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??政策環(huán)境：保持寬松

??1．中央層面：標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險，重點聚焦“防風(fēng)險、穩(wěn)市場、促轉(zhuǎn)型”

??2024年第一季度，房地產(chǎn)政策整體延續(xù)了寬松基調(diào)，主要圍繞“防風(fēng)險、穩(wěn)市場、促轉(zhuǎn)型”等方面工作展開。中央各部委多次提出滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，化解房地產(chǎn)風(fēng)險，2024政府工作報告將房地產(chǎn)工作列入“防風(fēng)險”板塊。同時提出要完善住房供應(yīng)體系，加快基礎(chǔ)性制度改革，大力支持保障性住房等“三大工程”建設(shè)。

??“防風(fēng)險”方面，1月5日，住建部、金融監(jiān)管總局提出，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，金融機構(gòu)要積極滿足正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來源有保障的項目合理融資需求，對開發(fā)建設(shè)暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持；1月24日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，明確符合條件的房企可將經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券；1月26日，住建部召開房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會指出，地級及以上城市人民政府要切實發(fā)揮牽頭協(xié)調(diào)作用，把城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制迅速建立和運轉(zhuǎn)起來，針對當(dāng)前部分房地產(chǎn)項目融資難題，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)金融機構(gòu)發(fā)放貸款，精準(zhǔn)有效支持合理融資需求；3月5日，政府工作報告提出統(tǒng)籌發(fā)展和安全，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機構(gòu)等風(fēng)險，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等。

??“穩(wěn)市場”方面，1月5日，央行、金融監(jiān)管總局印發(fā)住房租賃“金融17條”，重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新，滿足團(tuán)體批量購買租賃住房的合理融資需求等；1月24日，央行宣布自2024年2月5日起，下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機構(gòu)），預(yù)計向市場投放長期流動性1萬億元；1月26日，住建部召開房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會指出，要堅持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策；2月20日，央行公布最新貸款市場報價利率，1年期LPR維持3.45%不變，5年期以上LPR下調(diào)25個基點至3.95%；3月8日，最高法出臺司法解釋，明確商品房已售難交付糾紛債權(quán)受償順序，優(yōu)先保障購房群眾權(quán)益；3月22日，國務(wù)院常務(wù)會議提出，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??“促轉(zhuǎn)型”方面，1月8日，央行披露PSL新增1500億元為“三大工程”建設(shè)提供中長期低成本資金支持，加上2023年12月投放的3500億元，央行已累計投放5000億PSL用于支持“三大工程”建設(shè)；2月27日，住建部發(fā)布《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制工作的通知》指出，要完善“保障+市場”的住房供應(yīng)體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，要將保障性住房建設(shè)作為住房發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容，科學(xué)確定保障性住房發(fā)展目標(biāo)；3月5日發(fā)布的政府工作報告和22日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大保障性住房建設(shè)和供給，完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系，改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度等。政府工作報告還指出要穩(wěn)步實施城市更新行動，推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造等。

??2．地方層面：核心城市政策松綁提速、三、四線城市寬松政策有序?qū)嵤?/p>

??2024年第一季度，地方累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策139條，其中，寬松性政策130條，占比達(dá)到93.5%；中性政策、緊縮性政策各3條、6條。從調(diào)控頻次來看，受春節(jié)長假及前期房地產(chǎn)政策持續(xù)密集出臺等因素影響，一季度政策出臺數(shù)量上季度大幅減少。其中，2月出臺房地產(chǎn)政策39條，為2022年3月以來單月最低。

??從調(diào)控內(nèi)容來看，一、二線城市加快“限購”等核心政策松綁步伐。北京、上海、廣州、深圳、?？?、杭州、蘇州等7座城市優(yōu)化了住房限購政策，具體內(nèi)容包括縮小限購區(qū)域、放開大戶型限購、優(yōu)化購房社?；騻€稅繳納年限要求、定向優(yōu)化人才購房政策等。其中蘇州全面取消限購政策；北京取消了“離異3年內(nèi)不得在京購房”的規(guī)定。三、四線城市促進(jìn)住房消費的寬松性政策持續(xù)有序?qū)嵤?，主要?nèi)容包括提供購房稅費補貼、貨幣化/房票安置，住房公積金方面提高貸款額度、下調(diào)首付比例等。同時，多個城市宣布階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

??02 

??房地產(chǎn)市場發(fā)展特點

       1．供求：主要行業(yè)指標(biāo)低位運行

??2024年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)處于深度調(diào)整過程中。開發(fā)投資累計同比跌幅持續(xù)低位運行；房屋新開工同比跌幅再次擴(kuò)大，規(guī)模持續(xù)處于歷史低位；在上年“保交付”高峰基礎(chǔ)下，房屋竣工規(guī)模明顯下滑；商品房銷售面積及金額同比走勢“斷崖式”下行，成交規(guī)模持續(xù)下降；國房景氣指數(shù)從上年末的93.33下調(diào)至92.07。

