[中房研協(xié)]全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告（2020年12月）

??一、本月樓市政策聚焦：中央定調(diào)2021樓市走向，解決大城市住房突出問題和發(fā)展租賃住房是核心

??12月，房地產(chǎn)政策環(huán)境保持總體平穩(wěn)。中央層面，韓正在月初的住建部座談會上明確要求，要牢牢堅持“房住不炒”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加強“十四五”時期住房發(fā)展頂層設(shè)計，研究好住房市場和住房保障兩個體系。隨后，中央經(jīng)濟工作會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議相繼在北京召開。兩次重磅會議在分析肯定了2020年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作和房地產(chǎn)調(diào)控工作的基礎(chǔ)上均提出，2021年要堅持“房住不炒”定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要大力發(fā)展租賃住房，高度重視住房保障體系建設(shè)。要解決好大城市住房突出問題等重要論述。

??地方層面，12月地方調(diào)控呈現(xiàn)“松緊互現(xiàn)”的特點，調(diào)控頻率較上月小幅提升。從調(diào)控手段來看，調(diào)控“收緊”主要表現(xiàn)在行政限制和市場監(jiān)管政策等方面，具體如強化“限房價、限地價、競配建”等土地出讓方式、提高二套房商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例、加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管、持續(xù)開展住房租賃市場秩序整頓等，調(diào)控“寬松”則仍聚焦在人口人才政策和公積金政策等方面，如進一步放寬城市落戶限制、放寬公積金貸款審批門檻、提高公積金貸款最高額度等。本期報告主要對12月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅持“房住不炒”，加快建立租購并舉住房制度

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)及重點政策解讀

??（1） 政策小結(jié)

??本月宏觀政策延續(xù)寬松。12月15日，中國人民銀行開展了9500億元MLF操作和100億元逆回購操作，中標利率均未變動。LPR連續(xù)8個月未作調(diào)整。年關(guān)將至，市場流動性面臨多種因素擾動，加之近期企業(yè)違約事件增多引發(fā)市場波動，央行連續(xù)開展大額MLF操作，意在保持市場流動性合理充裕，提振市場信心。

??在房地產(chǎn)方面，12月3日，韓正主持住建部會議，重申堅持“房住不炒”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，要時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦。12月31日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，進一步限制和規(guī)范房地產(chǎn)資金供應(yīng)。中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控立場保持堅定。在中央經(jīng)濟工作會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，中央對2021年房地產(chǎn)工作也作出了相應(yīng)部署。其中，重點突出了要解決好大城市住房突出問題、高度重視保障性租賃住房建設(shè)等工作。全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確提出，要加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系等。為2021年房地產(chǎn)市場走向定下了基調(diào)。

??（2） 重點政策解讀：

兩次重磅會議揭露2021年房地產(chǎn)關(guān)鍵詞

“房地產(chǎn)長效機制”“大城市”“租賃住房”“城市更新”

??2020年12月，與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系緊密的兩個重磅會議：中央經(jīng)濟工作會議、全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議相繼在北京召開。兩次會議在總結(jié)2020年工作進度、分析面臨的形勢和問題的基礎(chǔ)上，對2021年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作作出了總體要求和具體工作指導(dǎo)。

??從中央經(jīng)濟工作會議來看，同2019年相比，2020年中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)篇幅明顯增加。在繼續(xù)堅持“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下，2020年中央經(jīng)濟工作會議重點突出了兩大工作方向：其一，解決好大城市住房突出問題。從當前情況來看，大城市存在供需矛盾突出、房價高、新市民等住房困難群體住房無法得到保障等問題。住房問題是民生問題，直接關(guān)系到城市發(fā)展。其二，加強住房租賃市場建設(shè)。同以往寥寥幾筆不同，2020年中央經(jīng)濟工作會議在住房租賃市場建設(shè)方面的表述可謂濃墨重彩，提出高度重視保障性住房建設(shè)、推動“租購?fù)瑱?quán)”、規(guī)范發(fā)展長租房市場、加強租賃住房土地供應(yīng)、降低租賃住房稅費負擔、對租金水平進行合理調(diào)控等多項具體工作指導(dǎo)。

??從全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議來看，同2019年相比，2020年全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會議在房地產(chǎn)發(fā)展方面有了更進一步的具體指導(dǎo)。如：在穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方面，提出強化城市主體責任，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場監(jiān)管等機制；在發(fā)展租賃住房和構(gòu)建住房保障體系方面，提出解決好大城市住房突出問題，加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系等。會議還將城市更新單獨列為八個方面重點工作之一，提出深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，構(gòu)建以中心城市、都市圈、城市群為主體，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。

??綜合這兩次重磅會議來看，“房地產(chǎn)長效機制”“大城市”“租賃住房”“城市更新”將是2021年房地產(chǎn)市場關(guān)鍵詞，也是行業(yè)和企業(yè)持續(xù)發(fā)展契機所在。 

