市場 2022-08-25 08:58:09 來源:丁祖昱評樓市
??2022年至今,房地產(chǎn)市場壓力巨大。
??據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示,在整體市場環(huán)境低迷的情況下,二手房成交表現(xiàn)相對新房市場出現(xiàn)了“逆襲”。
??7月重點30城成交環(huán)比下降16%,同比下降33%。與此同時,7月主要城市二手房成交規(guī)模繼續(xù)放量,在年內(nèi)高位基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲。
??一直以來,新房市場與二手房市場成交走勢都比較同步,然而自7月伊始,全國一二手房市場走勢逐漸分化,新房成交同比由正轉(zhuǎn)負,而二手房成交同比增速則出現(xiàn)回升。
??01
??二手房成交走勢
??好于新房
??2022年7月迎來傳統(tǒng)銷售“淡季”,受供應(yīng)顯著縮量影響,成交也迎來回落,CRIC數(shù)據(jù)顯示,7月30個監(jiān)測城市成交面積為1745萬平方米,環(huán)比下降16%,同比下降33%,前7月累計同比下降45%,降幅有小幅收窄趨勢。
??二手房市場卻在經(jīng)歷了長達半年以上的市場下行期和數(shù)月的政策救市后,主要城市二手房市場展現(xiàn)出具有韌性的一面,市場規(guī)??焖倩嘏?。
??7月15個重點城市二手房成交量為511萬平方米,環(huán)比上漲3%,同比降幅收窄至11%。受此拉動,15城前7月累計同比降幅收窄至38%。其中,蘇州、東莞、佛山、衢州和寶雞環(huán)比漲幅超10%。
??從全國重點城市新房與二手房成交面積同比增速對比來看,一直以來,全國重點城市新房、二手房成交走勢幾乎同步,一直到2022年第27周(6.27-7.3),也就是7月伊始,全國一二手房市場走勢逐漸分化,新房成交同比由正轉(zhuǎn)負,跌幅擴大至40%以上,隨后出現(xiàn)收窄,而二手房成交同比增速則逐周回升。
從2022年第26周至第34周(6.20-8.21)的具體情況來看,自7月初起,全國重點城市二手房成交面積同比增速就開始逐步上升,一直到第31周(7.25-7.31)也就是7月底,全國重點城市二手房成交面積同比增速開始出現(xiàn)回調(diào),但仍維持20%以上的增速,與一手房相比明顯較好。
??02
??二手房指導價松綁
??助推市場
??具體到城市來看,CRIC數(shù)據(jù)顯示,第34周(8.15-8.21)15個重點城市中八成二手房成交面積較年內(nèi)周平均上漲。
??其中成交面積最高的是成都,為33.17萬平方米,環(huán)比下跌1.1%,這主要是由于第33周成都成交面積33.45萬平方米環(huán)比上漲40%,第34周成都延續(xù)上周的成交高位。
??對此成都機構(gòu)負責人表示,近期成都二手房成交較高的主要原因有二:“主要原因是兩個,一個是去年成都二手房出臺了‘二手房限價’的政策,在這一政策執(zhí)行最為嚴格的時候,超過限價的房源無法交易,受其影響,成都二手房成交量不足正常年成交量的一半,這就導致了去年的很多成交都延遲到了今年。第二個原因是因為現(xiàn)在成都的信貸對二手房有放松,以前貸不了款的房子,現(xiàn)在都可以貸款,并且利率創(chuàng)到成都近幾年房貸利率最低,所以說紛紛也都在出手?!?/p>
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,自2022年3月以來,成都二手房成交量開始反超新房,2022年1月時成都一二手住宅成交面積還是以新房為主導,達63%,到了7月,成都二手住宅成交面積占比升至54%。
具體到二手房成交套數(shù)來看,2022年3月也是成都二手住宅成交套數(shù)明顯提升的月份,達13858套,在經(jīng)過4、5月的回調(diào)后,2022年7月成都二手成交量沖高至1.7萬套,已達到近10年月度最高水平。
