??8月30日，一線城市中的廣州率先發(fā)布公告，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，之后，深圳、上海、北京三個(gè)一線城市也相繼跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。本周是“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地后的首周，一線四城中，僅有廣州有涉宅地競(jìng)拍。市場(chǎng)有何變化？土地競(jìng)拍熱度有何變化？哪些房企表現(xiàn)較好？

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??樓市變化：“830”新政效果并不及預(yù)期

??新房日均成交規(guī)模微漲5%

??8月30日，廣州發(fā)布公告，實(shí)施“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，為一線城市“打響救市第一槍”；8月31日，央行、金監(jiān)局發(fā)布三條新政，將首付比例下限調(diào)整為首套20%、二套30%，二套房貸款利率下限調(diào)降為L(zhǎng)PR+20BP，指導(dǎo)下調(diào)存量房貸利率，這一系列政策從降首付壓力、降貸款利率方面著手，旨在降低購(gòu)房資金壓力，對(duì)剛需客、置換客和外地客屬重大利好。但從“830”新政出臺(tái)后的這一周來(lái)看，效果并未十分明顯。8月30日-9月6日，廣州新房（商品住宅）日度平均成交規(guī)模為15873平方米，較新政出臺(tái)前一個(gè)月（8月1日-8月29日）日度平均成交建面15035平方米，增加了6%，并未出現(xiàn)預(yù)期中的大漲之勢(shì)。究其原因，主要是由于目前的宏觀環(huán)境與過(guò)往已有較大區(qū)別，房企債務(wù)問(wèn)題尚未得到解決，市場(chǎng)難以一蹴而就，即使政策窗口期成交小幅提振，但回升幅度有限，成交仍聚焦核心板塊。

??02

??海珠上涌?jī)?yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)下

??搖號(hào)比例和溢價(jià)率顯著回升、溢價(jià)率增至11.8%

??據(jù)廣州公共資源交易中心發(fā)布的補(bǔ)充公告顯示，原定于9月5日出讓的天河智慧城核心區(qū)廣汕二路AT0305231地塊延后至9月27日出讓，因此只剩下4宗涉宅地掛牌出讓，最終4宗地均成功出讓，總成交建面74.2萬(wàn)平方米，成交總金額170.9億元，樓板價(jià)為23018元/平方米。熱度方面，“830”新政后土拍一改7、8月的低迷，市場(chǎng)熱度明顯回升，整體溢價(jià)率升至11.8%。成交的4幅地中，2宗觸及封頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，搖號(hào)比例升至50%，較7、8月明顯回升。

??客觀上來(lái)看，9月土拍熱度的上升很大程度上是受到土地質(zhì)量提升的影響。即使沒(méi)有廣州“830”新政出臺(tái)，由于海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊和番禺區(qū)新光快速西側(cè)地塊在交通、商業(yè)、生態(tài)方面均具有良好的素質(zhì)，兩地大概率也會(huì)搖號(hào)成交。

??03

??優(yōu)質(zhì)地塊依舊都是“寸土必爭(zhēng)”

??經(jīng)過(guò)85輪激戰(zhàn)、海珠上涌果樹公園地封頂搖號(hào)

??具體地塊來(lái)看，競(jìng)拍熱度冷熱分化顯著。其中，熱度最高的當(dāng)屬起拍價(jià)高達(dá)111億元的上涌果樹公園地塊，競(jìng)拍輪數(shù)高達(dá)85輪。該地是海珠位置最好的一塊地，位于海珠腹地核心，臨近中大布匹市場(chǎng)、客村、海珠區(qū)府等老牌商圈，商業(yè)配套十分完善，住宅用地就在地鐵11號(hào)線上涌公園地鐵站上蓋，交通也比較便利，周邊有海珠湖、上涌公園等生態(tài)資源，資源配套有優(yōu)勢(shì)，十分宜居。盡管起拍價(jià)高達(dá)111.2億元，房企面臨的資金壓力大增，但仍吸引了保利、越秀、招商、中海、中鐵建、華潤(rùn)、珠實(shí)、中建四局、廣州地鐵、華發(fā)等在內(nèi)的16家央國(guó)企爭(zhēng)搶。最終，該地經(jīng)過(guò)多達(dá)85輪競(jìng)拍觸及限價(jià)，樓板價(jià)為35161元/平方米，溢價(jià)率為15%。此外，該地若考慮地塊配建，地塊的實(shí)際樓面價(jià)接近5萬(wàn)元/㎡，足以見(jiàn)得地塊價(jià)值之高。

