土地月報｜成交規(guī)模延續(xù)低位，京、蘇、杭土拍回暖帶動溢價率回升（2023年2月）

??受1月春節(jié)假期供應(yīng)明顯收縮、自然資源部要求全面推行“預(yù)供地”制度等因素影響，供地節(jié)奏明顯變緩，全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位。熱度方面，由于作為成交主力的杭州、蘇州、北京等城市供地質(zhì)量明顯提升，市場熱度明顯上漲，使得整體溢價率小幅回升，增至5.4%。同樣也受供地質(zhì)量提升的影響，月內(nèi)流拍率下降至12%，重新回到歷史低位。

??核心要點

??· 供求：因大多數(shù)城市尚未發(fā)布年度供地計劃，再加之新一年自然資源部要求全面推行“預(yù)供地”制度，2月供求規(guī)模低位延續(xù)，平均地價因蘇、杭土拍回升至近一年均值附近。

??· 熱度：受益于交易數(shù)據(jù)回暖帶來的信心提升，以及土拍質(zhì)量的回升，整體溢價率水平均有所回升，流拍率也有所回落，但是從北京、杭州、蘇州等熱點城市內(nèi)部情況來看，土拍冷熱分化依舊嚴重。

??· 分布：供地質(zhì)量顯著提升，一二線成交均價環(huán)比大漲，三四線城市量價均微降。

??后市展望

??優(yōu)質(zhì)地塊刺激下房企拿地積極性有所回升

??土拍熱度能否延續(xù)仍有賴于樓市回暖情況

??2023年2月，雖然有京、杭、蘇等重點城市集中土拍，但整體上看，受1月春節(jié)假期供應(yīng)明顯收縮、自然資源部要求全面推行“預(yù)供地”制度等因素影響，供地節(jié)奏明顯變緩，全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位。同時受蘇、杭州高價地供應(yīng)占比的提升，一二線城市成交均價大幅提升。

??熱度方面，由于作為成交主力的杭州、蘇州、北京等城市供地質(zhì)量明顯提升，市場熱度明顯上漲，使得整體溢價率小幅回升，增至5.4%。房企拿地來看，僅杭州個別城市深耕型民企拿地比較積極，其余城市拿地主力依舊是央國企。

??從市場端來看，雖然核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)高熱，但企業(yè)端投資全面回暖仍難度頗大，市場仍是高度集中。展望未來，在政策寬松以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，接下來核心城市首輪土拍熱度會較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不然小覷，土拍市場熱度能否延續(xù)，仍需要根據(jù)樓市回暖情況來做進一步判斷。

??01供求

??供給規(guī)模再創(chuàng)新低

??成交規(guī)模低位仍將延續(xù)

??土地供應(yīng)方面，因大多數(shù)城市尚未發(fā)布年度供地計劃，再加之新一年自然資源部要求全面推行“預(yù)供地”制度，短期內(nèi)進一步拉長了土地的上市周期。2月份土地供應(yīng)量4146萬平方米，同比下降37%，創(chuàng)2019年以來新低。供應(yīng)幅數(shù)1044幅，同比下降22%。一線城市中，北京、廣州率先發(fā)布了2023年首批預(yù)供地公告，2月亦有新增土地上市，其中北京昌平2宗宅地起拍總價38億元，廣州6宗宅地起拍總價206億元。二線城市方面，月內(nèi)南京、石家莊、西安均發(fā)布了多宗商住宅地的土拍公告，鄭州、長沙、濟南代管縣市各有一幅宅地開拍。

       土地成交方面，截至2月23日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為4183萬平方米，同比下降2%，環(huán)比下降4%。成交總價1280億元，受杭州、蘇州優(yōu)質(zhì)地塊成交占比上升影響，平均樓板價上升至3060元/平方米，但仍低于近一年平均水平。

??02熱度

??北京、杭州、蘇州點狀回暖

??溢價率升勢延續(xù)、流拍率出現(xiàn)回落

??市場熱度方面。月內(nèi)北京、杭州、蘇州等熱點城市舉行了四場土拍，受益于交易數(shù)據(jù)回暖帶來的信心提升，以及土拍質(zhì)量的回升，均取得了不錯的市場熱度。整體溢價率水平均有所回升，但是從各城市內(nèi)部情況來看，封頂溢價的仍然只是少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，多數(shù)普通地塊仍是底價成交，如北京搖號和底價成交各占半數(shù)，至截稿時蘇州溢價成交地塊也僅占三分之一，冷熱分化依舊明顯。對于其他大多數(shù)城市而言，底價成交仍是常態(tài)，典型如月內(nèi)鄭州土拍，10宗地全部為底價成交。

??進入2月份，隨著年末周期性大批量供地的影響消退，再加之新一年地方政府供地質(zhì)量的提升，正如我們上月所預(yù)計，月內(nèi)流拍率下降至12%，重新回到歷史低位。月內(nèi)流拍地塊以商辦用地為主，占比超過六成，流拍宅地多位于三四線城市，如麗水縉云、金華永康等。

??03重點地塊

??京、蘇、杭三城包攬兩榜

??兩榜涉及九成地塊封頂成交

??春節(jié)過后，重點城市集中土拍熱度略有提升，尤其是杭州、蘇州、北京等城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比明顯提升，使得總價榜和單價榜的入榜門檻明顯提升?？們r榜榜首地塊來自北京朝陽區(qū)，為商辦地塊，成交總價為63.58億元，由北京順進商務(wù)咨詢有限公司以底價63.58億元拿下，據(jù)天眼查顯示，北京順進商務(wù)咨詢有限公司由騰至投資有限公司持有100%股權(quán)，后者是華潤置地發(fā)展成員；排在第二位的為蘇州2023年首輪集中土拍地塊，該地塊位于園區(qū)湖西板塊，該地在開拍之前就有40輪報價，封頂搖號也在意料之中，最終該地被由華潤幸運競得。

??就入榜這些城市的土拍表現(xiàn)來看，熱度明顯回升，杭州、蘇州、北京本輪集中土拍表現(xiàn)比較突出，在供地質(zhì)量提升下，房企參拍積極性有所提高，溢價率均明顯回升。兩榜涉及地塊中，除北京1宗商辦、1宗商住等地塊底價成交外，其余地塊均封頂成交，占比高達九成。