??當(dāng)一家老牌房企剝離房地產(chǎn)開發(fā)這一核心業(yè)務(wù)，它將走向何處？
??4月26日，沉寂多年的華遠(yuǎn)地產(chǎn)向市場拋出一則重磅消息，公司將退出房地產(chǎn)行業(yè)。
??根據(jù)其發(fā)布的公告，華遠(yuǎn)地產(chǎn)擬將公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)，本次交易擬采用現(xiàn)金方式，不涉及發(fā)行股份。華遠(yuǎn)地產(chǎn)目前的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、租賃。交易完成之后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)將聚焦于代建、酒店經(jīng)營、資產(chǎn)管理與運(yùn)營、物業(yè)管理、城市運(yùn)營服務(wù)等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
??對于華遠(yuǎn)地產(chǎn)的決定，盡管行業(yè)內(nèi)多有唏噓，但資本市場似乎給出了正向反饋。
??5月7日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布股票交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告稱，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股票在連續(xù)3個交易日（4月26日、4月29日、4月30日）的收盤價(jià)格漲幅偏離值累計(jì)超過20%。5月6日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的股票價(jià)格繼續(xù)漲停，收盤價(jià)達(dá)1.52元/股，與4月25日的收盤價(jià)1.12元/股相比，累計(jì)漲幅達(dá)35.71%。
??根據(jù)公告，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的股票交易價(jià)格在近期出現(xiàn)了較大幅度的上漲，這一漲幅顯著高于同期行業(yè)指數(shù)及上證A股指數(shù)的漲幅。
??縱觀華遠(yuǎn)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，不免令人感慨。它曾乘時(shí)代東風(fēng)在地產(chǎn)領(lǐng)域獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，又在“黃金20年”里停滯不前，淪為銷售規(guī)模僅在百億元徘徊的中小型房企。最近3年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)更是進(jìn)入了連續(xù)虧損的狀態(tài)，2021年~2023年歸屬母公司凈利潤累計(jì)虧損超60億元。同時(shí)，其資產(chǎn)負(fù)債率已來到88.55%。
??毫無疑問，將重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)與負(fù)債一起轉(zhuǎn)讓后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的償債壓力將大幅減輕，流動性壓力也能得到緩解。只是，在剝離了占其營業(yè)收入97.54%的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)又將如何應(yīng)對萎縮的營業(yè)收入規(guī)模？新的主營業(yè)務(wù)能否為其帶來“新生”？一切仍是個謎。
??“斷臂求生”
??華遠(yuǎn)地產(chǎn)此次剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，或許也可以看作一次“斷臂求生”。
??根據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)業(yè)績報(bào)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2023年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入159.9億元，同比增長46.34%，但是歸屬母公司凈利潤為-15.37億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為-15.55億元。這并非華遠(yuǎn)地產(chǎn)首次虧損，2021年、2022年華遠(yuǎn)地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤分別為-7.56億元和-38.22億元。加上今年，已連續(xù)虧損3年。
??利潤的下降，不得不提大額的計(jì)提減值。華遠(yuǎn)地產(chǎn)曾解釋，虧損的主要原因包括市場環(huán)境變化、銷售策略調(diào)整以及資產(chǎn)減值損失計(jì)提等。
??截至2023年末，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在涿州、石家莊、長沙、重慶、佛山等地的部分項(xiàng)目存在存貨減值，2023年合計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額18.55億元，對公司凈利潤及歸屬母公司凈利潤的影響分別為-18.51億元、-15.12億元。
??華遠(yuǎn)地產(chǎn)的“造血能力”也在持續(xù)下滑。
??2021年、2022年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為73.47億元和18.06億元。到2023年，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則下降至7507萬元，同比下降95.84%。
??2021年~2023年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為4.881億元、3122萬元和-3055萬元，下滑幅度巨大。對此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在2023年業(yè)績報(bào)中的解釋為，本期經(jīng)營項(xiàng)目改造支出增加所致。同時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額已連續(xù)4年為負(fù)。
