??導(dǎo)語(yǔ)

??預(yù)計(jì)全年供地計(jì)劃完成率延續(xù)低位，下半年三線城市流拍率將大幅攀高。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??2023年上半年，全國(guó)商品房成交金額同比堪堪持平，但是土地成交金額仍然出現(xiàn)了二成左右的同比跌幅。這一方面固然是在行業(yè)周轉(zhuǎn)速度減緩之下，行業(yè)投資趨于謹(jǐn)慎所致；但另一方面也和土地供給方為控制庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，減緩?fù)恋爻鲎屢?guī)模有關(guān)。但2023年新推行的“預(yù)供地清單”模式至2月才開始推行，又使得土地市場(chǎng)供給節(jié)奏出現(xiàn)了技術(shù)性減緩，再加之大量逾期未供地塊，使得目前土地供求數(shù)據(jù)難以反映地方政府的實(shí)際供應(yīng)意愿，流拍和溢價(jià)率指標(biāo)也嚴(yán)重失真。

??因此在下半年土地交易的季節(jié)性高點(diǎn)來(lái)臨之前，有必要在厘清當(dāng)前市場(chǎng)走向的基礎(chǔ)上，結(jié)合各城市2023年的宅地供應(yīng)計(jì)劃、預(yù)供地清單、以及實(shí)際供應(yīng)土地規(guī)模，對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行系統(tǒng)性分析。從而對(duì)當(dāng)前各城市的供地動(dòng)向有更清晰的認(rèn)知和判斷，并由此更準(zhǔn)確地預(yù)判各能級(jí)城市接下來(lái)的土地市場(chǎng)走向。

??PART.01
供地計(jì)劃：近七成規(guī)模以上縣市供地指標(biāo)同比下滑，整體降幅仍相對(duì)保守

??2023年已經(jīng)過(guò)去大半，大部分城市都已經(jīng)發(fā)布了2023年供地計(jì)劃，CRIC整理的900余個(gè)樣本城市數(shù)據(jù)顯示：近七成規(guī)模以上縣市供地指標(biāo)同比下滑，總宅地計(jì)劃供應(yīng)量同比2022年下滑一成，其中二線城市下調(diào)更為堅(jiān)決，同比2022年降幅高達(dá)27%。保障性用地方面，保障性住房用地供應(yīng)占比進(jìn)一步下滑，但一二線供應(yīng)力度仍超三四線。結(jié)合庫(kù)存壓力來(lái)看，在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的大目標(biāo)之下，部分城市供地計(jì)劃降幅相對(duì)保守，庫(kù)存壓力處于高位的廣州、石家莊等少數(shù)城市不降反增。

??1、供地計(jì)劃變動(dòng)：總宅地供地量同比下滑一成，二線城市下調(diào)更為堅(jiān)決

??2022年，中國(guó)樓市經(jīng)歷了1998年房改后最大的全國(guó)性深度調(diào)整，行業(yè)投資、施工、新開工等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)了深度回調(diào)，其中新房成交同比下降27%，庫(kù)存去化壓力急劇攀升，在此背景下，全年土地成交更是出現(xiàn)了深度調(diào)整。2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積降至1.0億平方米，同比降幅高達(dá)53.4%。受行業(yè)持續(xù)下行的影響，2023年上半年土地成交規(guī)模進(jìn)一步下調(diào)。

??目前，通過(guò)我們已經(jīng)獲取供地計(jì)劃的900余個(gè)城市相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，住宅土地供應(yīng)總量較2022年下降了13%。分能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市表現(xiàn)不一，除一線和四線城市小幅上漲外，二、三線同比增減幅均在20%以上，尤其是二線城市，同比降幅高達(dá)27%，宅地計(jì)劃供給量下降更為堅(jiān)決。

