??導(dǎo)語(yǔ)

??采用換購(gòu)模式的城市市場(chǎng)反響相對(duì)積極，項(xiàng)目來(lái)訪認(rèn)購(gòu)有所好轉(zhuǎn)。

??◎  文 / 楊科偉、李詩(shī)昀

??4月政治局會(huì)議定調(diào)：研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，“以舊換新”是“去庫(kù)存”的政策抓手，目前已經(jīng)在全國(guó)54個(gè)城市落地?！耙耘f換新”通常有哪幾種操作模式？落地效果究竟如何？

??01

??54城支持住房“以舊換新”
意在打通一二手房置換鏈條、助力去庫(kù)存

??2023年以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)54個(gè)城市發(fā)布住房“以舊換新”政策，支持居民出售存量住房，換購(gòu)新建商品房?！耙耘f換新”意在打通一二手房置換鏈條，促進(jìn)改善需求釋放。

??同時(shí)，“以舊換新”是消化存量房產(chǎn)的政策抓手，響應(yīng)了政治局會(huì)議“去庫(kù)存”號(hào)召。4月30日，中央政治局會(huì)議定調(diào)房地產(chǎn)：要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??02

??“以舊換新”五種操作模式
代售模式最為普遍、換購(gòu)及“舊轉(zhuǎn)?！备采w范圍有限

??各地住房“以舊換新”通常有以下幾種操作模式：

??第一種，代售模式，最為常見(jiàn)，已在上海、深圳等29個(gè)城市推行。即房企、中介、購(gòu)房者簽訂新房認(rèn)購(gòu)和二手房?jī)?yōu)先賣(mài)協(xié)議，如果在約定周期內(nèi)二手房成功售出，則新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議生效，反之則協(xié)議失效，購(gòu)房者無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。

??第二種，舊房換購(gòu)模式，南京、鄭州等19城已落地。通常有政府平臺(tái)、新房開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、住房管理部門(mén)四方參與。流程為先由購(gòu)房者選定意向新房，再由評(píng)估機(jī)構(gòu)完成舊房?jī)r(jià)值評(píng)估，之后由住房管理部門(mén)完成對(duì)存量住房抵押擔(dān)保情況的初審，并簽訂四方換新協(xié)議，而后由平臺(tái)公司收購(gòu)存量住房，同時(shí)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂新房買(mǎi)賣(mài)合同，最后再完成一系列登記交接手續(xù)。換購(gòu)模式無(wú)疑在“賣(mài)舊”上更有效率，但普遍存在：一，試點(diǎn)規(guī)模小，無(wú)錫、宣城、太倉(cāng)等多數(shù)城市計(jì)劃套數(shù)都在200套以內(nèi)；二，舊房要求高，對(duì)存量住房的房齡、面積、區(qū)位有要求，比如青島就明確規(guī)定房齡不能超過(guò)10年，珠海華發(fā)“以舊換新”活動(dòng)更是僅針對(duì)華發(fā)老業(yè)主開(kāi)展；三，換新受限制，一般來(lái)說(shuō)只能購(gòu)買(mǎi)指定房企的指定項(xiàng)目，可選擇范圍窄。

??第三種，回購(gòu)收儲(chǔ)模式，重慶、鄭州、蘇州等11個(gè)城市已跟進(jìn)。市屬國(guó)企作為運(yùn)營(yíng)主體，自籌資金或利用租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)貸款，定向收儲(chǔ)存量新房、二手房項(xiàng)目，收儲(chǔ)房源大多被用來(lái)籌集人才住房、保障性租賃住房，還有一些城市將房源先統(tǒng)一收儲(chǔ)再分批出售，改善市場(chǎng)預(yù)期。

??第四種，發(fā)放換新補(bǔ)貼，沈陽(yáng)、蘇州等7城實(shí)行。也就是出售舊房并購(gòu)買(mǎi)新房，可以獲得相應(yīng)財(cái)政補(bǔ)貼。補(bǔ)貼計(jì)量方式主要有3種：一是稅費(fèi)補(bǔ)貼，比如常熟按購(gòu)房時(shí)段補(bǔ)貼50%-80%的契稅，再比如襄陽(yáng)對(duì)已繳增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1.5%給予補(bǔ)貼；二是按新房面積補(bǔ)貼，比如沈陽(yáng)補(bǔ)貼100元/平方米；三是按套補(bǔ)貼，比如中山不論面積、地段，每套補(bǔ)貼2000元電子消費(fèi)券。