??再看華遠(yuǎn)地產(chǎn)的銷售情況，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2023年操盤和并表項(xiàng)目完成銷售簽約額為63.22億元，同比下降6.4%；完成銷售回款71.17億元，同比下降16.7%。
??負(fù)債方面，截至2023年期末，華遠(yuǎn)地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債84.19億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅22.57億元。同期，華遠(yuǎn)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為88.55%，高于2022年的85.89%。
??從數(shù)據(jù)不難看出，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的開發(fā)優(yōu)勢正逐漸褪去。虧損、償債能力下降、現(xiàn)金流承壓等，將為其帶來更多風(fēng)險(xiǎn)，這些變化也引發(fā)了投資者擔(dān)憂。今年3月，有投資者在互動平臺向華遠(yuǎn)地產(chǎn)咨詢稱：“請問貴公司有置出全部地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)軍新質(zhì)生產(chǎn)力行業(yè)的規(guī)劃嗎？作為老國企，有改革目標(biāo)嗎？”
??彼時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)表示，目前公司仍以房地產(chǎn)開發(fā)為主，同時(shí)也在借助國企優(yōu)勢，積極拓展城市更新、代建等“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，助力公司轉(zhuǎn)型升級，打造新的核心競爭力，以強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力。
??僅僅過去1個月，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的“畫風(fēng)”就發(fā)生了翻天覆地的改變。
??實(shí)際上，想要在最短時(shí)間內(nèi)解決資金和負(fù)債問題，讓公司在賬目上變得健康，轉(zhuǎn)讓重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)獲取現(xiàn)金的同時(shí)，將負(fù)債一并剝離，的確是最為有效的辦法。另一方面，此次將接手華遠(yuǎn)地產(chǎn)重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)及負(fù)債的正是其控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)。騰挪之間，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的困境得以化解，華遠(yuǎn)集團(tuán)則獲得了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
??“巨輪”與“輕舟”
??縱觀華遠(yuǎn)地產(chǎn)的發(fā)展起落，也是對中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程的一次回顧。
??早在1983年，北京市西城區(qū)國有獨(dú)資企業(yè)華遠(yuǎn)集團(tuán)就創(chuàng)建了“華遠(yuǎn)”品牌，距今已經(jīng)超過40年時(shí)間。由華遠(yuǎn)開發(fā)的位于北京西單核心位置的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目華威大廈創(chuàng)立了地產(chǎn)史上的多個第一：第一個中外聯(lián)合承包的交鑰匙工程；北京第一個中外（挪威）合資建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目；中國 第一個使用國際銀團(tuán)貸款進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)的項(xiàng)目等。
??1993年，華遠(yuǎn)承接改造西單商業(yè)街的任務(wù)，投資總額達(dá)10億美元的“西西工程”項(xiàng)目拉開帷幕。同年，公司完成股份制改造，北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“華遠(yuǎn)房地產(chǎn)”）正式成立。彼時(shí)，這家公司是由北京市西城區(qū)背景的華遠(yuǎn)集團(tuán)和央企華潤集團(tuán)合資設(shè)立。
??可以說，華遠(yuǎn)房地產(chǎn)自誕生起就背靠“巨輪”。因此，航行于時(shí)代的潮涌之巔，并非難事。
??在上個世紀(jì)90年代后期，華遠(yuǎn)房地產(chǎn)創(chuàng)造了許多高光時(shí)刻。1994年，經(jīng)國家外貿(mào)部批準(zhǔn)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)吸收外資股東入股，改組為中外合資股份有限公司。1996年，華遠(yuǎn)房地產(chǎn)登陸香港上市，成為20世紀(jì)90年代以來，第一家在香港上市的中國房地產(chǎn)企業(yè)。1999年，由華遠(yuǎn)承建的北京市迎接“國慶”50周年重點(diǎn)項(xiàng)目——西單北廣場兩側(cè)部分正式對外開放。
??2000年，華遠(yuǎn)房地產(chǎn)總資產(chǎn)達(dá)80億元，當(dāng)年銷售額48億元，而彼時(shí)的萬科銷售額還徘徊于30億元左右?！澳先f科，北華遠(yuǎn)”的說法也由此興起。
??如果按照這一勢頭持續(xù)發(fā)展，華遠(yuǎn)房地產(chǎn)成為行業(yè)“巨輪”只是時(shí)間問題。只是歷史沒有“如果”，鼎盛時(shí)期的華遠(yuǎn)房地產(chǎn)在2001年迎來了發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
??2001年9月，華遠(yuǎn)集團(tuán)將其持有的18%的香港上市公司股份，轉(zhuǎn)讓給華潤集團(tuán)（合計(jì)持股91%），華遠(yuǎn)房地產(chǎn)改名為華潤置地。同時(shí)，華遠(yuǎn)集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“另起爐灶”，成立了北京市華遠(yuǎn)新時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，“新華遠(yuǎn)”重新起跑。
