??核心觀點： 

??金融環(huán)境主要特征：2024 年 3 月份幾個金融指標(biāo)走勢各有特點。一是 M1 增速雖然只有 1.1%，創(chuàng)近四年新低，說明市場上的資金供應(yīng)有所減少，但整體上一季度貨幣政策依然保持了較為寬松的態(tài)勢。二是不同于上月住戶短期、中長期貸款出現(xiàn)減少，3 月住戶貸款增加 1.33 萬億元，出現(xiàn)回暖。三是中國1 年期國債收益率持續(xù)下調(diào)，且目前處于近 13 年來最低值，說明市場流動性持續(xù)寬松。四是首套房貸主流利率自上月降至 3.6%以下后，3 月繼續(xù)持平，考慮到近期全國多個城市發(fā)布階段性取消首套房商貸利率下限的通知，預(yù)計購房者入市門檻及貸款成本可能進(jìn)一步降低。

??傳導(dǎo)機(jī)制的新情況：金融指標(biāo)與房地產(chǎn)市場之間存在顯著的相關(guān)性，尤其是在各指標(biāo)的峰值、谷值以及時間順序上。歷史數(shù)據(jù)比較表明，全國首套房貸的平均利率與全國商品房銷售面積的年初累計同比增速之間，通常呈現(xiàn)出一種相反的變動趨勢，其中房貸利率的變化往往稍微領(lǐng)先。然而，從去年下半年至今的觀察來看，這種反向關(guān)聯(lián)性有所減弱，這可能表明市場的傳導(dǎo)機(jī)制存在障礙，也可能意味著房地產(chǎn)市場對各類金融資金的吸收和消化能力并不理想。

??樓市走向預(yù)測判斷：金融環(huán)境的寬松對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起著關(guān)鍵性作用。一季度貨幣政策定調(diào)、降準(zhǔn)操作、5 年期以上 LPR 下調(diào)等關(guān)鍵金融政策工具的使用，以及市場對未來貨幣政策可能進(jìn)一步放松的預(yù)期，都為房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇創(chuàng)造了有利條件。此外，房地產(chǎn)市場的活躍也可以反過來促進(jìn)金融市場，尤其是中長期貸款市場的發(fā)展，從而真正實現(xiàn)“金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)”的政策導(dǎo)向。

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對資金有很強(qiáng)的依賴性，同時金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告選取了 M1 同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國一年期國債收益率、全國首套房貸平均利率等四個跟房地產(chǎn)市場相關(guān)性較高的月度金融數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??一、3 月末 M1 增速創(chuàng)近四年新低，住戶部門貸款余額增速持平

??1、M1 余額同比增速增長 1.1%，創(chuàng)近四年新低

??M1 是經(jīng)濟(jì)周期波動和房地產(chǎn)價格波動的先行指標(biāo)。M1 增速高，則樓市升溫；M1 增速低，則樓市降溫。

??央行發(fā)布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024 年 3 月末 M1 余額同比增長 1.1%，增速較上月小幅回落，處于歷史低位水平（2020 年 2 月以來的最低值）。與此同時 M2同比增長 8.3%，增速較上個月下降了 0.4 個百分點，與去年同期相比更是降低了 4.4 個百分點。3 月貨幣供應(yīng)增速的放緩主要可以歸因于去年同期的高基數(shù)效應(yīng)，以及春節(jié)后財政性存款和非銀行金融機(jī)構(gòu)存款的顯著減少。此外，3 月 M1 與M2 之間的“剪刀差”，已經(jīng)縮小到了 7.2%。這一變化主要由于國內(nèi)定期存款的占比依然較高，反映出在非銀行金融和企業(yè)投資決策上，市場整體保持了一定的謹(jǐn)慎態(tài)度。

??當(dāng)前市場上的資金供應(yīng)有所減少，但整體上仍保持在合理的水平線上，且一季度貨幣政策依然保持了較為寬松的態(tài)勢。鑒于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)目前仍處于復(fù)蘇的早期階段，且考慮到當(dāng)前信貸增速的放緩，以及房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的緩慢，預(yù)計短期內(nèi)M1 和 M2 的增長速度可能會繼續(xù)維持在較低水平。

??點擊查看完整版報告：2024年3月金融環(huán)境和房地產(chǎn)市場月報(20240418)