[克而瑞]2022年1-8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜

??導(dǎo) 讀

??1、集中供地迎來(lái)“間歇期”，8月土地成交量?jī)r(jià)齊跌

??2、新增貨值集中度持續(xù)走高，TOP20房企占比74%

??3、百?gòu)?qiáng)房企投資格局“固化”，半數(shù)集中長(zhǎng)三角

??榜單解讀

??前言：8月份，集中供地迎來(lái)短暫的“間歇期”，在此之下，土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，成交金額同環(huán)比分別下降35%和56%。

??企業(yè)拿地層面，國(guó)企強(qiáng)勢(shì)、民企羸弱、平臺(tái)“托底”的格局并未改變。銷售50強(qiáng)單月拿地金額同環(huán)比降幅超六成。

??投資策略上，房企投資高度聚焦于22個(gè)核心城市，1-8月百?gòu)?qiáng)投資金額有82集中于22城。區(qū)域分布上，長(zhǎng)三角仍是布局要塞。

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??集中供地迎來(lái)“間歇期”

??8月土地成交量?jī)r(jià)齊跌

??截至8月28日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地8月總成交建筑面積為7938萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17.6%，同比降幅收窄至35.1%，與去年同期差距小于上半年平均。成交總價(jià)方面，本月土地成交總金額1872億元，同環(huán)比分別下降35%和56%。

??由于月內(nèi)集中土拍減少，且除深圳外，天津、濟(jì)南、無(wú)錫等城市的土地市場(chǎng)熱度較低，導(dǎo)致三四線城市成交占比增加，土地成交均價(jià)下降至1872元/平方米，環(huán)比降幅達(dá)到47%。

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??新增貨值集中度持續(xù)走高

??TOP20房企占比74%

??截止8月末，百?gòu)?qiáng)房企新增貨值集中度仍在持續(xù)走高：TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的50%，11-20強(qiáng)房企新增貨值集中度達(dá)到24%，前20強(qiáng)房企的新增貨值集中度合計(jì)達(dá)到74%，較上月末提升了6個(gè)百分點(diǎn)，土儲(chǔ)資源進(jìn)一步向頭部房企聚集。值得一提的是，21-30強(qiáng)房企今年以來(lái)拿地積極性明顯減弱，截止8月末僅占新增貨值的1%，該梯隊(duì)內(nèi)多數(shù)房企今年以來(lái)都沒有拿地。整體來(lái)看，2022年1-8月，年內(nèi)新增貨值超千億的房企達(dá)到6家，較去年同期減少了12家，華潤(rùn)、保利和濱江位列前三，但相較去年同期已有5家房企新增貨值超過2000億元仍差距不小。

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??拿地百?gòu)?qiáng)門檻同比降幅皆超50%

??百?gòu)?qiáng)拿地銷售比僅0.18

??截止8月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻達(dá)到61.4億元，金額百?gòu)?qiáng)門檻23.1億元，建面百?gòu)?qiáng)門檻33.2萬(wàn)平方米，環(huán)比均僅有5%以下的微弱漲幅，但三項(xiàng)數(shù)據(jù)門檻值與去年同期的門檻值相比，分別為下降53%、52%和64%，降幅較7月末有所擴(kuò)大。由于8月進(jìn)行集中供地的城市較少、且除深圳外其他城市土拍熱度較低，百?gòu)?qiáng)房企拿地積極性較弱，截止八月末百?gòu)?qiáng)整體拿地銷售比0.18，較上月末小幅回落0.01。分梯隊(duì)來(lái)看，與2021年相比，僅11-20強(qiáng)以及后50強(qiáng)房企的拿地銷售比與去年整體水平持平，其他梯隊(duì)的拿地銷售比都有較明顯回落，21-30強(qiáng)房企拿地收縮得最為顯著。

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??50強(qiáng)拿地金額同環(huán)比降幅接近50%

??8月各城市二批次供地接近收尾，且三批次僅無(wú)錫、廈門開拍，導(dǎo)致集中供地迎來(lái)“真空期”，因此單月銷售50強(qiáng)房企拿地金額不足700億，較去年高峰下降88%，同環(huán)比也分別下降48%和49%。由此可見，一方面行業(yè)整體拿地依舊低迷，另一方面，也從側(cè)面證明當(dāng)前房企的投資幾乎圍繞集中供地展開。銷售50強(qiáng)中僅二成房企8月有土儲(chǔ)入賬，不到10%的房企拿地金額超過50億，拿地企業(yè)仍是近期拿地較多的規(guī)?；瘒?guó)央企，如中海、華潤(rùn)、保利、招商等，其中華潤(rùn)連續(xù)兩個(gè)月拿地金額超過百億，主要分布在成都、深圳等核心城市。

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??拿地金額TOP20中近八成來(lái)自國(guó)央企

