??2023年初，根據(jù)中央部委的最新要求，土地交易增添了新的信息發(fā)布環(huán)節(jié)“預(yù)供地”，受此影響，今年重點(diǎn)城市供地計(jì)劃公布時(shí)間較往年偏早，截止4月11日，已經(jīng)有超2/3的重點(diǎn)城市公布了2023年度土地供地計(jì)劃。在當(dāng)前大部分城市面臨高庫(kù)存壓力的當(dāng)下，2023年典型城市的宅地計(jì)劃供地量表現(xiàn)如何？首批集中供地的規(guī)模怎樣？接下來(lái)的土地市場(chǎng)走向又將如何？

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??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地減少，工礦倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)規(guī)模增加

??一二線(xiàn)表現(xiàn)更為突出

??就已經(jīng)公布供地計(jì)劃的15個(gè)一二線(xiàn)城市數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地明顯減少，尤其是租賃用地（含保租房和市場(chǎng)化租賃）規(guī)模僅有419公頃，同比降幅達(dá)51%；其次，普通商品住宅用地也明顯減少，同比降幅達(dá)19%；只有保障性產(chǎn)權(quán)住宅用地略有增加，增幅為5%，一二線(xiàn)保障性住房供給力度不減。

??在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地減少的同時(shí)，工礦倉(cāng)儲(chǔ)、公共管理等用地供應(yīng)規(guī)模增加，同比增幅分別為10%和11%。典型城市如呼和浩特、?？?、南寧，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地增幅均在70%以上，這也是希望通過(guò)增加產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)，進(jìn)一步提升城市經(jīng)濟(jì)活力。

??三四線(xiàn)城市與一二線(xiàn)城市變動(dòng)趨勢(shì)基本一致，也呈現(xiàn)出宅地減少、產(chǎn)業(yè)類(lèi)用地增加的趨勢(shì)，不過(guò)在宅地計(jì)劃減量比例方面，不及一二線(xiàn)城市突出，普通商品住宅用地同比降幅僅有10%。不過(guò)，與一二線(xiàn)城市不同的是，三四線(xiàn)城市保障性住房供應(yīng)力度不及一二線(xiàn)，保障性產(chǎn)權(quán)住宅用地量較2022年有所下滑，同比降幅為5%。

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??核心城市宅地供應(yīng)規(guī)模仍較穩(wěn)定

??“高庫(kù)存”重慶、長(zhǎng)春同比降幅達(dá)六成

??從典型城市2023年普通商品住宅計(jì)劃供應(yīng)量較2022年變化情況來(lái)看，多數(shù)城市普通商品住宅供應(yīng)量較2022年均有不同程度的下滑。其中，去化壓力較大的長(zhǎng)春降幅最顯著，降幅近七成。CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止2022年末，長(zhǎng)春商品住宅去化周期超35個(gè)月，去化壓力巨大。受此影響，長(zhǎng)春2023年大幅削減了宅地供地計(jì)劃，2023年全年普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H187公頃，同比2022年降幅高達(dá)66%。與之類(lèi)似的還有重慶、呼和浩特、南寧等，這些城市去化周期均超18個(gè)月，并且2023年普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量同比降幅均在38%以上。

??但上海、蘇州等核心城市宅地供應(yīng)規(guī)模還是較為平穩(wěn)的，這些城市商品住宅去化速度較好、庫(kù)存壓力也相對(duì)較輕，地方規(guī)土局在供地規(guī)模上也保持相對(duì)穩(wěn)定。譬如上海，截止2022年末，其去化周期僅有6.9個(gè)月，2023年普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為505公頃，與2022年基本持平。廣州住宅用地供應(yīng)計(jì)劃更是連續(xù)五年保持增長(zhǎng)，2023年普通住宅用地供應(yīng)計(jì)劃同比增長(zhǎng)26%，廣州規(guī)土局亦就此表態(tài)，充足的住宅用地供應(yīng)量是實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的有力保障。

