[中房研協(xié)]全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告（2022年9月）

??一 本月樓市政策聚焦

??中央積極表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，

??地方寬松性政策密集出臺

??9月，房地產(chǎn)政策環(huán)境延續(xù)寬松。中央層面，央行、銀保監(jiān)會、住建部等多部門積極表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，支持“保交樓、穩(wěn)民生”，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，央行、銀保監(jiān)會提出允許部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，央行下調(diào)首套房個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，財政局、稅務(wù)總局支持居民換購住房并予以退稅優(yōu)惠等，進一步為購房者減負。此外，“保交樓”工作加快推進，全國首筆“保交樓”專項借款落地沈陽。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策95條。其中，寬松性政策80條，中性政策7條，緊縮性政策8條。受房地產(chǎn)市場壓力驅(qū)動和“十一”長假來臨等因素影響，地方寬松性政策密集出臺，較上月明顯增加。從調(diào)控內(nèi)容來看，寬松性政策主要表現(xiàn)在行政干預(yù)、住房公積金政策支持和人口人才引入等方面，核心舉措主要包括發(fā)放購房補貼、優(yōu)化“四限”政策、加大貨幣化安置力度、下調(diào)住房貸款最低首付比例、上調(diào)住房公積金貸款最高額度等；緊縮性政策主要集中在市場監(jiān)管方面，尤其是圍繞保交樓展開的房企資金監(jiān)管和相關(guān)交付保修措施監(jiān)管等。本期報告主要對9月房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??二 中央政策

??中央積極穩(wěn)地產(chǎn)，

??全國首筆“保交樓”專項借款落地沈陽

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策延續(xù)穩(wěn)健，且隨著跨季時點來臨和經(jīng)濟形勢變化，央行加大了穩(wěn)健貨幣政策的實施力度。一方面，央行自9月19日起重啟14天逆回購并將操作利率下調(diào)了10個基點，自9月24日起逐漸加大了7天逆回購操作規(guī)模，呵護流動性平穩(wěn)信號明確。截至9月30日，央行9月公開市場操作實現(xiàn)凈投放7580億元，市場資金面整體平穩(wěn)。另一方面，MLF利率和LPR維持不變，但自9月15日起工農(nóng)中建等多家大型銀行紛紛宣布下調(diào)存款利率，其中三年期均降15個基點，其他產(chǎn)品降10個基點，為推動實體經(jīng)濟貸款利率和LPR進一步下調(diào)提供了空間。

??在房地產(chǎn)方面，中央持續(xù)釋放穩(wěn)地產(chǎn)的積極信號且動作頻頻。9月2日，銀保監(jiān)會副主席周亮在服貿(mào)會“2022中國國際金融年度論壇”上強調(diào)，完善大型企業(yè)債務(wù)風(fēng)險監(jiān)測和處置，保證房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持地方“保交樓、穩(wěn)民生”，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。9月14日，住建部在“中國這十年”系列主題新聞發(fā)布會上定調(diào)，堅持“房住不炒”一個定位，健全“住房市場”和“住房保障”兩個體系，努力實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標，完善人房地錢四個要素聯(lián)動機制。9月22日，國開行向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款。9月23日，央行貨幣政策委員會2022年第三季度例會指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。9月29日，央行、銀保監(jiān)會提出允許部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。9月30日，央行提出下調(diào)首套房個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，財政局、稅務(wù)總局發(fā)文支持居民換購住房并對符合條件的予以退稅優(yōu)惠。

??三 地方政策

??寬松性政策密集出臺，

??部分熱點城市嘗試加大政策寬松力度

??1.寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）人口人才政策

??（5）其他政策

??2.中性政策

??（1）住房保障政策

??（2）其他政策

??3.緊縮性政策

??（1）市場監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2022年9月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策95條。其中，寬松性政策80條，中性政策7條，緊縮性政策8條。房地產(chǎn)政策環(huán)境延續(xù)整體寬松的同時，地方寬松性調(diào)控頻次較上月明顯增加，原因主要在于房地產(chǎn)市場持續(xù)下行的壓力和迎“十一”長假促住房消費驅(qū)動。而蘇州、青島的寬松性舉措部分收回，則再次表明，在“房住不炒”調(diào)控基調(diào)下，地方擬定政策仍需審慎。