??就2023年宅地供應(yīng)規(guī)模與去年同比來(lái)看，303個(gè)城市（2022年供地計(jì)劃超過(guò)50公頃的城市）中有51個(gè)城市漲幅超20%，僅占到17%；而供應(yīng)量降幅超過(guò)20%的城市有124個(gè)，占比高達(dá)40%，增幅不足20%的城市也少于降幅在20%以內(nèi)的城市。單從分布上來(lái)看，供地量增加的城市數(shù)量（101個(gè)，33%）明顯低于供地量減少的城市（202個(gè)，67%）。

??1.1一二線城市：超九成二線城市宅地計(jì)劃供應(yīng)量同比均降，長(zhǎng)三角城市降幅相對(duì)溫和

??一線城市均已公布2023年供地計(jì)劃，與2022年相比，京、滬基本持平，廣州明顯上漲，深圳呈下降趨勢(shì)。其中廣州市住宅用地供應(yīng)量連續(xù)五年保持增長(zhǎng)，2023年計(jì)劃安排901公頃，較2022年增幅高達(dá)20%，比近五年年均供應(yīng)量增長(zhǎng)41%，其中，商品住宅用地和保障性住房用地雙雙上漲，供地計(jì)劃繼續(xù)單列租賃住房用地計(jì)劃，多主體、多渠道加大保障性租賃住房供應(yīng)。北京住宅用地1060公頃，與去年持平；上海2023年度全市商品住房用地計(jì)劃505—605公頃，保障性租賃住房用地供應(yīng)計(jì)劃135—180公頃，保障性住房用地計(jì)劃260—310公頃，合計(jì)為900-1095公頃，與2022年相比，總量變化不大，微降3%。深圳2023年居住用地計(jì)劃供應(yīng)330公頃，較2022年減少35公頃，無(wú)論是商品住房用地還是公共住房用地均有不同程度地減少，總降幅達(dá)20%，是一線四城之中降幅最大的城市。從近半年一線四城的土地供應(yīng)來(lái)看，一線城市優(yōu)質(zhì)供地量明顯增加，典型如北京，前7個(gè)月北京土地出讓金總額達(dá)1176億元，較2022年上漲13%，金額居全國(guó)首位。

??二線城市目前有22城市公布供地計(jì)劃，2023年宅地供應(yīng)量與2022年相比，僅石家莊上漲，其余21個(gè)城市均呈下降趨勢(shì)。其中，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、呼和浩特等商品住宅去化壓力較大的城市宅地計(jì)劃供應(yīng)量降幅均在50%及以上。

??值得注意的是，就連杭州這樣的熱點(diǎn)城市今年宅地計(jì)劃供應(yīng)量也降至887.8公頃，較2022年降幅高達(dá)20%。除杭州外，蘇州、南京、寧波等長(zhǎng)三角城市，2023年宅地計(jì)劃供應(yīng)較2022年降幅分別為11%、6%和5%?？傮w來(lái)看，與其他區(qū)域二線城市相比，長(zhǎng)三角二線城市2023年宅地計(jì)劃供應(yīng)量同比降幅相對(duì)溫和。

??1.2三四線城市：超六成城市宅地供應(yīng)同比下降，黑龍江、湖南、河南等省份漲幅突出（略）

??2、供地類型：保障性住房土地供應(yīng)力度減弱，但一二線供應(yīng)力度仍超三四線

??就披露保障住房供應(yīng)的296個(gè)城市的相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年保障性住房供地總量較2022年明顯下滑，下降了24%，而非保障性宅地供應(yīng)降幅12%，保障性住房土地供應(yīng)力度明顯減弱。

??分能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市間保障性力度也有明顯差異，一二線保持力度還是處于相對(duì)高位，而三四線保障房力度明顯下降：一二線城市2023保障房土地供應(yīng)量占比為24%，較2022年增加1個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市保障房占比為12%，較2022年也有3個(gè)百分點(diǎn)的差距。隨著保障房覆蓋范圍的逐步擴(kuò)大、保障力度的增強(qiáng)，保障房土地供應(yīng)有趨緩之勢(shì)，但總的來(lái)看，一二線城市的保障房力度較三四線突出。

