??導(dǎo)語(yǔ)

??首輪供地規(guī)模較去年第四批次明顯提升，半數(shù)地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)所有上漲。

??◎  文 /馬千里、邱娟

??4月21日，上海完成了為期四天的2023年首輪集中土拍，掛牌的19宗地均成功出讓，總建面198.9萬(wàn)平方米，成交總金額約520億元，本次供應(yīng)質(zhì)量明顯提升，其中不乏徐匯田林、靜安中興路、普陀桃浦等中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，還有青浦西虹橋和閔行莘莊等熱點(diǎn)板塊地塊，因此吸引了多家房?jī)r(jià)參拍，市場(chǎng)熱度明顯上升；溢價(jià)率來(lái)看，除奉賢、松江、嘉定和浦東少數(shù)地塊底價(jià)成交外，其余地塊均進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間，整體溢價(jià)率創(chuàng)下2021年集中供地以來(lái)的新高，高達(dá)7%。

??01 首輪供地規(guī)模較去年第四批次明顯提升
半數(shù)地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)所有上漲

??與去年第四批次的超低位供應(yīng)不同（僅6宗），上海2023年首輪集中土拍供地規(guī)模明顯上升，但仍低于去年前三輪次，共計(jì)出讓19宗含宅用地，總規(guī)劃建面198.9萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)483.4億元。出讓規(guī)則方面，上海延續(xù)了去年第三輪開(kāi)啟的在一次性競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)增加了新增隨機(jī)值的機(jī)制；對(duì)于多家房企競(jìng)拍的熱門(mén)地塊，一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)的隨機(jī)性增強(qiáng)，房企拿地依舊要看“運(yùn)氣”。

??就地塊分布來(lái)看，本輪供地集中在徐匯、靜安、普陀、浦東、閔行、青浦、松江、嘉定、金山、寶山、奉賢等多個(gè)地區(qū)，徐匯、靜安、普陀等中心城區(qū)就有3宗，此外，閔行區(qū)上線了3幅純宅地，分別位于梅隴社區(qū)、莘莊，位置都非常不錯(cuò)；青浦大虹橋也有多宗地塊供地，總體來(lái)看，本輪集中供地土地質(zhì)量有了明顯提升。

??不僅如此，本輪集中供應(yīng)地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)略有松動(dòng)，19宗地塊中，超半數(shù)地塊房企聯(lián)動(dòng)價(jià)有所上漲，漲幅最為突出的為本批次房地聯(lián)動(dòng)價(jià)最高的徐匯田林地塊，增至13.1萬(wàn)元/平方米，漲幅高達(dá)15%，這一價(jià)格已經(jīng)與徐匯濱江項(xiàng)目基本持平，此外，嘉定江橋、寶山大場(chǎng)、金山亭林、金山亭林、浦東周浦等地塊限價(jià)漲幅也比較突出，均超7%。

??02 近八成地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間
競(jìng)拍熱度創(chuàng)下集中供地以來(lái)新高

??在大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊的助力下，本輪集中土拍熱度創(chuàng)下2021年開(kāi)啟集中土拍以來(lái)的熱度新高，19宗地塊，除4宗僅有1家房企報(bào)名的地塊底價(jià)成交外，其余15宗(近八成)有多家房企報(bào)名的地塊均進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間，整體溢價(jià)率增至7%。

??其中，熱度最高的當(dāng)屬青浦西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊，參拍房企就多達(dá)20組，包括華潤(rùn)、中海、中鐵置業(yè)、金新城&象嶼、建發(fā)&聯(lián)發(fā)、中鐵建&越秀、華發(fā)&江蘇海潤(rùn)、招商&南山、安徽高速、大華、國(guó)貿(mào)&葛洲壩&路勁、大家、綠城、保利發(fā)展、金茂、金地&西郊莊園、華僑城、萬(wàn)科、中天&天陽(yáng)、碧桂園，該宗地還一度因?yàn)橄到y(tǒng)報(bào)價(jià)問(wèn)題，直到20日晚上10點(diǎn)多才完成出讓，最后，該地塊被華發(fā)&江蘇海潤(rùn)聯(lián)合體以19.19億元競(jìng)得，溢價(jià)率8.98%，成交樓面價(jià)38689元/平方米。該地房地聯(lián)動(dòng)價(jià)64000元/平方米，與目前在售的虹橋公館三期的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)持平，而周邊的同類二手房售價(jià)已經(jīng)到達(dá)7萬(wàn)元/平方米，存在一定的倒掛空間，去化沒(méi)有大問(wèn)題，按照其房地聯(lián)動(dòng)價(jià)64000元/平方米測(cè)算的話，地房比為60%，房地差為25311元/平方米，盈利空間比較充裕。

