??2024年對物業(yè)管理行業(yè)來說，是整體壓力相對較大的一年，尤其是住宅壓力非常大，總結(jié)為“三降一升”：物業(yè)費下降，重慶、青島、武漢、銀川，四個城市重申指導價，百余個項目主動下調(diào)物業(yè)費；收繳率下降3%-5%；滿意度下降2%；換手率升至3.3%。

??非住方面，受限于實體經(jīng)濟萎靡不振，商辦項目招租壓力不斷加大，租金持續(xù)下滑，在租金下滑、空置率攀升等多重壓力作用下，甲方經(jīng)營壓力逐漸傳導至物企，市場漸入“紅海”競爭。

??克而瑞物管CPIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年有6家上榜企業(yè)在管面積突破5億平方米。與2023年相比，企業(yè)在管面積TOP100門檻提升556萬方，增幅達18.6%。

??隨著物業(yè)管理行業(yè)的逐漸成熟，管理面積的增速進一步放緩，行業(yè)發(fā)展重心轉(zhuǎn)向“質(zhì)重于量”。但隨著越來越多的企業(yè)的加入，優(yōu)勢區(qū)域和優(yōu)質(zhì)客戶的爭奪已進入白熱化階段。

??2024年，重慶、銀川、青島和武漢4城再公示物業(yè)費標準，引發(fā)降價輿情。部分業(yè)主質(zhì)疑所在小區(qū)物業(yè)費顯著高于政府指導價，且過高的物業(yè)費與實際享受到的服務質(zhì)量嚴重脫節(jié)，要求物企對照政府規(guī)定的物業(yè)服務標準，詳細公示超等級物業(yè)服務方案或者下調(diào)物業(yè)費。部分業(yè)主更是希望更換物業(yè)公司，以便降低物業(yè)費。

??2024年5月31日，青島城陽區(qū)住建局印發(fā)《關(guān)于對普通住宅前期物業(yè)服務收費超出政府指導價進行自查整改的通知》，要求物企自查整改，依照物業(yè)服務區(qū)域收費面積相應調(diào)整基準價格上浮幅度。10月22日，青島西海岸新區(qū)市場監(jiān)督管理局等3部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于嚴格執(zhí)行青島市普通住宅前期物業(yè)服務收費價格政策的特別提醒告誡函》，要求70家超出政府指導價的小區(qū)物業(yè)公司限期調(diào)整收費并退費。

??據(jù)公開資料顯示，2024年上述4城百余個項目實現(xiàn)了物業(yè)費的下調(diào)，降幅在20%-35%之間。其中，武漢已有30余個住宅小區(qū)降低物業(yè)費，平均降價幅度多達24%。多數(shù)降價小區(qū)通過業(yè)主與物業(yè)公司友好協(xié)商達成的，物業(yè)公司承諾降低物業(yè)費，但不降低物業(yè)服務標準。部分降價小區(qū)則是借助更換物業(yè)公司的方式，達成降低物業(yè)費的訴求。

??據(jù)克而瑞物管調(diào)研統(tǒng)計顯示，2021-2024年，住宅物業(yè)換手率由1.7%持續(xù)提升至3.3%，凈增長1.6個百分點，意味著每年約有2萬個住宅小區(qū)更換物業(yè)公司。

??多城換手率呈持續(xù)上升的趨勢。典型如上海，2021年以來更換物業(yè)的小區(qū)數(shù)量顯著增加，2023年共有212個小區(qū)更換了物業(yè)公司，2024年前9月已有174個小區(qū)完成了物業(yè)更換，按照這一趨勢，預計全年更換物業(yè)的小區(qū)數(shù)量將再創(chuàng)新高。

??分析住宅物業(yè)換手率提升的動因，不乏以下兩方面因素：

??其一，很多城市業(yè)委會或物管會成立率提升。早在2020年5月，《北京市物業(yè)管理條例》首次明確提出，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組建物管會。截至2024年7月，北京已組建物管會5100余個，業(yè)委會或物管會組建率高達97%。針對業(yè)委會組建率較低的現(xiàn)狀，2024年不少城市重新修訂《物業(yè)管理條例》，通過組建物管會來補位業(yè)委會，如《濟寧市物業(yè)管理條例》創(chuàng)新性設(shè)立了物管會制度。

??其二，物企與業(yè)主更換意愿提升。一方面，物企主動退出部分低質(zhì)項目，2024年上半年，金科服務退出低質(zhì)效、低收繳率、負貢獻的項目，終止在管面積約2990萬平方米；世茂服務同樣主動退出部分利潤率較低、發(fā)展?jié)摿^小的項目，終止在管面積1750萬平方米。另一方面，物業(yè)費降價輿情持續(xù)發(fā)酵，部分業(yè)主通過更換物業(yè)公司，以便達成降低物業(yè)費的目標。

??從非住市場來看，受限于實體經(jīng)濟萎靡不振，商辦項目招租壓力不斷加大，租金持續(xù)下滑。以一線城市為例，2024年購物中心首層平均租金同比跌幅皆超15%，甲級辦公樓平均租金同比跌幅都在10%附近。

