??綠城中國今年投資力度收縮的同時，提升了自身的拿地精度，精準(zhǔn)布局核心城市、極其優(yōu)質(zhì)的地塊。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??近期，綠城在北京搖中海淀區(qū)功德寺地塊，成交總價51.75億元，樓板價71060元/平方面，溢價率15%。這是今年綠城繼上海、蘇州、杭州等城市拿地后再度引起市場關(guān)注。在今年房企整體投資低迷的情況下，綠城卻連接在核心城市高溢價拿地，本文將主要關(guān)注這些地塊主要有怎樣的特征，又將為綠城帶來什么樣的回報？

??01 2022年開始拿地力度收緊
投資趨勢“兩升一降”

??回顧2018年以來綠城中國的拿地總量情況變化，總體呈現(xiàn)“單價上升、行業(yè)排位上升、規(guī)模下降”這樣兩升一降的趨勢：

??規(guī)模上看，從2018年至2021年綠城中國拿地力度逐年提升，在2021年達(dá)到峰值；“三道紅線”發(fā)布后，2022年綠城中國率先大幅收緊投資，全年拿地金額下降62%，2023年小幅回升34%，但依舊處于低位；截止2024年10月末，綠城中國拿地金額438億元、建面201萬平方米。

??從均價上看，明顯在投資收緊以后，綠城中國的拿地均價躍升了一個臺階，2022年拿地均價20737元/平方米，比2021年均價升高了65%，2024年前10月拿地均價更是升至21791元/平方米。由此可見綠城對于城市選擇愈發(fā)聚焦高能級。

??從行業(yè)排名上看，2018年至2020年，綠城中國的拿地金額排位保持在20強(qiáng)范圍內(nèi)，但建面排位較低；2021年至2023年，金額和建面均進(jìn)入行業(yè)前十；但2024年1-10月，綠城的拿地金額和建面均位列TOP3席位。

??02 聚焦一二線與長三角
杭州、上海、北京優(yōu)先級最高

??從城市選擇來看，綠城投資信號與策略非常明確：

??在能級上，偏重一二線城市，尤其在二線城市的拿地金額占比高達(dá)71%，其次在一線城市的拿地金額占比為27%，投資于三四線的金額僅占2%；

??在區(qū)域上，與綠城中國總部位于杭州有關(guān)，投資偏好明顯聚焦于長三角區(qū)域，在長三角拿地金額占比76%，其次為環(huán)渤海占比14%，珠三角和中西部則均為5%。

??城市層面，杭州當(dāng)仁不讓成為綠城投資金額占比最高的城市，2024年投資占比高達(dá)42%；其次僅有兩個投資占比超過10%的城市，分別為北京（13%）和上海（15%）；此外占比相對較高的城市還有蘇州（9%）、寧波（6%）和福州（5%）。

??整體來看，綠城今年的投資分布非常聚焦，投資偏好集中于一二線、長三角城市，尤其以杭州、上海、北京為最高優(yōu)先級；且今年沒有新進(jìn)城市，目前全部拿地城市均為已布局城市。

??03 專注高質(zhì)量地塊
樓板價、溢價率遠(yuǎn)高于城市平均水平

??綠城不僅在投資分布上專注于高能級城市，具體到在各城市的拿地來看，綠城拿地也有專注“高質(zhì)量地塊”的特點，尤其專注于拿高地價、高溢價率的優(yōu)質(zhì)地塊。

??CRIC統(tǒng)計了北京、上海、杭州、長沙、福州和蘇州6個核心城市2024年成交含宅地塊的平均樓板價和整體溢價率，與綠城在這些城市的拿地價格和溢價率對比，可以看出綠城拿地價格和溢價率都顯著高于平均水平。

??最為明顯的是，上海2024年全市成交含宅地塊的平均樓板價為33729元/平方米（主要受到大部分地塊都要配建租賃住房的影響），但綠城的拿地均價高達(dá)97741元/平方米，比平均水平高出六萬元每平方米，且上海的整體溢價率為7.41%，但綠城拿地的整體溢價率為24.5%。

??值得一提的是，雖然綠城拿地的價格較高，例如徐匯斜土街道地塊樓板價達(dá)到13萬元/平方米，但該地塊周邊的香港置地啟元已經(jīng)達(dá)到17.8萬/平，未來綠城項目入市或許價格會更高，盈利空間依然可期。

??尤其綠城11月5日在北京搖號競得的海淀功德寺地塊，平均樓板價71061元/平方米，溢價率15%，據(jù)悉該地塊有6家開發(fā)商參與競拍，經(jīng)過35輪競價后觸頂搖號，從區(qū)位、配套、指導(dǎo)價設(shè)置等多方面因素考慮，該地塊都極易熱銷的項目；此外綠城今年8月在上海競得的徐匯區(qū)斜土街道地塊也同樣為搖號競得，同時還以131045元/平方米的樓板價刷新記錄；在蘇州競得的雙湖地塊也以超過6.5萬元/平方米的價格，刷新蘇州乃至江蘇的地價記錄。

??04 5萬平方米以下項目占比超四成
偏好“小而精”的產(chǎn)品類型

??從地塊本身硬件來看，綠城2024年的投資更加偏好小體量地塊，更利于打造精品項目。

??截止11月11日，綠城今年的新增拿地有26%地塊的建筑面積低于3萬平方米，19%的地塊建面體量在3-5萬平方米，合計有45%項目的規(guī)模在5萬平方米以下；此外30%的地塊建面體量在5-8萬平方米，15%的地塊建面體量在8-10萬平方米，沒有建面規(guī)模超過10萬平方米的項目。

??結(jié)合地塊的容積率來看，綠城今年拿的3萬平方米以下的小規(guī)模項目中，大部分的容積率都在1-1.5區(qū)間，此區(qū)間項目適宜打造豪宅或高端住宅，可謂標(biāo)準(zhǔn)的“小而精”。具體到城市層面，這類小而精的項目主要分布于杭州、寧波、蘇州、合肥等。

??綠城今年拿地的另一類占比較大的項目類型為規(guī)模在5-8萬平方米、容積率在2.5-3的項目，此類容積率項目主要定位為剛需項目，以多層住宅為主，滿足更大量的住房需求。但與常見大規(guī)模剛需盤相比，綠城拿地5-8萬平方米的規(guī)模也并不算大，且主要位于杭州、福州、西安等省會城市，相對而言仍有一定的剛需支撐。

??總體來看，綠城中國今年投資力度收縮的同時，提升了自身的拿地精度，精準(zhǔn)布局核心城市、極其優(yōu)質(zhì)的地塊，且面對這類地塊，綠城的投資意愿仍非常積極，持續(xù)高溢價拿地、搖號拿地成為市場關(guān)注的熱點。

??在此投資行為上，綠城今年補(bǔ)充了較多高質(zhì)量土儲，聚焦于小規(guī)模、低容積率的改善型地塊，符合當(dāng)下的市場潮流、也符合綠城的產(chǎn)品特長。經(jīng)過本輪逆市補(bǔ)倉之后，綠城在一二線城市占據(jù)了極其核心的優(yōu)質(zhì)土儲，對未來的銷售有較好的預(yù)期。只要保持綠城的運營、產(chǎn)品水準(zhǔn)，今年補(bǔ)倉的這批土地大概率在未來對綠城的銷售業(yè)績、口碑都有較好的提升效果。