??據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)消息，今年9月底，自然資源部給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包括建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有成都、濟(jì)南、合肥、廈門、青島、蘇州、杭州等十余個城市響應(yīng)，土地拍賣重啟“價高者得”原則確定競得人。

??從歷史來看，“限地價”開始于我國房地產(chǎn)行情高漲時期。2016年，全國土地市場火熱，各地單價、總價“地王”頻出。部分熱點城市如蘇州、成都、武漢、天津等率先設(shè)置土地出讓最高限價或熔斷機制。2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房住不炒”，越來越多的城市開始有意識地限制高地價。至2021年，全國大部分重點城市基本均已實施“限地價”相關(guān)政策。2021年8月，自然資源部對集中供地城市更是明確要求：一是單宗土地溢價率不得超過15%，不允許通過提高起拍價格調(diào)整溢價率；二是在達(dá)到地價或溢價上限時，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更有品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定競得人。至此，溢價率最高15%、觸頂即搖號或競品質(zhì)逐漸成為熱點城市土拍“標(biāo)配”，且延續(xù)至今。

??根據(jù)財政部發(fā)布數(shù)據(jù)，自2017年以來，我國國有土地使用權(quán)出讓收入同比增幅呈持續(xù)下滑態(tài)勢，“限地價”在過往一段時期內(nèi)，在防止土地市場過熱、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價等方面確實起到了一定的積極作用。但隨著近幾年來房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)深度調(diào)整，尤其是2020年“三道紅線”“房地產(chǎn)貸款集中度管理”等金融監(jiān)管政策相繼出臺以后，房企融資環(huán)境驟然收緊，大部分房企不得不放棄原來的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)投“降負(fù)、減速、提質(zhì)、增效”的穩(wěn)健發(fā)展之路，拿地節(jié)奏明顯放緩。疊加銷售端的持續(xù)低迷，越來越多的房企陷入流動性危機，拿地意愿及拿地能力均大幅下挫，土地市場由“熱”急速轉(zhuǎn)“冷”。2022年，我國國有土地使用權(quán)出讓收入約6.69萬億元，同比下降23.3%，自2015年以來首次出現(xiàn)負(fù)增長；2023年前三季度，國有土地使用權(quán)出讓收入約3.09萬億元，同比再降19.8%。土地市場持續(xù)低迷，不僅進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場消極情緒，也給地方財政造成較大壓力。

??2023年7月，中央政治局會議明確提出，“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。在樓市過熱時期出臺的限制性政策迎來調(diào)整良機，“限地價”無疑是其中重要部分。那么，取消“限地價”，對當(dāng)下房地產(chǎn)市場會有何影響？我們認(rèn)為，主要有以下幾點：

??第一，總體上對市場情緒有一定提振，但無法起到扭轉(zhuǎn)性作用。取消“限地價”，意味著政府行政干預(yù)減少，有助于房地產(chǎn)市場進(jìn)一步回歸市場化，讓商品房回歸商品屬性，同時給予房企更多決策空間，提升房企拿地積極性。但當(dāng)前土地市場的低迷，除土拍規(guī)則限制外，更重要的原因在于房企融資受困和銷售遇阻。即使是在“限地價”情況下，很多城市土拍仍以底價或低溢價率成交為主。因此，對于大部分城市而言，取消“限地價”對房地產(chǎn)市場的實際提振效果有限。

??第二，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，但同時會加劇區(qū)域冷熱分化。核心城市中心區(qū)域及其他區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊在沒有最高限價限制的情況下，土地價格或?qū)⒚黠@推升，但在現(xiàn)階段總體相對低迷的市場環(huán)境下，出現(xiàn)新“地王”的可能性較低。非核心地塊則大概率維持低溫，甚至在核心地塊吸引房企更多資金投入情況下，有進(jìn)一步降溫的可能。此外，優(yōu)質(zhì)地塊價格提升或可在一定程度上改善區(qū)域房價預(yù)期，對穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期有積極作用。

??第三，加速行業(yè)洗牌，優(yōu)質(zhì)龍頭房企集中度或?qū)⑦M(jìn)一步提升。取消“限地價”，意味著優(yōu)質(zhì)地塊的拿地成本大概率將大幅提升，且房企需要完全憑借資金實力拿地。當(dāng)前大部分民營房企和中小型房企資金面普遍承壓，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊拿地難度進(jìn)一步增加，非核心地塊去化又相對緩慢，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展再遇挑戰(zhàn)，或?qū)⒉坏貌桓嗑奂瘏^(qū)域深耕。而龍頭房企及央國企資金實力相對雄厚，在優(yōu)質(zhì)地塊的競拍上更具優(yōu)勢，拿地金額占比或?qū)⑦M(jìn)一步提升。

??綜上，“限地價”作為樓市過熱時期出臺的限制性政策，在現(xiàn)階段已不合時宜，也不符合構(gòu)建市場化商品房與保障性住房雙軌并行的發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整或取消。但同時也要認(rèn)識到，取消“限地價”，對于大部分城市房地產(chǎn)市場而言，提振效果有限；對于大部分民企和中小型房企而言，挑戰(zhàn)或大于機遇。