??具體到9月調(diào)控內(nèi)容來看，寬松性政策主要表現(xiàn)在行政干預(yù)、住房公積金政策支持和人口人才引進等方面。

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括發(fā)放購房補貼、下調(diào)購房貸款最低首付比例、支持貨幣化安置、優(yōu)化限購政策、下調(diào)房企拿地保證金比例、允許分期付款等。其中，發(fā)放購房補貼是9月份地方寬松性調(diào)控最普遍的做法，包括周口、洛陽、廣元、綿陽、南充、六安、臨海、麗水、建德、蘭溪、金華、雙遼、瀏陽、東港、天門等三十余城出臺了相關(guān)政策。周口、綿陽、臨海、建德、紹興市越城區(qū)、承德市隆化縣等多地鼓勵貨幣化安置，臨海、綿陽、衡陽市衡東縣、天津、新疆阿勒泰地區(qū)等地提出下調(diào)房企拿地保證金比例、允許分期付款，蘇州、濟南、青島、天津、杭州市蕭山區(qū)等地進一步優(yōu)化限購政策。

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)住房公積金貸款最高額度、下調(diào)最低首付比例、擴大住房公積金貸款提取范圍等。典型代表有：銀川將單繳存公積金貸款最高額度上調(diào)至60萬元，將雙繳存公積金貸款最高額度上調(diào)至80萬元，降低住房公積金貸款樓盤準入標準等；徐州將單繳存公積金貸款最高額度上調(diào)至60萬元，雙繳存公積金貸款最高額度上調(diào)至100萬元，并放寬組合貸款政策，取消首房首貸的申請條件；湖南提出將名下唯一1套住房用于長租的家庭再次購房申請公積金貸款的，按首套房政策執(zhí)行，名下有2套房且有1套已用于長租的，再次購房申請公積金貸款的，按二套房政策執(zhí)行；重慶提出繳存職工家庭在中心城區(qū)利用住房公積金個人住房貸款新購住房的，其在中心城區(qū)以外的住房不納入住房套數(shù)核查范圍，職工家庭購買第二套住房申請住房公積金個人住房貸款的，最低首付款比例由40％降低為30%；汕尾、石家莊、銀川等地跟進“一人購房全家?guī)汀惫e金政策等。

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括給予人才安家補助、發(fā)放租房補貼等。典型代表有：杭州市富陽區(qū)對符合條件的人才給予最高550萬元安家補助和最高800萬元購（租）房補貼；海寧發(fā)放人才房票，A類人才一事一議，B-H人才，可申請10-150萬元不等房票；湘潭對新引進到湘潭市企業(yè)和市屬科研院所全職工作的A、B、C、D類人才分別給予100萬元、70萬元、50萬元和15萬元購房補貼；無錫市錫山區(qū)對全球高校排名前200強（參照世界大學(xué)排名最新榜單）和國內(nèi)“雙一流”大學(xué)建設(shè)高校全日制畢業(yè)生，給予本科10萬元、碩士20萬元、博士30萬元；其他高校畢業(yè)生，給予本科3萬元、碩士10萬元、博士20萬元等。

??中性政策主要集中在住房保障方面，核心舉措在于加強保障性租賃住房建設(shè)管理。典型代表有：北京提出，“十四五”時期，按照“以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求”的總方向，進一步完善以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房和安置房為主體的首都住房保障體系，并對具體建設(shè)規(guī)模提出要求；青島對集中式保障性租賃住房建設(shè)和室內(nèi)裝修配套作出規(guī)范，要求單個集中式保障性租賃住房項目不低于30套（間）或建筑面積1200萬平方米，室內(nèi)裝修及配套應(yīng)與建設(shè)工程同步設(shè)計、同步施工、同步交付；西安印發(fā)“十四五”公共服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃提出，堅持“房住不炒”，完善多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，構(gòu)建以需定供、保障充分、結(jié)構(gòu)合理的供應(yīng)體系。

