??導語

??半數(shù)“高價地”地價處于“山頂”，超三成地塊接近清盤。

??◎  文 /謝楊春、吳嘉茗

??專題視點

??縱觀集中供地之后土地市場的走勢，熱度一路走低，底價成交、流拍層出不窮，即便是2023年以來，在優(yōu)質地塊的推動下，部分城市熱度回升，封頂搖號比例大幅增加，但仍是呈現(xiàn)局部火熱、整體偏冷的格局。這與過去三年（2019-2021年上半年）高價地頻出形成鮮明對比，彼時企業(yè)仍在不斷擴張，尤其是在首輪集中供地中民企、央國企都大肆在核心城市掙搶土地，產(chǎn)生不少高溢價、高價地，其中不乏今天已經(jīng)爆雷的企業(yè)。

??時至今日，這些“高價地”情況如何，關系到企業(yè)業(yè)績增長甚至是部分企業(yè)資產(chǎn)出售的情況。一方面這些地塊是企業(yè)銷售的重中之重，另一方面也是能夠“斷臂求生”的出路之一。

??PART.01

??2019-2021上半年“高價地”頻出
長三角占一半

??2019年-2021年上半年，商品房銷售數(shù)據(jù)持續(xù)上行、房企持續(xù)以“高周轉、高杠桿”作為主要運營方式，追求高速擴張。多重因素疊加的影響下，土地市場同期也十分高熱，多家房企積極拿地，高溢價拿地之下“地王”頻出。

??一、近三年拍出近400幅“高價地”，64%集中在2020年至2021年上半年

??2019-2021年上半年，受制于政策打壓以及市場走弱，房企投資總量雖逐年下滑，但企業(yè)在局部熱點城市整體保持積極、踴躍的納儲意愿，而百強房企拿地銷售比基本維持在0.35左右，顯著高于2021年下半年、2022年。

??這段期間內，全國土地成交樓板價則基本保持上行走勢，且溢價率維持近5年均值之上，部分市場較熱的城市的單價、總價地王頻繁被刷新。

??鑒于此，我們統(tǒng)計了2019年至2021年上半年含宅經(jīng)營性用地成交中的“高價”地塊，以進一步研究其現(xiàn)狀。

??從2019年到2021年上半年，CRIC重點監(jiān)測的300城成交含宅用地接近7萬幅，參考成交總價段、成交溢價率的幅數(shù)分布來看，89%的地塊成交總價在5億元以下、96%的地塊成交溢價率低于5%。因此，在綜合考慮房價、周邊地價等因素范圍后，本專題所研究的“高價地塊”的定義需符合以下4個條件：

??1、成交溢價率高于5%；

??2、地塊成交總價高于10億；

??3、該地塊成交時，平均樓板價在當時3km范圍內最高

??4、地塊、對比地塊均僅統(tǒng)計含宅用地

??根據(jù)篩選條件，符合要求的“高價地塊”共計411幅，按成交時間的分布來看，2020年下半年至2021年上半年，是高價地塊產(chǎn)生的高峰期，64%的高價地塊產(chǎn)生于這一時間段。

??其中2021年4-5月份正值集中供地推行后的首個集中出讓期，房企在核心城市供地的刺激下拿地積極性大幅提升，這兩個月分別產(chǎn)生了46幅、32幅高價地塊。

??二、“高價地”長三角占比近六成，三四線市區(qū)受青睞

??在樣本“高價地”中，位于一線城市的占比為10%，二線、三四線城市占比分別為48%和42%，由此可見，低能級城市是“高價地”聚集地。一方面由于三四線出讓土地數(shù)量的絕對值更多，另一方面則是在過去幾年土地價格快速上升中，部分房企投資下沉所致。

??按區(qū)域分布來看，長三角聚集了57%的高價地塊，中西部、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域分別占比為21%、13%和9%，足以見得在2019年市場已經(jīng)出現(xiàn)調整苗頭的情況下，房企對于長三角市場的關注度依舊較高，作為投資的要塞，房企意愿付出更多成本納儲。

??城市層面，寧波在2019年-2021年上半年中共產(chǎn)生了42宗高價地塊，成為全國高價地塊最多的城市，總建面高達508萬平方米；其次成都、武漢均有20宗以上的高價地塊，武漢的高價地塊總建面也較高，達到483萬平方米。

??此外，在集中供地中表現(xiàn)相對熱門的城市如杭州、上海和北京，分別產(chǎn)生了19宗、17宗和9宗高價地塊。相較之下，北京上海等一線城市原本地價就更高，且土地資源稀缺，所以新增高價地塊的絕對值不如寧波、成都、武漢等城市。

