[中房研協]全國房地產政策變動監(jiān)測報告（2020年4月）

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??本月樓市政策聚焦：需求側政策發(fā)力助推樓市復蘇 “房住不炒”基調下行業(yè)監(jiān)管類政策明顯增加

??在國內疫情基本得到控制和2、3月份中央及地方積極出臺一系列穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)經濟、穩(wěn)發(fā)展的扶持性政策綜合作用下，截至3月底，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)基本完成全面復工復產，國內經濟發(fā)展勢頭積極向好。進入4月份，中央層面一方面繼續(xù)實施更加積極的財政政策和貨幣政策，決定對中小銀行進行兩次定向降準釋放流動性資金約4000億元，保持流動性合理充裕，下調1年期及5年期以上LPR以引導市場貸款利率下行，降低企業(yè)融資成本和個人貸款成本；另一方面明確提出堅持“房住不炒”政策基調不變，出臺加快全國房屋網簽備案信息共享共用系統(tǒng)建設、規(guī)范農村集體土地入市價格制定、加強城市與建筑風貌管理等政策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??地方層面，因城施策、雙向調控的特征逐漸顯現。一方面，需求側激勵政策持續(xù)發(fā)力助推地方樓市發(fā)展，集中表現在積極的公積金政策和寬松的人才/落戶政策；另一方面，地方行業(yè)監(jiān)管類政策明顯增加，如福建、海南、珠海等地發(fā)文對土地資源利用作出規(guī)范，深圳、隴南、周口等地加大對房地產市場亂象查處整治力度等。本期報告主要對4月份房地產行業(yè)政策進行梳理，并作出相關解析。

圖1：2020年2月-4月地方樓市調控政策走向變化

??備注：圈層由內向外分別為2月、3月、4月。

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??中央政策：堅持“房住不炒”政策基調不變，加快推進經濟高質量發(fā)展

??1.  政策跟蹤

??數據來源：國家政府網站，中房研協整理

??2.  政策小結及重點政策解讀

??（1）政策小結

??4月份，為應對國內疫情沖擊和世界經濟系統(tǒng)的不穩(wěn)定性威脅，中央進一步加大逆周期調節(jié)力度，一方面通過對中小銀行分兩次實施下調存款準備金率1個百分點，釋放長期資金約4000億，保持流動性合理充裕；另一方面加大1年期及5年期以上LPR下調力度，引導市場貸款利率下行，減輕企業(yè)和個人貸款壓力。同時，通過積極出臺“推進新型城鎮(zhèn)化建設和城鄉(xiāng)融合發(fā)展”、“推進土地、人口、資本等要素市場化改革”、“加強城市與建筑風貌管理”等政策措施，不斷健全和完善我國經濟治理體系，致力于推進經濟高質量發(fā)展。隨著社會經濟運行逐漸回歸正常軌道，中央工作重心也將逐漸回歸到經濟建設。
在房地產調控方面，4月17日中共中央政治局會議再次強調，堅持“房住不炒”，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中央對房地產業(yè)的堅定立場表明在未來一段時間內，房地產調控政策仍將以“維穩(wěn)”為主，政策預期保持穩(wěn)定。

??（2）重點政策解讀：中國中央、國務院發(fā)文構建更加完善的要素市場化配置體制機制

??4月9日，中共中央、國務院發(fā)布《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》（以下簡稱《意見》）?！兑庖姟分赋觯粤暯叫聲r代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，遵循“市場決定、有序流動”、“健全制度、創(chuàng)新監(jiān)管”、“問題導向、分類施策”和“穩(wěn)中求進、循序漸進”四項原則，加快土地要素、勞動力要素、資本要素、發(fā)展技術要素、培育數據要素市場化進程，加快要素價格市場化改革，健全要素市場運行機制。

表1：《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制》主要內容

??數據來源：國家政府網站，中房研協整理

??從必要性來講，完善要素市場化配置是深化經濟體制改革、建設高標準市場體系的客觀要求。經過40多年改革開放，我國商品市場發(fā)育較為充分，商品和服務價格97%以上由市場定價。要素市場建設和改革也取得重要進展，但與商品和服務市場相比，土地、勞動力、資本、技術、數據等要素市場發(fā)育相對滯后，市場決定要素配置范圍有限、要素流動存在體制機制障礙、新型要素市場規(guī)則建設滯后等，影響了市場對資源配置決定性作用的發(fā)揮，成為高標準市場體系建設的突出短板，同時也制約了我國經濟發(fā)展的速度和質量。完善要素市場化配置成為深化經濟體制改革、建設高標準市場體系、推動經濟高質量發(fā)展的根本途徑。

??實際上，黨和政府也一直高度重視要素市場化配置改革。早在2013年，黨在十八屆三中全會上就首次提出”讓市場在資源配置中起決定性作用“這一重大理論觀點，2017年黨的十九大會明確提出將要素市場化配置作為經濟體制改革的兩個重點之一，2019年黨的十九屆四中全會進一步強調，推進要素市場制度建設，實現要素價格市場決定、流動自主有序、配置高效公平，至2020年，《意見》正式出臺，內容全面覆蓋土地、勞動力、資本、技術、數據等要素市場。

??從政策出臺的意義來看，《意見》在較大程度上取消或放松了對土地、勞動力、資本、技術、數據等要素市場的約束，有助于促進要素自由流動，進一步激發(fā)市場潛能和活力，從而充分發(fā)揮市場對市場配置的決定性作用，不僅對消減疫情影響、緩解當前經濟下行壓力有現實意義，同時對深化社會經濟體制改革具有長遠意義。但客觀來說，不同生產要素屬性不同，改革進程差異也相對較大，要全面實現各要素市場化配置，需要建立完善的工作機制，分階段、分區(qū)域、分步驟有序推進，這將是一項長期、持久性工作。

