《中國重點(diǎn)城市寫字樓市場報(bào)告》2021年第三季度

??報(bào)告發(fā)布：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會

??相關(guān)數(shù)據(jù)及分析由戴德梁行提供

??重點(diǎn)城市高端寫字樓市場概覽

??北京 – 寫字樓成交持續(xù)活躍，市場租金迎來小幅回調(diào)

??三季度，北京高端商務(wù)寫字樓市場共迎來約9.7萬平方米的新增供應(yīng)。得益于五大核心商圈8.8萬平方米的季度凈吸納量，新項(xiàng)目的入市并未對核心市場空置率造成影響，繼續(xù)與上季度保持穩(wěn)定在10.0%。同時(shí)，由于中央商務(wù)區(qū)、望京-酒仙橋和麗澤金融商務(wù)區(qū)的活躍表現(xiàn)，全市季度凈吸納量高達(dá)24.2萬平方米，為自2018年二季度以來單季最高值。受此影響，全市空置率環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至16.2%。持續(xù)活躍的市場和強(qiáng)勁需求使整體市場租金企穩(wěn)回升，北京全市和五大核心商圈市場租金在連續(xù)十個(gè)季度持續(xù)下跌后首次迎來小幅上揚(yáng)，分別環(huán)比上升1.8%和1.7%至每月每平方米人民幣332.0元和384.7元。

??上海 – 三季度，租賃市場持續(xù)活躍，核心區(qū)域租金穩(wěn)定

??三季度，上海高端商務(wù)寫字樓市場新增供應(yīng)合計(jì)為29.4萬平方米，總存量增至1,421萬平方米。上海寫字樓市場延續(xù)了上半年的活躍表現(xiàn)，季度凈吸納量接近40萬平方米。盡管本季度新增供應(yīng)非常多，上海全市平均空置率依然穩(wěn)定在17.5%左右?！币I(lǐng)區(qū)”等政策上的支持和“十四五”規(guī)劃的實(shí)施增強(qiáng)了市場對上海核心商圈的信心，上海核心區(qū)域凈吸納量增長到了16.9萬平方米，空置率下降到12.1%。新興商圈也仍然具有吸引力，凈吸納量總計(jì)達(dá)22.1萬平方米。第三季度，更穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，有更多企業(yè)能夠承擔(dān)更高的租金，因此核心區(qū)域的平均月租金穩(wěn)定在每月每平方米人民幣282.5元。

??廣州 – 新增供應(yīng)有限，供應(yīng)回升短期內(nèi)將帶來去化壓力

??三季度，廣州高端商務(wù)寫字樓市場新增供應(yīng)達(dá)4萬平方米，寫字樓總存量擴(kuò)容至551.4萬平方米。在新增供應(yīng)有限的情況下，全市空置率延續(xù)今年以來的下降趨勢，環(huán)比微降0.5個(gè)百分點(diǎn)至6.8%。本季度錄得新增凈吸納量6.2萬平方米。隨著近期圍繞教育的相關(guān)政策陸續(xù)發(fā)布，一些業(yè)主為了減少樓宇的空置時(shí)間，主動(dòng)讓價(jià)租戶以提升項(xiàng)目入駐率。三季度，全市租金環(huán)比微降0.2%至每月每平方米人民幣178.6元。今年受到疫情影響而延期交付的樓宇將自下半年開始陸續(xù)投入使用，年內(nèi)廣州預(yù)計(jì)有73萬平方米新增供應(yīng)入市。供應(yīng)的回升料將令寫字樓市場承受一定壓力，預(yù)計(jì)短期內(nèi)全市空置率將有所上升。

??深圳 – 平均租金繼續(xù)小幅上揚(yáng)，空置率重回20%以下

??三季度，深圳寫字樓市場需求仍延續(xù)相對活躍狀態(tài)，在無新增高端商務(wù)寫字樓供應(yīng)的情況下，單季度全市吸納量達(dá)19.9萬平方米。盡管吸納量指標(biāo)較前兩季度的均值回落20.3%，但從過去三年來看仍處于單季度指標(biāo)高位。由于前期寫字樓租金已持續(xù)下行，目前處于止跌企穩(wěn)狀態(tài)。空置率也下降3.0個(gè)百分點(diǎn)至19.3%，時(shí)隔兩年重回20%以下。綜合全市，本季度高端商務(wù)寫字樓平均租金環(huán)比上升0.3%至每月每平方米人民幣211.7元。未來5年，有望入市的供應(yīng)量或?qū)⒏哌_(dá)601萬平方米，市場壓力尚存。

