[仲量聯(lián)行]北京城市更新立法加速，首次允許商業(yè)服務(wù)業(yè)類建筑用途相互轉(zhuǎn)換

??2022年8月24日，北京——近日，《北京市城市更新條例（草案）》（以下簡稱“條例草案”）在人大常委會進行首次審議。這是北京繼在5月發(fā)布《北京市城市更新專項規(guī)劃》以及在2021年6月發(fā)布《北京市人民政府關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》等多個政策文件以來又一重要的城市更新文件，是對過去一年以來北京城市更新政策體系搭建的延續(xù)，標(biāo)志著北京城市更新加速立法。

??在總體減量雙控的基礎(chǔ)上，這一系列政策對北京存量資產(chǎn)改造做出了一定的放寬，為市場提供了更明晰、有效的政策路徑，這也將會極大地影響北京未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展格局。

??中心城區(qū)城市更新潛力巨大，商業(yè)地產(chǎn)未來可期

??從條例草案的內(nèi)容來看，北京市城市更新包括居住類、產(chǎn)業(yè)類、設(shè)施類、公共空間類、區(qū)域綜合類等5大類、12項更新內(nèi)容。

??在這五大類中，產(chǎn)業(yè)類與商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最為密切相關(guān)，政策鼓勵商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中多類老舊項目的提升與增效，為零售、辦公、產(chǎn)業(yè)園等物業(yè)市場提供豐富的存量改造機會。

??據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京全市城市更新規(guī)模達(dá)2.45億平方米，首都功能核心區(qū)（東城區(qū)和西城區(qū)）可更新建筑存量約0.42億平方米，更新方向主要圍繞“保護更新”。由朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)和石景山區(qū)城四區(qū)組成的中心城區(qū)可更新存量約1.24億平方米，更新側(cè)重“減量提質(zhì)”。據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)估，若10%的建筑適用于商業(yè)地產(chǎn)改造，將達(dá)到1,240萬平方米的體量，幾乎相當(dāng)于目前北京市甲級辦公樓市場存量。其中，東三環(huán)、酒仙橋望京、亞奧和中關(guān)村等區(qū)域的老舊樓宇集聚程度較高，可為未來辦公樓市場提供豐富可更新存量。

??出臺多項激勵措施，破解城市更新難題

??推動城市更新離不開規(guī)劃和政策保障，條例草案提出了多項激勵措施。

??當(dāng)前很多商業(yè)項目面臨40年土地產(chǎn)權(quán)到期的問題，因而土地使用年限到期成為商業(yè)地產(chǎn)市場投資人關(guān)心的核心問題。對此，條例草案首次提出了土地租賃的配置方式。北京市鼓勵采取租賃的方式配置建設(shè)用地使用權(quán)，租賃期滿后可續(xù)租，并提出先租后讓的配置方式。租賃期內(nèi)支付了土地租金并完成更新改造后，租賃建設(shè)用地使用權(quán)可轉(zhuǎn)為出讓建設(shè)用地使用權(quán)。

??土地租賃政策提出了一種解決土地使用年限延長的可能性，體現(xiàn)了北京城市規(guī)劃對于土地使用權(quán)問題的關(guān)注和研究，或可為市場劃定一個比較明晰的土地續(xù)期的申請審批方案。實施方面，土地租賃成本本就小于土地出讓成本，租金可按一次性繳清或按年支付，年支付的方式更有效緩解業(yè)權(quán)人的資金壓力，為開發(fā)商和投資人提供了更為靈活的土地使用方案。

??商改辦、酒改辦等改造類項目得益于其高回報率，成為商業(yè)地產(chǎn)市場投資人追捧的模式。但2018年政策開始嚴(yán)格限制“商改辦”改造的選擇和空間，而條例草案首次為商業(yè)服務(wù)業(yè)類建筑用途相互轉(zhuǎn)換提供了政策支持。下一步北京將發(fā)布出臺用途轉(zhuǎn)換和兼容使用的正負(fù)面清單，明確比例管控和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等要求。此后符合規(guī)定的商改辦、酒改辦等一系列的改造性項目有據(jù)可依，解決此類項目審批困難的問題。這并不代表全市層面全面的增量放開，北京仍將堅持減量發(fā)展方向。政策階段的演化意味著市場中將有更多盤活現(xiàn)有低效資產(chǎn)的機會，迎來更多高品質(zhì)項目。

??條例草案還將城市更新項目的審批和監(jiān)管權(quán)限下放至區(qū)級政府，將顯著地縮短審批流程，在一定程度上降低了城市更新項目的審批難度，顯著提升改造類物業(yè)的投資吸引力。區(qū)級政府更熟悉區(qū)域內(nèi)的老舊物業(yè)等存量資源，更了解各片區(qū)的產(chǎn)業(yè)需求，更高效地推動其區(qū)域內(nèi)項目更新，更能有的放矢地統(tǒng)籌規(guī)劃更新項目的優(yōu)先級，將提升城市更新改造主體的改造意愿。

??此外，在解決社會資本參與積極性不高、路徑不暢等問題上，根據(jù)2022年5月發(fā)布的《北京市城市更新專項規(guī)劃（北京市“十四五“時期城市更新規(guī)劃）》，政府將改善城市更新金融支持政策，通過建立財稅激勵和投融資機制，吸引專業(yè)化的社會資本參與城市更新運作，形成投資、融資、改造、運營、退出、再投資的良性循環(huán)，發(fā)揮社會資本的專業(yè)運營管理優(yōu)勢。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“在過去一年，北京陸續(xù)發(fā)布的一系列城市更新相關(guān)政策，標(biāo)志著北京城市布局新的政策階段——一個更加長效的存量市場發(fā)展機制。相較于上一階段的嚴(yán)格控制，下一階段北京對于存量資產(chǎn)的更新和開發(fā)采取了明顯的鼓勵態(tài)度。同時在本輪政策中，我們看到了北京市嘗試性的對于40年到期后解決方案可能性的探討，項目用途轉(zhuǎn)換的探討，在未來的實踐中將為市場帶來更多更為明晰的依據(jù)和路徑?！?/p>