??2.1一二線城市：超七成城市保障房用地體量減少，廈門保障性力度最強(qiáng)（略）

??2.2三四線保障性住房用地占比降至12%，江蘇保障性住房用地供應(yīng)領(lǐng)先（略）

??3、供地計(jì)劃評(píng)價(jià)：穩(wěn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)下供地計(jì)劃降幅仍相對(duì)保守，少數(shù)城市甚至不降反增

??在2023年各地發(fā)布的供地計(jì)劃中，多有提及“已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過(guò)近三年平均完成交易量5倍的城市應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?，明確了主管部門穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，壓降庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的決心。但從各城市供地計(jì)劃來(lái)看，在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的大目標(biāo)之下，部分城市供地計(jì)劃降幅相對(duì)保守，庫(kù)存壓力處于高位的廣州、石家莊等少數(shù)城市不降反增。

??3.1部分一二線城市供地計(jì)劃降幅相對(duì)保守，庫(kù)存壓力較高的廣州、深圳供應(yīng)計(jì)劃明顯超標(biāo)（略）

??3.2熱點(diǎn)三四線宅地供應(yīng)較合理，庫(kù)存壓力較大的東莞、韶關(guān)宅地計(jì)劃供應(yīng)量降幅均超25%（略）

??PART.02

??各能級(jí)實(shí)際供地進(jìn)度均不及預(yù)期
下半年供地壓力顯著增加

??針對(duì)新房市場(chǎng)銷售縮量帶來(lái)的庫(kù)存壓力提升，雖然大多數(shù)城市在2023年下調(diào)了供地規(guī)模，但是受到年內(nèi)預(yù)供地清單新規(guī)落實(shí)、新房規(guī)模支撐性不強(qiáng)等影響，實(shí)際土地市場(chǎng)的供求規(guī)模仍不及預(yù)期?？紤]到供地計(jì)劃與政府基金性收入的關(guān)聯(lián)性，上半年緩慢的供地進(jìn)度，也勢(shì)必使得下半年各地的供地壓力進(jìn)一步增加。

??1，預(yù)供地發(fā)布整體節(jié)奏不疾不徐，二線城市相對(duì)激進(jìn)、達(dá)供地計(jì)劃四成（略）

??1.1一線城市公告進(jìn)度相對(duì)緩慢，預(yù)供地激進(jìn)的部分二線城市土拍冷熱兩極分化（略）

??1.2三線市本級(jí)預(yù)供地進(jìn)度相對(duì)較快，仍有35%縣市旗尚未發(fā)布預(yù)供地公告（略）

??2，上半年土地成交不及預(yù)公告總量四成，僅京滬等少數(shù)城市完成預(yù)出讓計(jì)劃

??實(shí)際供求方面，受預(yù)供地清單模式影響，2023年上半年土地市場(chǎng)流拍率普遍失真，本節(jié)著重分析各地土地成交規(guī)模的完成進(jìn)度，與供應(yīng)規(guī)模相關(guān)的土地流拍將在下一章集中分析。就成交表現(xiàn)來(lái)看，上半年[1]樣本城市共計(jì)成交土地面積約為6270萬(wàn)平方米，約為上半年預(yù)供地公告總量的37%。即便考慮到不少城市上半年發(fā)布的預(yù)公告截止時(shí)間在7、8月份，上半年不足四成的實(shí)際出讓比例，仍然反映了2023年上半年整體地市規(guī)模指標(biāo)的涼意。分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市成交占預(yù)出讓的比例最高，達(dá)到61%，二三線城市平均均在四成以下，上半年土地市場(chǎng)最為搶眼的杭州和成都，土地成交面積也未達(dá)到同期預(yù)公告總量的40%。聯(lián)系供地計(jì)劃來(lái)看各能級(jí)的供地計(jì)劃推進(jìn)更為緩慢，2022年上半年成交土地占地面積均在全年供地計(jì)劃總量的15%以下。