??2002年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司成立，這也是今日的華遠(yuǎn)地產(chǎn)。2008年，“新華遠(yuǎn)”借殼湖北幸福實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)A股上市。
??上市之后的華遠(yuǎn)地產(chǎn)雖依然擁有資本市場的外衣，但從規(guī)模上看，已經(jīng)與華潤置地和萬科等拉開差距，如同“輕舟”與“巨輪”的對照組。
??早在2010年，萬科的銷售額就突破千億元大關(guān)；華潤置地也在2016年完成“千億目標(biāo)”。其他房企飛速擴(kuò)張的“黃金時(shí)代”，華遠(yuǎn)地產(chǎn)卻選擇了“小而美”的堅(jiān)守，遵循“效益為王”。2012年~2017年間，它的銷售簽約額分別為56.2億元、56.1億元、57.7億元、47.1億元、107.8億元和77.2億元。
??2018年后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)首提“規(guī)模與效益并舉”，但起步晚了十幾年。2018年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額120.45億元，此后的2019年實(shí)現(xiàn)150.77億元、2020年191.39億元、2021年101.85億元、2022年67.52億元。截至2023年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)銷售規(guī)模仍在百億元之下。
??錯失“房地產(chǎn)黃金年代”的華遠(yuǎn)地產(chǎn)，當(dāng)下還不得不面對地產(chǎn)周期的下行。往好處看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)少了“船大難掉頭”的煩惱，或許更容易甩掉“包袱”，駕駛“輕舟”穿越周期，尋得安全的陸地。
??轉(zhuǎn)型要過“萬重山”
??想要真正登陸“安全島”，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的這一葉“輕舟”前方還有“萬重山”要過。
??從2023年業(yè)績報(bào)看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2023年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入159.53億元，其中開發(fā)產(chǎn)品收入155.61億元，占總收入的97.54%。將地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的營業(yè)收入必將迎來大幅萎縮，或成為一家小微型企業(yè)。
??再看華遠(yuǎn)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，將聚焦的代建、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的相關(guān)數(shù)據(jù)。當(dāng)前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)持有物業(yè)經(jīng)營面積共計(jì)約20萬平方米，出租率約90%，主要出租的項(xiàng)目為北京銘悅好天地、京西大悅城，長沙的華中心
T1 寫字樓、君悅酒店、凱悅嘉軒酒店，可出租物業(yè)的規(guī)模并不大。2023年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的酒店產(chǎn)品收入僅2.57億元，租賃產(chǎn)品收入僅1.36億元。
??而華遠(yuǎn)地產(chǎn)瞄準(zhǔn)的代建業(yè)務(wù)目前也才剛起步，還未給公司帶來直接收入。同時(shí)，在華遠(yuǎn)地產(chǎn)之前，代建行業(yè)已有綠城管理、金地管理、中原建業(yè)、龍湖龍智造、融創(chuàng)管理、旭輝建管、朗詩綠色管理、藍(lán)城等“高手”環(huán)伺。相比之下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的優(yōu)勢不大。
??不過，以發(fā)展的眼光來看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的酒店及租賃產(chǎn)品在2023年的營業(yè)收入同比上一年都呈增長的態(tài)勢，分別增長了33.53%和68.62%。若不追求規(guī)模，這類業(yè)務(wù)為華遠(yuǎn)地產(chǎn)帶來現(xiàn)金流是持續(xù)且穩(wěn)定的。
??背靠華遠(yuǎn)集團(tuán)這棵大樹，也是華遠(yuǎn)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一大底氣。
??在華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布的2023年業(yè)績報(bào)中對未來作出了清晰的表述，公司將充分發(fā)揮自身國企屬性優(yōu)勢，在西城區(qū)政府和控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)的大力支持下，積極參與西城區(qū)老城保護(hù)與街區(qū)更新、老舊小區(qū)綜合整治、低效樓宇改造等業(yè)務(wù)。未來公司將以城市更新、委托代建、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)為著力點(diǎn)，塑造公司新的核心競爭力。
??2024 年，面對行業(yè)發(fā)展新局面，公司將憑借多年來積累的“綜合運(yùn)營商”經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，在“向新而生，重構(gòu)未來”的感召之下，進(jìn)一步迭代形成公司“創(chuàng)業(yè)者”文化，積極拓展“房地產(chǎn)+”新業(yè)務(wù)，重構(gòu)地產(chǎn)公司商業(yè)模式，保障公司成功轉(zhuǎn)型，助力公司長期穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。
