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??本月樓市政策聚焦

??中央明確消化存量優(yōu)化增量，地方調控再掀松綁熱潮

??2024年4月，我國房地產(chǎn)政策再掀放松浪潮。中央層面，中央政治局會議提出，在堅持防范化解房地產(chǎn)風險、持續(xù)做好保交樓工作的同時，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施；自然資源部發(fā)文明確，各地要堅持以人定房，以房定地，統(tǒng)籌“市場+保障”的住宅用地供應安排，完善對應商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應調節(jié)機制。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調控政策66條，為2024年單月新高。其中，寬松性政策60條，中性政策2條，緊縮性政策4條。從調控內容來看，除三四線城市常態(tài)化的加大住房公積金政策支持和發(fā)放購房財稅補貼類政策外，熱點城市如長沙、成都、北京、天津等均對住房限購政策作了進一步優(yōu)化，鄭州、長沙、深圳、南京等多地推出住房“以舊換新”“以小換大”類活動，房地產(chǎn)政策寬松預期持續(xù)增強。本期報告主要對4月房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：防范化解房地產(chǎn)風險，統(tǒng)籌研究消化存量房地產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結

??4月資金面較為穩(wěn)定，資金利率中樞整體下行。公開市場操作方面，4月共有8820億元逆回購到期，投放規(guī)模為4820億元，凈回籠4000億元；4月15日，MLF投放1000億元，4月17日到期量1700億元，凈回籠700億元；國庫定存到期量1500億元，投放量700億元，凈回籠800億元。資金利率方面，除了R001和隔夜SHIBOR較上月略有反彈以外，4月DR007和R007全月均值較上月分別下行1.6BP和15.2BP至1.88%和1.96%；流動性分層現(xiàn)象有所緩解，隔夜、7天和14天的R利率和DR利率利差較上月均有縮小。LPR方面，1年期LPR及5年期以上LPR分別維持3.45%、3.95%不變。

??在房地產(chǎn)方面，4月30日中央政治局會議作出重要部署，重點聚焦兩個方面：一是持續(xù)防范化解房地產(chǎn)風險，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構各方責任，切實做好保交樓工作；二是結合房地產(chǎn)市場供求變化和人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質量發(fā)展。自然資源部發(fā)文明確，各地要立足當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展、市場實際需求以及資源、環(huán)境、人口等約束條件，以人定房，以房定地，統(tǒng)籌“市場+保障”的住宅用地供應安排，完善對應商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應調節(jié)機制。此外，國家統(tǒng)計局副局長表示，我國房地產(chǎn)市場是有支撐的，隨著人們生活水平的提高和城鎮(zhèn)化的深入推進，市場改善性需求、剛需都還比較大，我國房地產(chǎn)市場仍然具有持續(xù)健康發(fā)展的支撐條件，要理性看待房地產(chǎn)這一輪的調整。

??— 03—

??地方政策：重點城市限購政策持續(xù)優(yōu)化，地方調控再迎密集松綁

??1. 寬松性政策??（1）行政干預政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 住房保障政策

??（2）其他政策

??3. 緊縮性政策

??（1） 行政干預政策

（2） 市場監(jiān)管政策

??4. 政策小結

??北京、成都、長沙等重點城市紛紛優(yōu)化限購，地方房地產(chǎn)政策再迎密集寬松性調整

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2024年4月，地方出臺房地產(chǎn)調控政策66條，為今年單月新高。其中，寬松性政策60條，主要涉及優(yōu)化住房信貸政策、放寬限購、推行房票安置、鼓勵“以舊換新”、發(fā)放購房補貼、加大住房公積金貸款支持、支持房企及房地產(chǎn)項目合理融資需求等；中性政策2條，主要涉及保障性住房建設和“三舊”改造工作；緊縮性政策4條，主要涉及房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范和商品房預售資金監(jiān)管等?？偟膩砜矗驹碌胤椒康禺a(chǎn)政策再迎密集調整優(yōu)化，除三四線城市常態(tài)化的加大住房公積金政策支持和發(fā)放購房補貼類政策外，熱點城市如長沙、成都、北京、天津等則是對限購等核心政策進行了較大力度優(yōu)化，進一步彰顯了房地產(chǎn)政策的寬松導向。