??北京寫字樓市場

??北京寫字樓成交持續(xù)活躍，市場租金迎來小幅回調(diào)

??三季度，位于中央商務(wù)區(qū)的陽光金融中心和燕莎的霄云路33號入市，共計(jì)為北京高端商務(wù)寫字樓市場帶來約9.7萬平方米的新增供應(yīng)。得益于五大核心商圈8.8萬平方米的季度凈吸納量，新項(xiàng)目的入市并未對核心市場空置率造成影響，繼續(xù)與上季度保持穩(wěn)定在10.0%。同時(shí)，由于中央商務(wù)區(qū)、望京-酒仙橋和麗澤金融商務(wù)區(qū)的活躍表現(xiàn)，全市季度凈吸納量高達(dá)24.2萬平方米，為自2018年二季度以來單季最高值。受此影響，全市空置率環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至16.2%。持續(xù)活躍的市場和強(qiáng)勁需求使整體市場租金企穩(wěn)回升，北京全市和五大核心商圈市場租金在連續(xù)十個(gè)季度持續(xù)下跌后首次迎來小幅上揚(yáng)，分別環(huán)比上升1.8%和1.7%至每月每平方米人民幣332.0元和384.7元。

??高科技企業(yè)成交繼續(xù)領(lǐng)跑

??三季度，在北京寫字樓市場租賃成交中，高科技企業(yè)表現(xiàn)繼續(xù)活躍，成交占所有行業(yè)總成交面積的50.8%，其次為金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)，分別占成交總面積的20.8%和10.6%。其中，中央商務(wù)區(qū)、望京-酒仙橋和麗澤金融商務(wù)區(qū)備受知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的青睞，三大商圈分別占高科技行業(yè)總租賃面積的44.5%、24.0%和16.1%。

??2021全年百萬新增供應(yīng)將繼續(xù)推高市場空置

??截止至2021年三季度，北京全市新入市寫字樓體量已達(dá)56.7萬平方米，預(yù)計(jì)四季度，仍將有約41萬平方米的新項(xiàng)目投放市場，屆時(shí)，北京全年寫字樓市場新增供應(yīng)將接近100萬平方米。預(yù)計(jì)年底，大量的新增供應(yīng)或?qū)⒗^續(xù)拉高北京整體市場空置水平，而平均租金水平將隨著市場的活躍度和業(yè)主的信心繼續(xù)保持穩(wěn)定。2021年9月，中國第三個(gè)證券交易所塵埃落定，未來，隨著北京證券交易所的正式運(yùn)營，北京創(chuàng)新型中小企業(yè)將迎來更好的平臺和更廣闊的發(fā)展空間，屆時(shí)寫字樓市場租賃需求將得到進(jìn)一步提升。

??上海寫字樓市場

??三季度四個(gè)優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目完工入市

??三季度，四個(gè)優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目交付入市，均位于虹口、普陀等新興商圈。新增供應(yīng)合計(jì)為29.4萬平方米。目前上海高端商務(wù)寫字樓市場的總存量增至1,421萬平方米。包括四季度在內(nèi)，2021年新興商圈的新增供應(yīng)居多。而核心商圈在今年相較平靜，不過，在2022年，核心商圈將有不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目竣工入市。

??租賃市場持續(xù)活躍

??近一段時(shí)間，全國又迎來新一波疫情，不過上海本地新增病例極少。雖然其他地區(qū)有或大或小的疫情管控措施，但上海的大多數(shù)商業(yè)活動(dòng)沒有受到影響。因此，寫字樓租賃市場仍然非?；钴S。上海寫字樓市場延續(xù)了上半年的活躍表現(xiàn)，第三季度凈吸納量接近40萬平方米。盡管本季度新增供應(yīng)非常多，上海全市平均空置率依然穩(wěn)定在17.5%左右。

