《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》政策解答

??2020年7月25日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局等11個部門聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（東建〔2020〕7號）。文件出臺后，引起社會廣泛關(guān)注，連日來一些市民群眾和媒體向住建、不動產(chǎn)登記等部門來電、來函咨詢求證，建議相關(guān)部門對部分政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定問題作出進(jìn)一步明確。為回應(yīng)社會關(guān)切，確保相關(guān)政策順利實施，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局迅速會同市不動產(chǎn)登記中心，對共性、典型、熱點問題進(jìn)行了梳理，在此一一作出解答。

??一、“7.25”新政里沒有提到戶籍居民購房政策問題，是否還按原政策執(zhí)行？

??是的。本市戶籍居民家庭購房政策仍按《東莞市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善我市住房限購政策的通知》(東府辦〔2017〕46 號) 執(zhí)行，即本市戶籍居民家庭在本市擁有兩套及以上住房的，繼續(xù)暫停向其銷售新建商品住房。

??二、非本市戶籍居民具有全日制本科以上學(xué)歷或初級以上職稱、7月25日前已連續(xù)繳納社會保險滿半年的，仍可按原政策規(guī)定購買首套商品住房嗎？

??可以。非本市戶籍居民具有全日制本科以上學(xué)歷或初級以上職稱，能提供本市工作單位勞動合同以及2020年7月25日前已逐月連續(xù)繳納半年以上社會保險證明的，仍可按原政策規(guī)定購買首套新建商品住房。符合上述情形的非本市戶籍居民，允許其在2020年8月31日前完成相關(guān)新建商品住房買賣合同的網(wǎng)上簽約，逾期則其購房資格不予認(rèn)可。除上述情形外,2020年7月25日起，具有全日制本科以上學(xué)歷或初級以上職稱的非本市戶籍居民在本市購房，按東建〔2020〕7號規(guī)定執(zhí)行。

??三、新政規(guī)定，個人所得稅繳納證明不再作為購房資格審核材料，為做好與原有政策的銜接，在本通知施行之日前已連續(xù)繳納個稅滿一年或兩年的非本市戶籍居民家庭，仍可按原政策規(guī)定購買首套或第二套商品住房。具體如何認(rèn)定？

??2020年7月25日前已逐月連續(xù)繳納個人所得稅滿一年或兩年的非本市戶籍居民家庭，仍可按原政策規(guī)定購買首套或第二套新建商品住房。符合上述情形的非本市戶籍居民，允許其在2020年8月31日前完成相關(guān)新建商品住房買賣合同的網(wǎng)上簽約，逾期則其購房資格不予認(rèn)可。

??四、今年5月份我在東莞某鎮(zhèn)買了一套二手房，已經(jīng)向業(yè)主支付了定金和首期款，和中介機(jī)構(gòu)也簽訂了居間代理合同，支付了中介費(fèi)，但由于種種原因，到新政出臺前尚未辦理網(wǎng)簽手續(xù)。按照這次新政要求，我沒有購房資格了，但考慮到已經(jīng)過定轉(zhuǎn)賬，能否讓我們按原政策規(guī)定繼續(xù)完成交易？

??考慮到東建〔2020〕7號施行前（即2020年7月25日零時前），有部分非本市戶籍人士在我市購買二手商品住房，已簽訂了房地產(chǎn)買賣居間合同且已向賣方（指房屋權(quán)屬人，下同）交付了定金或首付款、向中介機(jī)構(gòu)交付了中介服務(wù)費(fèi)用，由于種種原因（包括受疫情影響）未正式網(wǎng)簽合同和辦理過戶，2020年7月25日零時后因政策調(diào)整將無法完成網(wǎng)簽的實際情況，為妥善解決這一問題，最大程度減少交易糾紛，如該部分購房人能提供與賣方、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)于2020年7月25日零時前簽訂的房地產(chǎn)買賣居間合同（自簽合同的提供交易雙方的書面協(xié)議或合同）、給賣方本人的定金或首付款付款憑證（僅限于買賣雙方的銀行柜臺轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬等非現(xiàn)金支付方式，并應(yīng)當(dāng)提供加蓋銀行印章的轉(zhuǎn)賬憑證或流水），由轉(zhuǎn)賬銀行或金融監(jiān)管部門查驗核實后通報到限購執(zhí)行部門，允許其在2020年10月31日前繼續(xù)簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》及辦理過戶手續(xù)。對以下情形不予認(rèn)可：1. 對以現(xiàn)金形式支付定金或首付款的；2. 由非購房人本人賬戶轉(zhuǎn)到賣方本人賬戶的；3. 由購房人本人賬戶轉(zhuǎn)到非賣方本人賬戶的；4. 賣方出售的二手商品住房不符合交易轉(zhuǎn)讓條件的。