??緊縮性政策主要集中在市場監(jiān)管方面，核心舉措主要包括加強房企資金監(jiān)管、壓實房企保交付主體責(zé)任。典型代表有：吉林明確保交樓時限要求，聚焦已售、逾期、難交付的住宅項目，靈活運用好保交樓專項借款政策，壓實出險房企自救主體責(zé)任，積極處置資產(chǎn)、多方籌措資金等；湘潭要求預(yù)售資金嚴格遵循“全程全額監(jiān)管、專戶專款專用、流向流量管控、節(jié)點監(jiān)測解控”原則；青島為保障住宅工程交付保險工作實施，在新建住宅小區(qū)實行“4個3”交付保修措施，即3個位置明示信息，3個渠道暢通報修，3個層級保障維修，3種方式主動反饋；江西組織開展全省房地產(chǎn)領(lǐng)域新房矛盾糾紛問題攻堅化解行動，著力化解部分已售商品住宅項目因資金周轉(zhuǎn)困難而停工或逾期交付的風(fēng)險問題；鄭州要求全市范圍內(nèi)經(jīng)確認的停工項目在規(guī)定時間內(nèi)全部重新開工建設(shè)并納入“交房即交證”范圍，要求房企確保在交房之日60個工作日前通過聯(lián)合驗收，整個開發(fā)流程不得出現(xiàn)違反合同約定、超占用地紅線、未按規(guī)劃批準建設(shè)、拖延施工進度等情形。

??四 9月重要事項復(fù)盤

??五 房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??9月23日，中國人民銀行貨幣政策委員會2022年第三季度例會在北京召開。會議指出，當前全球經(jīng)濟增長放緩、通脹高位運行，地緣政治沖突持續(xù)，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴峻，國內(nèi)仍面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力。要全面落實“疫情要防住、經(jīng)濟要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”的要求，穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，強化跨周期和逆周期調(diào)節(jié)，加大穩(wěn)健貨幣政策實施力度，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩(wěn)定性。貨幣政策延續(xù)寬松預(yù)期，以保障經(jīng)濟恢復(fù)過程中的資金需求。在流動性方面，據(jù)中信證券測算，不考慮MLF和逆回購到期，10月大約存在4000億元的流動性缺口。在9月末央行大量投放的逆回購到期和MLF或?qū)⒀永m(xù)縮量操作等因素影響下，10月資金面或?qū)⒊尸F(xiàn)一定波動。但在穩(wěn)增長、寬信用壓力下，預(yù)計央行將繼續(xù)通過公開市場操作呵護資金面，流動性有望保持充裕。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，9月中央層面頻頻釋放穩(wěn)樓市利好，銀保監(jiān)會相關(guān)部門負責(zé)人在介紹目前防范化解重點領(lǐng)域相關(guān)風(fēng)險的工作進展時也明確表示，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，預(yù)計后續(xù)房地產(chǎn)信貸政策環(huán)境將持續(xù)改善。此外，全國首筆“保交樓”專項借款已發(fā)放，后續(xù)有望加快在更多城市落地，商業(yè)銀行支持“保交樓”的專項金融政策也有望陸續(xù)跟進?？傮w來看，中央部門開始下場救市，密度很高，顯然這不是“因城施策”，也不是“一城一策”，而是與此并行的調(diào)控升級，中央統(tǒng)一的寬松政策力度還有所保留，預(yù)計會根據(jù)市場的反應(yīng)來做出進一步的調(diào)整與部署。

??2.地方層面

??根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，9月房地產(chǎn)市場延續(xù)筑底行情，包括北上廣深4個一線城市和杭州、長沙、青島、佛山等26個二、三線城市在內(nèi)的重點監(jiān)測的30城新房供應(yīng)面積環(huán)比增長15%，但成交面積環(huán)比再降4%，同比跌幅達29%。其中，一線城市韌性較強，9月新房成交面積同、環(huán)比漲幅分別達到16%和13%，反觀二、三線城市，新房成交面積環(huán)比下降8%，同比下降35%。房地產(chǎn)市場區(qū)域冷熱不均明顯。

??在房地產(chǎn)市場壓力推動和中央層面積極穩(wěn)地產(chǎn)背景下，預(yù)計地方將進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策。對于弱二線和三、四線城市來說，面臨的樓市壓力更大，穩(wěn)樓市需求緊迫性更強，類似于全面取消“四限”、加大購房財稅支持力度等更實舉措、更大力度政策或應(yīng)加速出臺。對于熱點一、二線城市而言，房地產(chǎn)市場恢復(fù)情況相對優(yōu)于弱二線和三、四線城市，結(jié)合9月蘇州、青島等城市松綁性措施部分收回等情況，預(yù)計政策松綁仍將以區(qū)域性、漸進性為主。

??執(zhí)筆：王錚嶸

??中房研協(xié) 測評研究中心 研究員