??“引領(lǐng)區(qū)”等政策上的支持和“十四五”規(guī)劃的實(shí)施增強(qiáng)了市場對上海核心商圈的信心，上海核心區(qū)域凈吸納量增長到了16.9萬平方米，空置率下降到12.1%。靜安核心、長寧和黃浦是第三季度最活躍的核心商圈。新興商圈也仍然具有吸引力，凈吸納量總計(jì)達(dá)22.1萬平方米。按行業(yè)來看，金融業(yè)在市場中仍扮演重要角色，在本季度的所有成交中占28.7%，而TMT以24.4%的占比排名第二，專業(yè)服務(wù)以13.0%的占比緊隨其后。值得注意的是，隨著更多板塊從疫情中復(fù)蘇，醫(yī)藥、新科技和零售公司也愈發(fā)活躍。

??第三季度核心區(qū)域租金穩(wěn)定

??第三季度，更穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，有更多企業(yè)能夠承擔(dān)更高的租金，因此核心區(qū)域的平均月租金穩(wěn)定在每月每平方米人民幣282.5元。

??廣州寫字樓市場

??新增供應(yīng)有限，高品質(zhì)物業(yè)更具韌性

??2021第三季度，位于琶洲商務(wù)區(qū)的環(huán)球夢大廈投入使用，為市場帶來超過4萬平方米的新增供應(yīng)，廣州高端商務(wù)寫字樓存量擴(kuò)容至551.4萬平方米。由于原計(jì)劃三季度入市的多個(gè)項(xiàng)目延期交付，在新增供應(yīng)有限的情況下，全市空置率延續(xù)今年以來的下降趨勢，環(huán)比微降0.5個(gè)百分點(diǎn)至6.8%。本季度錄得新增凈吸納量6.2萬平方米。分區(qū)域來看，體育中心、珠江新城空置率均有不同程度的下降，其中珠江新城商務(wù)區(qū)憑借其較高的樓宇品質(zhì)仍然是辦公租賃需求的熱門選擇，租金表現(xiàn)較為堅(jiān)挺，空置率環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)至4.9%。

??TMT擴(kuò)張需求不減

??隨著近期圍繞教育的相關(guān)政策陸續(xù)發(fā)布，線上教育與游戲類企業(yè)對于擴(kuò)張與置換物業(yè)表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度。一些業(yè)主為了減少樓宇的空置時(shí)間，主動(dòng)讓價(jià)租戶以提升項(xiàng)目入駐率。三季度，全市租金環(huán)比微降0.2%至每月每平方米人民幣178.6元。其中，體育中心商務(wù)區(qū)在租金環(huán)比微降0.2%的情況下，成交占比相較上季度擴(kuò)大了11.3個(gè)百分點(diǎn)，業(yè)主方“以價(jià)換量”的策略顯示出一定成效。從租賃成交的行業(yè)類型來看，專業(yè)服務(wù)、金融業(yè)、TMT仍然是需求主力，其中專業(yè)服務(wù)業(yè)成交占比是全市首位，較上季度擴(kuò)大5.5個(gè)百分點(diǎn)。以律所、保險(xiǎn)為代表的細(xì)分行業(yè)租戶選擇搬遷至面積更大或品質(zhì)更高的辦公空間，如盈科律師事務(wù)所租下周大福金融中心近4,000平方米辦公室。另一方面，盡管TMT在三季度的成交占比有所下降，但業(yè)務(wù)的持續(xù)增長始終是租賃成交的動(dòng)力，擴(kuò)張的需求仍然更多的來自于成長中的互聯(lián)網(wǎng)與科技類企業(yè)，例如快手租下廣電平云廣場5,000平方米辦公室用于擴(kuò)租。

??供應(yīng)回升短期內(nèi)將帶來去化壓力

??今年受到疫情影響而延期交付的樓宇將自下半年開始陸續(xù)投入使用，年內(nèi)廣州預(yù)計(jì)有73萬平方米新增供應(yīng)入市，集中分布在琶洲與珠江新城區(qū)域。供應(yīng)的回升料將令寫字樓市場承受一定壓力，預(yù)計(jì)短期內(nèi)全市空置率將有所上升。在可預(yù)見的競爭壓力下，樓宇表現(xiàn)有望出現(xiàn)分化，優(yōu)質(zhì)寫字樓的核心競爭力或?qū)⒌玫叫碌奶嵘?/p>

