??再過半個月，就到2025年，這一年既是“十四五”規(guī)劃收官之年，也是“新兩步走”的首個五年收官之年。

??外有百年未有之大變局，內(nèi)有穩(wěn)增長的需求，經(jīng)濟、收入、消費、樓市、股市、科技……比以往顯得更為重要。

??12月11日至12日召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內(nèi)需求，推動科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險和外部沖擊，穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力，推動經(jīng)濟持續(xù)回升向好。

??對于房地產(chǎn)，會議重點提出，有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線。持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。穩(wěn)妥處置地方中小金融機構(gòu)風(fēng)險。央地協(xié)同合力打擊非法金融活動。

??防風(fēng)險是近年來房地產(chǎn)和金融工作的重中之重，已連續(xù)3年成為中央經(jīng)濟工作會議的焦點。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，防風(fēng)險是當(dāng)前的首要任務(wù)。樓市和股市作為中國資產(chǎn)的兩大典型代表，“穩(wěn)定樓市股市”放在一起表述，意在穩(wěn)定價格、穩(wěn)定量?！叭绻L(fēng)險得不到有效控制，就影響止跌回穩(wěn)大局，不僅會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的問題蔓延至金融和上下游產(chǎn)業(yè)，還會削弱居民的預(yù)期，降低財產(chǎn)收益，對就業(yè)造成沖擊，進而影響內(nèi)需和消費的信心與能力?！边@是不被允許的重大問題。

??房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)工作還需加力，目前，房地產(chǎn)市場回穩(wěn)的基礎(chǔ)仍然不夠牢固，回升的態(tài)勢還需要進一步夯實。

??李宇嘉認(rèn)為，此次會議使用“持續(xù)用力推動”的表述，新穎且富有深意。這意味著下一步將繼續(xù)貫徹落實“推出增量政策、落實存量政策”的發(fā)展邏輯，形成政策疊加和釋放效應(yīng)。同時，“用力”二字也預(yù)示著未來不僅會有新政策出臺，而且政策力度還將進一步加大。從會議內(nèi)容來看，無論是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場還是擴大內(nèi)需，都不再單純依賴財政或貨幣資金的投入，而是強調(diào)要打好政策“組合拳”。

??對于房地產(chǎn)發(fā)展新模式以及下一步的政策重點，李宇嘉提出了四個方面的建議：

??一是積極的財政政策要考慮致力于降低城鎮(zhèn)化與住房消費成本。在更加積極的財政政策推動下，特別國債將重點支持國家重大戰(zhàn)略實施和重點領(lǐng)域安全能力建設(shè)，其中包括“以人為本”的城鎮(zhèn)化所需的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施投資。此外，政策工具箱的創(chuàng)新也將促進消費，未來可以增加對生育、養(yǎng)育、教育等方面的補貼，為房地產(chǎn)消費市場注入新的活力。

??二是專項債對接存量盤活，實現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存。在更加積極的財政政策下，專項債發(fā)行力度加大，支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房等工作。

??三是寬松的貨幣政策，降低房地產(chǎn)開發(fā)和消費成本。不僅通過降準(zhǔn)降息（降低LPR和存量房貸利率）來降低住房消費成本，還將與積極的財政政策緊密配合，實現(xiàn)貨幣的精準(zhǔn)投放。這將支持房地產(chǎn)消費基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，如老舊小區(qū)改造、地下管網(wǎng)升級以及教育醫(yī)療均等化投入，從而間接促進住房消費市場的繁榮。

??四是推進城中村改造貨幣化安置。目前，鄭州、廣州等熱點城市已率先實施“房票安置”政策，預(yù)計隨著專項債和專項借款發(fā)行規(guī)模的擴大，“房票安置”將在2025年大規(guī)模落地。隨著庫存去化加速和房地產(chǎn)銷售增加，市場止跌回穩(wěn)的趨勢將穩(wěn)固形成，為城中村改造提供有力支持，使之前因資金平衡問題而難以推進的改造項目變得可行。

??“城中村和危舊房改造，不僅是新一輪增量政策的重點，也是未來實現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的新抓手?！崩钣罴握J(rèn)為，新一輪城中村改造計劃自去年提出以來，已經(jīng)從最初的35個大中城市擴大到了300個地級市，并計劃新增100萬套貨幣化安置名額，未來還將繼續(xù)擴大。