??8月30日，一線城市中的廣州率先發(fā)布公告，執(zhí)行“認房不認貸”政策，之后，深圳、上海、北京三個一線城市也相繼跟進“認房不認貸”政策。本周是“認房不認貸”新政落地后的首周，一線四城中，僅有廣州有涉宅地競拍。市場有何變化？土地競拍熱度有何變化？哪些房企表現(xiàn)較好？

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??樓市變化：“830”新政效果并不及預期

??新房日均成交規(guī)模微漲5%

??8月30日，廣州發(fā)布公告，實施“認房不用認貸”政策，為一線城市“打響救市第一槍”；8月31日，央行、金監(jiān)局發(fā)布三條新政，將首付比例下限調(diào)整為首套20%、二套30%，二套房貸款利率下限調(diào)降為LPR+20BP，指導下調(diào)存量房貸利率，這一系列政策從降首付壓力、降貸款利率方面著手，旨在降低購房資金壓力，對剛需客、置換客和外地客屬重大利好。但從“830”新政出臺后的這一周來看，效果并未十分明顯。8月30日-9月6日，廣州新房（商品住宅）日度平均成交規(guī)模為15873平方米，較新政出臺前一個月（8月1日-8月29日）日度平均成交建面15035平方米，增加了6%，并未出現(xiàn)預期中的大漲之勢。究其原因，主要是由于目前的宏觀環(huán)境與過往已有較大區(qū)別，房企債務問題尚未得到解決，市場難以一蹴而就，即使政策窗口期成交小幅提振，但回升幅度有限，成交仍聚焦核心板塊。

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??海珠上涌優(yōu)質(zhì)地塊帶動下

??搖號比例和溢價率顯著回升、溢價率增至11.8%

??據(jù)廣州公共資源交易中心發(fā)布的補充公告顯示，原定于9月5日出讓的天河智慧城核心區(qū)廣汕二路AT0305231地塊延后至9月27日出讓，因此只剩下4宗涉宅地掛牌出讓，最終4宗地均成功出讓，總成交建面74.2萬平方米，成交總金額170.9億元，樓板價為23018元/平方米。熱度方面，“830”新政后土拍一改7、8月的低迷，市場熱度明顯回升，整體溢價率升至11.8%。成交的4幅地中，2宗觸及封頂價進入搖號環(huán)節(jié)，搖號比例升至50%，較7、8月明顯回升。

??客觀上來看，9月土拍熱度的上升很大程度上是受到土地質(zhì)量提升的影響。即使沒有廣州“830”新政出臺，由于海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊和番禺區(qū)新光快速西側(cè)地塊在交通、商業(yè)、生態(tài)方面均具有良好的素質(zhì)，兩地大概率也會搖號成交。

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??優(yōu)質(zhì)地塊依舊都是“寸土必爭”

??經(jīng)過85輪激戰(zhàn)、海珠上涌果樹公園地封頂搖號

??具體地塊來看，競拍熱度冷熱分化顯著。其中，熱度最高的當屬起拍價高達111億元的上涌果樹公園地塊，競拍輪數(shù)高達85輪。該地是海珠位置最好的一塊地，位于海珠腹地核心，臨近中大布匹市場、客村、海珠區(qū)府等老牌商圈，商業(yè)配套十分完善，住宅用地就在地鐵11號線上涌公園地鐵站上蓋，交通也比較便利，周邊有海珠湖、上涌公園等生態(tài)資源，資源配套有優(yōu)勢，十分宜居。盡管起拍價高達111.2億元，房企面臨的資金壓力大增，但仍吸引了保利、越秀、招商、中海、中鐵建、華潤、珠實、中建四局、廣州地鐵、華發(fā)等在內(nèi)的16家央國企爭搶。最終，該地經(jīng)過多達85輪競拍觸及限價，樓板價為35161元/平方米，溢價率為15%。此外，該地若考慮地塊配建，地塊的實際樓面價接近5萬元/㎡，足以見得地塊價值之高。

??上半年掛牌的5宗涉宅地塊均搖號成交的番禺區(qū)，本次也掛牌一宗涉宅地，該地位于新光快速西側(cè)地塊，該地塊距地鐵3號線、廣佛東環(huán)線交匯站大石站約1公里，乘坐地鐵6站可直達珠江新城，通過換乘2站即達萬博商圈，并且周邊路網(wǎng)系統(tǒng)完善，地塊靠近新光快速連通南大干線，出行便利。加之該地封頂價22584元/平方米，較4月份南通亞倫搖中的迎賓路地塊（兩地相隔僅700米）樓板價低了1498元/平方米，參照迎賓路地塊（案名：龍湖·御湖境項目）5萬元/平方米的成交均價測算的話，地房比僅有45%，房地差超2.7萬元/平方米，盈利頗豐，因此吸引了保利、招商、中鐵、華僑城等10家房企參拍。經(jīng)過多達30輪競拍后，觸及限價轉(zhuǎn)入現(xiàn)場搖號，封頂成交價為107964萬元，樓面價22584元/平方米，溢價率為15%。

??此外，海珠區(qū)東方紅印刷廠地塊和黃埔區(qū)寧浦大道地塊均底價成交。事實上，海珠區(qū)東方紅印刷廠地塊區(qū)位也十分優(yōu)越，但是地塊還有多項附加條件。首先，競得人須配建市政道路和一所中小學，具體投資金額未明；其次，競得人須配建琶洲南區(qū)地塊留用地補償安置物業(yè)工程，此項目總投資暫定人民幣26.94億元，最終，該地塊底價成交也在情理之中。

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??央國企依舊是主力

??保利發(fā)展在廣州積極拓儲

??最終拿地結(jié)果來看，本次成功出讓的4宗涉宅地，除2宗已經(jīng)明確的地塊被央國企拿下，保利、廣州開投分別落下一子外，余下的海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊和番禺區(qū)大石街新光快速西側(cè)地塊參拍房企基本上都是央國企。值得注意的是，已經(jīng)在日前競得東方紅印刷廠地塊的保利發(fā)展，也參拍了兩宗進入搖號地塊的競拍，如果足夠幸運的話，保利可以拿下三宗地。

??綜上，在優(yōu)質(zhì)地塊的助力下，廣州“830”新政之后的土拍熱度明顯回升，溢價率和觸頂?shù)貕K比例較7、8月均有回升。但是客觀上來看，9月土拍熱度的上升很大程度上是受到土地質(zhì)量提升的影響。即使沒有廣州“830”新政出臺，由于海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊和番禺區(qū)新光快速西側(cè)地塊在交通、商業(yè)、生態(tài)方面均具有良好的素質(zhì)，兩地大概率也會搖號成交。結(jié)合新政之后的樓市情況來看，政策出臺后的這一周，商品住宅日度平均成交建面僅增加了6%，并未出現(xiàn)預期中的大漲之勢。究其原因，主要是由于目前的宏觀環(huán)境與過往已有較大區(qū)別，房企債務問題尚未得到解決，市場回暖難以一蹴而就，即使政策窗口期成交小幅提振，但回升幅度有限，成交仍聚焦核心板塊；這與土地市場表現(xiàn)基本一致，房企在有限的資金壓力之下，押寶優(yōu)質(zhì)核心地塊，優(yōu)質(zhì)地塊競爭白熱化，但非核心區(qū)地塊仍多為低溢價或底價成交，甚至還有流拍的風險。