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??本月樓市政策聚焦

??中央明確消化存量?jī)?yōu)化增量，地方調(diào)控再掀松綁熱潮

??2024年4月，我國(guó)房地產(chǎn)政策再掀放松浪潮。中央層面，中央政治局會(huì)議提出，在堅(jiān)持防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、持續(xù)做好保交樓工作的同時(shí)，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施；自然資源部發(fā)文明確，各地要堅(jiān)持以人定房，以房定地，統(tǒng)籌“市場(chǎng)+保障”的住宅用地供應(yīng)安排，完善對(duì)應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策66條，為2024年單月新高。其中，寬松性政策60條，中性政策2條，緊縮性政策4條。從調(diào)控內(nèi)容來看，除三四線城市常態(tài)化的加大住房公積金政策支持和發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼類政策外，熱點(diǎn)城市如長(zhǎng)沙、成都、北京、天津等均對(duì)住房限購(gòu)政策作了進(jìn)一步優(yōu)化，鄭州、長(zhǎng)沙、深圳、南京等多地推出住房“以舊換新”“以小換大”類活動(dòng)，房地產(chǎn)政策寬松預(yù)期持續(xù)增強(qiáng)。本期報(bào)告主要對(duì)4月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，統(tǒng)籌研究消化存量房地產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??4月資金面較為穩(wěn)定，資金利率中樞整體下行。公開市場(chǎng)操作方面，4月共有8820億元逆回購(gòu)到期，投放規(guī)模為4820億元，凈回籠4000億元；4月15日，MLF投放1000億元，4月17日到期量1700億元，凈回籠700億元；國(guó)庫(kù)定存到期量1500億元，投放量700億元，凈回籠800億元。資金利率方面，除了R001和隔夜SHIBOR較上月略有反彈以外，4月DR007和R007全月均值較上月分別下行1.6BP和15.2BP至1.88%和1.96%；流動(dòng)性分層現(xiàn)象有所緩解，隔夜、7天和14天的R利率和DR利率利差較上月均有縮小。LPR方面，1年期LPR及5年期以上LPR分別維持3.45%、3.95%不變。

??在房地產(chǎn)方面，4月30日中央政治局會(huì)議作出重要部署，重點(diǎn)聚焦兩個(gè)方面：一是持續(xù)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交樓工作；二是結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化和人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。自然資源部發(fā)文明確，各地要立足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、市場(chǎng)實(shí)際需求以及資源、環(huán)境、人口等約束條件，以人定房，以房定地，統(tǒng)籌“市場(chǎng)+保障”的住宅用地供應(yīng)安排，完善對(duì)應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制。此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有支撐的，隨著人們生活水平的提高和城鎮(zhèn)化的深入推進(jìn)，市場(chǎng)改善性需求、剛需都還比較大，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然具有持續(xù)健康發(fā)展的支撐條件，要理性看待房地產(chǎn)這一輪的調(diào)整。

??— 03—

??地方政策：重點(diǎn)城市限購(gòu)政策持續(xù)優(yōu)化，地方調(diào)控再迎密集松綁

??1. 寬松性政策??（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 住房保障政策

??（2）其他政策

??3. 緊縮性政策

??（1） 行政干預(yù)政策

（2） 市場(chǎng)監(jiān)管政策

??4. 政策小結(jié)

??北京、成都、長(zhǎng)沙等重點(diǎn)城市紛紛優(yōu)化限購(gòu)，地方房地產(chǎn)政策再迎密集寬松性調(diào)整

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2024年4月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策66條，為今年單月新高。其中，寬松性政策60條，主要涉及優(yōu)化住房信貸政策、放寬限購(gòu)、推行房票安置、鼓勵(lì)“以舊換新”、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、加大住房公積金貸款支持、支持房企及房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求等；中性政策2條，主要涉及保障性住房建設(shè)和“三舊”改造工作；緊縮性政策4條，主要涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序規(guī)范和商品房預(yù)售資金監(jiān)管等?？偟膩砜?，本月地方房地產(chǎn)政策再迎密集調(diào)整優(yōu)化，除三四線城市常態(tài)化的加大住房公積金政策支持和發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼類政策外，熱點(diǎn)城市如長(zhǎng)沙、成都、北京、天津等則是對(duì)限購(gòu)等核心政策進(jìn)行了較大力度優(yōu)化，進(jìn)一步彰顯了房地產(chǎn)政策的寬松導(dǎo)向。

