??10月27日，杭州和南京同日進(jìn)行了購(gòu)房新政落地后的首次集中土拍，兩個(gè)城市的土地市場(chǎng)熱度基本一致，市場(chǎng)熱度均進(jìn)一步下滑。杭州掛牌4宗地均成功出讓?zhuān)渲?宗觸及最高限價(jià)搖號(hào)成交，其余三宗底價(jià)成交，整體溢價(jià)率僅有0.82%，溢價(jià)率降至集中供地以后歷史低位；南京掛牌的12宗地也均順利出讓?zhuān)?2宗地中僅有1宗搖號(hào)（刷新南京樓板價(jià)歷史第二高，僅次于葛洲壩地塊），其余均為底價(jià)成交，并且均被城投托底，土地市場(chǎng)依然涼意彌漫。

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??杭州供應(yīng)規(guī)模處于歷史低位、南京基本持平

??供地質(zhì)量較上批次均明顯下降

??本次杭州共拿出4宗宅地，總建面僅30.83萬(wàn)平方米，從出讓幅數(shù)、總建面兩方面來(lái)看均是今年以來(lái)供應(yīng)量較低的一次（幅數(shù)與第8批次相同，建面略高于第8批次）。按區(qū)域分布來(lái)看，杭州本次供應(yīng)地塊遍布4個(gè)區(qū)域，包括上城區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)和臨安區(qū)，從地塊區(qū)位上，都不是搖號(hào)熱門(mén)板塊核心區(qū)位，供地質(zhì)量明顯下降。

??南京本次共出讓12宗宅地，總建面93.6萬(wàn)平方米，建面上與第6批次體量相當(dāng)。與6批次掛牌地塊相比，本次核心區(qū)地塊減少，以低密宅地為主，容積率最低1.15，最高只有2.2。區(qū)位上來(lái)看，河西中推地1宗（G55地塊），該地毗鄰綠博園濱江觀光帶和應(yīng)天大街高架，擁有開(kāi)闊的觀江視野，且地塊緊鄰地鐵10號(hào)線綠博園站，以及在建地鐵9號(hào)線上新河站，區(qū)位優(yōu)越、交通便利、配套完善，是本輪土拍爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。

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??杭州1宗地?fù)u號(hào)、成交熱度降至歷史低位

??河西G55地塊刷新南京樓板價(jià)TOP2

??盡管繼中央發(fā)布信貸、降首付等新政后，寧、杭兩城相繼跟進(jìn)、放松限購(gòu)，但在當(dāng)前的環(huán)境下，樓市更多的是改善性需求的釋放，對(duì)于剛需板塊，實(shí)際起到的作用有限，樓市增長(zhǎng)依舊乏力，加之供地質(zhì)量整體欠佳，寧杭本次土拍熱度處于低位也在意料之中。

??從最終土拍結(jié)果來(lái)看，競(jìng)拍熱度冷熱分化顯著。

??杭州掛牌的4宗地除蕭山南站1宗地塊搖號(hào)成交外，其余三宗均底價(jià)成交；搖號(hào)占比僅有25%，在今年已經(jīng)進(jìn)行的12輪次集中土拍中處于歷史最低位。整體溢價(jià)率為0.82%，在杭州已經(jīng)完成的12輪次集中土拍中，也處于歷史低位。

??具體地塊來(lái)看，蕭山南站容積率僅有1.2，加之緊靠蕭山老城區(qū)，配套輻射帶動(dòng)作用強(qiáng)，且具備北干山、南側(cè)靠水系，符合改善型的低密產(chǎn)品要素，適合打造疊墅類(lèi)產(chǎn)品；同時(shí)蕭山南站是綜合交通樞紐，還規(guī)劃有總部商貿(mào)集群等產(chǎn)業(yè)，未來(lái)也有進(jìn)一步的人口導(dǎo)入預(yù)期，加之起拍總價(jià)僅有3.3億元，資金壓力在大多數(shù)房企的可承受范圍內(nèi)，即使搖號(hào)成交，樓板價(jià)也僅有19672元/平方米，參考其35400元/平方米的新房限價(jià)，地房比僅有56%，房地差接近1.6萬(wàn)元/平方米，盈利空間和去化僅有良好的預(yù)期，因此搖號(hào)成交也在意料之中，最終創(chuàng)都集團(tuán)在43家競(jìng)買(mǎi)人中脫穎而出，成為全場(chǎng)最佳幸運(yùn)兒。余下的筧橋、西動(dòng)車(chē)所上蓋、臨安錦南等3宗地塊均底價(jià)成交。