??2.1高溢價(jià)頻傳難掩一二線規(guī)模低位，北上廣完成預(yù)供地計(jì)劃但成交規(guī)模僅為全年計(jì)劃一成（略）

??2.2預(yù)公告緩慢疊加地市供求冷淡，超半數(shù)三四線城市上半年供地計(jì)劃進(jìn)度不足10%（略）

??3，上半年宅地成交同比下降29%，扣除供地計(jì)劃變動(dòng)影響后仍有19%（略）

??3.1一二線供地進(jìn)度同比減緩4個(gè)百分點(diǎn)，杭州、合肥、成都、蘇州均不及去年同期（略）

??3.2縣域上半年供地進(jìn)度降至11%，三線市本級(jí)供地進(jìn)度低位維穩(wěn)（略）

??PART.03

??上半年土拍外熱內(nèi)涼
“隱性流拍率”不降反升

??2023年上半年土地市場(chǎng)雖然出現(xiàn)點(diǎn)狀回暖，相關(guān)指標(biāo)也出現(xiàn)好轉(zhuǎn)勢(shì)頭，溢價(jià)率攀高、流拍率下降，但這主要還是在預(yù)供地新規(guī)之下的“假象”，仔細(xì)對(duì)比預(yù)供地和土地成交規(guī)模來(lái)看，絕大多數(shù)城市土地市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前流拍率指標(biāo)的表象。

??1、預(yù)供地制度致上半年流拍率指標(biāo)失真，三線城市指標(biāo)偏離最為突出

??鑒于預(yù)供地清單新規(guī)在2月份開始正式執(zhí)行，為了更加準(zhǔn)確分析2023年上半年土地市場(chǎng)熱度的變化，對(duì)于2023年市場(chǎng)動(dòng)向，本章僅選取2-6月的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。預(yù)供地清單制度的執(zhí)行，在客觀上為房地產(chǎn)企業(yè)提供了更多的可選擇地塊，減少了集中土拍對(duì)企業(yè)資金的壓力，讓更多企業(yè)有可能拿到優(yōu)質(zhì)地塊；也讓那些“次優(yōu)”地塊可以獲得更多關(guān)注，不再因?yàn)榧信馁u、所有企業(yè)資金集中于少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊而導(dǎo)致流標(biāo)，有助于土地市場(chǎng)成交規(guī)模的穩(wěn)定。

??但是預(yù)供地-供地-拍賣的模式之下，對(duì)于那些無(wú)人問(wèn)津的地塊而言，必然會(huì)有一部分延時(shí)或未能及時(shí)進(jìn)入公開供應(yīng)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致這部分預(yù)供應(yīng)地塊逾期，遭遇“無(wú)聲流拍”。而2023年上半年的流拍率指標(biāo)，自然也出現(xiàn)了虛低的現(xiàn)象。

??1.1僅一線流拍率顯性同比上升，二、三、四線 “隱性流拍率”或達(dá)四成

??由于大量城市預(yù)供地公告的截止時(shí)間在2023年下半年，且這些預(yù)公告中的地塊也有一部分在上半年已經(jīng)入市，導(dǎo)致無(wú)法直接利用預(yù)公告的發(fā)布或截止時(shí)間來(lái)修正2023年的流拍率數(shù)據(jù)。僅僅作截止時(shí)間的預(yù)公告地塊、其樣本量又會(huì)過(guò)小。故本節(jié)按統(tǒng)計(jì)了2023年上半年發(fā)布、截止時(shí)間在下半年的預(yù)公告地塊，按計(jì)入比例進(jìn)一步作“隱性流拍率”的敏感性分析。