行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化住房限購(gòu)和信貸政策、推行房票安置、鼓勵(lì)“以舊換新”等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房信貸政策、放寬限購(gòu)、推行房票安置、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、鼓勵(lì)“以舊換新”、加大住房公積金貸款支持、支持房企及房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求等。典型代表有：長(zhǎng)沙、成都不再審查購(gòu)房資格，即全面取消限購(gòu)政策；北京允許符合條件的居民家庭或成年單身人士在五環(huán)外新購(gòu)買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）；天津提出北京、河北省戶籍居民和在北京、河北就業(yè)人員在津購(gòu)房可享本市戶籍居民購(gòu)房政策，同時(shí)，取消市內(nèi)六區(qū)120平方米以上商品房購(gòu)房資格核驗(yàn)；福州市五城區(qū)首套房商業(yè)貸款最低首付比例下調(diào)至20%、二套房最低首付比例下調(diào)至30%等。此外，貴陽(yáng)、南昌、福州、泰州、常州、蕪湖、沈陽(yáng)、本溪、丹東、徐州等多地階段性取消首套房貸利率下限；義烏、麗水、濰坊、鄂州等多地推行“房票”安置政策；鄭州、銀川、鄂州、長(zhǎng)沙、深圳、大連、南京市江寧區(qū)、新鄉(xiāng)市延津縣等多地鼓勵(lì)或開展“以小換大”“以舊換新”活動(dòng)；鄭州、大連、鄂州、長(zhǎng)沙市望城區(qū)、南京市江寧區(qū)、新鄉(xiāng)市延津縣等多地發(fā)布了購(gòu)房補(bǔ)貼類政策。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、放寬公積金提取限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、降低公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請(qǐng)限制和提取限制等。典型代表有：淮安將單方繳存的最高貸款額度由40萬(wàn)元提高至60萬(wàn)元，雙方繳存的最高貸款額度由60萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元，將多子女家庭貸款最高額度上浮30%政策由僅支持購(gòu)買首套自住住房擴(kuò)大至購(gòu)買第二套改善性自住住房；麗水全面取消保留金額政策，新市民、青年人購(gòu)買自住住房申請(qǐng)公積金貸款最高額度上浮20%；貴陽(yáng)取消兩次住房公積金貸款間隔時(shí)間限制，支持住房公積金“既提又貸”，并將異地貸款的類型在期房、現(xiàn)房的基礎(chǔ)上擴(kuò)大到二手房；濰坊將住房公積金最高貸款額度上調(diào)至80萬(wàn)元，將多子女家庭最高額度上提至100萬(wàn)元，將高層次人才最高貸款額度上提至160萬(wàn)元；廈門將公積金貸款最低首付比例下調(diào)至20%，將二套房最低首付比例下調(diào)至30%；廣州將“一人”和“兩人或兩人以上”貸款最高額度分別由原來的60萬(wàn)元和100萬(wàn)元，提升至70萬(wàn)元和120萬(wàn)元等。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬落戶限制、發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬落戶限制、發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼等。典型代表有：舟山放寬合法穩(wěn)定住所人員落戶，房屋租賃登記備案滿6個(gè)月即可申請(qǐng)落戶，同時(shí)，放寬合法穩(wěn)定就業(yè)人員落戶、放寬親屬投靠人員落戶、實(shí)行居住證轉(zhuǎn)戶籍制度等；東莞深化戶籍制度改革，非莞戶籍全日制大專及以上學(xué)歷畢業(yè)生畢業(yè)5年內(nèi)可按“先入戶后就業(yè)”原則申請(qǐng)落戶，在東莞穩(wěn)定居住就業(yè)繳納社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)且居住證滿1年可申請(qǐng)落戶，配偶及未成年子女可隨遷；武漢市江夏區(qū)對(duì)首次在江夏區(qū)購(gòu)買商品住房的新引進(jìn)湯遜湖A類人才，根據(jù)購(gòu)房金額給予100%的房票補(bǔ)貼，對(duì)首次在江夏區(qū)購(gòu)買商品住房的新引進(jìn)湯遜湖B、C、D、E類人才，按照購(gòu)房款的60%、30%、20%、10%分別給予房票補(bǔ)貼；成都市從構(gòu)建梯度化人才安居體系、優(yōu)化人才公寓選房排序規(guī)則、完善人才預(yù)留房源支持政策等方面進(jìn)一步優(yōu)化完善人才安居工作。

