??4月16日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了一季度宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)層面，在政策組合拳之下，一季度GDP同比增長(zhǎng)5.3%，投資、消費(fèi)、進(jìn)出口等指標(biāo)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)局良好。而房地產(chǎn)數(shù)據(jù)在去年高基數(shù)下，各指標(biāo)雖仍保持同比下降態(tài)勢(shì)，但銷(xiāo)售、新開(kāi)工等指標(biāo)降幅較1-2月份有所收窄。

??01

??GDP一季度同比增5.3%

??企業(yè)、居民信貸回落顯內(nèi)需仍不足

??今年第一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(經(jīng)調(diào)整后的價(jià)格計(jì)算)同比實(shí)現(xiàn)了5.3%的增長(zhǎng)，相較上年第四季度環(huán)比上升了1.6%。整體而言，在政策效果逐步顯現(xiàn)、生產(chǎn)和需求穩(wěn)步提升、就業(yè)和物價(jià)水平保持總體穩(wěn)定的情況下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)改善的良好趨勢(shì)。

??在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力方面，“投資、消費(fèi)、進(jìn)出口”等關(guān)鍵指標(biāo)呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，并有所提升。具體來(lái)看，一季度固定資產(chǎn)投資的年增長(zhǎng)率為4.5%，較去年全年的增長(zhǎng)率提高了1.5pcts。社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)率為4.7%，而服務(wù)零售的增長(zhǎng)率更是達(dá)到了10%。根據(jù)海關(guān)發(fā)布的數(shù)據(jù)，進(jìn)出口總額的增長(zhǎng)率為5%，創(chuàng)下了過(guò)去六個(gè)季度以來(lái)的最高水平。

??GDP增長(zhǎng)的重要原因一方面是工業(yè)生產(chǎn)的恢復(fù)。一季度工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)了6%，與去年同期和上一季度相比均有顯著提升。工業(yè)增長(zhǎng)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到了37.3%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用約為2個(gè)百分點(diǎn)。另一方面服務(wù)業(yè)在上年高基數(shù)的基礎(chǔ)上也持續(xù)實(shí)現(xiàn)了回升。

??當(dāng)然，也有部分指標(biāo)較1-2月份回落，尤其是金融數(shù)據(jù)，市場(chǎng)主體對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)前景以及擴(kuò)張意愿保持相對(duì)謹(jǐn)慎。

??一方面，M1、M2同比增速回落至1.1%和8.4%，M1M2剪刀差雖有所收窄，但仍維持在7.5%的高位，企業(yè)資金活化意愿并不強(qiáng)；另一方面，社融、信貸數(shù)據(jù)季末略有回升，但整體擴(kuò)張呈現(xiàn)謹(jǐn)慎。信貸層面，企業(yè)、居民端同步回落。3月非金融企業(yè)貸款新增2.34萬(wàn)億，同比少增3600億，居民中長(zhǎng)貸新增4516億，同比少增1832億。

??綜合而言，目前內(nèi)需不足的情況仍需改善，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處在結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體的信心和經(jīng)濟(jì)回升的動(dòng)力都需要進(jìn)一步增強(qiáng)。

??02

??3月商品房成交整體好于去年三、四季度

??成交面積和金額降幅雙雙收窄

??雖然商品房銷(xiāo)售整體處在筑底修復(fù)階段，但在諸多政策利好下，購(gòu)房信心和預(yù)期正邊際改善。1—3月份，新建商品房銷(xiāo)售面積22668萬(wàn)平方米、新建商品房銷(xiāo)售額21355億元，同比分別下降19.4%和27.6%，但兩者降幅較1-2月分別收窄1.1pcts和1.7pcts。究其原因：一方面是3月份房企供貨節(jié)奏有所加快，CRIC百城住宅供應(yīng)環(huán)比增110%，且以改善為主；另一方面，商品房“以?xún)r(jià)換量”的策略也對(duì)成交形成有力支撐。前3月商品房成交均價(jià)9779元/平方米，同比下降9.5%。單3月來(lái)看，商品房成交規(guī)模絕對(duì)值仍處在歷年低位。3月新建商品房銷(xiāo)售面積11299萬(wàn)平方米、新建商品房銷(xiāo)售額10789億元，分別是2016年和2017年以來(lái)同期新低，較近十年3月份成交均值下降21%和16%。3月同比降幅表現(xiàn)為收窄，但降幅高于2023年下半年歷月。3月新建商品房銷(xiāo)售面積、金額同比下降18.3%和25.9%，比2024年1-2月收窄2.2pcts和3.4pcts。值得注意的是，考慮到去年一季度為成交高峰，同比下跌仍在意料之中。若與去年三季度、四季度月均相比，3月成交面積分別增長(zhǎng)26%和34%，整體好于下半年，一定程度上體現(xiàn)了當(dāng)前市場(chǎng)信心正在逐步修復(fù)，但城市間分化在加劇。根據(jù)CRIC百城住宅成交數(shù)據(jù)顯示，3月寧波、濟(jì)南、天津、重慶、等成交止跌、底部趨穩(wěn)，部分城市前期需求透支，目前仍處深度調(diào)整期，諸如南京、鄭州、西寧等弱二線(xiàn)城市。成交點(diǎn)狀恢復(fù)之下，微觀(guān)項(xiàng)目去化卻未有起色。據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市3月平均開(kāi)盤(pán)去化率為28%，較上月環(huán)比增9pcts，同比下降17pcts，和去年三、四季度同期相比，跌幅分別為6pcts和4pcts，去化率還處于下行通道。

