??美國(guó)最新宣布的“對(duì)等關(guān)稅”政策引發(fā)A股動(dòng)蕩。

??4月7日上證指數(shù)和創(chuàng)業(yè)板指的跌幅分別高達(dá)約7%和12.5%，全市場(chǎng)近3000只股票跌停，超5200只個(gè)股下跌。然而，已上市的7支保租房REITs中，有6支逆勢(shì)飄紅！

??無疑，保租房REITs已成為投資“避風(fēng)港”。

??保租房REITs展現(xiàn)出顯著的超額收益特征。經(jīng)過克而瑞長(zhǎng)租對(duì)比，截止2025年2月末已上市的6支保租房REITs漲幅已突破40%，領(lǐng)跑全市場(chǎng)，凸顯該類資產(chǎn)穿越周期的增值能力。

??面對(duì)股市震蕩，保租房REITs展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。

??4月7日，保租房REITs整體表現(xiàn)強(qiáng)勁，7支保租房REITs6支上漲，平均漲幅達(dá)1.84%，顯著跑贏當(dāng)日暴跌的A股大盤。

??其中，華夏北京保障房REIT以4.23%的漲幅領(lǐng)跑，主要得益于北京市財(cái)政的直接租金補(bǔ)貼和國(guó)資背景的信用加持；紅土深圳安居REIT（+2.32%）和匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT（+2.19%）緊隨其后。

??目前，國(guó)內(nèi)租賃住房公募REITs規(guī)模正式突破百億大關(guān)，形成7支產(chǎn)品協(xié)同發(fā)展的市場(chǎng)格局。

??從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來看，保障房REITs展現(xiàn)出顯著的超額收益特征。

??對(duì)比2024年下半年以來我國(guó)各類基礎(chǔ)設(shè)施REITs較發(fā)行價(jià)的月度漲跌幅情況，6支保障房類REITs整體月度漲幅均在18%以上，且呈持續(xù)波動(dòng)上漲態(tài)勢(shì)，2025年1月漲幅突破47%，2月雖環(huán)比有所下滑但仍在43%以上，連續(xù)領(lǐng)跑全市場(chǎng)，凸顯該類資產(chǎn)穿越周期的增值能力。

??截止2025年2月末，全市場(chǎng)63支基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，保障房品類持續(xù)占據(jù)價(jià)值標(biāo)桿地位。

??通過對(duì)比每只REIT自成立以來較發(fā)行價(jià)復(fù)權(quán)后折溢價(jià)情況，華夏北京保障房REIT以63.26%的復(fù)權(quán)溢價(jià)穩(wěn)居榜首，中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT同樣位列前五。

??這類資產(chǎn)憑借政策適配性、規(guī)?；\(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)及多元化收益結(jié)構(gòu)，不僅為公募REITs市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，更通過可復(fù)制的資產(chǎn)管理模式推動(dòng)行業(yè)價(jià)值發(fā)現(xiàn)機(jī)制持續(xù)完善。

??保租房REITs在近期市場(chǎng)波動(dòng)中展現(xiàn)出顯著的抗周期特性與超額收益表現(xiàn)，其價(jià)值支撐主要來源于優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的三大核心驅(qū)動(dòng)力：

??1. 區(qū)位價(jià)值

??領(lǐng)漲REITs底層資產(chǎn)高度集中于北上深核心商務(wù)區(qū)及高科技產(chǎn)業(yè)帶，如上海楊浦創(chuàng)智天地、北京中關(guān)村科學(xué)城、深圳南山科技園，憑借不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢(shì)形成核心價(jià)值。以城投寬庭江灣社區(qū)為例，3公里半徑內(nèi)覆蓋復(fù)旦大學(xué)江灣校區(qū)、灣谷科技園等產(chǎn)學(xué)研高地，租戶結(jié)構(gòu)中字節(jié)跳動(dòng)、嗶哩嗶哩等科技企業(yè)員工占比過半，形成高黏性租戶生態(tài)，去年四季度租金逆勢(shì)漲至132.54元/平方米/月，出租率92.5%，遠(yuǎn)超板塊平均水平約20個(gè)百分點(diǎn)。

??2. 產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)

??頭部項(xiàng)目深度嵌入?yún)^(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群形成共生關(guān)系。典型如招商蛇口旗下壹棧·林下與壹?！ぬ訛稠?xiàng)目，毗鄰深圳灣超級(jí)總部基地，通過"產(chǎn)業(yè)園區(qū)+人才公寓"的模式，主流客群為騰訊、大疆等企業(yè)員工，租金支付能力及租約穩(wěn)定性顯著優(yōu)于市場(chǎng)平均水平。

??3. 運(yùn)營(yíng)效能溢價(jià)

??優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)管理能力轉(zhuǎn)化為持續(xù)的超額收益：領(lǐng)漲REITs項(xiàng)目年均出租率維持在92%-97%，較行業(yè)均值高出7-9個(gè)百分點(diǎn)；3年以上長(zhǎng)租約占比超35%，現(xiàn)金流穩(wěn)定等。比如華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)位于海淀和朝陽區(qū)，2024年四季度整體出租率94.4%處高位。

??國(guó)家層面對(duì)租賃住房金融支持政策的接連釋放，保租房REITs進(jìn)入快速發(fā)展期，目前已上市的7支保租房REITs，依靠?jī)?yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，在市場(chǎng)波動(dòng)中展現(xiàn)出顯著的抗周期特性與超額收益表現(xiàn)，成為當(dāng)下投資“避風(fēng)港”。

??目前部分城市公租房租金已從市場(chǎng)價(jià)5折提至7折，隨著政策常態(tài)化傳導(dǎo)，未來保租房REITs收益價(jià)值有望進(jìn)一步提升。