??深圳寫字樓市場

??平均租金環(huán)比上升0.26%，租賃需求西移趨勢較為明顯

??三季度，深圳寫字樓市場需求仍延續(xù)相對活躍狀態(tài)，在無新增高端商務(wù)寫字樓供應(yīng)的情況下，單季度全市吸納量19.9萬平方米。盡管吸納量指標(biāo)較前兩季度的均值回落20.3%，但從過去三年來看仍處于單季度指標(biāo)高位。由于前期寫字樓租金已持續(xù)下行，目前處于止跌企穩(wěn)狀態(tài)?？罩寐室蚕陆?.0個(gè)百分點(diǎn)至19.3%，時(shí)隔兩年重回20%以下。

??考慮到后續(xù)市場的巨大供應(yīng)壓力，業(yè)主往往采取相對積極的租賃策略，同時(shí)市場逐漸分化：寶安、南山核心商務(wù)區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目去化指標(biāo)逐漸完成或進(jìn)入尾盤階段，福田、羅湖樓齡較長的項(xiàng)目未來經(jīng)營仍然面臨一定難度。綜合全市，本季度高端商務(wù)寫字樓平均租金環(huán)比上升0.3%至每月每平方米人民幣211.7元。其中寶安區(qū)租金季度增幅最大，達(dá)到1.8%；其次是南山區(qū)，季度增幅為0.8%。

??從區(qū)域來看，租賃需求西移的趨勢較為明顯。以前海片區(qū)為例，在政府產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向及租金補(bǔ)貼的刺激下，高品質(zhì)物業(yè)不斷吸引擴(kuò)租、換租及新布局深圳的企業(yè)進(jìn)駐，吸納量持續(xù)高居各片區(qū)之首，其中擴(kuò)張需求強(qiáng)烈的科技類企業(yè)是其主力客群，部分業(yè)主采取篩選客戶資質(zhì)或調(diào)高租金報(bào)價(jià)策略。三季度前?？罩寐瘦^年初下降約20個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)南山區(qū)高端商務(wù)寫字樓整體空置率下降12.7個(gè)百分點(diǎn)至21.1%。

??從行業(yè)來看，科技類企業(yè)為當(dāng)前深圳辦公需求當(dāng)中的關(guān)鍵支撐，前海、科技園、后海是其成交活躍片區(qū)，如華為、高通、京東等。在“碳達(dá)峰、碳中和”政策引導(dǎo)下，清潔能源類企業(yè)也有擴(kuò)張趨勢。一向?qū)儆谏钲趯懽謽鞘袌鲋髁腿旱慕鹑陬惼髽I(yè)需求平穩(wěn)，在三季度租賃去化中支撐力度有限。由于多數(shù)大中型服務(wù)企業(yè)在上一階段物業(yè)需求已基本落定，后續(xù)活躍度預(yù)計(jì)將相對回落。隨著近期圍繞教育的相關(guān)政策陸續(xù)發(fā)布，線上教育與游戲類企業(yè)對于擴(kuò)張與置換物業(yè)表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度。

??后續(xù)供應(yīng)不減，整體租金水平預(yù)計(jì)保持平穩(wěn)

??結(jié)合可見供應(yīng)的項(xiàng)目計(jì)劃，在5年內(nèi)有望入市的供應(yīng)量或高達(dá)601萬平方米。后續(xù)在途供應(yīng)量不減，市場壓力尚存。預(yù)計(jì)隨著新興板塊新項(xiàng)目陸續(xù)入市、成熟板塊年末租賃業(yè)績指標(biāo)壓力增大，業(yè)主端仍會采用相對積極的策略，整體租金水平將保持平穩(wěn)狀態(tài)。

??聯(lián)絡(luò)人：

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會副秘書長 王泳

??電話: +86 10-57811353 

??電郵: cccrea@sina.com

??

??戴德梁行北區(qū)研究部主管 魏東

??電話: +86 10 8519 8087

??電郵: sabrina.d.wei@cushwake.com