??熱點(diǎn)聚焦

??8月1—2日，上海市完成2023年第二批次次輪集中供地。最終，9宗涉宅地塊全部成功出讓，成交總建面約75.8萬平方米，成交總金額約238.2億元，成交樓面均價(jià)約31407元/平方米。其中，5宗地塊封頂搖號(hào)、3宗溢價(jià)出讓、1宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)率約8.14%。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??從地塊供應(yīng)來看，供地規(guī)模較第二批次首輪大幅縮減，但不乏優(yōu)質(zhì)地塊，如青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)、嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)、閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)、浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)等新房市場(chǎng)熱度較高、周邊配套相對(duì)成熟區(qū)域均有地塊供應(yīng)，報(bào)名參拍房企均超過10家。反觀浦東宣橋地塊、普陀桃浦地塊、奉賢新城17-03地塊、奉賢新城05A-02地塊等相對(duì)冷門地塊，參拍房企均在2家及以下。地塊間冷熱差異顯著。

??從成交結(jié)果來看，本次集中土拍中5宗地塊觸頂搖號(hào)成交，封頂率約55.6%，較二批次首輪集中供地下降約11.1個(gè)百分點(diǎn)；底價(jià)成交地塊1宗，占成交地塊總量約11.1%，較二批次首輪集中供地下降約15.6個(gè)百分點(diǎn)?！坝|頂搖號(hào)”與“底價(jià)成交”的兩極分化情況有所緩解。成交地塊整體溢價(jià)率達(dá)到8.14%，較2023年第二批次首輪集中供地提升約0.32個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)近兩年以來新高。

??從參拍房企來看，國(guó)央企是本次集中土拍的絕對(duì)主力，民企中僅有龍湖、寶華、泉山房地產(chǎn)等少數(shù)幾家參與競(jìng)拍，民營(yíng)房企參拍占比由二批次首輪集中供地的約30%進(jìn)一步下降至10%左右。此外，報(bào)名參拍地塊超過2宗的均為國(guó)央企，如招商報(bào)名5宗地塊，華潤(rùn)、華發(fā)、綠城等報(bào)名4宗地塊等。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，國(guó)央企拿地金額約169億元，占本次土拍總額約71%。其中，綠城以139.2億元斬獲3宗熱門地塊，成為本次集中土拍最大贏家。

??總的來看，上海市第二批次次輪集中供地在優(yōu)質(zhì)地塊占比較高帶動(dòng)下，整體溢價(jià)率創(chuàng)近兩年來新高，土地市場(chǎng)維持較高熱度。但郊區(qū)冷門地塊報(bào)名房企少、地塊成交封頂率下滑、民企參與度進(jìn)一步降低等也折射出房企或困于資金，或市場(chǎng)信心不足，拿地依舊謹(jǐn)慎保守。

??此外，根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年7月，百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤金額約3504.3億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模創(chuàng)近年新低，環(huán)比下降33.5%，同比下降33.1%。盡管近期中央及地方頻繁釋放提振合理住房需求等積極信號(hào)，但一方面，政策落地需要時(shí)間且提振效果仍有待觀察，另一方面，房企融資環(huán)境尚未有實(shí)質(zhì)性改善，短期內(nèi)房企拿地及開發(fā)投資或?qū)㈦y以避免進(jìn)一步下滑。