??細化到高價地塊的區(qū)位，其中一線城市郊區(qū)產(chǎn)生的高價地塊更多，二線、三四線城市的高價地塊更多位于郊區(qū)。說明在2019年-2021年上半年，一線城市的郊區(qū)、二線和三四線的市區(qū)，都被房企視更為值得的區(qū)域。

??綜合來看，能級越高的城市，郊區(qū)出現(xiàn)高價地塊的可能性越高，經(jīng)濟能級越低的城市，價值則更集中于市區(qū)，尤其在三四線城市，市區(qū)出現(xiàn)高價地塊遠多于郊區(qū)。

??PART.02

??半數(shù)“高價地”地價處于“山頂”
超三成地塊接近清盤

??在2019年-2021年上半年所產(chǎn)生的“高價地”中，有近半數(shù)地塊的地價處在山頂，近四成地塊此后周邊地價呈現(xiàn)下降趨勢。從開工情況來看，由于拿地時間相對較早，因此七成地塊已經(jīng)全部開工，且33%的“高價地”已經(jīng)接近清盤。

??一、稀缺地塊僅占9%，46%“高價地”地價“高位站崗”

??綜上所述，我們認為高價地塊的產(chǎn)生主要包括兩方面原因：

??一是由于地塊自身足夠優(yōu)質、或為一線城市核心區(qū)域的稀缺地塊，后期能產(chǎn)生非常大的銷售業(yè)績；另一方面則是在市場熱度的帶動下，許多房企以擴張為第一需求，不惜高價拿地，甚至頻頻出現(xiàn)“面粉比面包貴”的情況，此類地塊后續(xù)則容易面臨項目虧損的情況。

??根據(jù)高價地塊成交后，周邊3公里范圍內后續(xù)的土地成交情況來看，可以將高價地塊主要分為4類：

??稀缺資源地塊：地塊周邊3公里范圍內后續(xù)（截止至2023年4月初，下同）無地塊成交或成交樓板價均高于該地塊；

??周邊地價呈上漲趨勢地塊：地塊周邊3公里范圍內后續(xù)成交地塊樓板價上漲幅數(shù) > 下跌幅數(shù)；

??山頂站崗地塊：地塊周邊3公里范圍內后續(xù)成交地塊樓板價均低于該地塊；

??周邊地價呈下行趨勢地塊：地塊周邊3公里范圍內后續(xù)成交樓板價上漲幅數(shù) < 下跌幅數(shù)。

??值得一提的是，純稀缺地塊僅占9%，周邊地價持續(xù)呈上升趨勢的地塊只占6%，也就是說，所有高價地塊中，合計僅有15%的高價地塊最為優(yōu)質，剩余85%的地塊或地價高位站崗，或周邊地價整體呈現(xiàn)下行趨勢，當時高價競得的地塊在土地成本上有較大的劣勢。

??結合高價地塊所處的區(qū)域來看，顯然稀缺資源地塊和周邊地價持續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢的地塊中，位于市區(qū)的比例更高；反之，高價站崗的地塊和周邊價格下行的地塊中，位于市區(qū)的比例低于前者。

??雖然市區(qū)也有高價地塊呈現(xiàn)出站崗或后續(xù)地價下行的趨勢，但是在周邊配套更齊全、區(qū)位優(yōu)勢更加稀缺的情況下，市區(qū)地塊的“保值”比例更高。

??二、九成高價地塊已開工，中西部區(qū)域開工率最低

??經(jīng)過梳理，411宗高價地塊目前有91%地塊已經(jīng)開工，全部開工和部分開工占比分別為85%和6%，僅剩9%未開工。由于高價地塊統(tǒng)計時間截止至2021年6月末，至今已經(jīng)長達近2年時間，截至目前仍未開工的高價地塊，土地閑置時間已過長，值得注意。

??對比地塊的開工情況與所處能級、大區(qū)以及具體區(qū)位來看，各類高價地塊的開工率（含全部開工和部分開工）有所不同：

??按能級看，一線城市的高價地塊已經(jīng)全部開工，主要由于一線城市土地成本相對更高，如果不及時開工則產(chǎn)生的財務成本巨大。二線、三四線則開工率則分別為91%和90%；

??按大區(qū)看，長三角和珠三角的高價地塊開工率最高，分別達到96%和94%，其次環(huán)渤海和中西部比例分別為87%和80%，以此來看，樓市更加活躍、經(jīng)濟基本面更好的大區(qū)，企業(yè)的開工意愿更足，對銷售預期看高一線。

