??北京，2023年3月30日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行就近期國家發(fā)改委重磅發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》作出快速解讀。本次不動產(chǎn)信托基金擴(kuò)容至消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施是政府從金融端促進(jìn)和推動居民消費(fèi)的又一配套措施和重要舉措，也是我國公募REITs市場建設(shè)邁出的重要一步。

??零售類REITs在海外市場占有重要地位

??作為不動產(chǎn)信托基金中的一個重要品類，零售類REITs在海外較為成熟的資本市場占有重要地位，且在近期的市場中表現(xiàn)強(qiáng)勁。NAREIT的數(shù)據(jù)顯示，2021年，美國零售REITs大幅反彈，年度綜合回報達(dá)到52%，強(qiáng)于整體REITs市場41.3%的漲幅；2022年美國REITs遭遇近25%的整體下跌，但零售板塊跌幅卻僅為13.29%，表現(xiàn)明顯好于整體市場，此外，至2022年底，美國零售REITs平均派息率是5%，好于整體市場的3.97%。在新加坡，SGX的數(shù)據(jù)顯示，截止到2023年2月28日，已發(fā)行的42只REITs和房地產(chǎn)信托基金總市值超過1010億新加坡元，占新加坡整體股票市場的12%，其中，零售類REITs發(fā)行個數(shù)占到20%且表現(xiàn)強(qiáng)勁，在細(xì)分市場的平均派息率表現(xiàn)中，零售類REITs的收益率為6.3%，僅次于寫字樓位居所有細(xì)分市場的第二位。

新加坡REITs類別構(gòu)成（按發(fā)行個數(shù)）

??吸引更多資本投入零售物業(yè)，促進(jìn)零售類項目提質(zhì)升級

??今年的兩會政府工作報告著重強(qiáng)調(diào)了擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)的重要性，本次不動產(chǎn)信托基金擴(kuò)容至消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施是政府從金融端促進(jìn)和推動居民消費(fèi)的又一配套措施和重要舉措。消費(fèi)支出在過往已經(jīng)連續(xù)11年在GDP中的占比超過50%，消費(fèi)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)增長的第一推動力。不過，相比于中國經(jīng)濟(jì)的高速增長，中國居民的消費(fèi)卻明顯未能匹配整體經(jīng)濟(jì)的增長，至2021年，中國居民消費(fèi)率僅為38.4%；而美國的居民消費(fèi)率則一直保持穩(wěn)定，從1970年的60.2%穩(wěn)步上升至2021年的68.2%。當(dāng)前中國已進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展新階段，在多數(shù)領(lǐng)域，消費(fèi)升級主要體現(xiàn)在對更高質(zhì)量商品與服務(wù)的需求，而非更多數(shù)量的需求，所以挖掘居民消費(fèi)潛力，塑造高品質(zhì)的消費(fèi)場景變得尤為重要。因此，百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等同居民消費(fèi)息息相關(guān)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行將吸引更多資本進(jìn)入零售物業(yè)領(lǐng)域，從而促進(jìn)零售類項目的提質(zhì)升級。

??有效盤活零售類存量資產(chǎn)，促進(jìn)商業(yè)物業(yè)優(yōu)化

??公募REITs擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一方面可以有效盤活存量資產(chǎn)，化解房地產(chǎn)的金融風(fēng)險；另外一方面也可以極大促進(jìn)商業(yè)物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)的提升。中國目前零售類項目存量巨大，戴德梁行研究部的數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年四季度，全國16個重點(diǎn)城市高品質(zhì)零售物業(yè)存量達(dá)1.02億平米，四個一線城市的高品質(zhì)零售物業(yè)存量達(dá)4650萬。這些項目作為承接居民消費(fèi)行為、釋放居民消費(fèi)潛力的物質(zhì)空間載體，在擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮著重要作用。百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施普遍存在退出難，流動性差的問題，公募REITs的發(fā)行能為該類企業(yè)提供盤活存量資產(chǎn)的金融工具，有助于企業(yè)形成投融資閉環(huán)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，并將回收資金投資于新項目和已有項目的升級改造。公募REITs的推出也能鼓勵更多的社會資本參與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，增加市場供給，為居民消費(fèi)提供更多、更便利、更優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)場景，同時進(jìn)一步打通“投融建管退”的項目全周期鏈條。

??政策帶動資本涌入，零售類大宗物業(yè)將迎來利好

??在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批發(fā)行之后的一年多時間里，在政策的帶動下，產(chǎn)業(yè)園及物流倉儲類項目的發(fā)行極大的帶動了資本的涌入。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大宗物業(yè)成交為例，戴德梁行研究部的數(shù)據(jù)顯示，在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批發(fā)行之前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的成交數(shù)量在全部大宗物業(yè)成交市場中的占比均較低，2019年及2020年成交個數(shù)占比僅為4.2%和6.7%；然而，在2021年之后，隨著多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批上市發(fā)行，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目開始受到市場追捧，成交數(shù)量大幅上升，2021年和2022年產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目成交數(shù)量占比大幅上升到11.6%和11.38%。此外，物流倉儲類項目的成交也大幅增加，2020年這類資產(chǎn)的成交總額占比僅為6.6%，但至2022年，在其他資產(chǎn)成交大幅下降的情況下，物流倉儲類的大宗物業(yè)成交額占比大幅升至20.3%，政策效應(yīng)顯著。本次零售類公募REITs的擴(kuò)容也將給零售類大宗物業(yè)成交帶來利好。

??戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示：“本次公募REITs底層資產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)容至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目有助于擴(kuò)大消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模，在擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大有效投資、繁榮資本市場等方面發(fā)揮重要作用。此外，由于REITs績效及考評設(shè)置上更加科學(xué)合理，因此在機(jī)制上給予了運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)更大的自主性和積極性，從而可以有效促進(jìn)了項目運(yùn)營質(zhì)量和管理效能的提升。因此，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出將給中國零售物業(yè)的發(fā)展帶來巨大利好，未來，我們有望能夠見到更多的資本進(jìn)入到零售物業(yè)領(lǐng)域，同時，更高水平的運(yùn)營管理團(tuán)隊的參與也將進(jìn)一步帶動中國零售物業(yè)產(chǎn)業(yè)的迭代和升級。”