??當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境中，一線城市市場(chǎng)健康度最佳、對(duì)利好政策依賴度最低，均100%完成了上半年的預(yù)供地計(jì)劃，其流拍率的變化也更貼近于其市場(chǎng)實(shí)際表現(xiàn)。2023年一線城市上半年流拍率達(dá)到了10%，較2022年同期上升了6個(gè)百分點(diǎn)。即原定下半年完成的預(yù)公告，在上半年入市了總占地面積的四成左右。

??若按此比例估算其它能級(jí)，那么2023年上半年整體的隱性流拍率超過(guò)四成，二、三、四線城市的“隱性流拍率”均將達(dá)到40%以上，四線縣域平均流拍率更是接近一半?？紤]到一線城市較慢的預(yù)公告進(jìn)度（見2.1），下半年截止的預(yù)供地公告相對(duì)較少，按30%的比例折算，2023年樣本城市的“隱性流拍率”也達(dá)到了37%，同比增加超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)，其中二、三、四線均達(dá)到35%以上。并且按30%比例折算得到的結(jié)果，也與我們的另一種細(xì)化算法的保守值一致（按供應(yīng)截止時(shí)間分批估算）。

??將按30%比例的計(jì)算結(jié)果，與較低的表象流拍率進(jìn)行對(duì)比：可見二、三線城市隱性流拍率和表象的流拍率差異更大，高達(dá)23個(gè)百分點(diǎn)，大量延遲或逾期的預(yù)供應(yīng)地塊，使得這些城市下半年將面臨更加嚴(yán)峻的供給側(cè)壓力；至于四線縣域方面，雖然隱性流拍率最高，但是由于表露出來(lái)的流拍率已經(jīng)達(dá)到了三成，再加之相比二三線較為緩慢的預(yù)公告進(jìn)度，所以反而和隱性流拍率的差距不大。

??1.2 福州、呼市、沈陽(yáng)、大連隱性高流拍率均處高位，下半年供給側(cè)面臨高壓（節(jié)選）

??具體到城市層面，由于各地預(yù)供地的推行進(jìn)度存在一定差異，隱性流拍率的計(jì)算數(shù)值也會(huì)收到一定干擾，故本節(jié)只根據(jù)測(cè)算結(jié)果，并結(jié)合各地實(shí)際情況進(jìn)行定性分析。隱性流拍率較低的城市方面，如杭州、寧波、重慶、烏魯木齊等，其預(yù)供地和上半年實(shí)際土地供求的節(jié)奏均較為一致，不過(guò)寧波、重慶、烏魯木齊上半年土地供求規(guī)模均相對(duì)較小，土地面積均未超過(guò)100萬(wàn)平方米，相較之下，杭州上半年供地節(jié)奏的把控尤為出色，以全國(guó)領(lǐng)先的土拍熱度完成了近300萬(wàn)平方米的土地供求規(guī)模，并且沒(méi)有給三季度后續(xù)的土地供應(yīng)留下過(guò)多壓力。

??而2023年上半年土拍熱度與杭州相似的成都，其隱性流拍率則遠(yuǎn)高出杭州，相應(yīng)的三季度自然也將面臨更加緊張的供地節(jié)奏。聯(lián)系最新土拍動(dòng)向來(lái)看，2023年8月成都接連三周舉行土拍，單月47宗地塊入市，合計(jì)占地面積約189萬(wàn)平方米，超過(guò)上半年土地成交量總和。在供地規(guī)模大幅上升之下，8月份成都土拍熱度進(jìn)一步回落，中遠(yuǎn)郊地塊底價(jià)成交甚至流拍也成為了市場(chǎng)常態(tài)。

