??2023年初，根據(jù)中央部委的最新要求，土地交易增添了新的信息發(fā)布環(huán)節(jié)“預(yù)供地”，自然資源部主辦的信息披露網(wǎng)站相應(yīng)增加了擬出讓地塊頁(yè)面，至截稿時(shí)，全國(guó)已發(fā)布了759條預(yù)供地公告信息，涉及地塊數(shù)量4845宗。

??01

??自然資源部全面推行“預(yù)供地”

??擬出讓地塊清單提升土地供應(yīng)段透明度

??集中供地制度已經(jīng)實(shí)施了兩年多，該制度出臺(tái)是基于彼時(shí)土地市場(chǎng)熱度高漲，初衷是為了給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，實(shí)現(xiàn)控制地價(jià)、降低溢價(jià)率的目標(biāo)。受樓市下行的影響，土地市場(chǎng)熱度已經(jīng)處于低位，原來(lái)的集中制度有些不合時(shí)宜。

??2023年年初，自然資源部回應(yīng)了網(wǎng)上流傳的集中供地取消的傳言，表示取消集中供地制度是誤讀，并對(duì)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》進(jìn)行了解讀，稱(chēng)目前只是取消全年供地次數(shù)限制，對(duì)住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過(guò)3次”；并建立擬出讓地塊清單公布制度。每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。

??02

??預(yù)供地規(guī)模已近1.5萬(wàn)公頃

??接近上年同期實(shí)際供應(yīng)量

??山東暫居預(yù)供地規(guī)模榜首

??供地政策調(diào)整之后，各地也積極落實(shí)這一新規(guī)，中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)也上線了擬出讓地塊詳細(xì)清單頁(yè)面。截止3月15日，土地市場(chǎng)網(wǎng)擬出讓地塊詳細(xì)清單涉及4845宗地，總用地面積近1.5萬(wàn)公頃。占到2022年全年總供地規(guī)模的15%，與去年同期實(shí)際供應(yīng)規(guī)?；境制?。

??從2023年這兩個(gè)半月上線數(shù)據(jù)來(lái)看，山東、河南、浙江、河北四地預(yù)供地規(guī)模較為突出，均超1000公頃，地塊數(shù)量均超350宗，在31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市中占據(jù)前四位。無(wú)論是預(yù)供地?cái)?shù)量，還是面積，山東均居榜首，目前其預(yù)供地總建面已達(dá)1820公頃。相比之下，青海、福建、貴州等地區(qū)預(yù)供地規(guī)模相對(duì)較低，大都不足100公頃。

??03

??近八成地塊預(yù)公告持續(xù)時(shí)間在3-4個(gè)月之間

??河南三成地塊供地周期超10個(gè)月

??經(jīng)測(cè)算，目前預(yù)公告地塊從預(yù)公告發(fā)布到最晚擬供地的平均時(shí)長(zhǎng)為118天，較自然資源部要求的3個(gè)月時(shí)間多出28天。其中，近八成地塊公告持續(xù)時(shí)間在88-120天之間，這些地塊集中在河北、山東、浙江、湖南的三四線城市，各地區(qū)預(yù)供地?cái)?shù)量均在300宗以上。

??值得注意的是，河南、四川、山東、湖北、海南等地區(qū)部分地塊公告時(shí)間特別長(zhǎng)，多宗地最晚擬供應(yīng)時(shí)間截止到2023年12月31日，總供應(yīng)周期超300多天。尤其是河南，供地時(shí)間超過(guò)10個(gè)月的地塊占比高達(dá)三成，譬如許昌2月7日發(fā)布了103宗地塊的預(yù)公告，最晚擬供應(yīng)時(shí)間要到12月31日，供應(yīng)周期高達(dá)327天，就某種角度而言，預(yù)供地公告成了該市的年度供地計(jì)劃清單。另一方面，過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的預(yù)供地時(shí)間，也反應(yīng)出對(duì)于部分地塊完成成交的可能信心不足。

??04

??2247余宗地在5月份到最晚供地時(shí)間

??較4月多出近五倍，也是6月份的近2倍

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，有2247余宗地在5月份到最晚供地時(shí)間，較4月多出近五倍，也是6月份的近2倍，大量首批預(yù)公告會(huì)在5月份結(jié)束。鑒于年初自然資源部通知中，要求“原則上提前不少于3個(gè)月公開(kāi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單”，預(yù)計(jì)5、6月份將迎來(lái)一批供地小高峰。

??分區(qū)域來(lái)看，截止期在5月份的預(yù)供地公告中，比較集中的區(qū)域?yàn)楹颖?、浙江、湖南，均?00宗。重點(diǎn)22個(gè)城市中，有上海、杭州、南京、寧波等10余個(gè)城市中均有地塊最晚擬供地時(shí)間在5月份。其中杭州出讓面積高達(dá)284公頃，其中市本級(jí)有27宗，宗地面積有109.31公頃，最晚供地時(shí)間為5月31日；其次是南京，也有160公頃，市本級(jí)也有12宗之多，最晚供地時(shí)間是5月14日。

??綜上，預(yù)供地制度可以讓我們比較清楚地了解土地未來(lái)供應(yīng)的規(guī)模、節(jié)奏、重點(diǎn)區(qū)域等，土地供應(yīng)端更加透明，房企能更為理性的投資拿地，從而從源頭上起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。不過(guò)值得注意的是，仍有相當(dāng)一部分地塊預(yù)供地跨度時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，具體供地時(shí)間存在較大地不確定性。此外，考慮到預(yù)供地公告的提前性和重點(diǎn)城市土拍錯(cuò)期的需要，再加之受預(yù)供地制度推行的影響，一季度實(shí)際供地規(guī)模出現(xiàn)了技術(shù)性下降，預(yù)計(jì)接下來(lái)的4、5月份會(huì)有更多預(yù)供地公告發(fā)出，研究中心亦將持續(xù)關(guān)注相關(guān)信息。

??近期來(lái)看，截止3月15日，22個(gè)重點(diǎn)城市中已經(jīng)有北京、廣州、深圳、杭州、蘇州、南京、寧波、合肥和長(zhǎng)春9個(gè)城市發(fā)布正式公告，涉及81宗涉宅地，總建面800萬(wàn)平方米，除了蘇州和杭州首輪供地已經(jīng)完成以外，其余城市均有土地正式出讓?zhuān)嗉性?月末和4月初。其中，南京河西、杭州錢(qián)江世紀(jì)城、未來(lái)科技城、廣州老芳村等熱點(diǎn)板塊均有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，可重點(diǎn)關(guān)注。