??五、在2020年7月25日前已經(jīng)完成網(wǎng)簽但未取得不動產(chǎn)權(quán)證的新建商品住房或二手商品住房，限轉(zhuǎn)讓年限是按2年還是3年執(zhí)行？

??關(guān)于限轉(zhuǎn)讓（限售）問題，分為三種情形：1.2017年4月11日零時以前完成網(wǎng)簽的新建商品住房或二手商品住房，無限轉(zhuǎn)讓年限要求；2.2017年4月11日零時至2020年7月24日24時期間完成網(wǎng)簽的新建商品住房或二手商品住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿 2 年后方可交易轉(zhuǎn)讓;3.2020年7月25日零時以后完成網(wǎng)簽的新建商品住房或二手商品住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿 3 年后方可交易轉(zhuǎn)讓。

??六、關(guān)于二手商品住房限轉(zhuǎn)讓的界定時點，《房地產(chǎn)買賣合同》可能有三個日期，一是合同打印日期，二是買賣雙方簽訂的日期，三是合同首頁生成的編碼上的日期，以哪個為準(zhǔn)？
    以二手商品住房網(wǎng)簽的日期為準(zhǔn)，即合同首頁生成編碼的日期（二手房網(wǎng)簽合同編號前面部分顯示了網(wǎng)簽日期）。
    七、我與業(yè)主在2020年7月25日前簽訂了二手房網(wǎng)簽合同，但是在不動產(chǎn)登記窗口備案時，發(fā)現(xiàn)合同內(nèi)容需要更正修改，該怎么辦？
    2020年7月25日零時前簽訂的二手商品住房買賣合同，如交易雙方的姓名、證件號碼錯誤的，則不能用于辦理交易過戶。若在網(wǎng)簽合同系統(tǒng)上重簽導(dǎo)致網(wǎng)簽日期發(fā)生變化，限購、限轉(zhuǎn)讓政策時間認(rèn)定則以變化后的網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)。其他內(nèi)容在網(wǎng)簽后需要修改的，為不影響買入方購房資格，可以由買賣雙方自行補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行修訂。

??八、辦理了繼承、離婚析產(chǎn)，或者曾辦理了變更、更正、換補(bǔ)證等權(quán)屬沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移的業(yè)務(wù)，導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)證書的登記日期發(fā)生變化的，該按哪個日期為準(zhǔn)？

??按上一手的不動產(chǎn)權(quán)證書出證日期為準(zhǔn)。即上一手交易轉(zhuǎn)讓時，所進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)登記的日期。

??九、“7.25”新政對二手房也限購了，非戶籍居民在東莞購買二手房有什么注意事項？

??根據(jù)東建〔2020〕7號規(guī)定，2020年7月25日起，非本市戶籍居民在本市購買二手商品住房也須提供社保證明。非本市戶籍居民在本市購買二手商品住房前，應(yīng)先到本市不動產(chǎn)登記部門辦理住房限購查詢證明（查冊），否則將無法在存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)上進(jìn)行網(wǎng)簽。因此，在未確認(rèn)自己是否具有購房資格之前，請不要輕率交付定金、首付款和簽訂居間代理合同等書面協(xié)議，以免發(fā)生交易風(fēng)險，造成不必要的損失。

