[戴德梁行]北京首次取代上海成外資買家新寵

??2021年1月6日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行，舉行2020北京房地產(chǎn)市場回顧及2021展望線上發(fā)布會，深入回顧了2020全年北京寫字樓租賃及大宗交易市場并對2021年北京市場作出獨(dú)家預(yù)判。

??北京市場租賃需求繼續(xù)回暖，高科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)表現(xiàn)突出

??四季度，得益于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇和疫情的好轉(zhuǎn)，北京寫字樓市場租賃需求延續(xù)了上季度的回暖態(tài)勢，全市和五大核心商圈市場季度凈吸納量分別為前三季度總和的2.56倍和1.25倍，達(dá)21.59萬和3.15萬平方米，至此，全市和五大核心商圈全年凈吸納量分別高達(dá)30.0萬和5.7萬平方米。2020年爆發(fā)的疫情雖然使北京全年整體市場吸納總量不及往年，但也激發(fā)了如線上教育、線上醫(yī)療、電商及配送、在線視頻娛樂及游戲、人工智能等高科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)快速發(fā)展。

??北京寫字樓市場空置率較三季度保持穩(wěn)定，租金則繼續(xù)小幅下調(diào)

??四季度，市場繼續(xù)迎來約31萬平方米的新增供應(yīng)。得益于市場租賃成交的良好表現(xiàn)，北京全市空置率僅環(huán)比微升0.4個百分點(diǎn)達(dá)17.0%；而五大核心商圈市場空置率則在無新增供應(yīng)的情況下環(huán)比下降0.4個百分點(diǎn)至10.8%。戴德梁行北區(qū)寫字樓部主管廉峰哲表示：“盡管整體市場空置水平較上季度保持平穩(wěn)，但由于空置率仍處于歷史高位，為了盡快提高項(xiàng)目出租率，部分業(yè)主繼續(xù)通過降低租金的方式來爭取更多租戶?！敝链耍本┤泻臀宕蠛诵纳倘κ袌鲎饨鸱謩e為每月每平方米人民幣337.2元和387.3元，環(huán)比下降3.2%和1.5%，同比下降11.8%和9.5%。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行

??大量供應(yīng)致使未來一年北京寫字樓市場繼續(xù)承壓

??預(yù)計(jì)2021年新增供應(yīng)將高達(dá)150萬平方米。戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示：“未來一年，在大量新增供應(yīng)和全球新冠肺炎疫情尚未完全好轉(zhuǎn)的雙重壓力下，市場空置率或?qū)⒈焕^續(xù)推高，租金水平仍將繼續(xù)面臨下行壓力”。長期來看，隨著北京寫字樓整體市場供應(yīng)的放緩，在服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放和北京自貿(mào)區(qū)政策的逐步實(shí)施下，預(yù)計(jì)與其相關(guān)的金融和高科技等行業(yè)租賃需求將得到進(jìn)一步釋放，屆時將有望迎來租金和出租率的雙提升。

??北京首次取代上海成外資買家新寵

??2020年全國大宗交易成交總額達(dá)2,047億元，相較于2019年下降30%，與2016年基本持平。其中，北京大宗交易成交額占比為20%，相較出現(xiàn)多宗超大交易的2019年，今年下降較為明顯，降幅達(dá)30%，但北京大宗交易成交額仍然穩(wěn)定在500億以上。

??從全國大宗交易數(shù)據(jù)看，外資買家占比為23%，是過去三年最低。北京首次取代上海，成為最受外資歡迎城市，北京外資買家成交約155億，占比達(dá)30%，比例幾乎是上海的2倍。

??從投資類別看，北京大宗交易市場中辦公及研發(fā)辦公類交易仍占據(jù)半壁江山，交易額占比達(dá)54%，其中自用買家貢獻(xiàn)率超六成。

??從區(qū)位來看，核心區(qū)域城市更新物業(yè)持續(xù)受市場青睞，通州、豐臺也繼續(xù)成為投資者在非核心商圈的關(guān)注點(diǎn)。

??戴德梁行中國區(qū)資本市場部副董事總經(jīng)理劉兵在展望2021年北京大宗交易市場時，說：“隨著全球疫情出現(xiàn)好轉(zhuǎn)和全球持續(xù)寬松的貨幣政策，內(nèi)外資機(jī)構(gòu)合作收購會更加普遍；穩(wěn)定的運(yùn)營零售物業(yè)將成熱點(diǎn)；通州與豐臺的成交預(yù)計(jì)將持續(xù)活躍?！?/p>

??零售市場城市更新項(xiàng)目仍為主力

??截至2020年末，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量上升至1,445萬平方米，其中購物中心存量達(dá)1,260萬平方米，占比超過87%。

??受疫情影響，雖然2020年上半年北京零售市場表現(xiàn)低迷，但隨著疫情的緩解，下半年在政府、開發(fā)商及品牌商開展的各類促消費(fèi)活動刺激下，市場消費(fèi)活力極大的得到恢復(fù)。購物中心業(yè)態(tài)及品牌也經(jīng)歷了一輪大洗牌，兒童、餐飲等受疫情影響較大業(yè)態(tài)都有不同程度的縮減。

??三四季度，北京新開業(yè)品牌明顯增多，主要以休閑餐飲及時尚零售類業(yè)態(tài)為主。本季度，時尚零售類品牌首店表現(xiàn)較為突出，三里屯、CBD仍是首選區(qū)域。

??截止2020年三季度末，北京社會消費(fèi)品零售總額同比下降13.1%，較疫情最嚴(yán)重的一季度降幅收窄8.4個百分點(diǎn)，網(wǎng)上零售持續(xù)保持強(qiáng)勁的增長，同比增長25.3%。

??雖然今年受疫情影響，北京零售市場新增供應(yīng)步伐放緩，但隨著市場的回暖，四季度迎來多個大體量項(xiàng)目的集中入市，全年新增供應(yīng)為60.6萬平方米，同比上升31%。入市項(xiàng)目均位于非核心商圈，且城市更新類項(xiàng)目體量占到78%。戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管孟祎認(rèn)為：“未來，隨著市內(nèi)老牌商業(yè)項(xiàng)目改造升級的完成，北京零售市場品質(zhì)將得到大幅提升。另外，經(jīng)歷了疫情的洗禮后，各購物中心也將更注重業(yè)態(tài)的平衡及線上線下的互動與補(bǔ)充。”

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