[中房研協(xié)]融資、銷售困境未解，房企頻頻尋求債務(wù)展期

??熱點(diǎn)聚焦  

??進(jìn)入11月，房企“爆雷”仍在持續(xù)。11月8日，龍光集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司及旗下兩家全資附屬公司于11月7日收到花旗國(guó)際有限公司提出的清盤(pán)呈請(qǐng)，其表示將尋求法律措施以堅(jiān)決反對(duì)呈請(qǐng)，并采取一切必要行動(dòng)保障公司的合法權(quán)利。據(jù)悉?；ㄆ靽?guó)際有限公司是龍光集團(tuán)2025年到期、利息5.75%優(yōu)先票據(jù)的相關(guān)系列票據(jù)的少數(shù)票據(jù)持有人，8月7日龍光宣布暫停支付5筆境外票據(jù)的到期利息，其中就包括2025年到期、利息5.75%的票據(jù)。

??而在不久之前，旭輝控股發(fā)布公告稱，鑒于所處的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨信貸及經(jīng)營(yíng)環(huán)境的日益惡化，公司現(xiàn)金流惡化程度超出預(yù)期，目前已暫停支付境外融資安排項(xiàng)下所有應(yīng)付的本金和利息，以確保公平對(duì)待所有境外債權(quán)人，并尋求境外債務(wù)的全面解決方案。上坤地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司未能豁免或延長(zhǎng)契約所規(guī)定的強(qiáng)制贖回義務(wù)，導(dǎo)致產(chǎn)生票據(jù)條款項(xiàng)下的違約事件，該不付款事件導(dǎo)致公司2023年到期的13.5%優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)交叉違約。綠地控股發(fā)布公告稱，將對(duì)旗下2022-2024年到期的9只美元債就展期事項(xiàng)發(fā)起同意征求。其中，2023年6月到期6.65%美元債展期一年，其余債券均展期兩年，展期期間票息不變。

??據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度境內(nèi)債券市場(chǎng)已有24家房企宣布展期，展期規(guī)模高達(dá)1193億元，較2021年全年增加1000億元。上海票據(jù)交易所信息顯示，房企中資美元債違約形勢(shì)嚴(yán)峻，前三季度累計(jì)有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家；涉券規(guī)模550億美元，較2021年全年增加368億美元。

??熱點(diǎn)評(píng)析  

??房地產(chǎn)寬松性政策頻出但力度有限，房企銷售、融資難有實(shí)質(zhì)性改善

??房企尋求債務(wù)展期通常是由于現(xiàn)金流緊張，而現(xiàn)金流主要來(lái)源于融資和銷售回款。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，銷售方面，TOP100房企10月實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額5560.7億元，環(huán)比降低2.6%，同比降幅較9月擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)至28.4%。1-10月累計(jì)銷售操盤(pán)金額52258.6億元，同比降幅仍保持在44%的較高水平。融資方面，10月100家典型房企的融資總量為424億元，環(huán)比降低37.1%，同比減少12.9%，并且近年來(lái)首次出現(xiàn)單月沒(méi)有房企進(jìn)行境外債券融資的情況。1-10月，TOP100房企累計(jì)融資總量4786.62億元，同比跌幅高達(dá)43.4%。

??綜上，盡管2022年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松，但房企在銷售和融資端的表現(xiàn)依舊難言樂(lè)觀。這一方面是由于中央層面直接出臺(tái)有力度、統(tǒng)一性的寬松舉措相對(duì)較少，松綁政策主要以地方性和局部性調(diào)整為主，對(duì)整體市場(chǎng)的提振作用相對(duì)有限；另一方面是由于松綁政策多偏向需求側(cè)支持，如放寬“四限”、購(gòu)房財(cái)稅和信貸支持等，對(duì)房企供給側(cè)支持相對(duì)較少，且多表現(xiàn)為放寬拿地、優(yōu)化預(yù)售等，房企融資環(huán)境改善進(jìn)程緩慢。此外，居民住房需求釋放力度實(shí)際上更依賴于居民收入和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。近幾年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期面臨較大的下行壓力，企業(yè)和個(gè)人發(fā)展均面臨諸多挑戰(zhàn)，加上疫情反復(fù)等因素?cái)_動(dòng)，居民收入的不確定性增加。而房地產(chǎn)行業(yè)在“房住不炒”調(diào)控基調(diào)下逐漸去金融化，大部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)下跌，進(jìn)一步加劇了居民購(gòu)房的觀望情緒?；诖?，地方寬松性調(diào)控政策往往很難達(dá)到預(yù)期效果。

??房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，房企債務(wù)危機(jī)化解需多方合力

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月房企將有29筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分，到期金額約378億元，環(huán)比減少40.2%，房企償債壓力略有緩解。但2023年1月、3月及6月仍有多波到期高峰，房企債務(wù)壓力依然較大。同時(shí)，債務(wù)展期實(shí)際上是以時(shí)間換空間，對(duì)于已成功實(shí)現(xiàn)債務(wù)展期的房企而言，如果現(xiàn)金流不能得到及時(shí)有效的改善，則意味著風(fēng)險(xiǎn)的滯后暴露，或?qū)㈦y免要尋求二次展期甚至出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，房企須進(jìn)一步強(qiáng)化“自救”行動(dòng)，要堅(jiān)持工作走在問(wèn)題前面。一方面要注重企業(yè)內(nèi)部的降本增效，促銷售、抓回款，另一方面要積極尋求外界合作，引入戰(zhàn)投或聯(lián)合開(kāi)發(fā)，必要時(shí)或可通過(guò)出售項(xiàng)目股權(quán)或多元化業(yè)務(wù)等方式回流現(xiàn)金。

??對(duì)于政府而言，保交樓、穩(wěn)民生是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清過(guò)程中的重要工作。而房企作為保交樓的責(zé)任主體，是保交樓的重要一環(huán)。如果不能妥善處置房企的問(wèn)題，保交樓、穩(wěn)民生的工作實(shí)際上也將很難有效全面落實(shí)。自8月份以來(lái)，中債信用增進(jìn)公司共推進(jìn)十幾單房企增信項(xiàng)目，支持新城、美的、碧桂園、旭輝等多家民營(yíng)房企發(fā)債融資83.68億元。累計(jì)帶動(dòng)民營(yíng)房企發(fā)債融資155億元。11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易協(xié)會(huì)表示，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，將繼續(xù)支持包括房企在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。據(jù)悉，此輪將提供約2500億元民企債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容，這也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心形成了一定提振作用。但也需要清醒認(rèn)識(shí)到：第一，房企負(fù)債超千億的不在少數(shù)，當(dāng)前融資松動(dòng)程度只能短期緩解少部分房企的燃眉之急，對(duì)行業(yè)的整體穩(wěn)定實(shí)際上作用十分有限；第二，在不掌握房企真實(shí)情況下貿(mào)然進(jìn)行融資紓困，或?qū)⒓哟箫L(fēng)險(xiǎn)隱患。政府一方面要積極引導(dǎo)金融投資機(jī)構(gòu)，促進(jìn)房企融資恢復(fù)，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，另一方面要加快研究完善房企相關(guān)信息披露和監(jiān)管制度，增進(jìn)對(duì)房企尤其是出險(xiǎn)房企的真實(shí)資產(chǎn)情況、經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)狀況的了解，一企一策，精準(zhǔn)紓困。