??03

??典型城市首輪集中供地提質(zhì)縮量

??滬廣相對(duì)積極、蘇甬相對(duì)保守

??截至4月11日，已經(jīng)有10余個(gè)城市開(kāi)啟了首批集中土拍（由于目前實(shí)現(xiàn)集中掛牌、分散土拍，部分城市僅完成了首輪集中土拍的部分地塊，因此本節(jié)這些城市暫未計(jì)算規(guī)模占比）。從已經(jīng)集中掛地的城市來(lái)看，首輪集中供地大都采用提質(zhì)縮量的供地策略，規(guī)模較去年首輪偏小。

??其中，供地比較積極的城市有上海、廣州、長(zhǎng)春等，首次集中供地量占2023年全年宅地計(jì)劃供應(yīng)量的比重接近或超過(guò)兩成，尤其是上海，一次性?huà)炫瞥鲎尩貕K19宗，占用地面積超過(guò)98萬(wàn)平方米，掛牌總價(jià)超過(guò)483億元，且全部為涉宅地塊，這一體量占全年宅地計(jì)劃供應(yīng)量的比重高達(dá)20%，宅地供應(yīng)相對(duì)積極；并且從供地質(zhì)量上來(lái)看，上海表現(xiàn)也不俗，徐匯、靜安、普陀、閔行等中心城區(qū)均有涉及，供地質(zhì)量相對(duì)較佳。

??相比之下，蘇州、寧波等城市首批供地節(jié)奏比較緩慢，尤其是蘇州，首次集中出讓地塊面積僅占全年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量507萬(wàn)平方米的8%，僅涉及11宗宅地，出讓地塊面積約39萬(wàn)平方米，供地十分謹(jǐn)慎。這也與近兩年來(lái)蘇州新房流速偏緩、庫(kù)存壓力顯著上升有關(guān)。截止2023年2月底，蘇州庫(kù)存消化周期接近16個(gè)月，尤其是吳江區(qū)，消化周期已經(jīng)高達(dá)27個(gè)月，因而首輪供地規(guī)模相對(duì)保守，供應(yīng)建面與2022年五輪供地規(guī)模相比，除與第三輪基本持平外，均不及其余輪次；雖然供應(yīng)體量持續(xù)低位，但是本次供應(yīng)從質(zhì)量上相對(duì)較佳：本輪11宗地塊中，就有3宗來(lái)自園區(qū)、4宗來(lái)自獅山，均位于配套完善的熱點(diǎn)板塊，均屬于比較優(yōu)質(zhì)的土地資源。

??綜上，在行業(yè)規(guī)模下行、庫(kù)存壓力持續(xù)高位的當(dāng)下，大部分重點(diǎn)城市在供地計(jì)劃中都縮減了宅地供應(yīng)量，同時(shí)一二線(xiàn)城市小幅增加了保障性產(chǎn)權(quán)住宅用地的供應(yīng)，整體來(lái)看，重點(diǎn)城市的宅地計(jì)劃供應(yīng)量是適度的。另外，從已經(jīng)集中掛地的城市來(lái)看，首輪集中供地大都采用提質(zhì)縮量的供地策略，規(guī)模較去年首輪偏小，質(zhì)量上有明顯提升，深圳、蘇州、杭州、南京、寧波、合肥等熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊依然備受追捧，這些城市均有多宗地塊觸頂成交，在此助力之下，3月份溢價(jià)率升至7.3%，創(chuàng)下2021年8月以來(lái)新高。

??對(duì)于未來(lái)走勢(shì)，結(jié)合土地市場(chǎng)網(wǎng)“預(yù)公告”地塊進(jìn)行梳理可見(jiàn)，大多數(shù)城市首批預(yù)公告會(huì)在5月份結(jié)束。考慮到“集中供地”已經(jīng)取消全年供地次數(shù)限制，對(duì)住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過(guò)3次”，不少城市已經(jīng)實(shí)行集中掛牌、分散土拍的土拍方式，自5月之后，整體來(lái)看集中供地的波峰和谷底將逐漸淡化，向常態(tài)化土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。但從個(gè)體城市角度而言，在年中或三季度初，天津、成都等宅地計(jì)劃供應(yīng)量較大但供應(yīng)節(jié)奏偏緩的城市將迎來(lái)一波供地小高峰，在全年供地規(guī)模縮量提質(zhì)之下，有意補(bǔ)倉(cāng)的企業(yè)屆時(shí)可適當(dāng)關(guān)注優(yōu)質(zhì)地塊的投資機(jī)會(huì)。