[易居研究院]重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”，信號值得關(guān)注

??▎研究背景

??12月11日，國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆在“2021-2022中國經(jīng)濟(jì)年會”明確，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。在中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”基礎(chǔ)上，此次高層重提“支柱產(chǎn)業(yè)”，信號意義極強(qiáng)，也受到了市場各參與者的關(guān)注。同時，2016年12月中央首提房住不炒，當(dāng)前正值“房住不炒”五周年，所以結(jié)合“房住不炒”的定位，科學(xué)理解“支柱產(chǎn)業(yè)”的表述，對于我們把握房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及2022年的政策動向，具有積極的作用。

??▎“支柱產(chǎn)業(yè)”的多處表述

??統(tǒng)計(jì)來看，2003年以前，房地產(chǎn)業(yè)本身沒有“支柱產(chǎn)業(yè)”一說。其中，1998年3月政府工作報告明確，“積極推進(jìn)住房體制改革，采取切實(shí)措施促進(jìn)住房商品化，使居民住房建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)?！?000年3月，政府工作報告明確，“要積極培育住房等新的消費(fèi)熱點(diǎn)，使住房建設(shè)真正成為重要產(chǎn)業(yè)?！币恢钡?003年8月，房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的提法才正式出現(xiàn)。此次“2021-2022中國經(jīng)濟(jì)年會”再提“支柱產(chǎn)業(yè)”，信號意義極強(qiáng)。下表我們整理了2003年以來“支柱產(chǎn)業(yè)”表述的相關(guān)文件或場合。

??▎貢獻(xiàn)度出現(xiàn)三次減弱

??住宅產(chǎn)業(yè)的市場化大力發(fā)展，源于1998年住房制度改革。鑒于住宅市場在房地產(chǎn)業(yè)中的重要地位，因此本報告的數(shù)據(jù)和分析也從1998年開始。分析產(chǎn)業(yè)地位和行業(yè)貢獻(xiàn)度，一般用“具體產(chǎn)業(yè)增加值/GDP增加值”來表述。我們計(jì)算了1998年至2020年中國房地產(chǎn)業(yè)增加值及其占比。數(shù)據(jù)顯示，1998年全國房地產(chǎn)業(yè)增加值為0.3萬億（人民幣，下同），而到了2020年則為7.4萬億。期間年復(fù)合增長率為15%，既超過了名義GDP的12%年復(fù)合增長率，也超過了第三產(chǎn)業(yè)的14%年復(fù)合增長率。數(shù)據(jù)說明，20多年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在GDP和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展中發(fā)揮了積極的拉動作用。

??當(dāng)然，在這20多年中，房地產(chǎn)業(yè)對于GDP的貢獻(xiàn)度略有差異。其中有3個年份出現(xiàn)了貢獻(xiàn)度減弱的現(xiàn)象，即房地產(chǎn)業(yè)增加值占比出現(xiàn)下降，分別為2004、2008和2014年。其中2004年房地產(chǎn)業(yè)增加值為0.7萬億，占比4.4%，相比2003年的4.5%收窄了0.1個百分點(diǎn)；2008年為1.5萬億，占比4.6%，相比2007年的5.1%收窄了0.5個百分點(diǎn)；2014年則為3.8萬億，占比為5.9%，相比2013年的6.0%收窄了0.1個百分點(diǎn)。下表我們給出了這3個年份房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)度減弱的原因分析。

??▎行業(yè)地位分析

??基于國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我們梳理了2021年前三季度全國各產(chǎn)業(yè)的增加值及其占比。數(shù)據(jù)顯示，從全國10個重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的劃分情況看，房地產(chǎn)業(yè)增加值排名為第四，即其為僅次于制造業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、金融業(yè)后的第四大產(chǎn)業(yè)。若考慮到房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的輻射效應(yīng)，那么其“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位確實(shí)不言而喻。比如，房地產(chǎn)業(yè)是影響建筑業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)，把房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)進(jìn)行加總，其增加值占比為13.7%，那么“房地產(chǎn)業(yè)+建筑業(yè)”是僅次于制造業(yè)的第二大產(chǎn)業(yè)。另外，需要注意的是，相比2021年全年房地產(chǎn)業(yè)增加值7.3%的占比，今年前三季度為7.1%，略有下降，說明其貢獻(xiàn)度存在減弱的風(fēng)險。這和今年下半年房地產(chǎn)市場行情持續(xù)走弱、房企購地和新開工持續(xù)走弱等有重要關(guān)聯(lián)。

??房地產(chǎn)業(yè)的輻射能力強(qiáng)，是佐證其支柱產(chǎn)業(yè)屬性的重要依據(jù)。12月11日，在“2021-2022中國經(jīng)濟(jì)年會”上，中央財(cái)經(jīng)委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀表示，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟(jì)中，在全社會固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。此類表述，進(jìn)一步說明房地產(chǎn)業(yè)在拉動固定資產(chǎn)投資、穩(wěn)定財(cái)政、拓寬金融業(yè)業(yè)務(wù)等方面的重要作用。

??▎產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向

??此次國家統(tǒng)計(jì)局官員明確房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)屬性，信號意義極強(qiáng)。該提法基于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)快速降溫的現(xiàn)狀。包括銷售指標(biāo)、庫存指標(biāo)、購地指標(biāo)、新開工指標(biāo)等，都面臨降溫或各種壓力，房地產(chǎn)業(yè)從過熱開始轉(zhuǎn)為過冷，景氣度明顯下降。同時，從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，其也對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)造成了影響。此次重提“支柱產(chǎn)業(yè)”，基調(diào)偏寬松，利好2022年房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??不過也要注意，此前中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，探索新的發(fā)展模式。對“支柱產(chǎn)業(yè)”的理解，不能簡單以放松或收緊來做評判。尤其是要防范后續(xù)市場炒作的風(fēng)險，防范陷入“一放就亂,一抓就緊”的尷尬局面。在“房住不炒”五周年的時刻，更要精準(zhǔn)理解“支柱產(chǎn)業(yè)”的屬性。要從“房住不炒”、“良性循環(huán)”、“因城施策”等大方向出發(fā)，規(guī)范市場秩序、激活合理住房消費(fèi)。只有這樣，房地產(chǎn)業(yè)才會更健康地發(fā)展，并支持其他產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，為著力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤發(fā)揮重要的作用。

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