[克而瑞]2022年1-8月中國房地產企業(yè)新增貨值TOP100排行榜

??導 讀

??1、集中供地迎來“間歇期”，8月土地成交量價齊跌

??2、新增貨值集中度持續(xù)走高，TOP20房企占比74%

??3、百強房企投資格局“固化”，半數集中長三角

??榜單解讀

??前言：8月份，集中供地迎來短暫的“間歇期”，在此之下，土地市場量價齊跌，成交金額同環(huán)比分別下降35%和56%。

??企業(yè)拿地層面，國企強勢、民企羸弱、平臺“托底”的格局并未改變。銷售50強單月拿地金額同環(huán)比降幅超六成。

??投資策略上，房企投資高度聚焦于22個核心城市，1-8月百強投資金額有82集中于22城。區(qū)域分布上，長三角仍是布局要塞。

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??集中供地迎來“間歇期”

??8月土地成交量價齊跌

??截至8月28日，全國300城經營性土地8月總成交建筑面積為7938萬平方米，環(huán)比下降17.6%，同比降幅收窄至35.1%，與去年同期差距小于上半年平均。成交總價方面，本月土地成交總金額1872億元，同環(huán)比分別下降35%和56%。

??由于月內集中土拍減少，且除深圳外，天津、濟南、無錫等城市的土地市場熱度較低，導致三四線城市成交占比增加，土地成交均價下降至1872元/平方米，環(huán)比降幅達到47%。

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??新增貨值集中度持續(xù)走高

??TOP20房企占比74%

??截止8月末，百強房企新增貨值集中度仍在持續(xù)走高：TOP10房企新增貨值占百強總貨值的50%，11-20強房企新增貨值集中度達到24%，前20強房企的新增貨值集中度合計達到74%，較上月末提升了6個百分點，土儲資源進一步向頭部房企聚集。值得一提的是，21-30強房企今年以來拿地積極性明顯減弱，截止8月末僅占新增貨值的1%，該梯隊內多數房企今年以來都沒有拿地。整體來看，2022年1-8月，年內新增貨值超千億的房企達到6家，較去年同期減少了12家，華潤、保利和濱江位列前三，但相較去年同期已有5家房企新增貨值超過2000億元仍差距不小。

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??拿地百強門檻同比降幅皆超50%

??百強拿地銷售比僅0.18

??截止8月末，新增貨值百強門檻達到61.4億元，金額百強門檻23.1億元，建面百強門檻33.2萬平方米，環(huán)比均僅有5%以下的微弱漲幅，但三項數據門檻值與去年同期的門檻值相比，分別為下降53%、52%和64%，降幅較7月末有所擴大。由于8月進行集中供地的城市較少、且除深圳外其他城市土拍熱度較低，百強房企拿地積極性較弱，截止八月末百強整體拿地銷售比0.18，較上月末小幅回落0.01。分梯隊來看，與2021年相比，僅11-20強以及后50強房企的拿地銷售比與去年整體水平持平，其他梯隊的拿地銷售比都有較明顯回落，21-30強房企拿地收縮得最為顯著。

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??50強拿地金額同環(huán)比降幅接近50%

??8月各城市二批次供地接近收尾，且三批次僅無錫、廈門開拍，導致集中供地迎來“真空期”，因此單月銷售50強房企拿地金額不足700億，較去年高峰下降88%，同環(huán)比也分別下降48%和49%。由此可見，一方面行業(yè)整體拿地依舊低迷，另一方面，也從側面證明當前房企的投資幾乎圍繞集中供地展開。銷售50強中僅二成房企8月有土儲入賬，不到10%的房企拿地金額超過50億，拿地企業(yè)仍是近期拿地較多的規(guī)?；瘒肫螅缰泻?、華潤、保利、招商等，其中華潤連續(xù)兩個月拿地金額超過百億，主要分布在成都、深圳等核心城市。

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??拿地金額TOP20中近八成來自國央企

??且投資力度遠超行業(yè)平均

??由于土拍集中進行疊加現金流緊張，導致1-8月拿地呈現規(guī)?；瘒肫髲妱荨⒚衿筚?、城投平臺“托底”的格局。從拿地金額TOP20也能看出，僅有濱江、龍湖、偉星等少民企上榜，國央企則占據了近8成，其中全國化、規(guī)模化國央企拿地金額超過5000億，占金額20強的76%，占據金額TOP100的49%。從投資力度來看，典型的國央企均遠超行業(yè)平均。其中越秀、建發(fā)、國貿等拿地銷售比超過0.5，華潤、招商、中交等也處在行業(yè)均值之上。盡管在集中供地中規(guī)?；瘒肫蟊憩F相對積極，但與去年同期相比，受制于市場的走弱，1-8月拿地金額、貨值仍舊大幅下滑。萬科、金茂拿地金額同比降幅超過60%，貨值也較同期下降56%和73%。中交、保利等拿地金額也幾近腰斬。相較之下越秀、華潤等金額、貨值同比降幅較小，主要是在核心城市拿地較多，總價、貨值均較高所致。如華潤1-8月在北京、深圳新增土地貨值占比超過50%，而越秀拿地也幾乎圍繞上海、深圳、廣州、杭州等一線、準一線城市進行。

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??百強房企投資格局“固化”

??半數集中長三角

??截止8月末，即使本月集中供地較少，百強房企投資金額中仍有83%集中于22城，較7月末下降約1個百分點，預計9月更多城市開啟第三輪集中供地后，百強在22城投資金額的占比還會回升。核心城市以外，百強房企主要投資集中于佛山、東莞、西安等經濟基本面較好的城市。從能級和區(qū)域角度來看，百強的投資也同樣呈現“固化”趨勢：由于深圳集中供地成交金額高達339億元，一線城市在百強投資金額中占比上升至38%，而二線城市由于本月集中供地較少，金額占比下降至49%，三四線城市占比則維持在13%左右，相對穩(wěn)定；區(qū)域方面，長三角依舊是百強投資的絕對主要區(qū)域，截止8月末投資占比達到49%，投資TOP10城市中長三角占據一半，分別為杭州、上海、寧波、南京及合肥，另外珠三角的廣州、深圳和廈門也上榜，環(huán)渤海和中西部則各自只有北京、成都進入拿地金額前10。

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??第三輪供地繼續(xù)釋放“利好”信號

??提升中小房企參與度

??近期中央與地方政府頻繁釋放積極信號，允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善型住房需求。從月內北京、上海等一線城市在特定區(qū)域限購定向松綁，諸多三四線城市限購取消，首付比例下調等情況來看，未來的政策面預期整體保持寬松。市場預期的修復我們認為有利于增加企業(yè)投資信心，但當前主要問題仍在于保交付，且購房意愿偏低，因此銷售回款減少、現金流不足仍是制約房企短期拿地的核心原因。在土地端來，8月中下旬多數城市公布了第三輪集中供地的計劃，從供應來看，為了維持土地市場回暖和穩(wěn)定，政府持續(xù)釋放“利好”，多個城市供應量較第二輪大幅提升，供地結構也相對均衡。值得注意的是，土拍政策面依舊保持了“讓利”、“引流”的寬松趨勢，杭州、上海均小幅調整了土拍規(guī)則，意在吸引更多的企業(yè)參拍。我們認為隨著市場信心的恢復帶動銷售提升，疊加核心城市土拍寬松，將會給中小房企帶來投資的機會。但考慮到核心城市地價較高，短期國央平拿地的主力格局并不會改變，民企或將在市場回暖后迎來一波拿地“窗口期”。