[中房研協(xié)]全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告（2021年11月）

??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告（2021年11月）

??一、本月樓市政策聚焦：中央“維穩(wěn)”信號(hào)持續(xù)釋放，地方調(diào)控漸趨溫和

??11月，房地產(chǎn)政策環(huán)境延續(xù)緊中趨穩(wěn)。中央層面，一方面，中央及各部委多次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“房住不炒”定位，央行、銀保監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門明確提出，要健全房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，毫不松懈地防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向。另一方面，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期頻繁被提及，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在人民日?qǐng)?bào)發(fā)文中明確指出，要因城施策、分類指導(dǎo)，順應(yīng)居民高品質(zhì)住房需求，更好解決居民住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。12月6日，中央政治局會(huì)議重磅發(fā)聲，要支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)等。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策條數(shù)較上月略有增加，但緊縮性政策占比已連續(xù)3個(gè)月下降，緊縮性政策與寬松性政策數(shù)量已基本持平。從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，緊縮性政策主要聚焦在房企資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治等方面，未涉及“限購(gòu)、限售、限貸”等行政限制措施，寬松性政策則主要圍繞人才安居展開。此外，本月廣東、山東、上海、廈門等多地出臺(tái)加快發(fā)展保障性租賃住房類政策，地方保障性租賃住房建設(shè)進(jìn)程提速。本期報(bào)告主要對(duì)11月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅(jiān)持“房住不炒”定位，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策總體表現(xiàn)穩(wěn)健。具體來(lái)看，一方面，為應(yīng)對(duì)超兩萬(wàn)億元的公開市場(chǎng)資金到期，保障市場(chǎng)資金利率相對(duì)穩(wěn)定，自11月5日起，央行開啟連續(xù)性逆回購(gòu)操作。11月央行逆回購(gòu)?fù)斗帕坷塾?jì)15300億元，較上月增加1400億元。11月15日，央行再次等量續(xù)作10000億元MLF。另一方面，MLF中標(biāo)利率和LPR利率繼續(xù)保持不變。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，中央層面多次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房住不炒”定位，央行、銀保監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)明確提出，要健全房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，毫不松懈地防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，促進(jìn)和維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。央行在第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中提出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。要牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)維穩(wěn)導(dǎo)向進(jìn)一步明確。11月24日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在人民日?qǐng)?bào)發(fā)文中強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房住不炒”的同時(shí)，再提要因城施策、分類指導(dǎo)，順應(yīng)居民高品質(zhì)住房需求，更好解決居民住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。12月6日，中央政治局會(huì)議在分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)定調(diào)，要支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)等。

??三、地方政策：調(diào)控進(jìn)入相持期，調(diào)控力度漸趨溫和

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）公積金政策

??（3）住房保障政策

??（4）人口人才政策

??（5）市場(chǎng)監(jiān)管政策

??（6）其他政策

??2.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2021年11月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策47條，較上月略有增加。其中，寬松性政策15條，緊縮性政策16條，中性政策16條。寬松性政策與緊縮性政策數(shù)量基本持平，中性政策占比明顯提高，主要是多地發(fā)布加快發(fā)展保障性租賃住房類政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)入相持期。

??具體來(lái)看，緊縮性調(diào)控主要集中在房企資金監(jiān)管、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治等行業(yè)監(jiān)管上。典型代表有：西寧市嚴(yán)禁利用學(xué)區(qū)房概念炒作房?jī)r(jià)；西安市發(fā)布租賃行業(yè)行為規(guī)范，對(duì)從業(yè)人員、行為規(guī)范等提出具體要求；東莞、漳州、綿陽(yáng)、廣州等多地進(jìn)一步明確商品房預(yù)售資金或交易過(guò)程監(jiān)管；遼寧、天津、廈門等多地持續(xù)開展整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專項(xiàng)行動(dòng)等。此外，三亞市進(jìn)一步完善二手房交易價(jià)格參考機(jī)制，廈門市加強(qiáng)新建商品房銷售管理，石家莊上調(diào)傳統(tǒng)建筑預(yù)售許可申請(qǐng)條件等，對(duì)地方樓市也起著不同程度的抑制作用。