??第五種，“舊轉(zhuǎn)?！?，由肇慶首創(chuàng)。即國(guó)資統(tǒng)租存量房源用于保障性住房運(yùn)營(yíng)，和換購(gòu)模式不同，“舊轉(zhuǎn)保”并不買(mǎi)斷舊房所有權(quán)，而是一次性支付5-10年的租金，對(duì)于房源的要求也不低，比如肇慶規(guī)定房源面積以40-70平為主、不超過(guò)90平方米，優(yōu)先考慮樓齡較短的房屋。

??當(dāng)然，也有不少城市同時(shí)采用兩種及以上“以舊換新”操作模式，比如蘇州、大連，既鼓勵(lì)三方合作代售，也給換新財(cái)政補(bǔ)貼，再比如武漢、鄂州、靖江等城市，存量房換購(gòu)與鼓勵(lì)代售購(gòu)新并行推進(jìn)。

??03

??換購(gòu)模式市場(chǎng)反響相對(duì)積極
來(lái)訪認(rèn)購(gòu)有好轉(zhuǎn)，代售和補(bǔ)貼模式效果不顯

??“以舊換新”推行至今，市場(chǎng)反響究竟如何？調(diào)研發(fā)現(xiàn)：

??采用換購(gòu)模式的城市市場(chǎng)反響相對(duì)積極，項(xiàng)目來(lái)訪認(rèn)購(gòu)有所好轉(zhuǎn)。

??南京，“以舊換新”推出后，五一期間主城及近郊板塊項(xiàng)目來(lái)訪量明顯提升，較平日周末增長(zhǎng)20%-200%不等，燕子磯、江北部分項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)量提升50%-200%。

??無(wú)錫4月20日啟動(dòng)“以舊換新”評(píng)估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金額近1億元，試點(diǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)好于自然成交。

??鄭州的收購(gòu)主體城發(fā)集團(tuán)積極反饋，試點(diǎn)首日就有64組存量房源通過(guò)初審，如果換購(gòu)計(jì)劃推進(jìn)順利，預(yù)計(jì)將釋放100萬(wàn)平方米新房購(gòu)置需求。代售模式落地效果平平，多數(shù)購(gòu)房者“只看不買(mǎi)”。典型如深圳，4月中旬綠景白石洲項(xiàng)目啟動(dòng)“以舊換新”，此后一周的項(xiàng)目來(lái)訪量環(huán)比上升50%，但認(rèn)購(gòu)只增加了1套。

??代售模式效果不顯原因主要有三方面：第一，“賣(mài)舊”仍是老大難，二手房普遍交易周期普遍較長(zhǎng)，而新房鎖房期一般只有90天，代售并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性提升二手房流通性，不解決二手房難賣(mài)這一核心問(wèn)題，換新也就無(wú)從談起；第二，缺乏行政力量介入，代售類(lèi)“以舊換新”通常由行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)起，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、中介機(jī)構(gòu)三股市場(chǎng)力量主導(dǎo)參與，缺少行政力量牽線搭橋，在信息平臺(tái)搭建、交易成本等方面并不具備優(yōu)勢(shì)；第三，老調(diào)重彈，市場(chǎng)已經(jīng)免疫，例如上海，早在2023年已經(jīng)有部分房企開(kāi)展過(guò)類(lèi)似的“以舊換新”活動(dòng)。

??補(bǔ)貼模式效果同樣不明顯。無(wú)論是稅費(fèi)還是按套、按面積補(bǔ)貼，補(bǔ)貼比例通常不會(huì)超過(guò)新房總價(jià)的3%，再參考過(guò)往各地購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼的案例，財(cái)政補(bǔ)貼對(duì)住房銷(xiāo)售的拉動(dòng)效果并不明顯。