??1.3 滁州、揚(yáng)州、太倉(cāng)等上半年大量預(yù)供地逾期，流拍率指標(biāo)名低實(shí)高（略）

??2、溢價(jià)率指標(biāo)同樣存在虛高，縣域土地出讓收入高度承壓

??與流拍率指標(biāo)類似，由于大量地塊存在逾期或延遲供應(yīng)，導(dǎo)致二三四線城市2023年上半年土地供應(yīng)規(guī)模明顯慢于預(yù)供地公告的發(fā)布的節(jié)奏，從而導(dǎo)致溢價(jià)率指標(biāo)同樣出現(xiàn)虛高。因此從土地出讓收入的角度來(lái)看，上半年各能級(jí)城市同樣遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能達(dá)到預(yù)供地進(jìn)度表現(xiàn)出來(lái)的預(yù)期值。

??2.1 預(yù)供地新規(guī)下優(yōu)質(zhì)土地“出讓權(quán)”先行，致二三線溢價(jià)率指標(biāo)出現(xiàn)假性上漲

??據(jù)樣本城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年上半年平均溢價(jià)率高達(dá)7%，較2022年同期上升了3個(gè)百分點(diǎn)，除四線縣域之外，各地級(jí)市市本級(jí)的平均溢價(jià)率均出現(xiàn)了明顯增加。但是溢價(jià)率的上升明顯與一般市場(chǎng)規(guī)律相悖，2023年上半年全國(guó)宅地成交金額降幅大約為兩成，究其原因還是在預(yù)供地制度之下，2023年土地市場(chǎng)的供求雙方都將注意力聚焦到了少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，而本應(yīng)作為“分母”的大量底價(jià)成交地塊出現(xiàn)了逾期或延期入市。因此，為了從土地成交金額和供地預(yù)期關(guān)系的角度，對(duì)2023年市場(chǎng)變動(dòng)作新的分析，本節(jié)引入一項(xiàng)新的衡量指標(biāo)：成交價(jià)/到期底價(jià)（以下簡(jiǎn)稱底價(jià)完成率），相比傳統(tǒng)的溢價(jià)率指標(biāo)而言，這一指標(biāo)也考慮到了流拍率因素，流拍地塊也被期內(nèi)到期土地底價(jià)包含在內(nèi)，在2023年各地土地財(cái)政壓力高企的背景之下，相比當(dāng)下失真的溢價(jià)率指標(biāo)而言，也更有實(shí)際參考意義。

??2.2 二線實(shí)際土地收入壓力同比驟增，已與三線城市基本看齊（略）

??2.3 僅杭州土地出讓收入完成情況較佳，南寧、沈陽(yáng)等土地收入均遠(yuǎn)不及預(yù)期（略）

??PART.04

??總結(jié)：預(yù)計(jì)全年供地計(jì)劃完成率延續(xù)低位
下半年三線城市流拍率將大幅攀高

??就上半年地方供地意愿角度來(lái)看，2023年仍趨于相對(duì)積極，整體供地計(jì)劃僅較2022年下降了一成左右，上半年各地預(yù)供地發(fā)布進(jìn)度也相對(duì)較快。但是年初預(yù)供地新規(guī)的磨合期，以及新房市場(chǎng)需求熱度未能在二季度延續(xù)，使得土地市場(chǎng)錯(cuò)過(guò)了一季度的交易放量窗口期，2023年上半年宅地成交面積同比下降三成左右，即便扣除供地計(jì)劃影響，實(shí)際同比降幅也達(dá)到了二成左右。