??投資：仍處低位。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22082億元，較上季度減少6.6%，同比減少9.5%。從物業(yè)類別看，住宅投資占總投資比重為75.1%，同比減少10.5%；辦公樓投資跌幅較小，同比減少0.4%。從地區(qū)來看，東部地區(qū)跌幅相對低于其他區(qū)域，同比減少7.1%，西部和東北地區(qū)跌幅較大，分別下降16.1%、18.9%。開發(fā)企業(yè)投資重點仍集中在東部地區(qū)，占總投資比重的63.0%。

??開工：跌幅明顯。一季度，全國房屋新開工面積17283萬平方米，較上季度減少25.7%，同比減少27.8%；新開工面積同比跌幅在1-2月明顯下行后，3月略有收窄。在上年“保交付”高峰基礎(chǔ)下，房屋竣工規(guī)模明顯下滑，一季度竣工面積15259萬平方米，較上季度減少70.2%，同比減少20.7%。

??銷售：跌幅擴(kuò)大。一季度，全國商品房銷售面積22668萬平方米，較上季度減少15.8%，同比減少19.4%；商品房銷售金額21355元，較上季度減少22.5%，同比減少27.6%。兩項指標(biāo)在1-2月同比走勢出現(xiàn)“斷崖式”下行，3月跌幅小幅收窄，但跌幅依然明顯。

??分物業(yè)類型看，一季度商品住宅銷售面積及金額同比大幅減少，跌幅分別為23.4%和30.7%；辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房兩項指標(biāo)扭轉(zhuǎn)上年持續(xù)減少態(tài)勢，均表現(xiàn)同比上漲。分區(qū)域看，各區(qū)域銷售面積及金額均表現(xiàn)為下降，東北地區(qū)跌幅相對較小，分別同比減少14.3%和19.7%;中部地區(qū)銷售面積跌幅最大，同比減少23.9%；東部和中部地區(qū)銷售金額跌幅最大，同比跌幅約29%。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為45.0%、59.6%。

??庫存：明顯增加。一季度末，商品房待售面積74833萬平方米，較2023年末增加7538萬平方米。其中，住宅待售面積39458萬平方米，增加6339萬平方米；辦公樓待售面積5204萬平方米，增加350萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積14246萬平方米，增加15萬平方米。

??2．價格：新房和二手房環(huán)比跌勢放緩，同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大

??新房：價格環(huán)比跌幅趨穩(wěn)，同比跌幅擴(kuò)大。1—3月，70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為11座、8座、11座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.37%、-0.36%和-0.34%。1—3月，房價同比上漲的城市數(shù)量分別為17座、13座、11座，同比算數(shù)平均值分別為-1.24%、-1.90%、-2.65%。

??二手房：無城市價格同比上漲，同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大。1—3月，70個大中城市二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為2座、2座、1座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.68%，-0.62%，-0.53%。1—3月，價格同比上漲城市數(shù)量均為0座，同比算數(shù)平均值分別為-4.45%，-5.15%，-5.90%。

??3．城市：商品住宅成交量全面下滑，城市消化周期明顯加長

??一季度，監(jiān)測30座重點城市商品住宅成交總面積2727.01萬平方米，較上季度減少40.2%，較去年同期減少49.5%。具體城市看，30座城市同環(huán)比全部表現(xiàn)為減少；成交量方面成都明顯領(lǐng)先，為283.85萬平方米，其次西安、天津近180萬平方米，成交前十的城市還有杭州、上海、北京、廣州、青島、重慶、武漢，成交面積在116萬—157萬平方米之間。

??一季度末，商品住宅庫存最大的城市為武漢1873萬平方米，其次成都1632萬平方米；，嘉興庫存面積最小，為168萬平方米。與去年同期相比，9座城市庫存增加，杭州持平，20座城市庫存減少。消化周期上，30座城市均高于12個月，杭州最低為14.6個月；13座城市消化周期在36個月以上，珠海、常州、東莞超過48個月。一線城市中上海消化周期最低為16.2個月，北京、深圳超過40個月。

??土地市場方面，一季度西安、濟(jì)南、重慶土地成交面積居前，在127萬—146萬平方米之間，位于成交面積前十位的還有杭州、北京、成都、寧波、鄭州、南寧、天津，在49萬—100萬平方米之間。成交金額方面，北京以475.13億元領(lǐng)先于其他城市，其次杭州、西安、上海在200億—300億元之間，寧波、福州超過百億，其他城市均在77億元以下。

