??8月，北京、上海、深圳、杭州、成都等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍，但受“少量、多批次”供地策略的影響，8月全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位。熱度方面，至截稿時(shí)成都、上海、杭州、北京等市均在月內(nèi)舉行了土拍，月份平均溢價(jià)率4.64%，連續(xù)5月下行，為2023年3月份以來新低。月內(nèi)平均土拍質(zhì)量雖有所提升，但隨著流拍現(xiàn)象進(jìn)一步向高能級城市蔓延，流拍率指標(biāo)環(huán)比小幅回落，但同比來看依舊維持在近年高位，8月土地流拍率21.4%延續(xù)高位。

??核心要點(diǎn)

??· 供求：8月份土地供應(yīng)量9166萬平方米，環(huán)比略有增加，但同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。至截稿土地總成交5902萬平方米，環(huán)比下跌二成左右，但在大量一二線地塊集中成交帶動下，成交總價(jià)達(dá)到2540億元，環(huán)比仍稍有上升。

??· 熱度：月內(nèi)重點(diǎn)城市土拍平均溢價(jià)率4.6%，連續(xù)5月下行，為2023年3月份以來新低，杭州、西安等城市土拍熱度明顯降溫，月內(nèi)杭州平均溢價(jià)率降至5%，西安26宗地塊更是全部地價(jià)成交。流拍率達(dá)21.4%延續(xù)高位，成都、濟(jì)南、鄭州、南昌等均出現(xiàn)多宗宅地流拍或撤牌。

??· 分布：雖然一線四城均有宅地集中土拍，但受“少量、多批次”供地策略的影響，一線城市本月共成交土地218萬平方米，環(huán)比下降30%；成交金額553億元，環(huán)比下降14%。二線城市中，雖有杭州、蘇州、成都等高地價(jià)城市進(jìn)行了集中土拍，成交金額明顯增加，環(huán)比上漲了35%至963億元，同比漲幅也高達(dá)37%。三四線城市中，長三角依舊是成交主力；熱度來看，多以底價(jià)成交為主，市場熱度降至低位。

??后市展望

??杭州、成都等熱點(diǎn)城市集中土拍明顯降溫

??9月份土地流拍率或有望繼續(xù)邊際改善8月，北京、上海、深圳、杭州、成都等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍，但受“少量、多批次”供地策略的影響，8月全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位。熱度方面，至截稿時(shí)成都、上海、杭州、北京等市均在月內(nèi)舉行了土拍，月份平均溢價(jià)率4.64%，連續(xù)5月下行，為2023年3月份以來新低。具體城市方面，僅上海、北京溢價(jià)率相對穩(wěn)定，二批次供地清單的首輪出讓依舊維持了7%以上的平均溢價(jià)率，杭州、成都、西安等城市土拍熱度均明顯降溫，月內(nèi)杭州平均溢價(jià)率僅為5%，西安26宗地塊更是全部底價(jià)成交。展望未來，房企在有限的資金壓力之下，押寶優(yōu)質(zhì)核心地塊成為常態(tài)，優(yōu)質(zhì)地塊競拍還將延續(xù)高熱，非核心區(qū)地塊更可能低溢價(jià)或底價(jià)成交，流拍風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步增加。隨著8月份二線城市平均供地規(guī)模的下降，“有的放矢”之下9月份土地流拍率或繼續(xù)邊際改善。但是隨著第二輪預(yù)供地截止時(shí)點(diǎn)的臨近，以及年末傳統(tǒng)供地高峰的來臨，預(yù)計(jì)四季度土地流拍率仍將持續(xù)高位。

      01供求

??供給規(guī)模維持低位

??一二線密集土拍助成交總價(jià)不降反升

??土地供應(yīng)方面，新增供地規(guī)模延續(xù)低位。截止27日，8月份土地供應(yīng)量9166萬平方米，環(huán)比略有增加，但同比來看相比2022年同期下降43%，降幅較上月擴(kuò)大了12個(gè)百分點(diǎn)，跌幅與上半年同比相若。與上月預(yù)計(jì)一致，隨著下半年地方性基金收入壓力的進(jìn)一步顯現(xiàn)，地方調(diào)控壓力進(jìn)一步增加，8月份土地市場供應(yīng)規(guī)模出現(xiàn)了邊際性改善。一線城市方面，本月北京、廣州均有宅地入市供應(yīng)，含宅用地總建面約149萬平方米，上海有3宗遠(yuǎn)郊商辦地塊入市，宅地方面在第二輪預(yù)供地清單完成之后，本月繼續(xù)保持0供應(yīng)。二線城市方面，鄭州、寧波等23市于月內(nèi)密集發(fā)布了供地公告，不過平均供地規(guī)模不大，均維持在相對合理的范圍，僅西安一地新增供地建面超過100萬平方米，且供應(yīng)量環(huán)比降幅也超過了一半。諸如杭州、蘇州、武漢等二線城市月內(nèi)新增供地建面均在50-60萬平方米量級。接下來，隨著大部分城市第二輪預(yù)公告截止時(shí)間的臨近，預(yù)計(jì)土地市場供應(yīng)規(guī)?；蛟?、10月份有所回升，但是鑒于行業(yè)調(diào)降庫存需求，預(yù)計(jì)土地供應(yīng)規(guī)模同比仍將維持低位運(yùn)行。