??南京第七批次集中土拍與杭州表現(xiàn)十分相似，掛牌的12宗地中，除地塊質(zhì)量較佳的建鄴河西G55地塊搖號(hào)成交外，其余11宗地塊均底價(jià)成交，土地市場(chǎng)依然涼意正濃。

??具體來(lái)看，建鄴河西G55是南京本輪集中土拍起拍單價(jià)和總價(jià)最高的地塊，出讓面積7.2萬(wàn)平方米，起始價(jià)60億元，起始樓面價(jià)37803元/平方米，該地塊緊鄰南京綠博園，周邊配套齊全，高端項(xiàng)目云集，市場(chǎng)整體存量見(jiàn)底，去化預(yù)期較好。經(jīng)過(guò)22輪競(jìng)拍，建鄴河西G55號(hào)地塊競(jìng)拍至搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終以69億元、43473元/平方米成交，最終綠城成為幸運(yùn)兒。該地單價(jià)超過(guò)了南京第6批次搖號(hào)成交的G53號(hào)地塊（單價(jià)43253元/平方米），刷新南京單價(jià)TOP2記錄，也是今年以來(lái)成交單價(jià)最高的地塊。

??其他地塊則均為底價(jià)成交。由于G55地塊體量大，起拍價(jià)占本批次集中土拍總價(jià)的比重高達(dá)44%，使得平均溢價(jià)率升至6.5%，較第4、5、6輪次集中土拍溢價(jià)率略有提升。

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??兩城盈利空間較上一批次均有所提升

??遠(yuǎn)郊低去化項(xiàng)目房企參拍熱度急劇下滑

??杭州本次成功出讓4宗地塊的平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.44，平均房?jī)r(jià)地價(jià)差達(dá)到18873元/平方米（含裝修價(jià)格）。單從盈利空間上來(lái)看，本輪集中土拍成功出讓地塊盈利空間較前幾輪明顯提升，整體來(lái)看盈利空間表現(xiàn)較佳。尤其是三宗非搖號(hào)地塊，地房比更是僅有0.4，房地差更是高達(dá)19921元/平方米，盈利空間更大。

??但是受大市場(chǎng)環(huán)境的影響，樓市成交規(guī)模逐漸收縮是大概率事件，尤其是遠(yuǎn)郊剛需項(xiàng)目，去化流速明顯放慢，因此房企參拍積極性明顯下滑。

??由于南京已無(wú)銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)，對(duì)比成交地塊的周邊售價(jià)來(lái)看，本次南京主城區(qū)成交的7宗純宅地平均地價(jià)房?jī)r(jià)比約為0.55，平均房?jī)r(jià)地價(jià)差約為17021元/平方米，與上一批次基本持平。

??其中本次最熱門(mén)的建鄴區(qū)G55號(hào)地塊，成交樓板價(jià)為43473元/平方米，地塊周邊新房較少，小區(qū)有奧體新城青桐園、金基匯錦國(guó)際、萊蒙水榭春天等，二手房?jī)r(jià)格在5.4萬(wàn)/平方米左右，該地塊出讓面積龐大，與綠博園濱江觀光帶一路之隔，未來(lái)產(chǎn)品或?qū)碛虚_(kāi)闊的觀江視野，項(xiàng)目去化速度相對(duì)較佳。

??杭州和南京的冷熱持續(xù)分化證明了在目前市場(chǎng)環(huán)境下，房企拿地除了盈利空間以外，更加看重項(xiàng)目未來(lái)的去化難度，核心稀缺資源的熱度依然居高不下，位置相對(duì)較偏的地塊即使盈利較佳，但大概率難逃被托底的命運(yùn)。