??甲級辦公樓空置率持續(xù)上升。以一線城市為例，2024年北京、上海和廣州甲級辦公空置率都在20%左右，較2023年均有不同程度的增長，深圳空置率提升2.4個百分點至29.1%。

??產(chǎn)業(yè)園不僅租金下行，而且空置率持續(xù)上升。2024年，工業(yè)廠房租金同比下降16.2%，空置率升至19.8%，同比提升2.6個百分點；研發(fā)辦公樓租金同比下降33%，空置率高達30.1%，同比提升6.5個百分點。

??在租金下滑、空置率攀升等多重壓力作用下，甲方經(jīng)營壓力逐漸傳導至物企，主要涉及以下兩方面內(nèi)容：

??其一，甲方要求增多、變嚴。首先，邀標書細化，以某文體中心餐飲服務為例，邀標書具體細化到服務人員要求、飯菜出品時間、質(zhì)檢等。其次，建立COE團隊監(jiān)管供應商，如華為行政專業(yè)COE能力中心建立專業(yè)標準、基線、制度和流程。

??其二，低價中標現(xiàn)象明顯增多。部分項目中標價格明顯低于合理的成本線，給未來服務履約埋下隱患。那些低價中標的物企難以長期承受虧損狀態(tài)，實際服務過程中難免會降配人員，降低服務質(zhì)量，致使?jié)M意度下降、投訴量上升。隨著物業(yè)矛盾加劇，疊加低價虧損局面難以緩解，最終低價中標的物企大概率將提前退場。

??克而瑞物管CPIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年有6家上榜企業(yè)在管面積突破5億平方米。其中，萬物云以10.6億平方米的在管面積榮登榜首，碧桂園服務以10.5億平方米的在管面積次之，保利物業(yè)以7.9億平方米的在管面積居第三。

??數(shù)據(jù)顯示，2024年TOP10企業(yè)在管面積門檻值達3.8億平方米，TOP30企業(yè)在管面積門檻值達1.14億平方米，TOP50在管面積的門檻值達7190萬平方米。

??與2023年相比，TOP10門檻提升3981萬方，增幅為11.7%；TOP30門檻提升864萬方，增幅為8.2%；TOP50門檻提升1206萬方，增幅達20.2%；TOP100門檻提升556萬方，增幅達18.6%。隨著頭部物企在管規(guī)模基數(shù)的擴大，TOP10門檻增幅放緩。

??2024年，物業(yè)行業(yè)持續(xù)向高質(zhì)量方向邁進。TOP10企業(yè)更加聚焦高質(zhì)量項目，新增合約面積為2320萬平方米，這些企業(yè)在規(guī)模效應、資源優(yōu)勢、品牌影響力等方面依然保持著領(lǐng)先地位。

??頭部企業(yè)與其他梯隊之間的差距進一步擴大。2024年TOP10企業(yè)新增合約面積均值為T0P11-30企業(yè)的2.4倍。

??行業(yè)發(fā)展重心轉(zhuǎn)向“質(zhì)重于量”。企業(yè)擴張策略從單純的規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)變?yōu)樾б鎯?yōu)先，區(qū)域聚焦和城市深耕已成為行業(yè)共識。越來越多的企業(yè)開始制定明確的城市深耕計劃，設(shè)定單個城市內(nèi)的在管項目數(shù)量或規(guī)模目標，以集中資源提升項目質(zhì)量和運營效率。

??例如，萬物云早在2020年就提出了將“蝶城”戰(zhàn)略作為未來十年的核心發(fā)展方向。截至2024年上半年，萬物云的蝶城數(shù)量已增長至642個。中海物業(yè)則設(shè)定了在當?shù)厥袌鰧崿F(xiàn)規(guī)模排名前三的目標，積極拓展市場份額。世茂服務明確了19個重點深耕城市。融創(chuàng)服務聚焦于高濃度的優(yōu)勢城市布局，2024年上半年，其核心城市項目密度提升至平均每城市30個項目。

??目前優(yōu)勢區(qū)域和優(yōu)質(zhì)客戶的爭奪已進入白熱化階段。為了在激烈的市場競爭中脫穎而出，物業(yè)企業(yè)紛紛加大對核心市場的投入力度，致力于提供定制化、專業(yè)化及高效的服務，以此吸引并保留高端客戶群體。隨著更多企業(yè)加入這一競爭行列，優(yōu)勢區(qū)域和優(yōu)質(zhì)客戶的爭奪預計將進一步加劇。

??2024年，隨著物業(yè)管理行業(yè)壓力進一步加劇，為了從競爭中脫穎而出，更多物企開始卷服務，不僅是后期物業(yè)服務精益求精，更將服務創(chuàng)新延伸至案場營銷、規(guī)劃設(shè)計階段，形成了從前端到后端的全方位服務體系。

??與此同時，企業(yè)對于那些低收繳率、盈利能力較弱、位于非深耕區(qū)域且管理難度較大的項目也在持續(xù)退出。

??可以預見，未來無論是住宅還是非住，企業(yè)擴張策略都將從單純的規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)變?yōu)樾б鎯?yōu)先。