??據(jù)了解,成都二手房指導價最早始于2021年5月,目前尚未有明文取消,但進入2022年后,開始可超指導價掛牌,銀行放款也不再嚴格參照指導價,可以說二手房指導價早已“名存實亡”。
??同樣的情況也發(fā)生在其他多個發(fā)布二手房指導價的城市,據(jù)CRIC統(tǒng)計,自2021年2月起,全國共有15個城市發(fā)布二手房指導價,截至目前已有13個城市二手房指導價制度基本都已實質(zhì)性取消。這也成為重點城市二手房市場保持強勁復(fù)蘇勢頭的重要支撐。
??03
??5年前買的二手房
??有的已“虧本”
??在二手房“真香”的呼聲中,我們與部分已購買二手房的購房者進行了交流,發(fā)現(xiàn)已有部分年限較長二手房業(yè)主面臨置換較難的問題。
??落落是2017年10月份買的二手房,90平方米大兩居,當時的總價是120萬,5年過去了,房價不僅沒漲,降價近20萬仍無人接手。
??“作為土生土長的武漢人,我?guī)缀跏强粗錆h樓市從2016年迅速崛起,政策對當時人的購房心理產(chǎn)生了很大的影響,由于前兩年武漢房價上漲很快,那時候擔心限購越來越嚴格,恐慌性購房的人群不在少數(shù)。2017年10月我入手了一套‘知根知底’的房子。這套房子在漢陽,是一套90平方米左右的大兩居,雙臥室朝南,地理位置也很好,二環(huán)內(nèi)靠近地鐵四號線,而且得房率非常高。缺點是小區(qū)是2000年左右的板樓,沒有電梯?!?/p>
??落落算了一筆賬,當時加上稅費總價接近120萬,單價1.3萬元/平方米。再加上后續(xù)裝修,購置家具家電,整體下來要130萬左右。
??買完之后兩年,小區(qū)房價出現(xiàn)了上漲,2020年是漲幅最大的時候,當時一套120平方米的大戶型成交總價最高超過了180萬,均價1.5萬左右,僅過了半年,2021年年初,形勢急轉(zhuǎn)直下。
??“直到2022年3月有一個看房的人說這套房子太舊,報價105萬,這個價格擊穿了我的心理防線?!?/p>
??同樣在武漢,2014年建成的帶電梯商品房,2.5環(huán)靠近地鐵位置的94平方米2室2廳。自2022年1月掛牌至今沒有成交。6月末,這套房子的掛牌價從170萬降到164萬,實際上還可以有10萬左右的下浮空間,單價從1.8萬/平方米降至了1.6萬/平方米。但遭遇和落落的房子一樣,無人接盤。
??不僅是武漢,來自上海的斌斌也有同樣的苦惱,他在2017年買的“老破小”總價220萬,加上貸款利息和裝修成本,成本約260萬,然而他們的單價從4.8萬/平方米降至4.5萬/平方米依然無人問津。
??中介甚至告訴他,他們小區(qū)這個價格的房子不僅可以挑樓層還都有還價空間。
??“現(xiàn)在我已經(jīng)想通了,不能用以往大家看新房的感覺理解二手房,二手房就是住的,從目前的情況看,近幾年想置換大概率都是虧的,別想那么多,住的舒服最重要。”
??這三套二手房建造年限從老到新分別為1990年以后,2020年以后,以及2010年以后,雖然都是個例,但也可從中略見一斑。
??從近期的成交數(shù)據(jù)來看,部分重點城市的二手房成交放量,個別城市甚至出現(xiàn)明顯增長。究其緣由,一方面是二手房指導價的松綁,另外一方面則是交付焦慮下購房者對二手房對偏好開始加強。
??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2022年7月70城房價下降的城市數(shù)量再次增加,其中二手房房價下跌的城市較上月增加了3個至51城,同比來看,二手房房價同比下降的城市已多達61個,比上月增加4個。
??由此看來,雖然從成交量來看,二手房有部分城市出現(xiàn)了明顯增長,但二手房整體的房價依然在下跌。
??我們認為,相對新房市場來說,二手房的“坑”同樣不少,購房者在選擇的時候仍需充分考慮。尤其是部分一二手房倒掛嚴重的城市,隨著新房市場的走低,未來二手房市場也將受到一定的影響。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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