??十、贈予方式轉(zhuǎn)讓住房有什么限制？

??根據(jù)《東莞市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善我市住房限購政策的通知》(東府辦〔2017〕46 號)規(guī)定，通過贈予方式轉(zhuǎn)讓商品住房后，贈予方須滿 2 年后方可再次購買商品住房；接受贈予的，須符合本市的現(xiàn)行限購政策。東建〔2020〕7號施行后，以上規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行，如贈予雙方系直系親屬，接受贈予方可不受社保繳納要求限制，但須符合本市現(xiàn)行住房限購政策的套數(shù)要求，且受讓商品住房須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿 3 年后方可交易轉(zhuǎn)讓。

??十一、法院拍賣的房子（法拍房），受“7.25”新政限購政策的影響嗎？

??不受影響。2020年7月25日以后非本市戶籍居民通過司法拍賣購買商品住房，可不受東建〔2020〕7號關(guān)于商品住房限購政策的限制，但同樣須執(zhí)行我市現(xiàn)行商品住房限轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，即須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓。

??十二、在外省城市或省內(nèi)其他城市繳存住房公積金的職工，夫妻倆都是非莞戶，在東莞購房可以申請住房公積金貸款嗎？

??不可以。自2020年7月25日起，對于異地繳存住房公積金的職工，在我市購房申請住房公積金貸款的，職工本人或其配偶須為本市戶籍。

??十三、我是2017年6月網(wǎng)簽買的新建商品住房，2019年3月辦了不動產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)在有中介問我房子要不要賣。請問我現(xiàn)在可以讓中介幫我放盤嗎？

??不可以。從您的情況來看，您買的這套房子受“證滿2年方可轉(zhuǎn)讓”的限制，到2021年3月才能交易轉(zhuǎn)讓，目前尚不符合交易轉(zhuǎn)讓條件，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不應(yīng)為這類房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。建議您等房子符合交易轉(zhuǎn)讓條件后再放盤出售，以避免可能存在的交易風(fēng)險。對于中介機(jī)構(gòu)違規(guī)為不符合交易轉(zhuǎn)讓條件的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為，建議市民向?qū)俚劓?zhèn)街（園區(qū)）房管所投訴舉報。

??十四、我在委托中介放盤賣房，希望成交價280萬左右，現(xiàn)在中介幫我聯(lián)系了一個買家，他一口答應(yīng)了給我280萬，但希望我跟他簽420萬的合同，好讓他多申請一些銀行貸款。請問這樣做我會有什么風(fēng)險嗎？

??東建〔2020〕7號明確，嚴(yán)厲打擊“高評高貸”行為，對參與“高評高貸”的評估機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)，依法依規(guī)追究相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員責(zé)任。在二手房交易中，賣方（房屋權(quán)屬人）以超過實際交易價的虛假價格與買方簽訂合同，根據(jù)實際行為，如構(gòu)成犯罪的，將被追究刑事責(zé)任。

??十五、最近東莞一些小區(qū)二手房價不斷飆升，有的業(yè)主在業(yè)主群里公開喊話，鼓動、組織全體業(yè)主把掛牌價大幅抬高。這次新政明確要對二手房市場操盤控價、抱團(tuán)漲價等行為從嚴(yán)查處，具體會采取什么措施？

??近期，我市部分樓盤業(yè)主發(fā)布集體漲價言論，出現(xiàn)抱團(tuán)漲價、大幅調(diào)升二手房掛牌價等異?，F(xiàn)象。相關(guān)部門正密切關(guān)注二手房價異動，對發(fā)布虛假房源、掛牌價明顯高于近期真實成交價或周邊同類樓盤均價的房源，全部下架處理。對于樓盤業(yè)主有組織哄抬房價等涉嫌擾亂市場秩序的行為，將進(jìn)行重點核查，情節(jié)嚴(yán)重的，不排除采取限制交易等處理措施。同時，市住建局將進(jìn)一步加強(qiáng)房價信息公開，從7月起將每月發(fā)布各鎮(zhèn)街（園區(qū)）二手住房網(wǎng)簽交易情況，下來還將適時公布各鎮(zhèn)街（園區(qū)）有代表性的、成交活躍的二手房樓盤的網(wǎng)簽交易信息，提高房價透明度，引導(dǎo)市場理性交易。

??　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

??　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東莞市不動產(chǎn)登記中心

????　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2020年7月27日