行政干預核心舉措包括優(yōu)化住房限購和信貸政策、推行房票安置、鼓勵“以舊換新”等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房信貸政策、放寬限購、推行房票安置、發(fā)放購房補貼、鼓勵“以舊換新”、加大住房公積金貸款支持、支持房企及房地產(chǎn)項目合理融資需求等。典型代表有：長沙、成都不再審查購房資格，即全面取消限購政策；北京允許符合條件的居民家庭或成年單身人士在五環(huán)外新購買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）；天津提出北京、河北省戶籍居民和在北京、河北就業(yè)人員在津購房可享本市戶籍居民購房政策，同時，取消市內六區(qū)120平方米以上商品房購房資格核驗；福州市五城區(qū)首套房商業(yè)貸款最低首付比例下調至20%、二套房最低首付比例下調至30%等。此外，貴陽、南昌、福州、泰州、常州、蕪湖、沈陽、本溪、丹東、徐州等多地階段性取消首套房貸利率下限；義烏、麗水、濰坊、鄂州等多地推行“房票”安置政策；鄭州、銀川、鄂州、長沙、深圳、大連、南京市江寧區(qū)、新鄉(xiāng)市延津縣等多地鼓勵或開展“以小換大”“以舊換新”活動；鄭州、大連、鄂州、長沙市望城區(qū)、南京市江寧區(qū)、新鄉(xiāng)市延津縣等多地發(fā)布了購房補貼類政策。

??公積金政策核心舉措包括上調最高貸款額度、下調最低首付比例、放寬公積金提取限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調公積金最高貸款額度、降低公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請限制和提取限制等。典型代表有：淮安將單方繳存的最高貸款額度由40萬元提高至60萬元，雙方繳存的最高貸款額度由60萬元提高至80萬元，將多子女家庭貸款最高額度上浮30%政策由僅支持購買首套自住住房擴大至購買第二套改善性自住住房；麗水全面取消保留金額政策，新市民、青年人購買自住住房申請公積金貸款最高額度上浮20%；貴陽取消兩次住房公積金貸款間隔時間限制，支持住房公積金“既提又貸”，并將異地貸款的類型在期房、現(xiàn)房的基礎上擴大到二手房；濰坊將住房公積金最高貸款額度上調至80萬元，將多子女家庭最高額度上提至100萬元，將高層次人才最高貸款額度上提至160萬元；廈門將公積金貸款最低首付比例下調至20%，將二套房最低首付比例下調至30%；廣州將“一人”和“兩人或兩人以上”貸款最高額度分別由原來的60萬元和100萬元，提升至70萬元和120萬元等。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬落戶限制、發(fā)放人才購房補貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬落戶限制、發(fā)放人才購房補貼等。典型代表有：舟山放寬合法穩(wěn)定住所人員落戶，房屋租賃登記備案滿6個月即可申請落戶，同時，放寬合法穩(wěn)定就業(yè)人員落戶、放寬親屬投靠人員落戶、實行居住證轉戶籍制度等；東莞深化戶籍制度改革，非莞戶籍全日制大專及以上學歷畢業(yè)生畢業(yè)5年內可按“先入戶后就業(yè)”原則申請落戶，在東莞穩(wěn)定居住就業(yè)繳納社會養(yǎng)老保險且居住證滿1年可申請落戶，配偶及未成年子女可隨遷；武漢市江夏區(qū)對首次在江夏區(qū)購買商品住房的新引進湯遜湖A類人才，根據(jù)購房金額給予100%的房票補貼，對首次在江夏區(qū)購買商品住房的新引進湯遜湖B、C、D、E類人才，按照購房款的60%、30%、20%、10%分別給予房票補貼；成都市從構建梯度化人才安居體系、優(yōu)化人才公寓選房排序規(guī)則、完善人才預留房源支持政策等方面進一步優(yōu)化完善人才安居工作。

??中性政策主要涉及保障性住房建設和“三舊”改造

??中性政策主要涉及保障性住房建設管理和“三舊”改造工作。典型代表有：南寧出臺保障性住房項目認定及運營管理工作的通知，明確保障性租賃住房項目認定范疇、建設或運營主體、面積標準、租金標準、供應對象等多方面內容；廣州發(fā)布舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實施辦法，明確“三舊”改造工作應當先補償、后搬遷，先行啟動安置房建設，及時妥善做好搬遷安置工作，經(jīng)依法批準收回集體土地使用權后，原集體土地使用權人在規(guī)定期限屆滿后拒不交回的，由負責組織實施“三舊”改造的區(qū)人民政府依法予以處理；經(jīng)處理仍無法收回的，申請人民法院按照國家有關規(guī)定強制執(zhí)行。

??緊縮性調控主要涉及房地產(chǎn)市場秩序整治和商品房預售資金監(jiān)管

??緊縮性政策主要涉及房地產(chǎn)市場秩序整治和商品房預售資金監(jiān)管等。典型代表有：長沙提出規(guī)范存量房交易秩序，并具體從進一步完善存量房交易管理、規(guī)范存量房交易合同備案、規(guī)范存量房交易資金監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理等方面開展工作；山西加強商品房預售資金監(jiān)管實現(xiàn)封閉運行，提出確保定金、首付款、分期付款、一次性付款等資金全額直接進入監(jiān)管賬戶，確保貸款資金全額直接進入監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶解除前，重點監(jiān)管資金不得用于支付任何借（貸）款本金和利息、繳納土地款、罰金、營銷費用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等費用；福州發(fā)布商品房預售資金監(jiān)管辦法，要求房企設立商品房預售資金監(jiān)管賬戶，新建商品房項目預售資金應全部進入監(jiān)管賬戶，結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評價等級對預售資金監(jiān)管額度實行差異化監(jiān)管等。此外，廣州宣布停止新的公寓等類住宅項目的規(guī)劃審批，后續(xù)的土地出讓，原則上需設定商業(yè)、辦公及新型產(chǎn)業(yè)類項目的自持比例和自持年期。