??按地塊所處的具體區(qū)位看，市區(qū)地塊開工率為91%、郊區(qū)地塊開工率為92%，地塊的具體所處區(qū)位與開工率的關系不大。

??具體到城市層面，寧波、武漢、成都、上海、廣州等許多城市的高價地塊開工率已經(jīng)達到100%，杭州、重慶、紹興、鹽城等城市的高價地塊開工率也達到了90%左右。

??反之，西安的高價地塊開工率僅有36%，較多的高價地塊在拿地后沒動工，項目推進緩慢。

??按照上一節(jié)中，對高價地塊的分類來看，四類地塊中純稀缺資源地塊的開工率最低，僅有86%，其他三類地塊的開工則都在90%以。

??尤其周邊地價持續(xù)上漲的高價地塊開工率最高，達到96%。周邊地價仍在持續(xù)攀升，說明地塊所處板塊、區(qū)域的樓市表現(xiàn)相對堅挺，對地塊的開工也有積極影響。

??三、兩成高價地塊已接近清盤，僅剩3%未開售（略）

??PART.03

??24%“高價地”在出險房企手中
建面銷售進度近50%

??從企業(yè)角度來看，過去三年內高價地主要被民企所得，占比近50%（包含聯(lián)合拿地），且多數(shù)地塊地價屬于“高位站崗”，其中出險房企手中“高價地”占到24%，融創(chuàng)、碧桂園、德信等超過10幅，央國企中，綠城、萬科、中海、華潤等“高價地”較多。銷售層面而言，已開工高價地塊數(shù)量較多的有中海、綠城，兩家房企高價地塊項目的成交金額已經(jīng)能夠覆蓋土地成本。

??一、半數(shù)“高價地”被民企所得，融創(chuàng)、碧桂園超過10幅（部分略）

??從克而瑞統(tǒng)計的411塊“高價地”拿地企業(yè)類型（初始拿地企業(yè)）來看，民企是絕對主力，高地價幅數(shù)占到全部的48%，這也是過去三高模式下民企快速發(fā)展的縮影，其中其中融創(chuàng)、碧桂園、德信近三年拿的“高價地”均超過10幅，遠超其他民營企業(yè)。地方國企和全國化的央企則分別占到24%和18%，以萬科、保利、華潤、中海、綠城為主。

??此外，有6%的地塊是通過聯(lián)合拿地競得，主要聚焦在一二線以及長三角核心三四線城市如徐州、紹興、揚州等。即便是聯(lián)合拿地，同樣是以民企參與為主，民企強強聯(lián)合、“民企+國央企”的組合體占到聯(lián)合拿地的72%。因此，實際算上聯(lián)合拿地中民企組合體，近三年我們統(tǒng)計的“高價地”中有過半數(shù)地塊被民企所得。

??民企與國央企拿地偏好仍有較大差異。一方面體現(xiàn)在城市能級的選擇上，民企倚重三四線，國央企聚焦一二線。

??例如碧桂園、中南、中梁等民企，超過半數(shù)的高價地塊都在三四線區(qū)域，其中碧桂園共有7宗（獨立拿地）高價地塊，5宗位于三四線，分布于長三角的麗水、宿遷、泰州、義烏和環(huán)渤海的臨沂。中南共有6宗高價地塊（獨立拿地），僅有1宗位于二線城市寧波，其他5宗則分別位于晉江、莆田、紹興和宿遷。中梁的5宗高價地塊（獨立拿地），則有3宗分別位于上饒、徐州和義烏。

??反之，央企的高價地塊則極少出現(xiàn)在三四線城市之中，例如華潤、中海分別有11宗、16宗高價地塊（獨立拿地），但位于三四線城市的僅有3宗、2宗。招商蛇口、中國鐵建則沒有位于三四線的高價地。

??另一方面，在拿地時機上，國央企在集中供地后所拿“高價地”（實際是首輪集中供地）較多，而民企“高價地”更多是集中在2020年，即集中供地出臺的前一年，也是市場發(fā)生重要轉折的一年。

??值得注意的是，隨著房地產(chǎn)市場直轉急下以及企業(yè)面臨的資金危機，導致企業(yè)“爆雷”“躺平”等現(xiàn)象層出不窮，生存危機之下部分企業(yè)也采取了“斷臂求生”的措施，將此前高價地轉讓退股或引入合作方。諸如2020年成都天府新區(qū)一宗地，以成交樓面價17299.4元/㎡ +1%無償移交租賃住房比例被德信競得，隨后德信將51%的股權賣出給弘陽。而弘陽也在2022年，向招商蛇口、南國置業(yè)轉讓廣州一個項目公司的股權及銷售貸款，該項目是弘陽聯(lián)合招商在廣州2021年首次集中供地中所拿。