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)和“三舊”改造

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)管理和“三舊”改造工作。典型代表有：南寧出臺(tái)保障性住房項(xiàng)目認(rèn)定及運(yùn)營(yíng)管理工作的通知，明確保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定范疇、建設(shè)或運(yùn)營(yíng)主體、面積標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象等多方面內(nèi)容；廣州發(fā)布舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實(shí)施辦法，明確“三舊”改造工作應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷，先行啟動(dòng)安置房建設(shè)，及時(shí)妥善做好搬遷安置工作，經(jīng)依法批準(zhǔn)收回集體土地使用權(quán)后，原集體土地使用權(quán)人在規(guī)定期限屆滿后拒不交回的，由負(fù)責(zé)組織實(shí)施“三舊”改造的區(qū)人民政府依法予以處理；經(jīng)處理仍無法收回的，申請(qǐng)人民法院按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定強(qiáng)制執(zhí)行。

??緊縮性調(diào)控主要涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治和商品房預(yù)售資金監(jiān)管

??緊縮性政策主要涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治和商品房預(yù)售資金監(jiān)管等。典型代表有：長(zhǎng)沙提出規(guī)范存量房交易秩序，并具體從進(jìn)一步完善存量房交易管理、規(guī)范存量房交易合同備案、規(guī)范存量房交易資金監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理等方面開展工作；山西加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)現(xiàn)封閉運(yùn)行，提出確保定金、首付款、分期付款、一次性付款等資金全額直接進(jìn)入監(jiān)管賬戶，確保貸款資金全額直接進(jìn)入監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶解除前，重點(diǎn)監(jiān)管資金不得用于支付任何借（貸）款本金和利息、繳納土地款、罰金、營(yíng)銷費(fèi)用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等費(fèi)用；福州發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，要求房企設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，新建商品房項(xiàng)目預(yù)售資金應(yīng)全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評(píng)價(jià)等級(jí)對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管額度實(shí)行差異化監(jiān)管等。此外，廣州宣布停止新的公寓等類住宅項(xiàng)目的規(guī)劃審批，后續(xù)的土地出讓，原則上需設(shè)定商業(yè)、辦公及新型產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目的自持比例和自持年期。

??— 04—

??4月重要事項(xiàng)復(fù)盤

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??重點(diǎn)40城現(xiàn)行房地產(chǎn)核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至2024年4月30日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：

??（1）限購(gòu)方面，執(zhí)行全域限購(gòu)政策的城市有4個(gè)，分別為北京、上海、深圳、?？冢粓?zhí)行區(qū)域限購(gòu)政策的有4個(gè)，分別為廣州、西安、杭州、天津；其他32個(gè)城市均不限購(gòu)。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有15個(gè)，其中，北京、上海、杭州、?？诩皬B門部分樓盤限售期最長(zhǎng)達(dá)到5年，廈門特殊樓盤限售期最長(zhǎng)達(dá)到8年。

??（3）限地價(jià)方面，土地拍賣仍設(shè)定最高限價(jià)的城市有3個(gè)，分別為北京、上海、深圳，其他城市已基本取消土地最高限價(jià)。

??（4）較上月相比，本月北京、成都、長(zhǎng)沙、天津在住房限購(gòu)方面進(jìn)行了寬松。其中，北京市允許符合條件的居民家庭或成年單身人士在五環(huán)外新購(gòu)買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）；天津提出北京、河北省戶籍居民和在北京、河北就業(yè)人員在津購(gòu)房可享本市戶籍居民購(gòu)房政策，并取消了市內(nèi)六區(qū)120平方米以上商品房限購(gòu)；成都、長(zhǎng)沙全面取消限購(gòu)。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至2024年4月30日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：