??— 04—

??4月重要事項復盤

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??重點40城現(xiàn)行房地產(chǎn)核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，截至2024年4月30日，40個重點城市中：

??（1）限購方面，執(zhí)行全域限購政策的城市有4個，分別為北京、上海、深圳、海口；執(zhí)行區(qū)域限購政策的有4個，分別為廣州、西安、杭州、天津；其他32個城市均不限購。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有15個，其中，北京、上海、杭州、?？诩皬B門部分樓盤限售期最長達到5年，廈門特殊樓盤限售期最長達到8年。

??（3）限地價方面，土地拍賣仍設定最高限價的城市有3個，分別為北京、上海、深圳，其他城市已基本取消土地最高限價。

??（4）較上月相比，本月北京、成都、長沙、天津在住房限購方面進行了寬松。其中，北京市允許符合條件的居民家庭或成年單身人士在五環(huán)外新購買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）；天津提出北京、河北省戶籍居民和在北京、河北就業(yè)人員在津購房可享本市戶籍居民購房政策，并取消了市內六區(qū)120平方米以上商品房限購；成都、長沙全面取消限購。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，截至2024年4月30日，40個重點城市中：

??（1）40個城市均已跟進“認房不認貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；其他城市二手房交易基本執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個人所得稅政策。

??（3）較上月相比，本月貴陽、南昌、福州、常州、沈陽提出階段性取消首套房商業(yè)性個人貸款政策利率下限。

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??房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??4月30日，中央政治局會議指出，要靠前發(fā)力有效落實已經(jīng)確定的宏觀政策，實施好積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策；要靈活運用利率和存款準備金率等政策工具，加大對實體經(jīng)濟支持力度，降低社會綜合融資成本；要積極擴大國內需求，落實好大規(guī)模設備更新和消費品以舊換新行動方案等。宏觀政策的連續(xù)性得到有效保證。在短期流動性方面，截至5月28日，逆回購將有5620億元到期，MLF將有1000億元到期，國庫定存將有500億元到期，共計有7120億元到期量。據(jù)國泰君安研究測算，結合現(xiàn)金漏損、外匯占款，財政存款、繳準壓力、公開市場到期量等因素，若央行不進行任何公開市場對沖，2023年5月流動性有約7803億元的缺口，在穩(wěn)健貨幣政策基調下，預計央行仍將通過公開市場操作進行適量操作，流動性預期趨向中性偏寬。

??在房地產(chǎn)方面，中央政治局會議明確了兩個方面的工作重點。一是持續(xù)防范化解房地產(chǎn)風險，其中主要涉及房企融資協(xié)調機制完善、房地產(chǎn)項目白名單支持政策落實、房企資金監(jiān)管優(yōu)化、房企債務重組及兼并購推進等工作，保交樓仍是重中之重。二是消化存量住房、優(yōu)化增量住房，其中主要涉及進一步激發(fā)市場剛性和改善性住房需求、加大高品質住房供給、完善“市場+保障”的住房供應體系等工作。

??2.地方層面根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4月我國房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持低位運行。TOP100房企實現(xiàn)操盤金額3121.7億元，環(huán)比下降12.9%、同比下降44.9%，單月業(yè)績規(guī)模仍保持在歷史較低水平。重點30城商品住宅新增供應930萬平方米，環(huán)比下降20%、同比下降43%，為2019年以來同期最低值；成交978萬平方米，環(huán)比下降17%、同比下降43%，市場總體仍顯頹勢。隨著“430”中央政治局會議明確房地產(chǎn)工作方向，后續(xù)地方政策將重點圍繞“防風險、去庫存、優(yōu)供給”發(fā)力?！胺里L險”方面，需聚焦優(yōu)化房企資金監(jiān)管、滿足房企合理融資需求、支持房企債務重組和兼并購等，支持房地產(chǎn)項目“白名單”擴容和協(xié)助資金落實，積極推進“保交樓保民生保穩(wěn)定”工作。“去庫存”方面，需進一步減少限購限貸等行政限制、減輕居民首付壓力、降低居民購房成本等，進一步激發(fā)市場剛性和改善性住房需求，同時，探索存量房轉保障性住房實施路徑?！皟?yōu)供給”方面，既要加快建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制，統(tǒng)籌“市場+保障”的住宅用地供應安排，又要增加優(yōu)質土地供給和高品質住房供給，強化科技賦能，構建住房全生命周期品質保障體系，建造綠色、低碳、智能、安全的好房子等。