??上半年掛牌的5宗涉宅地塊均搖號(hào)成交的番禺區(qū)，本次也掛牌一宗涉宅地，該地位于新光快速西側(cè)地塊，該地塊距地鐵3號(hào)線、廣佛東環(huán)線交匯站大石站約1公里，乘坐地鐵6站可直達(dá)珠江新城，通過(guò)換乘2站即達(dá)萬(wàn)博商圈，并且周邊路網(wǎng)系統(tǒng)完善，地塊靠近新光快速連通南大干線，出行便利。加之該地封頂價(jià)22584元/平方米，較4月份南通亞倫搖中的迎賓路地塊（兩地相隔僅700米）樓板價(jià)低了1498元/平方米，參照迎賓路地塊（案名：龍湖·御湖境項(xiàng)目）5萬(wàn)元/平方米的成交均價(jià)測(cè)算的話，地房比僅有45%，房地差超2.7萬(wàn)元/平方米，盈利頗豐，因此吸引了保利、招商、中鐵、華僑城等10家房企參拍。經(jīng)過(guò)多達(dá)30輪競(jìng)拍后，觸及限價(jià)轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，封頂成交價(jià)為107964萬(wàn)元，樓面價(jià)22584元/平方米，溢價(jià)率為15%。

??此外，海珠區(qū)東方紅印刷廠地塊和黃埔區(qū)寧浦大道地塊均底價(jià)成交。事實(shí)上，海珠區(qū)東方紅印刷廠地塊區(qū)位也十分優(yōu)越，但是地塊還有多項(xiàng)附加條件。首先，競(jìng)得人須配建市政道路和一所中小學(xué)，具體投資金額未明；其次，競(jìng)得人須配建琶洲南區(qū)地塊留用地補(bǔ)償安置物業(yè)工程，此項(xiàng)目總投資暫定人民幣26.94億元，最終，該地塊底價(jià)成交也在情理之中。

??04

??央國(guó)企依舊是主力

??保利發(fā)展在廣州積極拓儲(chǔ)

??最終拿地結(jié)果來(lái)看，本次成功出讓的4宗涉宅地，除2宗已經(jīng)明確的地塊被央國(guó)企拿下，保利、廣州開投分別落下一子外，余下的海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊和番禺區(qū)大石街新光快速西側(cè)地塊參拍房企基本上都是央國(guó)企。值得注意的是，已經(jīng)在日前競(jìng)得東方紅印刷廠地塊的保利發(fā)展，也參拍了兩宗進(jìn)入搖號(hào)地塊的競(jìng)拍，如果足夠幸運(yùn)的話，保利可以拿下三宗地。

??綜上，在優(yōu)質(zhì)地塊的助力下，廣州“830”新政之后的土拍熱度明顯回升，溢價(jià)率和觸頂?shù)貕K比例較7、8月均有回升。但是客觀上來(lái)看，9月土拍熱度的上升很大程度上是受到土地質(zhì)量提升的影響。即使沒(méi)有廣州“830”新政出臺(tái)，由于海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊和番禺區(qū)新光快速西側(cè)地塊在交通、商業(yè)、生態(tài)方面均具有良好的素質(zhì)，兩地大概率也會(huì)搖號(hào)成交。結(jié)合新政之后的樓市情況來(lái)看，政策出臺(tái)后的這一周，商品住宅日度平均成交建面僅增加了6%，并未出現(xiàn)預(yù)期中的大漲之勢(shì)。究其原因，主要是由于目前的宏觀環(huán)境與過(guò)往已有較大區(qū)別，房企債務(wù)問(wèn)題尚未得到解決，市場(chǎng)回暖難以一蹴而就，即使政策窗口期成交小幅提振，但回升幅度有限，成交仍聚焦核心板塊；這與土地市場(chǎng)表現(xiàn)基本一致，房企在有限的資金壓力之下，押寶優(yōu)質(zhì)核心地塊，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)白熱化，但非核心區(qū)地塊仍多為低溢價(jià)或底價(jià)成交，甚至還有流拍的風(fēng)險(xiǎn)。