[克而瑞]2021年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)收入排行榜

??

??榜單解讀

??1

??入榜門檻：2021年前20內(nèi)

??房企租金收入同比上升27%

2021年內(nèi)房企和外資房企運(yùn)營(yíng)收入前10入榜門檻分別為55.6億元和14.9億元，內(nèi)房企的運(yùn)營(yíng)收入前10門檻比外資房企高出了約40.7億元。此外內(nèi)房企運(yùn)營(yíng)收入前20入榜門檻為23.7億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出外資房企前10的運(yùn)營(yíng)收入門檻?？梢钥闯?，與穩(wěn)中求勝的外資房企相比，內(nèi)房企的商業(yè)拓展速度更快。此外，2021年前20內(nèi)房企的總租金收入同比2020年上漲了27%，相比2019年上升16%，整體商業(yè)租金規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)。

??2

??收入結(jié)構(gòu)：外資房企租金收入

??占比超內(nèi)房企達(dá)93.4%

??總體而言，內(nèi)房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運(yùn)營(yíng)收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達(dá)85.3%，而外資房企則為93.4%。

??大多數(shù)的企業(yè)都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運(yùn)營(yíng)收入以酒店運(yùn)營(yíng)為主。例如富力、金茂、碧桂園等房企，其中2021年上半年富力的酒店運(yùn)營(yíng)占比達(dá)到了82%，而中國(guó)金茂這一占比也達(dá)到了53%。此外部分企業(yè)繼續(xù)加大長(zhǎng)租公寓布局力度，如龍湖冠寓2021年上半年已布局30余個(gè)高量級(jí)城市，開業(yè)房間數(shù)已達(dá)9.4萬間，租金收入實(shí)現(xiàn)10.7億元，未來龍湖將繼續(xù)堅(jiān)定發(fā)展長(zhǎng)租業(yè)務(wù)，預(yù)期每年有超過30%的增長(zhǎng)。

??3

??各路資本布局物流地產(chǎn)

??高標(biāo)倉(cāng)及冷鏈將成重要方向

??物流地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)中的一種物業(yè)類型，2021年熱度不減，受到了各方投資者的青睞。如2021年10月凱德中國(guó)信托先以16.834億的價(jià)格收購(gòu)了上海、昆山、武漢和成都的四個(gè)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)。后11月，領(lǐng)展又以7.54億的價(jià)格收購(gòu)了位于廣東省東莞市和佛山市的兩座配送中心的75%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)了首次涉足物流領(lǐng)域。

??而在地產(chǎn)寒冬下，也有不少房企轉(zhuǎn)道物流行業(yè)，試圖打開業(yè)務(wù)的新藍(lán)海。2021年11月19日遠(yuǎn)洋集團(tuán)以7.8億元代價(jià)認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋物流地產(chǎn)所配發(fā)的3萬股目標(biāo)股份，交割后遠(yuǎn)洋物流將于遠(yuǎn)洋集團(tuán)綜合財(cái)務(wù)報(bào)表中列賬為合營(yíng)企業(yè)。此次遠(yuǎn)洋將遠(yuǎn)洋物流注入上市平臺(tái)，后一步或?qū)⒖紤]遠(yuǎn)洋物流出售給此前成立的私募基金，以實(shí)現(xiàn)最終退出，不僅可以將回流的資金用于進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)化，在地產(chǎn)寒冬下增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。除遠(yuǎn)洋外，萬科目前已成為國(guó)內(nèi)最大的冷庫運(yùn)營(yíng)商。截止2021年上半年，萬緯物流在 44 個(gè)城市累計(jì)管理 148 個(gè)項(xiàng)目，可租賃建筑面積1149萬平方米；所管理的項(xiàng)目中，高標(biāo)庫126個(gè)，可租賃建筑面積1056萬平方米；冷庫22個(gè)，可租賃建筑面積93萬平方米。

??值得注意的是，12月13日國(guó)務(wù)院印發(fā)《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》通知，不僅提到將拓展冷鏈物流企業(yè)投融資渠道；此外到2025年還將布局建設(shè)100個(gè)左右國(guó)家骨干冷鏈物流基地。預(yù)計(jì)未來物流地產(chǎn)，尤其是高標(biāo)倉(cāng)及冷鏈物流將成為受關(guān)注方向，以萬科、遠(yuǎn)洋為代表的房企還將繼續(xù)大力拓展，此外或有新房企進(jìn)入物流領(lǐng)域轉(zhuǎn)型布局。與此同時(shí)，隨著房企布局多元業(yè)務(wù)的不斷細(xì)化，房企在商業(yè)、物管、長(zhǎng)租、物流等各賽道中，遇到的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也越來越多，房企們?cè)诟骷?xì)分領(lǐng)域中的實(shí)力也將受到考驗(yàn)。

??4

??未來部分房企沖刺規(guī)模

??輕資產(chǎn)化將成為主要特點(diǎn)

??此外在傳統(tǒng)商業(yè)領(lǐng)域，有不少企業(yè)加快了未來的布局步伐。其中商管龍頭——萬達(dá)商管于年內(nèi)開啟赴港上市。2021年3月，萬達(dá)集團(tuán)發(fā)布公告，宣布撤回大連萬達(dá)商管A股IPO申請(qǐng)，同時(shí)宣布對(duì)公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，以盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市。此后僅用時(shí)7個(gè)月，10月21日珠海萬達(dá)商管就向聯(lián)交所遞交了招股說明書。萬達(dá)上市后，將有助于改善企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，同時(shí)能夠擴(kuò)大境外融資渠道。在招股書中，萬達(dá)商管計(jì)劃未來三年每年將大概幫助業(yè)主開業(yè)約50到60個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)。

??除了萬達(dá)商管，房企商業(yè)運(yùn)營(yíng)商如龍湖、中駿等也在未來的商業(yè)項(xiàng)目個(gè)數(shù)上提出了要求，未來幾年龍湖計(jì)劃每年開業(yè)商場(chǎng)10個(gè)以上，而中駿則計(jì)劃每年增加世界城15個(gè)左右，以實(shí)現(xiàn)2025年100個(gè)世界城。除了商業(yè)規(guī)模，在租金規(guī)模上中海也提出了要求，計(jì)劃商業(yè)物業(yè)2023年實(shí)現(xiàn)年收入100億港元的目標(biāo)。值得注意的是，商業(yè)輕資產(chǎn)模式成為未來重點(diǎn)發(fā)展方向。如世茂股份就表示，“輕資產(chǎn)是所有的同行未來可能共同選擇的發(fā)展方向”。截止2021年8月，世茂股份正在洽談的有50多個(gè)，其中有十幾個(gè)已進(jìn)入到實(shí)質(zhì)的洽商階段。除世茂股份外，大悅城控股則表示輕資產(chǎn)要提效率，保簽約，到2024年末，預(yù)計(jì)輕資產(chǎn)規(guī)模不低于40個(gè)項(xiàng)目。

??整體來看，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)從運(yùn)營(yíng)持有的重資產(chǎn)模式向輸出服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型已成為必然趨勢(shì)。2021年預(yù)計(jì)將會(huì)有更多的房企將通過輕資產(chǎn)化的方式，實(shí)現(xiàn)規(guī)模上的快速突破，同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)降低。與此同時(shí)，輕資產(chǎn)化也對(duì)房企運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)能力提出了新的要求，若運(yùn)營(yíng)能力不足，輕資產(chǎn)模式也會(huì)受制于合作方，給未來發(fā)展帶來不確定性。