??03

??3月新開(kāi)工面積同比降幅收窄2.4pcts至25.4%，竣工延續(xù)低迷同比跌21.7%

??1—3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積678501萬(wàn)平方米，同比下降11.1%。房屋新開(kāi)工面積17283萬(wàn)平方米，下降27.8%。其中，住宅新開(kāi)工面積12534萬(wàn)平方米，下降28.7%。房屋竣工面積15259萬(wàn)平方米，下降20.7%。其中，住宅竣工面積11148萬(wàn)平方米，下降21.9%。

??整體來(lái)看，一季度新開(kāi)工仍然保持低位，但出現(xiàn)一定邊際改善。而竣工受到去年高基數(shù)的影響，降幅持續(xù)擴(kuò)大。

??其中1-3月新開(kāi)工面積同比降幅較1-2月收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)至27.8%，與2023年全年降幅相比仍高出7.4pcts，保持在低位。3月新開(kāi)工面積7854萬(wàn)平方米，同比下降25.4%，降幅小于2023年二季度單月幅度。從絕對(duì)量來(lái)看，基本延續(xù)了2023年下半年以來(lái)的7000-8000萬(wàn)平方米左右的開(kāi)工量，3月新開(kāi)工面積僅較2023年月均低1%。

??竣工面積的走勢(shì)未能延續(xù)去年高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，進(jìn)入2024年持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。這與去年同期基數(shù)過(guò)高不無(wú)關(guān)系。一季度竣工面積累計(jì)同比增速-20.7%，較1-2月降幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。3月竣工面積4864萬(wàn)平方米，絕對(duì)量?jī)H高于去年4月、5月和7月，同比則下降21.7%，降幅較1-2月份收窄1.5pcts。

??04

??3月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比跌10.1%

??絕對(duì)量仍比2023年月均高12%

??1—3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22082億元，同比下降9.5%，降幅較1-2月擴(kuò)大0.5pcts，比2023年全年降幅收窄1pcts。而住宅開(kāi)發(fā)投資16585億元，下降10.5%，降幅同樣較1-2月擴(kuò)大0.8pcts，住宅投資降幅、降速均高于全國(guó)。

??實(shí)際上，開(kāi)發(fā)投資并沒(méi)有延續(xù)1-2月份企穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)，一定程度受到在建施工投資放緩和土地市場(chǎng)仍處低位的影響。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，3月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地成交面積同比下降12%。

??單月來(lái)看，3月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額10240億元，雖較1-2月份下降14%，但絕對(duì)量仍高出2023年月均12%。同期來(lái)看，3月全國(guó)開(kāi)發(fā)投資同比跌10.1%，較1-2月份降幅擴(kuò)大1.1pcts，同期開(kāi)發(fā)投資額基本上回落至2018年3月水平。

??綜上，：我們對(duì)于后市給出如下判斷：

??展望后市，我們認(rèn)為成交總量規(guī)?；?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，絕對(duì)量與3月持平或小幅微增，不過(guò)基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢(shì)。

??核心一二線(xiàn)城市在政策利好下將迎來(lái)點(diǎn)狀復(fù)蘇，三四線(xiàn)城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情。值得注意的是，在撿漏“低價(jià)房”的背景下，二手房繼續(xù)分流新房剛需和剛改需求，市場(chǎng)份額仍將繼續(xù)增長(zhǎng)，進(jìn)一步擠壓新建商品房銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)空間。

??綜合而言，商品房銷(xiāo)售面積、金額、商品房新開(kāi)工面積累計(jì)同比增速繼續(xù)保持低位但降幅逐步收窄。而在“保交樓”政策的推動(dòng)下，2024年二季度的竣工面積仍有支撐，但整體仍呈現(xiàn)下降趨勢(shì)?！叭蠊こ獭背掷m(xù)落地以及二季度土拍逐漸恢復(fù)，土地購(gòu)置等先行指標(biāo)回升，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在二季度延續(xù)企穩(wěn)。