??土地成交方面，截至8月27日，全國300城經(jīng)營性土地總成交5902萬平方米，同比下降36%，降幅較上月顯著擴(kuò)大，環(huán)比上月下跌約二成左右。在首輪預(yù)公告地塊集中成交的7月份之后，8月份土地成交規(guī)模如期回落，但是土拍成交仍進(jìn)一步向一二線城市集中。月內(nèi)平均樓板價(jià)達(dá)到4304元/平方米，環(huán)比增長超過30%，帶動月內(nèi)成交總價(jià)達(dá)到2540億元，甚至超過土拍規(guī)模放量的7月。典型如成都、上海、杭州、北京、西安等月內(nèi)土地成交總額均超過100億元。隨著一二線城市走過土地出讓高點(diǎn)，預(yù)計(jì)9月份土拍總價(jià)或有所回落。

??02熱度

??溢價(jià)率五連降再創(chuàng)新低

??流拍率延續(xù)高位

??市場熱度方面，至截稿時(shí)成都、上海、杭州、北京等市均在月內(nèi)舉行了土拍，月份平均溢價(jià)率4.64%，連續(xù)5月下行，為2023年3月份以來新低。具體城市方面，僅上海、北京溢價(jià)率相對穩(wěn)定，二批次供地清單的首輪出讓依舊維持了7%以上的平均溢價(jià)率，杭州、成都、西安等城市土拍熱度均明顯降溫，月內(nèi)杭州平均溢價(jià)率僅為5%，西安26宗地塊更是全部底價(jià)成交。

??8月土地流拍率21.4%延續(xù)高位。月內(nèi)平均土拍質(zhì)量雖有所提升，但隨著流拍現(xiàn)象進(jìn)一步向高能級城市蔓延，流拍率指標(biāo)環(huán)比小幅回落，但同比來看依舊維持在近年高位。不僅是三四線城市，大量二線城市的素質(zhì)一般地塊土拍同樣愈發(fā)艱難。月內(nèi)成都、濟(jì)南、鄭州、南昌等均出現(xiàn)多宗宅地流拍或撤牌。隨著8月份二線城市平均供地規(guī)模的下降，“有的放矢”之下9月份土地流拍率或有望繼續(xù)邊際改善。但是隨著第二輪預(yù)供地截止時(shí)點(diǎn)的臨近，以及年末傳統(tǒng)供地高峰的來臨，預(yù)計(jì)四季度土地流拍率仍將持續(xù)高位。

??03重點(diǎn)地塊

??廣州包攬兩榜榜首

??一線四城占據(jù)席位超八成

??2023年8月，北京、上海、廣州、蘇州、杭州、成都等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍?？們r(jià)榜榜首地塊來自廣州天河區(qū)，為純宅地，成交總價(jià)為68.32億元，由越秀以6.88%的溢價(jià)率競得；排在第二位的是上海閔行梅隴地塊，該地吸引華發(fā)、建發(fā)、金隅、中鐵建、華潤、安微高速、越秀、中海、綠城、象嶼&天安&金新城、招商、保利&上海建工、中鐵置業(yè)&金茂、中天&建杭、萬科等15家房企報(bào)名參拍，以國央企為主，經(jīng)過30輪并觸發(fā)最高限價(jià)，進(jìn)入搖號階段，最終綠城搖中該地塊，成交總價(jià)61.756億元，溢價(jià)率10%，成交樓板價(jià)47853元/平方米。

??由于本月京、滬、廣、深、杭等高地價(jià)城市均有集中土拍，因此兩榜幾乎被一線城市包攬，一線四城占比席位超過八成。其中，單價(jià)榜榜首地塊同為總價(jià)榜首廣州天河純宅地，其樓板價(jià)為50160元/平方米；排在第二位的同為總價(jià)榜第二——上海閔行梅隴地塊，樓板價(jià)為47853元/平方米；居于第三位的同樣來自上海，該地位于普陀區(qū)桃浦科技智慧城，最終該地被上海寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司與上海東苑房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司組成的聯(lián)合體以32.88億元拿下該地塊，成交樓板價(jià)約為43655元/平方米，溢價(jià)率約為4.05%。