??4．企業(yè)：銷售業(yè)績大幅下降 資金面承壓

??業(yè)績：大幅下降。一季度，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額7792.4億元，同比下降47.5%。百強房企銷售操盤金額門檻同比下降48.2%至13億元，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企門檻分別為200億元、94億元、54.5億元、32.8億元，同比分別下降55.85%、49.2%、47.7%、44.8%。1-3月，百強房企累計操盤金額超100億的房企有16家，較2023年同期減少18家。

??投資：高度集中。一季度，房企新增土地貨值百強總價值5280億元，較上年同期上漲4%。百強門檻為14.5億元，同比降幅為32%；10強門檻達(dá)到126.1億元，同比上升32%，集中度持續(xù)走高。華潤置地、中國鐵建、中建壹品位列新增土地貨值前三，其中華潤已突破 400 億元，與其他房企拉開較大差距。一季度僅有三成銷售百強拿地，拿地金額同比增長14%，投資高度集中，且依舊是以央國企為主。

??融資：規(guī)模仍處低位。一季度，克而瑞研究中心監(jiān)測的65家典型房企的累計融資總量為1045.72億元，同比減少40.6%。65家典型房企新增債券類融資成本3.17%，較2023年全年下降0.43個百分點，其中境外債券融資成本4.28%，較2023年全年降低3.76個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.14%，較2023年全年降低0.34個百分點。

??到位資金：大幅下降。一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金25689億元，較上季度減少12.6%，同比減少26.0%。其中，國內(nèi)貸款4554億元，下降9.1%；利用外資7億元，下降11.9%；自籌資金8681億元，下降14.6%；定金及預(yù)收款7435億元，下降37.5%；個人按揭貸款3643億元，下降41.0%。

??03 

??當(dāng)前產(chǎn)業(yè)存在的問題

       1、購房者對樓市看跌、觀望情緒高

??中國人民銀行發(fā)布了《2023年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》。報告顯示，20.2%的居民對下季房價預(yù)期“下降”，這是自2019年以來城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告中首次對房價預(yù)期“下降”的居民占比超過20%。同時，在消費、儲蓄和投資意愿選項中，問及未來三個月準(zhǔn)備增加支出的項目時，僅14.3%的居民選擇購房，較上一季度下降3個百分點，跌幅較以往明顯。今年以來，盡管政策面持續(xù)優(yōu)化、釋放利好，一線及部分強二線核心城市調(diào)控政策松綁，但市場并未出現(xiàn)明顯修復(fù)，市場整體走向并不明朗。預(yù)計短期內(nèi)市場供求不會出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖，企業(yè)銷售仍將持續(xù)面臨較大壓力。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場信心不足、銷售依舊疲軟的當(dāng)下，修復(fù)預(yù)期是關(guān)鍵。

??2、房企融資協(xié)調(diào)機制落實不及預(yù)期

??何立峰副總理近日在鄭州調(diào)研房地產(chǎn)工作，強調(diào)進(jìn)一步認(rèn)識做好房地產(chǎn)工作的重要性，加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，對符合“白名單”要求的合規(guī)房地產(chǎn)項目要積極給予資金支持，做到“應(yīng)貸盡貸”，保障項目按時建成交付，切實保障購房人的合法權(quán)益，穩(wěn)定預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。主管經(jīng)濟(jì)的副總理再次強調(diào)了房地產(chǎn)相關(guān)工作的重要性，尤其是要加快推進(jìn)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的落地見效，可見政府對當(dāng)前的相關(guān)工作進(jìn)度并不滿意，這次調(diào)研“督戰(zhàn)”的意味很濃。

??在這輪房地產(chǎn)大調(diào)整中，開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)大面積的債務(wù)違約，究其原因，一方面是企業(yè)戰(zhàn)略決策失誤導(dǎo)致，沒有跟上政府調(diào)整的意圖，存在麻痹大意，慣性發(fā)展的問題；另一方面，“三道紅線”，各類行政限制措施等緊縮政策疊加疫情影響、城市化進(jìn)程放慢、人口減少等，在整體市場規(guī)?；芈涞那闆r下，企業(yè)個體的銷售增長難以覆蓋債務(wù)規(guī)模增長。在企業(yè)大面積違約的情況下，銀行等金融機構(gòu)也會出于風(fēng)險考慮，對房地產(chǎn)企業(yè)縮貸、抽貸、惜貸。即便政府創(chuàng)設(shè)機制推動金融機構(gòu)向開發(fā)企業(yè)和“白名單”項目貸款，金融機構(gòu)也并不積極，從而形成了政策很熱鬧，銀行很冷靜，市場很清冷的局面。