??1、2023年供地計(jì)劃雖已調(diào)減、但依舊過(guò)高，全年完成率或不及四成

??就供地計(jì)劃視角來(lái)看，2023年樣本城市宅地供應(yīng)計(jì)劃，同比下降約一成左右。但是考慮到近年來(lái)全國(guó)土地交易面積的持續(xù)大幅下降，僅僅一成左右的供地計(jì)劃收窄還是過(guò)于保守。就2022年土地市場(chǎng)交易情況來(lái)看，統(tǒng)計(jì)局口徑下的全年房地產(chǎn)購(gòu)置面積下降53%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大了37個(gè)百分點(diǎn)，即房地產(chǎn)購(gòu)置面積僅為2020年高點(diǎn)的四成左右；克而瑞根據(jù)國(guó)土部官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的土地交易數(shù)據(jù)測(cè)算，2022年近千個(gè)樣本城市的宅地供應(yīng)完成率約為41%。因此在2023年前7月全國(guó)土地成交規(guī)模同比下降27%，降幅遠(yuǎn)大于供地計(jì)劃一成左右的收窄幅度之下，預(yù)計(jì)2023年供地計(jì)劃完成率還會(huì)進(jìn)一步降低。

??即便拋開當(dāng)前低迷的短期市場(chǎng)趨勢(shì)，從行業(yè)供求平衡發(fā)展的角度分析，目前的供地計(jì)劃總規(guī)模依舊嚴(yán)重超量。根據(jù)樣本城市占全國(guó)土地市場(chǎng)份額反推[2]，2023年全國(guó)住宅類用地供應(yīng)計(jì)劃總面積合計(jì)大約為10.6億平方米，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了目前行業(yè)銷售規(guī)模所能消化的范圍。在全國(guó)商品住宅成交規(guī)模由15億平方米下降至11億平方米的情況下，為穩(wěn)定行業(yè)去化壓力，土地交易規(guī)模勢(shì)必也要同步降級(jí)，按照近年來(lái)全國(guó)宅地平均2.2左右的容積率估算，在計(jì)入開發(fā)余量的情況下，11億平方米的住宅新房銷售也僅能消化6億平方米的土地，即樂(lè)觀估計(jì)之下，全年宅地供應(yīng)計(jì)劃也僅能完成六成左右。

??但是考慮到住宅成交規(guī)模的降級(jí)高達(dá)4億平方米，必然會(huì)帶來(lái)行業(yè)去化周期的大幅提升，在施工銷售比的乘數(shù)之下，當(dāng)前全國(guó)住宅類項(xiàng)目至少需要壓降20億平方米方可達(dá)到新的平衡，即在未來(lái)的若干年行業(yè)修復(fù)期中，土地成交總建面應(yīng)當(dāng)比理論平衡值低20億平方米左右，即換算為占地面積9億平方米左右。考慮到行業(yè)供求關(guān)系重新回歸平衡的客觀需求，2023年全年宅地供應(yīng)計(jì)劃整體完成率仍然可能只有四成左右或更低，并且土地成交規(guī)模的低位還將在接下來(lái)的數(shù)年內(nèi)持續(xù)。

??2、一線：上半年100%完成預(yù)供地公告，下半年土地成交將遠(yuǎn)超上半年（略）

??3、二線：快節(jié)奏預(yù)供地致上半年溢價(jià)率虛高，下半年供給側(cè)將面臨更大壓力

??2023年上半年，在各能級(jí)最快的預(yù)供地公告節(jié)奏之下，二線城市實(shí)現(xiàn)了最高的供地計(jì)劃完成率，但也只有15%，并且上半年熱點(diǎn)城市土拍也存在著更加顯著的溢價(jià)率虛高。結(jié)合年中以來(lái)土地市場(chǎng)表現(xiàn)可見，杭州、成都、南京等地均先后出現(xiàn)了土地流拍，溢價(jià)率指標(biāo)也出現(xiàn)了明顯下滑，僅有少部分核心優(yōu)質(zhì)板塊仍可保持封頂溢價(jià)，下半年土拍熱度已經(jīng)出現(xiàn)明確的降溫趨勢(shì)。在優(yōu)質(zhì)地塊已于上半年集中供應(yīng)、大量普通地塊逾期或延期之下半年的情況之下，面對(duì)下半年更高的供地計(jì)劃壓力，若要做到“穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)”，二線城市國(guó)土部門勢(shì)必要在供地規(guī)則方面做出更多的積極性調(diào)整。就企業(yè)角度而言，也可以更多關(guān)注二線城市下半年新推地塊的限制條件變化，尤其是對(duì)于盈虧平衡線附近的近郊板塊，下半年或出現(xiàn)更多的適宜的拿地機(jī)會(huì)。