??三、地方政策：因地制宜，落實差別化調(diào)控

??政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

（6）市場監(jiān)管政策

??（7）其他政策

??2.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2020年12月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策47條，其中，寬松性政策13條，緊縮性政策18條，中性政策16條。地方調(diào)控由此前的“緊多松少”逐漸向“松緊互現(xiàn)”平穩(wěn)過渡。2020年全年地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策550條，較2019年618條小幅減少，主要原因在于年初疫情使樓市進入了一段時間的停擺期。

??從12月地方調(diào)控內(nèi)容來看，地方收緊調(diào)控主要表現(xiàn)在行政限制和市場監(jiān)管等方面。典型如：西安市強化二套房商業(yè)貸款首付比例差異化調(diào)控、提高住房公積金貸款首付比例；蕪湖市強化包括“限房價、競限價安置房”、“限地價、競市場調(diào)控房”、“限地價、競配（代）建公共配套設(shè)施或繳納配套設(shè)施建設(shè)資金”等土地出讓方式，嚴格落實商品住房價格備案制度；寧波市加強父母投靠子女落戶購房和離異購房限制，提高二套房商業(yè)貸款首付比例；北京首次采用“競地價競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額 競高標準商品住宅建設(shè)方案”方式供地等。此外，佛山、成都、昆明、太原等地相繼出臺了商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，南京、北京、上海、?？?、濟南等地就住房租賃市場領(lǐng)域持續(xù)開展整治工作。地方放寬調(diào)控主要表現(xiàn)在人口人才政策和公積金政策等方面。典型如：河北省全面開展住房公積金異地個人住房貸款業(yè)務(wù)、湛江市放寬公積金貸款發(fā)放條件并提高公積金貸款額度；上海、廣州、山東、福州、無錫、蘇州等地進一步放寬落戶條件等。此外，文山市、自貢市富順縣等地為支持自住型購房和改善型購房，均出臺了一些利好政策。

??四、12月重要事項復(fù)盤

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??12月16日至18日，中央經(jīng)濟工作會議在北京召開。會議提出，2020年受疫情的巨大沖擊，全球經(jīng)濟嚴重衰退；2021年疫情變化仍具不確定性，全球經(jīng)濟依然籠罩在疫情的陰霾下。盡管2020年中國經(jīng)濟取得了來之不易的成就，但2021年依然面臨各種風(fēng)險挑戰(zhàn)，經(jīng)濟恢復(fù)基礎(chǔ)尚不牢固。因此，2021年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，積極的財政政策要提質(zhì)增效、更可持續(xù)，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，重點是政策操作上要更加精準有效，不急轉(zhuǎn)彎，把握好政策時度效。12月25日，中國人民銀行召開的貨幣政策第四季度例會重申了這一觀點，并強調(diào)要保持穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)，深化利率匯率市場化改革，穩(wěn)定市場預(yù)期等。由此來看，中短期內(nèi)宏觀政策仍將維持寬松。尤其是年關(guān)將至，市場流動性需求加大，央行大概率將繼續(xù)“放水”以穩(wěn)定市場。

??在房地產(chǎn)方面，中央經(jīng)濟工作會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議已為2021年樓市定調(diào)，在堅持“房住不炒”定位下，解決好大城市住房突出問題和發(fā)展租賃住房將是核心。12月31日，央行發(fā)文建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，規(guī)范和限制銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款規(guī)模。加之包括“三道紅線”在內(nèi)的重點房企資金監(jiān)測和融資監(jiān)管新規(guī)覆蓋面穩(wěn)步擴大，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)從嚴。2021年房企融資增速大概率放緩，主要以借新還舊為主。

??2.地方層面

??12月地方調(diào)控在經(jīng)歷連續(xù)多月大范圍收緊后，呈現(xiàn)出“松緊互現(xiàn)”的特點。一方面是因為熱點地區(qū)樓市由于政策干預(yù)，房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象有所緩解，另一方面則是因為年關(guān)將至，返鄉(xiāng)購房旺季來臨，保持政策環(huán)境穩(wěn)定有利于購房需求釋放。從中長期看，在“房住不炒”政策基調(diào)下，地方調(diào)控將長期維持“松緊互現(xiàn)”甚至“緊多松少”的特點。從短期來看，地方調(diào)控或維持穩(wěn)定，局部地區(qū)在庫存壓力下，或借助春節(jié)返鄉(xiāng)契機，出臺適度寬松性政策，鼓勵房企降價促銷，鼓勵返鄉(xiāng)置業(yè)等。此外，中央經(jīng)濟工作會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議將租賃住房建設(shè)提升至前所未有的高度，大力發(fā)展租賃住房、整頓和規(guī)范住房租賃市場秩序也必將是地方工作重心之一。

執(zhí)筆：王錚嶸

中房研協(xié) 測評研究中心 研究員