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??運(yùn)氣爆棚、寧杭各1宗搖號(hào)地塊均被民企競(jìng)得

??南京土拍依舊以城投為主

??杭州本次土拍熱度創(chuàng)下集中供地以后的新低，整體溢價(jià)率僅有0.82%。從成交結(jié)果來(lái)看，國(guó)央企、民企、城投均有拿地。國(guó)企和城投拿地金額占比分別為40%和46%，國(guó)央企的資金實(shí)力雄厚依然凸顯。值得注意的是，唯一的一宗搖號(hào)地塊被民企——?jiǎng)?chuàng)都集團(tuán)搖中，在43家競(jìng)買(mǎi)人脫穎而出，可謂本場(chǎng)土拍“最佳幸運(yùn)兒”。

??具體來(lái)看，省交投&西站樞紐開(kāi)發(fā)&上鐵地產(chǎn)以底價(jià)19.69億元競(jìng)得杭州西動(dòng)車(chē)所上蓋地塊，是杭州今日拿地總價(jià)最高的房企，華發(fā)以底價(jià)17.08億元競(jìng)得筧橋地塊。民企除本場(chǎng)最佳幸運(yùn)兒——?jiǎng)?chuàng)都集團(tuán)以3.68億元搖中蕭山南站地塊外，寧海華聯(lián)紡織有限公司也以底價(jià)2.76億元競(jìng)得臨安錦南地塊。

??南京今日土拍，除建鄴河西55地塊被綠城以69億元的價(jià)格搖中外，其他地塊均為底價(jià)成交。與南京第六批次城投幾乎包場(chǎng)一致，本輪土拍除建鄴河西G55地塊外，其余地塊競(jìng)得者均是城投平臺(tái)。

??綜合來(lái)看，購(gòu)房新政落地后的首次集中土拍，兩個(gè)城市命運(yùn)大體一致，冷熱分化、涼意加重。兩城均僅有1宗核心優(yōu)質(zhì)地塊搖號(hào)成交，其余地塊均底價(jià)成交。杭州表現(xiàn)稍好，除搖號(hào)地塊被民企競(jìng)得外，臨安錦南地塊也被民企底價(jià)競(jìng)得；南京表現(xiàn)稍遜，除綠城搖中的河西G55地塊外，其余11宗地塊均被城投托底。

??昨日成都也進(jìn)行了集中土拍，7宗地塊中有4宗地塊搖號(hào)成交，2宗地塊底價(jià)成交，1宗地塊溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率為8.4%，搖號(hào)成交地塊比重明顯高于寧杭兩城。究其原因，一方面，成都本輪集中土拍是“926”新政的首拍，由于取消了住宅清水限價(jià)、裝修限價(jià)及二手房指導(dǎo)價(jià)，為開(kāi)發(fā)商留足利潤(rùn)、調(diào)動(dòng)拿地積極性，土拍市場(chǎng)再度向市場(chǎng)化過(guò)度；另一方面，成都本次集中土拍參拍地塊質(zhì)量較佳，出讓的地塊主要位于核心主城區(qū)，區(qū)位條件和地塊價(jià)值優(yōu)質(zhì)，分別位于金牛、成華、天府新區(qū)，新六區(qū)和郊區(qū)新城各1宗。如此來(lái)看，當(dāng)下土地市場(chǎng)熱度的維系既要有土地質(zhì)量的保障，還要有高利潤(rùn)的預(yù)期。

??日前，自然資源部已給各省市自然資源主管部門(mén)下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。各省市也已快速跟進(jìn)，濟(jì)南、合肥、廈門(mén)、成都等至少四個(gè)熱點(diǎn)城市的土拍規(guī)則已有所調(diào)整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價(jià)格，重回價(jià)高者得。在當(dāng)前的供求關(guān)系之下，只有土地市場(chǎng)可能重新回到市場(chǎng)定價(jià)階段，在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)之下，土地市場(chǎng)熱度才有進(jìn)一步提升的可能。