??且投資力度遠(yuǎn)超行業(yè)平均

??由于土拍集中進(jìn)行疊加現(xiàn)金流緊張，導(dǎo)致1-8月拿地呈現(xiàn)規(guī)?；瘒?guó)央企強(qiáng)勢(shì)、民企羸弱、城投平臺(tái)“托底”的格局。從拿地金額TOP20也能看出，僅有濱江、龍湖、偉星等少民企上榜，國(guó)央企則占據(jù)了近8成，其中全國(guó)化、規(guī)?；瘒?guó)央企拿地金額超過5000億，占金額20強(qiáng)的76%，占據(jù)金額TOP100的49%。從投資力度來(lái)看，典型的國(guó)央企均遠(yuǎn)超行業(yè)平均。其中越秀、建發(fā)、國(guó)貿(mào)等拿地銷售比超過0.5，華潤(rùn)、招商、中交等也處在行業(yè)均值之上。盡管在集中供地中規(guī)模化國(guó)央企表現(xiàn)相對(duì)積極，但與去年同期相比，受制于市場(chǎng)的走弱，1-8月拿地金額、貨值仍舊大幅下滑。萬(wàn)科、金茂拿地金額同比降幅超過60%，貨值也較同期下降56%和73%。中交、保利等拿地金額也幾近腰斬。相較之下越秀、華潤(rùn)等金額、貨值同比降幅較小，主要是在核心城市拿地較多，總價(jià)、貨值均較高所致。如華潤(rùn)1-8月在北京、深圳新增土地貨值占比超過50%，而越秀拿地也幾乎圍繞上海、深圳、廣州、杭州等一線、準(zhǔn)一線城市進(jìn)行。

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??百?gòu)?qiáng)房企投資格局“固化”

??半數(shù)集中長(zhǎng)三角

??截止8月末，即使本月集中供地較少，百?gòu)?qiáng)房企投資金額中仍有83%集中于22城，較7月末下降約1個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)9月更多城市開啟第三輪集中供地后，百?gòu)?qiáng)在22城投資金額的占比還會(huì)回升。核心城市以外，百?gòu)?qiáng)房企主要投資集中于佛山、東莞、西安等經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市。從能級(jí)和區(qū)域角度來(lái)看，百?gòu)?qiáng)的投資也同樣呈現(xiàn)“固化”趨勢(shì)：由于深圳集中供地成交金額高達(dá)339億元，一線城市在百?gòu)?qiáng)投資金額中占比上升至38%，而二線城市由于本月集中供地較少，金額占比下降至49%，三四線城市占比則維持在13%左右，相對(duì)穩(wěn)定；區(qū)域方面，長(zhǎng)三角依舊是百?gòu)?qiáng)投資的絕對(duì)主要區(qū)域，截止8月末投資占比達(dá)到49%，投資TOP10城市中長(zhǎng)三角占據(jù)一半，分別為杭州、上海、寧波、南京及合肥，另外珠三角的廣州、深圳和廈門也上榜，環(huán)渤海和中西部則各自只有北京、成都進(jìn)入拿地金額前10。

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??第三輪供地繼續(xù)釋放“利好”信號(hào)

??提升中小房企參與度

??近期中央與地方政府頻繁釋放積極信號(hào)，允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善型住房需求。從月內(nèi)北京、上海等一線城市在特定區(qū)域限購(gòu)定向松綁，諸多三四線城市限購(gòu)取消，首付比例下調(diào)等情況來(lái)看，未來(lái)的政策面預(yù)期整體保持寬松。市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)我們認(rèn)為有利于增加企業(yè)投資信心，但當(dāng)前主要問題仍在于保交付，且購(gòu)房意愿偏低，因此銷售回款減少、現(xiàn)金流不足仍是制約房企短期拿地的核心原因。在土地端來(lái)，8月中下旬多數(shù)城市公布了第三輪集中供地的計(jì)劃，從供應(yīng)來(lái)看，為了維持土地市場(chǎng)回暖和穩(wěn)定，政府持續(xù)釋放“利好”，多個(gè)城市供應(yīng)量較第二輪大幅提升，供地結(jié)構(gòu)也相對(duì)均衡。值得注意的是，土拍政策面依舊保持了“讓利”、“引流”的寬松趨勢(shì)，杭州、上海均小幅調(diào)整了土拍規(guī)則，意在吸引更多的企業(yè)參拍。我們認(rèn)為隨著市場(chǎng)信心的恢復(fù)帶動(dòng)銷售提升，疊加核心城市土拍寬松，將會(huì)給中小房企帶來(lái)投資的機(jī)會(huì)。但考慮到核心城市地價(jià)較高，短期國(guó)央平拿地的主力格局并不會(huì)改變，民企或?qū)⒃谑袌?chǎng)回暖后迎來(lái)一波拿地“窗口期”。