??（1）40個(gè)城市均已跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個(gè)人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個(gè)人所得稅；其他城市二手房交易基本執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個(gè)人所得稅政策。

??（3）較上月相比，本月貴陽(yáng)、南昌、福州、常州、沈陽(yáng)提出階段性取消首套房商業(yè)性個(gè)人貸款政策利率下限。

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??房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??4月30日，中央政治局會(huì)議指出，要靠前發(fā)力有效落實(shí)已經(jīng)確定的宏觀政策，實(shí)施好積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策；要靈活運(yùn)用利率和存款準(zhǔn)備金率等政策工具，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度，降低社會(huì)綜合融資成本；要積極擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，落實(shí)好大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新行動(dòng)方案等。宏觀政策的連續(xù)性得到有效保證。在短期流動(dòng)性方面，截至5月28日，逆回購(gòu)將有5620億元到期，MLF將有1000億元到期，國(guó)庫(kù)定存將有500億元到期，共計(jì)有7120億元到期量。據(jù)國(guó)泰君安研究測(cè)算，結(jié)合現(xiàn)金漏損、外匯占款，財(cái)政存款、繳準(zhǔn)壓力、公開市場(chǎng)到期量等因素，若央行不進(jìn)行任何公開市場(chǎng)對(duì)沖，2023年5月流動(dòng)性有約7803億元的缺口，在穩(wěn)健貨幣政策基調(diào)下，預(yù)計(jì)央行仍將通過公開市場(chǎng)操作進(jìn)行適量操作，流動(dòng)性預(yù)期趨向中性偏寬。

??在房地產(chǎn)方面，中央政治局會(huì)議明確了兩個(gè)方面的工作重點(diǎn)。一是持續(xù)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，其中主要涉及房企融資協(xié)調(diào)機(jī)制完善、房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單支持政策落實(shí)、房企資金監(jiān)管優(yōu)化、房企債務(wù)重組及兼并購(gòu)?fù)七M(jìn)等工作，保交樓仍是重中之重。二是消化存量住房、優(yōu)化增量住房，其中主要涉及進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)剛性和改善性住房需求、加大高品質(zhì)住房供給、完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系等工作。

??2.地方層面根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持低位運(yùn)行。TOP100房企實(shí)現(xiàn)操盤金額3121.7億元，環(huán)比下降12.9%、同比下降44.9%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模仍保持在歷史較低水平。重點(diǎn)30城商品住宅新增供應(yīng)930萬(wàn)平方米，環(huán)比下降20%、同比下降43%，為2019年以來同期最低值；成交978萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17%、同比下降43%，市場(chǎng)總體仍顯頹勢(shì)。隨著“430”中央政治局會(huì)議明確房地產(chǎn)工作方向，后續(xù)地方政策將重點(diǎn)圍繞“防風(fēng)險(xiǎn)、去庫(kù)存、優(yōu)供給”發(fā)力?！胺里L(fēng)險(xiǎn)”方面，需聚焦優(yōu)化房企資金監(jiān)管、滿足房企合理融資需求、支持房企債務(wù)重組和兼并購(gòu)等，支持房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”擴(kuò)容和協(xié)助資金落實(shí)，積極推進(jìn)“保交樓保民生保穩(wěn)定”工作?！叭?kù)存”方面，需進(jìn)一步減少限購(gòu)限貸等行政限制、減輕居民首付壓力、降低居民購(gòu)房成本等，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)剛性和改善性住房需求，同時(shí)，探索存量房轉(zhuǎn)保障性住房實(shí)施路徑?！皟?yōu)供給”方面，既要加快建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，統(tǒng)籌“市場(chǎng)+保障”的住宅用地供應(yīng)安排，又要增加優(yōu)質(zhì)土地供給和高品質(zhì)住房供給，強(qiáng)化科技賦能，構(gòu)建住房全生命周期品質(zhì)保障體系，建造綠色、低碳、智能、安全的好房子等。