??此外，本場(chǎng)土拍起始樓板價(jià)和房地聯(lián)動(dòng)價(jià)最高的徐匯田林地塊，因?yàn)榉康芈?lián)動(dòng)價(jià)的提升使得盈利空間大增，加之田林板塊多年沒(méi)有宅地出讓，板塊內(nèi)暫無(wú)新房供應(yīng)，此外，地塊面積不大，資金壓力較小，因此吸引了多家房企參拍，中海、徐匯城投、中鐵、華潤(rùn)、國(guó)貿(mào)&葛洲壩、中鐵建&越秀、招商蛇口、華發(fā)&英冠、建發(fā)、保利發(fā)展&西岸、綠城等12組競(jìng)買人爭(zhēng)奪，在觸發(fā)中止價(jià)后，中鐵拿下該地塊，成交總價(jià)19.05億元，溢價(jià)率8.91%，成交樓面價(jià)約85505元/㎡，按照13.1萬(wàn)元/平方米的新房指導(dǎo)價(jià)測(cè)算的話，地房比為65%，房地差也超4.5萬(wàn)元/平方米，盈利空間依然較為可觀。

??03 三月上海新房去化率攀升至87%
高盈利保障之下房企參拍熱情高漲

??CRIC監(jiān)測(cè)顯示，今年一季度上海新房去化率為79%，基本回升至22年03水平，春節(jié)后43盤(pán)開(kāi)盤(pán)，23盤(pán)日光，34盤(pán)>70%。在2月的認(rèn)籌熱度已轉(zhuǎn)化成開(kāi)盤(pán)后，3月去化攀升至87%，多數(shù)樓盤(pán)基本8成以上去化。

??不僅如此，對(duì)比純宅地成交樓板價(jià)與其房地聯(lián)動(dòng)價(jià)來(lái)看，平均地房比為0.54，房地差也均在2.5萬(wàn)元以上，盈利空間還是比較充裕的。其中，盈利最為可觀的當(dāng)屬徐匯田林、普陀桃浦、閔行莘莊這類優(yōu)質(zhì)地塊，地房比多在65%以下，房地差均在3萬(wàn)元/平方米以上，并且由于項(xiàng)目位置多位于市中心或供地稀缺的熱點(diǎn)板塊，按照目前的市場(chǎng)熱度，可基本實(shí)現(xiàn)日光，因此這些地塊競(jìng)拍熱情更高。

??04 萬(wàn)科華潤(rùn)中海闊別三年強(qiáng)勢(shì)回歸
龍湖等民營(yíng)房企積極性也明顯提升

??上海本輪土拍延續(xù)去年集中土拍央國(guó)企為主力的格局，不同的是，民企參拍的積極性有所提升。本輪成交的19宗地中，有八成地塊被國(guó)央企競(jìng)得，占到本場(chǎng)土拍總金額的九成，至截稿時(shí)僅有3宗地塊分別被新天和、龍湖&建華建材、安徽新華競(jìng)得，總成交額42.7億元，不足本場(chǎng)土拍的一成。值得注意的是，新天和、龍湖&建華建材分別競(jìng)得的奉賢金匯、嘉定江橋地塊均是底價(jià)競(jìng)得，安徽新華競(jìng)得的金山亭林地塊是本場(chǎng)土拍中唯一一宗民企競(jìng)得的進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段成交的地塊。

??央國(guó)企中，當(dāng)屬保利發(fā)展運(yùn)氣較佳，將寶山大場(chǎng)、閔行莘莊2宗地塊收入囊中，并且這2宗地均為進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間的地塊，可謂運(yùn)氣爆棚。另外，招商、金地、象嶼表現(xiàn)也比較突出，均收獲兩宗地。

??值得注意的是，本場(chǎng)土拍也是萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)闊別上海土地市場(chǎng)三年之后的首場(chǎng)土拍，三家房企表現(xiàn)均十分積極。其中萬(wàn)科、華潤(rùn)均有斬獲，萬(wàn)科以113億元的總價(jià)拿下松江廣富林地塊（37.83億元底價(jià)競(jìng)得）、閔行梅隴社區(qū)地塊（與中鐵建聯(lián)合拿地，一次性報(bào)價(jià)階段競(jìng)得，75.49億元）。華潤(rùn)則以30.15億元的總價(jià)拿下青浦區(qū)西虹橋小淶港（進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)）。

??整體來(lái)看，受新房市場(chǎng)熱度回升、土地質(zhì)量改善和部分地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)放松的多重影響，2023年上海首輪土拍熱度迅速升溫，有多達(dá)50家房企報(bào)名參拍，其中不乏民營(yíng)企業(yè)。競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，其中近八成地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間，市場(chǎng)熱度顯著提升，整體溢價(jià)率增至7%，創(chuàng)先2021年集中供地以來(lái)的新高。值得注意的是，雖然近來(lái)面向房企的融資政策有所放松，但在行業(yè)資金偏緊的背景下，受益房企較為有限，大多數(shù)民營(yíng)房企的資金壓力仍舊趨緊，進(jìn)而影響了房企的競(jìng)拍熱情，因此拿地主力依然是央國(guó)企。

??展望未來(lái)，鑒于年初自然資源部通知中，要求“原則上提前不少于3個(gè)月公開(kāi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單”，預(yù)計(jì)5、6月份將迎來(lái)一批供地小高峰，二季度成交規(guī)模也將迎來(lái)周期性回升。房企拿地方面，在房企流動(dòng)性偏緊、三四線城市庫(kù)存壓力尚未明顯緩解的當(dāng)下，聚焦高能級(jí)城市仍是上上之選。