yùn)營(yíng)板塊業(yè)務(wù)也成為拉高龍湖整體利潤(rùn)水平的重要補(bǔ)充劑。2022年其運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率就高達(dá)75.6%，高出地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)約57.7個(gè)百分點(diǎn)，較好地挽救企業(yè)因地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)下行帶來(lái)的集團(tuán)整體毛利率下行的劣勢(shì)。

??服務(wù)板塊亦是重要“現(xiàn)金?！?，2022年實(shí)現(xiàn)超百億營(yíng)收（略）

??與地產(chǎn)航道城市布局重疊，“平臺(tái)+端”架構(gòu)強(qiáng)化資源協(xié)同（略）

??3、克制：財(cái)務(wù)策略筑更高安全線，市場(chǎng)敏銳形成快速反應(yīng)

??財(cái)務(wù)克制融資創(chuàng)新，“三條紅線”始終處于綠檔（部分略）

??從杠桿率表現(xiàn)來(lái)看，龍湖一直以來(lái)秉持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理策略?！叭龡l紅線”指標(biāo)自2013年以來(lái)一直屬于“綠檔”水平，穩(wěn)健是其債務(wù)底色，一直保持極低的杠桿水平構(gòu)建了龍湖的財(cái)務(wù)安全。

??除了財(cái)務(wù)杠桿使用克制，龍湖積極與資本機(jī)構(gòu)保持溝通，構(gòu)建融資創(chuàng)新力。如在早期積極探索發(fā)行境外的點(diǎn)心債、熊貓債，在2017年確立長(zhǎng)租公寓為主航道業(yè)務(wù)之后，也積極推動(dòng)長(zhǎng)租基金、住房租賃債券的合作以及發(fā)行。另外，當(dāng)商業(yè)已經(jīng)發(fā)展較為成熟，是以龍湖在商業(yè)的退出路徑進(jìn)行探索，2020年分別以重慶的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目為底層資產(chǎn)發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

??2022年在市場(chǎng)下行情況下，龍湖作為優(yōu)秀的民營(yíng)房企代表，獲發(fā)了幾筆由政府支持的債券包括首單民營(yíng)房企中債增債券，首單“內(nèi)保外貸”等。

??積極的融資創(chuàng)新力，使得龍湖時(shí)刻保持對(duì)資本市場(chǎng)的敏感度，并為企業(yè)尋求更低更安全的融資提供了重要路徑，其平均融資成本從2016年以來(lái)就低于5%，可以媲美發(fā)展較為優(yōu)秀的央國(guó)企。

??保持對(duì)市場(chǎng)的警覺(jué)，營(yíng)銷策略迅速調(diào)整應(yīng)對(duì)（略）

??PART.05

??總結(jié)：民企上升路徑多元

??長(zhǎng)期主義是發(fā)展核心

??在當(dāng)前市場(chǎng)低迷的情況下，“國(guó)進(jìn)民退”但仍有部分民營(yíng)企業(yè)在本輪行業(yè)深度調(diào)整中實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)發(fā)展。通過(guò)探究這些民企的發(fā)展，上升路徑多元，但具有以下多方面的共性：

??1、正現(xiàn)金流/較低的負(fù)債率堆筑安全壁壘，高杠桿發(fā)展成為過(guò)去式

??穿越周期的重要因素是企業(yè)安全壁壘夠不夠厚，時(shí)刻謹(jǐn)記現(xiàn)金流是企業(yè)的命根子。這需要一方面企業(yè)的負(fù)債率不能過(guò)高；另一方面，在住宅開(kāi)發(fā)之外留有一手發(fā)展能夠形成協(xié)同的業(yè)務(wù)，補(bǔ)充企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)金流。

??2、戰(zhàn)略制定要有長(zhǎng)期主義的核心，未來(lái)有意想不到的收獲

??新房開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)仍足夠大，可以容納下不同類型的房地產(chǎn)公司。每家公司不一定走同樣的路，但是這個(gè)戰(zhàn)略應(yīng)該清晰，根據(jù)頂層設(shè)計(jì)的合理性，持續(xù)推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，不能過(guò)分投機(jī)追趕短周期風(fēng)口。

??3、“產(chǎn)品+服務(wù)”是未來(lái)發(fā)展的母命題，新模式下需不段提升價(jià)值創(chuàng)造力

??面對(duì)未來(lái)的發(fā)展，房企仍需在產(chǎn)品研發(fā)、迭代升級(jí)方面不斷創(chuàng)新，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)是更好的產(chǎn)品及更好的服務(wù)之間的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)應(yīng)持續(xù)提升產(chǎn)品的研發(fā)能力，以及圍繞業(yè)主的生活場(chǎng)景提供更加多元品質(zhì)更佳的服務(wù)。