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??地方政策：供需兩側持續(xù)發(fā)力，公積金/人才政策成焦點；樓市調控定向寬松背景下，市場監(jiān)管力度逐步加強

??1.  政策跟蹤

??（1）“供給側”政策

??數據來源：國家政府網站，中房研協整理

??（2）“需求側”政策

??數據來源：國家政府網站，中房研協整理

??（3）市場監(jiān)管政策

??數據來源：國家政府網站，中房研協整理

??（4）“綜合性”政策

??數據來源：國家政府網站，中房研協整理

??2.  政策小結

??據中房研協測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2020年4月地方出臺房地產調控政策51條，較上月略有減少。其中，寬松性政策33條，緊縮性政策15條，中性政策3條，寬松性政策占比繼續(xù)下滑至65%。供需兩端政策持續(xù)發(fā)力推動房地產業(yè)發(fā)展的同時，市場監(jiān)管力度也在逐步加強。

??單位：次

圖2：近七個月地方樓市調控政策變化

??數據來源：中房研協整理

??從政策內容來看，在積極推動房地產業(yè)復蘇發(fā)展方面，供給側政策主要延續(xù)減稅降費、降低商品房預售許可申請門檻和預售資金監(jiān)管比例、為房企提供信貸支持等措施，典型代表有湖北、廣西、深圳、沈陽、資興等地；需求側政策則聚焦在公積金和人才/落戶。其中，公積金政策主要包括放寬公積金提取限制、提升公積金貸款額度、保障公積金有序投放等措施，典型代表有廣州、佛山、杭州、樂山、沈陽等地；人才政策則主要包括加大引才補貼力度、放寬引才要求和落戶門檻、豐富引才渠道等，典型代表有杭州、南京、蘇州、無錫等地。此外，地方積極響應中央號召，城市全面取消或放寬落戶限制進程明顯加快，僅4月份就有浙江、重慶、昆明、濟南等多地跟進。在加強房地產市場監(jiān)管方面，政策內容主要包括：加強土地資源管理，典型代表有福建、海南、珠海等地；加強市場亂象整治，典型代表有深圳、隴南、周口等地。

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??4月重要事項復盤

??數據來源：國家政府網站，中房研協整理

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??房地產政策展望

??1.  中央層面

??根據國家統(tǒng)計局發(fā)布數據，2020年一季度我國國內生產總值206504億元，按可比價格計算，同比下降6.8%，第一、二、三產業(yè)增加值同比全面下滑，經濟發(fā)展受疫情影響明顯。從當前經濟環(huán)境來看，隨著國內疫情基本得到控制，3月底全國規(guī)模以上企業(yè)已基本全面復工，國內經濟發(fā)展勢頭積極向好，但國際疫情形勢依然嚴峻，中國作為世界經濟系統(tǒng)不可分割的重要部分，發(fā)展仍然受到疫情威脅，同時，國內疫情沖擊余波尚未消除，經濟發(fā)展仍然面臨較大的下行壓力。

??4月17日，習近平主持召開中共中央政治局會議，會議提出，要以更大的宏觀政策力度對沖疫情影響，積極的財政政策要更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。4月20日，中國人民銀行加大LPR下調力度，1年期 LPR較上期下調20個基點，5年期以上LPR較上期下調10個基點；4月24日，中國人民銀行續(xù)做定向中期借貸便利（TMLF），中標利率較上期下調20個基點，宏觀政策逆周期調節(jié)力度持續(xù)加強?？紤]到目前我國包括MLF利率在內的政策利率仍然遠高于零利率水平，利率仍保有較大的下行空間，結合當前我國穩(wěn)經濟、穩(wěn)發(fā)展的政策導向，二季度延續(xù)降準降息的可能性較大。

??在房地產方面，中共中央政治局會議再次強調，堅持“房住不炒”，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，基本打消了市場對大幅度取消或放松樓市調控的預期，后續(xù)中央層面對房地產業(yè)的監(jiān)管力度趨向進一步加強。但房地產業(yè)作為我國國民經濟發(fā)展的支柱性產業(yè)，重要性依舊不容置疑。4月青島、荊州等地再次出現樓市調控“朝令夕改”，客觀上反映了中央指導與地方需求并不完全契合，建議由中央牽頭，給予地方更大的調控自主權，推動“因城施策”的全面落實和有效執(zhí)行。

??2.  地方層面

??4月份，地方政策延續(xù)3月份特點，公積金政策和人才/落戶政策作為房地產調控松綁的主要窗口不變，且預期將長期保持。另一方面，為消減疫情影響，房地產調控迎來短暫的松綁期，炒房、虛假宣傳、變相漲價等市場亂象叢生。4月份，地方針對行業(yè)監(jiān)管力度明顯加強，深圳、隴南、周口等地紛紛出臺政策措施，對房地產市場亂象進行嚴厲整治。尤其在4月17日中共中央政治局會議再次強調堅持”房住不炒“之后，預期后續(xù)各地將陸續(xù)開展房地產市場亂象整治行動，以確保房地產市場平穩(wěn)運行。

??同時，地方應更加充分理解中央強調堅持”房住不炒“的含義和”穩(wěn)樓市“的政策導向，如確有放松需求，在大幅度取消或放寬樓市調控基本不可能的情況下，地方應嘗試出臺一些針對性強、調控手段溫和的創(chuàng)新性政策措施，如武漢市鼓勵金融機構與購房人協商，適當為受疫情影響失去收入的個人減免住房貸款利息等，而非簡單地撤銷不被允許的政策文件后放棄調控，應更加積極、主動地發(fā)揮地方房地產調控的主體作用，落實好”因城施策“，促進地方房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??執(zhí)筆：王錚嶸

??中房研協 測評研究中心 研究員