??寬松性調(diào)控主要集中人口人才政策上。典型代表有：岳陽(yáng)市提出省域副中心人才高地，對(duì)符合條件的人才最高給予200萬(wàn)安家補(bǔ)貼；長(zhǎng)沙發(fā)布自貿(mào)實(shí)驗(yàn)區(qū)人才新政24條，明確符合條件的高層次人才可安排免費(fèi)住房，購(gòu)房住房公積金貸款最高可申請(qǐng)240萬(wàn)；南通市提出“十四五”期間新建或籌集人才公寓10萬(wàn)套，打造15個(gè)精品人才社區(qū)，建立從大專到博士的綜合補(bǔ)貼（生活津貼）體系等；上海開放第二批2021年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)落戶受理工作，并試點(diǎn)在五個(gè)新城和自貿(mào)區(qū)新片區(qū)就業(yè)的上海市應(yīng)屆研究生畢業(yè)生符合基本條件可直接落戶；河南提出高層次人才夫妻雙方均在省直資金中心繳存6個(gè)月以上（含6個(gè)月），家庭購(gòu)買鄭州市區(qū)首套自住住房，最高貸款額度在80萬(wàn)元的基礎(chǔ)上上浮50%，最高貸款額度為120萬(wàn)元，高層次人才在鄭州市區(qū)購(gòu)買自住住房提取住房公積金的，可適當(dāng)延長(zhǎng)購(gòu)房手續(xù)的時(shí)限等。此外，深圳、廣州等地出臺(tái)發(fā)展租賃住房財(cái)稅支持性政策，利好地方住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。 

??四、11月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??11月19日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在主持經(jīng)濟(jì)形勢(shì)專家企業(yè)家座談會(huì)時(shí)指出，當(dāng)前國(guó)內(nèi)外形勢(shì)依然復(fù)雜嚴(yán)峻，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)新的下行壓力，要在高基數(shù)上繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行面臨很多挑戰(zhàn)。要做好“六穩(wěn)”“六?！惫ぷ?，增強(qiáng)宏觀政策的前瞻性針對(duì)性，在延續(xù)制度性減稅、落實(shí)已定緩稅政策的同時(shí)，研究采取新的組合式、階段性減稅降費(fèi)措施。央行2021年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告提出，下一步，要繼續(xù)綜合施策，積極穩(wěn)妥應(yīng)對(duì)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體貨幣政策調(diào)整，穩(wěn)健的貨幣政策增強(qiáng)自主性，堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭。從市場(chǎng)流動(dòng)性來(lái)看，11月市場(chǎng)凈回籠資金5000億元，且受MLF到期、地方債發(fā)行提速等影響，11月下旬資金面呈現(xiàn)邊際收緊。12月、1月分別有9500億元、5000億元MLF到期，流動(dòng)性存在一定壓力。12月6日，央行發(fā)布降準(zhǔn)公告，決定于12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放基礎(chǔ)貨幣約1.2萬(wàn)億元，將有效緩沖MLF到期和經(jīng)濟(jì)下行壓力，保障市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕，穩(wěn)健的貨幣政策導(dǎo)向不變。

??在房地產(chǎn)方面，“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)不改，樓市維穩(wěn)的信號(hào)更加明確。12月6日中央政治局會(huì)議明確提出，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控或?qū)⒅攸c(diǎn)圍繞剛需和改善型購(gòu)房需求迎來(lái)邊際寬松，其中可能牽涉土地政策、金融政策、購(gòu)房政策等多方面政策調(diào)整。

??2.地方層面

??在中央持續(xù)釋放樓市“維穩(wěn)”信號(hào)引導(dǎo)下，11月地方出臺(tái)緊縮性調(diào)控政策和寬松性調(diào)控政策數(shù)量已基本持平，且緊縮性調(diào)控主要圍繞房企資金監(jiān)管、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓等行業(yè)監(jiān)管展開，未出現(xiàn)城市出臺(tái)“限購(gòu)、限售、限貸”加碼政策，地方房地產(chǎn)調(diào)控手段漸趨溫和。

??隨著12月6日中央政治局會(huì)議定調(diào)支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，疊加年關(guān)將至，返鄉(xiāng)置業(yè)潮即將來(lái)臨，地方或?qū)⑦m當(dāng)加快研究出臺(tái)支持剛需購(gòu)房類政策，房地產(chǎn)政策面有望繼續(xù)改善。但“房住不炒”依舊是調(diào)控主基調(diào)，政策調(diào)整傾向局部微調(diào)，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)的改善作用仍相對(duì)有限。尤其在沒(méi)有實(shí)質(zhì)性寬松政策落地、市場(chǎng)信心未得到充分修復(fù)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨一定的下行壓力。