[克而瑞]中央重申“房住不炒”，全面定調(diào)行業(yè)政策有助市場(chǎng)信心恢復(fù)

??預(yù)計(jì)年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖，成交有望企穩(wěn)回升；市場(chǎng)較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情，整體漲幅預(yù)計(jì)有限。

??繼12月初央行釋放“下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放1.2萬億長期資金”的利好消息后，12月8日-10日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再提房地產(chǎn)，明確“房住不炒”主基調(diào)的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)多元化供給，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，推進(jìn)保障房建設(shè)，支持房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。對(duì)比歷年，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的涉房內(nèi)容有哪些變化？此次的定調(diào)又會(huì)對(duì)“風(fēng)雨飄搖”的樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

??降準(zhǔn)后再提“房住不炒”維穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期

??多元化供給保障合理自住需求

??對(duì)比2016年以來中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的表述，“房住不炒”的主基調(diào)一以貫之，但政策走向明顯由抑制地產(chǎn)泡沫、因城施政的打壓性政策向“三穩(wěn)”預(yù)期、支持多元化供給，構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制等維穩(wěn)性政策過渡。 

??今年再提“房住不炒”可謂意味深長，尤其是在央行剛剛發(fā)布降準(zhǔn)消息之后，此舉避免了市場(chǎng)對(duì)于“降準(zhǔn)”的過分解讀，穩(wěn)健的貨幣政策并未改變，降準(zhǔn)也絕不意味著“大水漫灌”的救市行動(dòng)，從而加強(qiáng)對(duì)居民理性購房預(yù)期的引導(dǎo)。與此同時(shí)，還提出了“探索新的發(fā)展模式,堅(jiān)持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場(chǎng),推進(jìn)保障性住房建設(shè)”等多元化供給措施，旨在滿足購房者合理居住需求，降低商品房金融屬性，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)自身的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??信貸“松動(dòng)”惠及居民新增中長期貸款年末“翹尾”

??企業(yè)端改善力度有限

??目前來看，房地產(chǎn)信貸政策逐步“松動(dòng)”已取得不錯(cuò)成效，不過主要惠及居民端，企業(yè)端表現(xiàn)并不明顯：據(jù)人民銀行公布數(shù)據(jù)，11月份，居民中長期貸款增加5821億元，較上月環(huán)比上漲38%， 企（事）業(yè)單位中長期貸款增加3417億元，仍處低位波動(dòng)。這點(diǎn)也符合中央對(duì)于房地產(chǎn)“兩維護(hù)”初衷，即維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。 

??微觀層面來看，近期個(gè)人按揭貸款確實(shí)有邊際改善的趨勢(shì)，上海、成都、南京等多城放貸周期大幅縮短，與此同時(shí)，廣州、深圳、蘇州等多城下調(diào)房貸利率，可以預(yù)期居民按揭貸款仍有望繼續(xù)松綁，主要體現(xiàn)于提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調(diào)房貸利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進(jìn)而支持居民自住以及改善性購房消費(fèi)。 

??企業(yè)端改善并不顯著也在情理之中，誠如政府對(duì)恒大問題的表態(tài)：“恒大集團(tuán)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要源于自身經(jīng)營不善、盲目擴(kuò)張”，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)所能做的也只是配合地方政府和相關(guān)部門，做好風(fēng)險(xiǎn)化解工作，本質(zhì)上還是為了“保交付”，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，保證市場(chǎng)健康發(fā)展。

??降準(zhǔn)驅(qū)動(dòng)12月成交大概率回升但漲幅有限

??“強(qiáng)者恒強(qiáng)”分化持續(xù)加劇

??結(jié)合樓市表現(xiàn)，11月房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，29城環(huán)比降幅有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢(shì)，市場(chǎng)仍在進(jìn)一步“探底”，不過降準(zhǔn)和信貸松動(dòng)的后續(xù)效果有望在12月的成交數(shù)據(jù)中體現(xiàn)，按照歷年規(guī)律，房地產(chǎn)行情波動(dòng)與存款準(zhǔn)備金率高度相關(guān)，凡降準(zhǔn)勢(shì)必會(huì)帶來一輪行情啟動(dòng)，預(yù)計(jì)年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖，成交有望企穩(wěn)回升。但考量到今年中央對(duì)于涉房資金的嚴(yán)格控制，整體“去杠桿”的主基調(diào)并未改變，市場(chǎng)較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情，整體漲幅預(yù)計(jì)有限。 

??不同城市還將出現(xiàn)顯著的分化行情：一方面對(duì)于需求及購買力相對(duì)堅(jiān)挺的核心一、二線城市，僅迫于短期政策高壓或是供需錯(cuò)配問題造成成交回落，12月預(yù)計(jì)將明顯回升，房價(jià)大概率走穩(wěn)；另一方面，部分人多錢少購買力受限的內(nèi)陸城市，只要?jiǎng)傂枳宰⌒枨笕栽?，以價(jià)換量還是能取得不錯(cuò)的效果；此外，部分需求及購買力明顯透支的弱二、三線城市，短期成交整體回升幅度有限，房價(jià)依舊面臨一定的下行壓力，庫存高企的問題仍將延續(xù)一段時(shí)間。