??樣本城市中，僅有成都、天津、蘇州、合肥、杭州等5市上半年宅地成交量超過(guò)全年供應(yīng)計(jì)劃總量的二成，結(jié)合絕對(duì)量來(lái)看，也僅有這5市上半年住宅類用地土地成交面積達(dá)到了100萬(wàn)平方米以上。聯(lián)系上半年土拍熱度表現(xiàn)來(lái)看，天津土拍溢價(jià)率最低，僅為3%，這意味著在下半年平均供地質(zhì)量回落的前提之下，天津土地市場(chǎng)勢(shì)必要面臨著更大的量?jī)r(jià)收縮壓力。成都上半年預(yù)供地節(jié)奏最為激進(jìn)，上半年公布的預(yù)供地公告即達(dá)到了全年供地計(jì)劃的77%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于上半年熱度類類似的其他城市，但是供地計(jì)劃的完成進(jìn)度卻落后合肥和杭州，來(lái)自待供應(yīng)和逾期、延期地塊的供給側(cè)壓力更高。由此來(lái)看，三季度成都勢(shì)必面臨著更強(qiáng)的供地需求，至截稿時(shí)成都已確定在2023年單月供應(yīng)189萬(wàn)平方米，接近前7月土地成交量總和，但是對(duì)比成都全年近800萬(wàn)平方米的供地計(jì)劃，以及供地計(jì)劃一貫以來(lái)的高完成率來(lái)看，9月份乃至四季度土地供應(yīng)仍將持續(xù)放量，并且若8月成都土拍流拍率（含終止出讓等）高于預(yù)期，后續(xù)土地供給側(cè)也將面臨更大的調(diào)整壓力。

??至于杭州、合肥，綜合預(yù)供地進(jìn)度和實(shí)際成交情況來(lái)看，則是上半年土地市場(chǎng)表現(xiàn)最佳的兩個(gè)城市，在上半年較高的溢價(jià)率、以及相對(duì)平緩的預(yù)供地節(jié)奏之下，待供應(yīng)和逾期、延期地塊規(guī)模小于成都，下半年土地市場(chǎng)熱度“軟著陸”的難度低于成都，且2022年均不超六成的供地計(jì)劃完成率，也為杭州與合肥積蓄了更多地潛在拿地需求。就此角度而言，作為上半年土地市場(chǎng)最為矚目的城市，杭州與合肥下半年的土拍降溫或更具有階段性市場(chǎng)變化的代表性，但橫向?qū)Ρ葋?lái)看，仍是2023年土地供應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行最佳的兩個(gè)二線城市。

??上半年供地計(jì)劃完成率較低的城市方面，除了在年初即明確“控風(fēng)險(xiǎn)”路線的沈陽(yáng)之外，福州、貴陽(yáng)、廈門等若要在下半年完成足量的土地供應(yīng)，勢(shì)必要在供給側(cè)做出更多積極性調(diào)整。典型如福州在7月末對(duì)二批次預(yù)出讓地塊進(jìn)行了調(diào)整，取消了原三環(huán)外的4幅地塊出讓，新增2宗市區(qū)宅地，在供地端縮量提質(zhì)，不過(guò)目前來(lái)看土拍關(guān)注度依舊不高，區(qū)域土地市場(chǎng)觀望情緒仍較為濃厚，預(yù)計(jì)下半年地市仍會(huì)進(jìn)一步釋放盈利空間或增加優(yōu)質(zhì)土地出讓。

??4、三四線：下半年三線城市流拍將大幅攀高，四線交易規(guī)模領(lǐng)跌各能級(jí)（略）