??因此，從截止到2023年4月最終股權結構上來看，呈現(xiàn)出兩個特征：

??第一，“高價地”依舊有50%在民企手中，且民企拿地企業(yè)數(shù)量多但梯隊差距小，主要集中于融創(chuàng)、碧桂園、中南、旭輝等企業(yè)，而央國企目前“高價地”比例同樣達40%以上，但梯隊差距頗大，綠城、萬科、中?！案邇r地”幅數(shù)超過20+（含聯(lián)合拿地、合作開發(fā)）。

??第二，結合上文可比地價變動來看，大部分房企“高價地”的地價都位于歷史高峰。諸如綠城、榮安、旭輝、陽光城等近三年所拿“高價地”中，有超過60%的地塊地價位于“山頂”，一方面相較之后企業(yè)在同區(qū)域拿地而言，利潤空間縮小，另一方面在市場下行階段，地塊本身的盈利也會受到限制。而碧桂園、中南、中國鐵建等企業(yè)高價地中有超過70%地塊處于地價震蕩下行的區(qū)間，整體土地性價比相對客觀。

??由于高價地塊主要產(chǎn)生于是從市場高熱、房企整體高周轉高杠桿運營的時期，因此當時部分高價拿地的房企后續(xù)出現(xiàn)了現(xiàn)金流危機、債務違約等情況。據(jù)cric統(tǒng)計來看，2019年至2021年上半年產(chǎn)生的高價地塊中，有24%在出險房企手中（按幅數(shù)）。

??二、合作拿地項目開工率最高，出險房企開工率也達96%（略）

??三、中海、綠城等高價地塊土地成本已收回，大部分項目普遍盈利難度高（略）

??PART.04
總結

??過去三年（2019-2021年上半年）高價地頻出與集中供地流拍、城投托底形成鮮明對比，也是房地產(chǎn)發(fā)展模式轉變、企業(yè)投資策略轉變的“縮影”，主動降杠桿、謹慎投資、追求利潤之下未來拿地將愈發(fā)趨于理性。

??一、“高價地”是一把雙刃劍，但難成出險房企“救命藥”

??從過去三年企業(yè)所拿高價地來看，央國企與民企均占到40%以上，但實際情況來看，雖然整體都是以地價“高位站崗”為主，央國企拿地更多集中在一二線以及市區(qū)，民企尤其是出險房企拿地多為三四線。且就開盤銷售的情況而言，盡管“高價地”開工率都在90%以上，中海、綠城等已經(jīng)實現(xiàn)土地成本的收回，其中不乏“高位站崗”的高價地及時變現(xiàn)。

??因此，我們認為，過去三年企業(yè)手上的“高價地”是一把雙刃劍，對央國企來說，無論是資金成本的優(yōu)勢還是地塊質量“兜底”，亦或是產(chǎn)品打造能力、品牌影響力，都是這些“高價地”有力的背書，有助于這些高價地在當前市場溢價銷售。一二線市場的抗風險能力顯著高于三四線城市，需求、購買力均可看高一線。即便是部分“高位站崗”的地塊也能憑借區(qū)域市場的復蘇回暖走量或實現(xiàn)良好的業(yè)績，對于未來央國企的業(yè)績形成有力支撐。此外，央國企手中仍有不少“高價地”屬于稀缺地塊，極好的位置以及周邊供應的緊缺都是項目去化的保障。

??但對于民企，尤其是出險房企來看，已經(jīng)開工的高價地銷售的相對艱難，一方面是多數(shù)地塊地價位于區(qū)域最高點，且多數(shù)在三四線城市，盈利空間本身較為狹窄甚至虧本，再疊加區(qū)域市場的不斷走弱，尚未售罄的項目不容樂觀。另一方面，多數(shù)出險房企深陷資金泥潭，不僅影響到開工銷售的進度，也影響未來銷售的“口碑”。此外，不足一成的高價地尚未開工，出險房企想要靠賣項目“回血”難度頗大。

??綜合而言，從2023年集中供地優(yōu)質地塊“僧多粥少”、三四線土地無人問津，以及國央企主動、民企弱復蘇來看，未來國央企憑借自身的資金優(yōu)勢和土儲優(yōu)勢，市場集中度將不斷走高，對于出險房企，在現(xiàn)階段大部分開工在售情況下，“高價地”也難成為斷臂求生“良藥”。

??二、鎖定成本下未來難有“高價地”，房企投資趨向理性（略）