??3、龍頭房企信用受損加深行業(yè)危機深度

??近期，標(biāo)普評級將萬科的長期發(fā)行人信用評級由“BBB+”調(diào)低至“BB+”，展望負(fù)面，進(jìn)入 “非投資級”。3月11日，穆迪率先將萬科列入垃圾級，不到一周后，惠譽跟進(jìn)下調(diào)萬科評級。萬科股市表現(xiàn)看，近三個多月累計下跌64.5%。以當(dāng)前的股市以及樓市現(xiàn)狀，恐怕萬科的股價還未到底。

??行業(yè)目前處于調(diào)整周期，且這種調(diào)整是長期的，短期內(nèi)調(diào)整優(yōu)化政策只能減緩市場沖擊，但不能改變行業(yè)周期走向。政府也不可能承托所有，只能保證基本盤的穩(wěn)定。10億平方米的市場是基本盤，重點企業(yè)的穩(wěn)健可持續(xù)經(jīng)營也是基本盤。以萬科為代表的頭部房企，無論是民營還是國有，是房地產(chǎn)行業(yè)的基本面，如果任由其墜落，行業(yè)危機將繼續(xù)加深，后果更具有不可控性。

??4、新房與二手房競爭加劇，市場循環(huán)受阻

??在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的背景下，部分熱點城市二手房市場有所升溫，成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新房市場。國家統(tǒng)計局顯示，今年前三個月70個大中城市二手住房價格全部同比下降，環(huán)比上漲的城市也僅僅一兩座。隨著掛牌量的不斷增加，二手房價格仍有調(diào)整空間，處于明顯以價換量階段。同時，相對新房存在的不確定性，購房者可以明確了解二手房的實際狀況并判斷價值，而且生活環(huán)境穩(wěn)定、透明度高，導(dǎo)致一部分客戶從新房流向二手房市場，加劇了兩者競爭態(tài)勢。需要政策促進(jìn)新房和二手房市場的良性循環(huán)，降低二手房跌價預(yù)期，帶動新房銷售。當(dāng)前多座城市出臺措施支持房地產(chǎn)“以舊換新”，期待可以通過一二手房聯(lián)動，提升樓市活躍度。但政策推出后，住房成交量不如預(yù)期，多數(shù)城市政策存在較多局限性。各地在設(shè)計和落地政策時需要更多考慮條件設(shè)置范圍、細(xì)化操作流程和優(yōu)惠力度等方面。

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??2024年二季度房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判

??1．政策持續(xù)寬松。中央層面繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)“三大工程”建設(shè)，配售型保障房建設(shè)提速，或?qū)⒓哟筘斦ㄔO(shè)配售型保障房財政補助、貸款貼息等。地方層面，將充分發(fā)揮調(diào)控自主權(quán)，重點城市進(jìn)一步降低個人購房門檻，取消限購、限售等限制性措施或者放寬社保繳納年限等，提高公積金貸款額度，房貸利率、交易稅費仍有下調(diào)空間。各城市加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地，優(yōu)化“白名單”項目貸款審批、加快放款速度；推進(jìn)解決不符合“白名單”要求的項目的資金問題，化解房地產(chǎn)風(fēng)險。

??2．市場持續(xù)深度調(diào)整。一季度在上年同期高基數(shù)下同比跌幅明顯，二季度開始高基數(shù)影響開始弱化，新房銷售市場跌幅將逐步收窄；交易結(jié)構(gòu)上重點城市二手房市場表現(xiàn)仍好于新房，城市間和城市不同板塊間市場熱度分化加劇。價格方面，隨著市場熱度回升，一、二線城市住房價格開始走穩(wěn)；三、四線城市房價存在繼續(xù)下行的壓力。房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工將持續(xù)處于較低規(guī)模，同比走勢暫無明顯回升跡象。土地市場供應(yīng)和成交延續(xù)縮量態(tài)勢，重點城市繼續(xù)優(yōu)化土拍規(guī)則、提高優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例，進(jìn)而拉動土地價格的上漲。

??3．企業(yè)經(jīng)營壓力仍然較大。當(dāng)前商品房銷售仍未有明顯改善，市場前景仍不明朗，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營壓力依然較大。二季度，企業(yè)首要任務(wù)仍然是加大項目去化，特別是困難項目，促進(jìn)銷售回款；其次，企業(yè)投資拿地態(tài)度保持謹(jǐn)慎，同時也將把握機遇，重點聚焦核心城市核心區(qū)域市場，優(yōu)化投資布局、提升投資創(chuàng)效能力；為了適應(yīng)當(dāng)前市場變化，企業(yè)將加快轉(zhuǎn)型升級，積極發(fā)展細(xì)分賽道，如代建、城市更新、舊城改造等業(yè)務(wù)，探索開發(fā)新模式。