[中房研協(xié)]鄭州出臺首個(gè)相對全面的復(fù)工文件，宣戰(zhàn)“爛尾樓”

??【熱點(diǎn)聚焦】

??9月8日，鄭州市召開“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)瘦身自救行動(dòng)”會議。會議要求，目前鄭州臺賬上停工爛尾的72個(gè)項(xiàng)目，要“一樓一策一專班一銀行”，采取聘請第三方審計(jì)調(diào)查等方式，摸清底數(shù)，準(zhǔn)確核算企業(yè)資金、項(xiàng)目資金的平衡，厘清項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債，責(zé)成企業(yè)落實(shí)自救主體責(zé)任，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)需求拿出資金籌措方案和化解處置措施，盤活保全資金資產(chǎn)，確保“10月上旬停工、半停工項(xiàng)目全面實(shí)質(zhì)性復(fù)工”。此前，一份《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》的通知在網(wǎng)絡(luò)流傳。根據(jù)通知內(nèi)容，10月6日前，實(shí)現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工，并且從“壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任”、“政府全力紓困”、“做好破產(chǎn)重整”、“嚴(yán)肅追究責(zé)任”和“確保全面復(fù)工”五個(gè)方面提出具體實(shí)施方案。其中：

??在“壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任”中，通知提出，出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)要切實(shí)承擔(dān)自救主體責(zé)任，通過處置未開發(fā)土地、在建項(xiàng)目和資產(chǎn)、公司股權(quán)等方式，多渠道籌集資金，加快資金回籠進(jìn)度，降低杠桿率，歸還挪用資金，回歸主業(yè)。

??在“嚴(yán)肅追究責(zé)任”中，通知提出，各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）要組織審計(jì)、財(cái)政、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)部門對停工逾期問題樓盤原有預(yù)售資金使用情況進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，制訂處置方案。房地產(chǎn)企業(yè)控股股東、實(shí)際控制人對資金挪用負(fù)有責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)對損失承擔(dān)連帶責(zé)任；相關(guān)主管部門監(jiān)管不到位的，商業(yè)銀行對資金挪用有過錯(cuò)的，依法依規(guī)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；稅務(wù)部門要對不配合復(fù)工的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行偷漏稅核查。

??在“確保全面復(fù)工”中，通知提出，對有實(shí)力可以自主復(fù)工的企業(yè)，要督促其盡快全面復(fù)工；對資產(chǎn)大于負(fù)債、資金出現(xiàn)暫時(shí)困難的企業(yè)，各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）要迅速行動(dòng)，通過紓困基金、并購貸等形式，由政府平臺公司果斷接手，采取“新老劃斷”的辦法，先復(fù)工，再清算；對資產(chǎn)小于負(fù)債的企業(yè)，各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）平臺公司可采取代建方式，立即復(fù)工，并由審計(jì)部門介入對其資產(chǎn)、負(fù)債，特別是資金抽逃情況、資金監(jiān)管情況、未列入監(jiān)管資金情況等進(jìn)行全面審計(jì)，相關(guān)線索要及時(shí)移交至公安部門。

??此外，通知要求，各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）黨政主要領(lǐng)導(dǎo)要親自分包1-2個(gè)重大停工問題樓盤項(xiàng)目；對于其他較為復(fù)雜的停工樓盤，明確分包領(lǐng)導(dǎo)后，屬地黨委政府主要領(lǐng)導(dǎo)要履行兜底責(zé)任。

??據(jù)第一財(cái)經(jīng)、財(cái)聯(lián)社等媒體報(bào)道，該文件內(nèi)容屬實(shí)，且已傳達(dá)至部分房企。

??【熱點(diǎn)評析】

??鄭州出臺全國首個(gè)相對全面的復(fù)工文件，宣戰(zhàn)“爛尾樓”

??項(xiàng)目爛尾一直是困擾鄭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要問題。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截至2021年末，鄭州涉及停工、延期的待交付問題項(xiàng)目由72個(gè)，涉及幾千套住房，數(shù)量位居重點(diǎn)二線城市前列。2022年7月，全國“停貸潮”爆發(fā)，鄭州由于大量的爛尾項(xiàng)目而成為此次“停貸潮”的重災(zāi)區(qū)，“強(qiáng)制停貸”項(xiàng)目個(gè)數(shù)位居全國城市前列。8月，鄭州市即出臺房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案，暫定規(guī)模100億元，專項(xiàng)用于危困房企問題樓盤項(xiàng)目，解決部分社會關(guān)注的停工停按揭月供問題。此外，鄭州市還提出以棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組及保障性租賃住房四種紓困模式，成立問題樓盤紓困專班，組織推動(dòng)出險(xiǎn)房企與國企、央企合作等，持續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目爛尾問題的解決。

??此次鄭州市發(fā)布的推動(dòng)停工樓盤全面復(fù)工“大干30天”行動(dòng)實(shí)施方案，從實(shí)施路徑、責(zé)任劃分、懲治舉措及時(shí)限要求等方面作出了明確具體要求，是全國關(guān)于停工樓盤復(fù)工問題首個(gè)相對全面、系統(tǒng)的文件。其中，提出“房地產(chǎn)企業(yè)控股股東、實(shí)際控制人對資金挪用負(fù)有責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)對損失承擔(dān)連帶責(zé)任”、“稅務(wù)部門要對不配合復(fù)工的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行偷漏稅核查”、“對于弄虛作假、表演式復(fù)工、階段式象征性復(fù)工嚴(yán)肅處理”、“領(lǐng)導(dǎo)分包兜底”和不同情況項(xiàng)目差別化處理等多項(xiàng)舉措，充分彰顯了鄭州市政府解決爛尾樓問題的魄力和決心，值得其他城市借鑒和學(xué)習(xí)。

??全國多地出臺“保交樓”舉措，核心難點(diǎn)仍在于“資金來源”問題

??2022年以來，“保交付”成為各個(gè)城市、各級政府以及各個(gè)房企的重要任務(wù)之一。尤其自7月全國“停貸潮”風(fēng)波后，解決爛尾樓問題、保交付緊迫性進(jìn)一步提升。7月28日，中共中央政治局會議首次將“保交樓”寫入文件中。隨后，全國多地圍繞“保交樓”出臺調(diào)控政策，如平頂山、咸陽、遂寧等地建立“一對一”幫扶政策，鄭州、南寧、湖北等地設(shè)立專項(xiàng)紓困基金，長沙、青島、威海等地優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管等。從目前來看，保交樓核心難點(diǎn)仍在于“資金來源”問題。大部分房企仍然面臨銷售承壓、融資不暢的雙重困境，出險(xiǎn)房企更是舉步維艱，而對于地方政府和金融機(jī)構(gòu)來說，在房地產(chǎn)行業(yè)和房企未來發(fā)展尚不明朗的情況下，為房企輸血同樣存在較大壓力和風(fēng)險(xiǎn)。基于此，如何平衡各方利益關(guān)系、貫徹執(zhí)行不同情況爛尾項(xiàng)目差別化處理方式和完善資金監(jiān)管等在“保交樓”過程中將至關(guān)重要。